Baltijos šalių NT – patraukli investicija kapitalo rinkai

Publikuota: 2015-11-14
VŽ mont.
VŽ mont.
 

Nekilnojamasis turtas (NT) yra viena populiariausių investicijų rūšių Baltijos šalyse, tačiau, paradoksas, kapitalo rinkos dalyviai vis dar mažai dalyvauja NT rinkoje, nors tai būtų naudinga tiek investuotojams, tiek NT plėtotojams, tiek ekonomikai.

Komercinio NT projektai Baltijos šalyse – biurai ir prekybos centrai – šiuo metu laikomi patraukliu investavimo objektu dėl šalių ekonominio augimo, mažų palūkanų normų aplinkos ir didesnio nei kitose Europos šalyse nuomos pelningumo.

Biurų centrų projektų patrauklumą didina augančios tiesioginės užsienio investicijos ir vieni po kitų Baltijos šalyse besisteigiantys tarptautinių korporacijų paslaugų centrai, o prielaidų prekybos centrų gausėjimui suteikia spartus vidaus vartojimo didėjimas.

Skaičiuojama, kad vidutinis biurų pelningumas Baltijos šalyse siekia 7,5–8%, kai išsivysčiusiose Europos šalyse tesvyruoja apie 5–6%.

infogr.am::infogram_0_ntpajaming-724819

Paskolos vietoj kapitalo rinkos

Komercinio NT plėtra turėtų būti finansuojama efektyviai, t. y. naudojantis kapitalo rinka ir naujomis finansinėmis priemonėmis, taip didinant rinkos likvidumą ir finansinės priklausomybės diversifikaciją.

Išsivysčiusių šalių pavyzdžiai rodo, kad naujų finansavimo priemonių naudojimas duoda neabejotiną naudą, nes taip skatinamas ne tik NT rinkos, bet ir visos ekonomikos augimas.

Tačiau bankų paskolos ir nuosavybė vis dar yra pagrindinis Baltijos šalių NT komercinės paskirties projektų finansavimo šaltinis. Juk ekonominis sunkmetis parodė, kad priklausomybė nuo vieno kapitalo ištekliaus – banko paskolos – yra netvari. Juo labiau kad bendra tendencija Europoje dabar rodo bankų kreditavimo mažėjimą. Prie to dar prisideda ir griežtėjantys kapitalo reikalavimai bankams, susiję su Bazelio III direktyvomis.

Patirtis rodo, kad šalyse, kuriose išvystyta kapitalo rinka, ekonomikos atsigavimas po sunkmečio vyko sparčiau, o ir ekonomikos tolesnio vystymosi perspektyvos, verslui turint galimybių diversifikuoti savo veiklos finansavimą, turi didesnes prielaidas.

To priežastis ta, kad šalyse, kuriose yra stiprios kapitalo rinkos, bendrovės turi didesnę galimybę pakeisti bankų paskolas kitais alternatyviais šaltiniais, tokiais kaip obligacijos ar viešasis akcijų platinimas (angl. IPO). Kitaip sakant, tų šalių ekonomikos, kuriose išvystytos kapitalo rinkos, yra daug lankstesnės ir skatina ekonomikos bei įmonių plėtrą pasitelkiant alternatyvius finansavimo šaltinius.

Europoje pokyčių jau yra

Pasaulyje ir Europoje NT projektų finansavimo šaltinių „žemėlapis“ jau keičiasi.

Bankams reikalaujant didesnės nuosavybės dalies (pvz., Vokietijoje kai kuriems komercinio NT vystymo projektams kredituoti reikalinga 50% įmonės lėšų), projektų plėtotojai vis dažniau papildomo kapitalo pritraukia per alternatyvias finansavimo priemones.

„ING Real Estate Finance“ ir Nyenrode verslo universitetas atliko tyrimą ir instituciniams NT investuotojams pateikė klausimus apie bankų dalyvavimą finansuojant NT projektus Europoje. Pagrindinė tyrimo išvada buvo tai, kad ateinančiu metu nebebus remiamasi vienu finansavimo šaltiniu, o bankų vaidmuo plėsis – jie ne tik suteiks paskolas, bet ir tarpininkaus pritraukiant finansavimo priemones.

Kas pasaulyje investuoja

Daugumoje išsivysčiusių šalių reikšmingas sumas į NT plėtojimo projektus investuoja pensijų fondai ir draudimo bendrovės.

Pavyzdžiui, pensijų fondų investicijos į alternatyvų turtą (pirmiausia NT) sudaro apie 25–30% visų investicijų Šiaurės Amerikoje ir Europoje ir kiek mažiau Azijoje.

