Ekspertė pataria: kaip išmintingai investuoti į būstą
Nors sakoma, kad augančią NT vertę geriausiai indikuoja kylanti kaina, E. Savostės teigimu, rinkos vertės augimą nusako ne tik objektyvus kainos didėjimas, bet ir tai, kaip vertę suvokia rinkos dalyviai.
„Vertės augimas dažnai yra susijęs su platesniais ekonominiais procesais, tokiais kaip infliacija, palūkanų normų pokyčiai, pajamų augimas ir kiti veiksniai, kurie turi įtakos pirkėjų galimybėms ir norui investuoti į NT. Be to, turto vertė priklauso nuo vietos, kurioje yra NT, plėtros ir modernizacijos: kai aplink įsigytą būstą atsiranda naujų infrastruktūros projektų – kelių, viešojo transporto stotelių, mokyklų, prekybos centrų – būstas tampa patrauklesnis gyventojams ir investuotojams, o tai natūraliai didina NT paklausą ir jo vertę“ – įvardija ekspertė.
Ji primena, kad įtakos turi ir demografiniai veiksniai – pavyzdžiui, nuolat augančiame Vilniuje, kur NT poreikis yra labai didelis, vertė turi daugiau potencialo augti.
Galima pasiskaičiuoti
Anot specialistės, NT vertės augimas matuojamas pagal turto kainos padidėjimą per tam tikrą laikotarpį – vertinama, kaip keitėsi turto kaina ir kokie veiksniai tam turėjo įtakos, pavyzdžiui, ekonomikos augimas, vietovės plėtra ar rinkos paklausa.
„Vienas iš pirminių rodiklių yra nekilnojamojo turto kainų indeksai, kurie fiksuoja bendrus kainų pokyčius konkrečioje teritorijoje ar visoje šalyje. Šie indeksai padeda objektyviai įvertinti NT rinkos tendencijas ir augimo dinamiką per tam tikrą laikotarpį. Kitas svarbus rodiklis yra parduodamų ir jau parduotų objektų kainos palyginimas“, – teigia E. Savostė.
Pasak „Citus“ analizės skyriaus vadovės, šiais laikais, kai NT analitikų ataskaitos dažnai yra viešai prieinamos, pirkėjai įsivertinti NT vertės augimą gali ir patys.
„Įvertinęs rinkos tendencijas, pirkėjas taip pat turėtų apsibrėžti savo investicinę strategiją: ar turtas perkamas nuomai ar gyvenimui; ar tai ilgalaikė, ar trumpalaikė investicija. Jei investicija skirta nuomai, pirkėjas turėtų orientuotis į vietoves, kuriose yra didelė paklausa nuomai, pvz., šalia universitetų, verslo centrų. Tokiose vietovėse be potencialaus vertės augimo galima užsitikrinti nuolatinį pinigų srautą iš nuomos“, – pataria pašnekovė.
Be to, svarbu atsižvelgti į nuomos pajamų ir išlaidų (turto kainos) santykį, kuris gali parodyti, kiek investicija yra pelninga.
„Jei pirkėjas siekia ilgalaikės investicijos, daugiausia dėmesio jis turėtų skirti ilgalaikį vertės augimo potencialą turinčioms vietovėms. Čia svarbu analizuoti miestų plėtros ir infrastruktūros planus, nes nauji projektai padidina vietovės patrauklumą ir turto vertę“, – pabrėžia E. Savostė.
Kas populiaru Vilniuje
E. Savostė teigia, kad skaičiuojant nuo 2017 metų, didžiausią vertės prieaugį Vilniuje turėjo Šnipiškės (+138%) ir Užupis/Paupys (+133%).
„Nors Šnipiškės yra kone pačiame Vilniaus viduryje, šalia centrinio verslo rajono, šis rajonas ilgą laiką buvo senų, medinių, patogumų neturinčių namų kvartalu. Būtent lokacija ir didžiulis neišnaudotas potencialas patraukė plėtotojų dėmesį. Prasidėjusi konversija bei greita plėtra sužavėjo naujakurius, kurių prioritetai buvo patogus susisiekimas automobiliu ir pėsčiomis, galimybė gyventi šalia darbo, nes čia daug darbo vietų bei prieinamas didelis paslaugų spektras“, – pasakoja ekspertė.
Kitas virsmą ne taip seniai išgyvenęs sostinės mikrorajonas – Markučiai, anksčiau, nepaisant itin patogios lokacijos greta senamiesčio, buvę gamyklų kvartalu.
„Pavyzdžiui, Polocko gatvėje, kur dabar iškilęs projektas „Užupio krantinės“, ilgą laiką stovėjo apleista siuvykla „Vilija“. Būtent čia prasidėjo Užupio/Paupio perversmas. Dabar ši miesto dalis laikoma viena prestižiškiausių. Ji tapo patraukli ne tik būsto ieškantiems gyventojams, bet ir verslams bei lankytojams kurie čia randa traukos centrų“, – teigia E. Savostė ir priduria, kad vertinant šių rajonų rinkos prieaugį reikėtų nepamiršti, jog tuo metu, kai jis skaičiuotas, NT rinka išgyveno ryškų pakilimo laikotarpį.