Baltijos šalyse pensijų fondų investicijos į alternatyvias turto klases sudaro tik apie 2–3% visų investicijų.

infogr.am::infogram_0_pensijpasiskirstym

Šis skirtumas aiškiai atskleidžia tolesnes pensijų fondų portfelių augimo galimybes ir kryptis.

Didesnis investicijų diversifikavimas, ypač naudojant turto rūšis, kurios menkai koreliuoja su klasikinėmis, būtų itin naudingas investicinių portfelių saugumui ir pelningumui. Be to, išsivysčiusių šalių gyventojų turto struktūroje dažnai yra ne tik banko indėlių, bet ir rizikingesnių finansinių priemonių, tokių kaip akcijos, obligacijos.

Daug kas sakytų, kad Baltijos šalių pensijų fondai investicijoms į NT neturi pinigų. Tačiau tai ne tiesa – Latvijos pensijų fondai yra sukaupę beveik 230 mln. Eur, o Lietuvos ir Estijos pensijų fondų turtas siekia atitinkamai 1,9 mlrd. ir 2,3 mlrd. Eur.

Smulkiųjų investuotojų, tokių kaip ne finansinės įmonės ir individualūs gyventojai, indeliai bankuose sudaro dar didesnes sumas. Trijose Baltijos kaimynėse šių indėlių sumos siekia nuo 7,7 mlrd. iki 13,2 mlrd. Eur. Šios lėšos galėtų būti panaudotos efektyviau ir naudingiau ekonomikai.

Pensijų fondų ir draudimo bendrovių bei smulkiųjų investuotojų kapitalo dalis galėtų būti nukreipta į Baltijos šalių vidaus rinkas. Šiuo metu matome ribotą pensijų ar draudimo fondų dalyvavimą ekonomikoje ar investuojant į nekilnojamąjį turtą, vis dėlto tai turi potencialo.

Galimos priemonės

Kalbant apie konkrečias alternatyvias NT finansavimo priemones, be kita ko, tai gali būti hipoteka dengti (garantuoti) vertybiniai popieriai (angl. mortgage backed securities, MBSs) ar turtu garantuoti skolos vertybiniai popieriai (angl. collateralized debt obligations, CDOs).

Hipoteka dengti vertybiniai popieriai yra bene pati efektyviausia sistema, suteikianti likvidumo rinkai, diversifikaciją investuotojams ir papildomą finansavimo šaltinį NT projektų plėtotojams. Geriausias Europoje veikiantis to pavyzdys – Danijos hipotekos sistema, kuri yra didžiausia pasaulyje pagal santykį su BVP ir antra pagal dydį pasaulyje absoliučiais dydžiais, ją lenkia tik Vokietijos hipotekos.

Danijoje finansavimo pritraukiama per hipotekos bankus, kurie išleidžia hipotekos obligacijas – skolos vertybinius popierius, garantuotus turtu ar NT. Šios sistemos teisinis reguliavimas ir efektyvus rizikos valdymas lemia jos stabilumą ir žemiausią pasaulyje bankroto riziką.

Ryšio reikšmė

Ryšys tarp NT ir kapitalo rinkų itin svarbus, nes jo buvimas atspindi NT rinkos išsivystymo lygį. Kuo jis didesnis, tuo daugiau naujų institucinių investuotojų tai privilioja, tuo didesnis NT objektų likvidumas ir didesnis investavimo galimybių spektras.

Išvystytos kapitalo rinkos ir alternatyvios finansinės priemonės didina rinkos likvidumą ir finansavimo prieinamumą verslui. O institucinių investuotojų (įskaitant pensijų fondus) dalyvavimas vietos kapitalo rinkoje didina rinkos kapitalizaciją, o tai pozityviai koreliuoja su ekonomikos augimu ilguoju periodu.

Gerda Žigienė yra Lietuvos Finansų rinkų instituto direktorė, Vilniaus Universiteto Kauno fakulteto Finansų ir apskaitos katedros profesorė.

Straipsnis lapkričio 4 d. publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“ ir „VŽ Premium“.

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą RINKŲ savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Po „Monsanto“ pralaimėto teismo dėl „Roundup“ - „Bayer“ akcijų krytis 4

„Bayer“ sprendimas įsigyti „Monsanto“ jai kainuoja vis daugiau. „Monstanto“ pralaimėjus teismą dėl vėžio,...

Agroverslas
2018.08.18
Biržoje – mįslingas „Auga Group“ akcijų pigimas Premium 7

Pakutinę dieną, kai dar buvo galima įsigyti naujai platinamų „Auga Group“ akcijų, bendrovės akcijos patraukė...