Pašnekovė prognozuoja, kad artimiausioje ateityje nemažai NT pirkėjų dėmesio turėtų sulaukti Žirmūnai ir Naujininkai.
„Žirmūnai jau dabar sparčiai plečiasi, tačiau potencialo augti čia dar tikrai yra. Manau, kad per ateinančius septynerius metus NT vertė Žirmūnuose galėtų išaugti apie 45%. Per tą patį laikotarpį panašų vertės prieaugį skaičiuosime ir Naujininkuose, kurie ateityje tikrai bus dėmesio centre. Daugiausia pokyčių čia atneš Vilniaus stoties rekonstrukcija ir „Vilnius Connect“ projektas, nors naujų projektų bei plėtros jau ir dabar netrūksta, – prognozuoja E. Savostė.
embedgallery::https://foto.vz.lt/embed/2765?placement=
Ieško būsto šalia gamtos
NT vertės prieaugį galima matyti ne tik centriniuose, bet ir sąlyginai toliau nuo sostinės centro nutolusiuose rajonuose. Pavyzdžiui, Justiniškių mikrorajone aplink Buivydiškių tvenkinius plėtra pradėta palyginti neseniai, tačiau galimybių čia, anot E. Savostės, daugėja.
„Skaičiuojama, kad ateityje šioje teritorijoje gali atsirasti apie 1.000 naujų būstų. Vertės prieaugiui taip pat įtakos turės ir besikurianti aukštuminių pastatų teritorija šalia Pilaitės ir Laisvės prospektų. Čia suplanuota ne tik gyvenamųjų pastatų, bet ir verslo centrų, komercinių patalpų. Vertiname, kad po 5 metų vertė šioje teritorijoje galėtų ūgtelėti apie 35%“, – dalijasi pašnekovė.
Justiniškėse CITUS šiuo metu stato „Ežero takais by CITUS“ – dviejų A++ energinės klasės trijų aukštų daugiabučių projektą. Mantas Galdikas, bendrovės direktorius, sako, kad į tokius NT projektus neatsitiktinai investuoja sau būsto ieškantys žmonės – jiems svarbi ne vien kokybė, bet ir gamtos artumo elementas. Vadovas skaičiuoja, jog mieste esančių būstų, kurie leistų mėgautis gamta, Vilniuje nėra daug.
„Panašių gamtos apsuptyje esančių būstų nėra daug, šiuo metu visoje sostinėje jų galėtų būti apie 500. Didžioji dalis pasiūlos – Lazdynuose, Lazdynėliuse, dar keletas yra Visoriuose, Naujininkuose ir Justiniškėse. Gamtos artumo elementą siūlantys būstai yra labai populiarūs, lyginant su vidutiniu ekonominės klasės būstu, pirkėjai juos įsigyja dvigubai greičiau“, – rinkos tendencijas nusako M. Galdikas.
Jis skaičiuoja, kad kone kas antras CITUS įgyvendinamas projektas – šalia gamtos. Anot vadovo, tai – ne atsitiktinumas, o kruopščiai suplanuota ir pasiteisinanti įmonės strategija. Vadovas akcentuoja, kad norint, jog projektai būtų viliojantys ne vien teoriškai, bet ir praktiškai pateisintų ar net viršytų klientų lūkesčius, reikia labai daug dėmesio skirti teritorijų vietokūrai, diegti sprendinius, kuriančius pridėtinę vertę. Todėl projektuose atsiranda išskirtinių, aukštesnio segmento bei brangesniems projektams būdingų sprendinių – unikalių bendrųjų erdvių, paslaugų bendruomenei, kokybiškesnių ir prabangesnių medžiagų.
E. Savostė pritaria, kad pastaraisiais metais susidomėjimas šalia vandens telkinių ar gamtos teritorijų esančiu būstu tik auga.
„Vis daugiau žmonių vertina galimybę gyventi natūralios gamtos apsuptyje. Jie ieško aukštesnės gyvenimo kokybės ir ramybės, kurios dažnai trūksta miesto šurmulyje. Atsižvelgdami į šią paklausą, nekilnojamojo turto plėtotojai aktyviai ieško tokių lokacijų. Vis dėlto, miestuose tokių vietų likę labai nedaug, o tai dar labiau didina šio turto paklausą. Tai patvirtina ir mūsų projektai – „Miško ardai by CITUS“, kurių I ir II etapai yra visiškai išparduoti, o paskutiniame, III-ame, likę vos keli turtiniai vienetai. Ankstyvoje statybų stadijoje esantis projektas „Ežero takais by CITUS“ taip pat susilaukė didelio dėmesio, čia jau parduota apie 40% butų“, - sako E. Savostė.
Plačiau apie projektą „Ežero takais by CITUS“ skaitykite čia.