Rinkos
2018.08.17
Klientas pričiupo neleistinai besielgusį „Luminor“ Premium 8

Lietuvos komercinis bankas „Luminor“ neteisingai atliko valiutos konvertavimo operaciją, todėl banko klientas...

Rinkos
2018.08.17
„INVL Baltic Real Estate“ grynosios nuomos pajamos augo 57% 2

Šių metų pirmąjį pusmetį investicijų į nekilnojamąjį turtą (NT) bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ skaičiavo...

Statyba ir NT
2018.08.17
Landsbergio investicija – ir investuotojų akiratyje Premium 12

Konservatorių lyderio šiemet atlikta 750.000 Eur vertės investicija į vieną fondą diskusijų užvirė ne tik...

Rinkos
2018.08.17
Stocks Rise on Trade Talk Hopes, Dollar Steadies: Markets Wrap

Asian stocks are ending a bruising week on a positive note after an easing in trade tensions between China...

2018.08.17
„Tesonet“ vadovai investavo į „Hostinger“ Premium 3

Eimantas Sabaliauskas ir Tomas Okmanas, informacinių technologijų bendrovės „Tesonet“ įkūrėjai ir vadovai,...

„Amber Grid“ pusmetis – prastesnis nei pernai

„Amber Grid“ pirmąjį pusmetį gavo 16% mažiau pajamų ir uždirbo 40,4% mažiau pelno.

Energetika
2018.08.16
„Litgrid“ pusmečio pelnas sumažėjo daugiau nei trečdaliu 5

AB „Litgrid“ grynasis pelnas pirmąjį metų pusmetį siekė 3,2 mln. Eur ir buvo 38,5% mažesnis, nei pernai.

Energetika
2018.08.16
Nusivylimas latvių inžinieriais siekė dviženklę išraišką Premium

Finansinius metus su nuostoliu užbaigusi latvių „SAF tehnika“ dar kartą nuvylė investuotojus ir sukėlė akcijų...

Rinkos
2018.08.16
Vienas išankstinių ekonomikos indikatorių atsidūrė meškų rinkos teritorijoje 17

Vario kaina pateko į meškų rinkos teritoriją, rinkos dalyviams nerimstant, kad JAV ir Kinijos prekybos...

Rinkos
2018.08.16
„Snoro“ akcininkas Antonovas prisipažino dėl Rusijoje įvykdytų finansinių nusikaltimų 35

Buvęs Lietuvos komercinio banko „Snoras“ vienas pagrindinių akcininkų Vladimiras Antonovas prisipažino kaltu...

Rinkos
2018.08.16
Dollar Drops on Trade Talks, Treasury Yields Rise: Markets Wrap

The dollar declined and U.S. equity futures climbed alongside Treasury yields, while the yuan jumped after...

2018.08.16
Turkija vis dar investuotojų galvose 7

Turkijos valiutos krizė, nors ir aprimusi, toliau kelia nerimą investuotojams, kurie ir trečiadienį laikėsi...

Rinkos
2018.08.15
Atnaujini kredito sutartį – prarandi neigiamo „Euribor“ naudą Premium 7

Lietuvos komercinių bankų klientai, kurie dėl vienų ar kitų priežasčių su banku persirašo turimą būsto...

Rinkos
2018.08.15
Lietuvoje baigėsi javapjūtė – derlius mažesnis 17

Lietuvoje baigus javapjūtę, skelbiama, kad derlius yra 30% mažesnis už pastarųjų penkerių metų vidurkį.

Agroverslas
2018.08.15
„Barclays” ruošiasi „Brexit“: taps labiau airišku

Jungtinės Karalystės bankas „Barclays“, besiruošdamas Jungtinės Karalystės išstojimui iš ES, ruošiasi keisti...

Rinkos
2018.08.15
Turkijos lira atsigauna, sąlyginė ramybė grįžta į rinkas 13

Antradienį investuotojai buvo linkę vėl nedrąsiai pirkti akcijas, po rekordinės griūties Turkijos lirai...

Rinkos
2018.08.14
Investicijų valdytojai didina grynųjų ir JAV akcijų dalį portfeliuose

Fondų valdytojai yra palankiausiai nusiteikę JAV akcijų rinkos atžvilgiu. Ten juos gena ir padidėjęs...

Rinkos
2018.08.14
„Danske Bank“ klientams Lietuvoje: susiraskite kitą banką 24

Į pinigų plovimo skandalą Baltijos šalyse įsipainiojęs Danijos bankas „Danske Bank“ beveik visai nutraukia...

Rinkos
2018.08.14

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau