Baltijos šalių NT – patraukli investicija kapitalo rinkai

Publikuota: 2015-11-14
VŽ mont.
VŽ mont.
 

Nekilnojamasis turtas (NT) yra viena populiariausių investicijų rūšių Baltijos šalyse, tačiau, paradoksas, kapitalo rinkos dalyviai vis dar mažai dalyvauja NT rinkoje, nors tai būtų naudinga tiek investuotojams, tiek NT plėtotojams, tiek ekonomikai.

Komercinio NT projektai Baltijos šalyse – biurai ir prekybos centrai – šiuo metu laikomi patraukliu investavimo objektu dėl šalių ekonominio augimo, mažų palūkanų normų aplinkos ir didesnio nei kitose Europos šalyse nuomos pelningumo.

Biurų centrų projektų patrauklumą didina augančios tiesioginės užsienio investicijos ir vieni po kitų Baltijos šalyse besisteigiantys tarptautinių korporacijų paslaugų centrai, o prielaidų prekybos centrų gausėjimui suteikia spartus vidaus vartojimo didėjimas.

Skaičiuojama, kad vidutinis biurų pelningumas Baltijos šalyse siekia 7,5–8%, kai išsivysčiusiose Europos šalyse tesvyruoja apie 5–6%.

infogr.am::infogram_0_ntpajaming-724819

Paskolos vietoj kapitalo rinkos

Komercinio NT plėtra turėtų būti finansuojama efektyviai, t. y. naudojantis kapitalo rinka ir naujomis finansinėmis priemonėmis, taip didinant rinkos likvidumą ir finansinės priklausomybės diversifikaciją.

Išsivysčiusių šalių pavyzdžiai rodo, kad naujų finansavimo priemonių naudojimas duoda neabejotiną naudą, nes taip skatinamas ne tik NT rinkos, bet ir visos ekonomikos augimas.

Tačiau bankų paskolos ir nuosavybė vis dar yra pagrindinis Baltijos šalių NT komercinės paskirties projektų finansavimo šaltinis. Juk ekonominis sunkmetis parodė, kad priklausomybė nuo vieno kapitalo ištekliaus – banko paskolos – yra netvari. Juo labiau kad bendra tendencija Europoje dabar rodo bankų kreditavimo mažėjimą. Prie to dar prisideda ir griežtėjantys kapitalo reikalavimai bankams, susiję su Bazelio III direktyvomis.

Patirtis rodo, kad šalyse, kuriose išvystyta kapitalo rinka, ekonomikos atsigavimas po sunkmečio vyko sparčiau, o ir ekonomikos tolesnio vystymosi perspektyvos, verslui turint galimybių diversifikuoti savo veiklos finansavimą, turi didesnes prielaidas.

To priežastis ta, kad šalyse, kuriose yra stiprios kapitalo rinkos, bendrovės turi didesnę galimybę pakeisti bankų paskolas kitais alternatyviais šaltiniais, tokiais kaip obligacijos ar viešasis akcijų platinimas (angl. IPO). Kitaip sakant, tų šalių ekonomikos, kuriose išvystytos kapitalo rinkos, yra daug lankstesnės ir skatina ekonomikos bei įmonių plėtrą pasitelkiant alternatyvius finansavimo šaltinius.

Europoje pokyčių jau yra

Pasaulyje ir Europoje NT projektų finansavimo šaltinių „žemėlapis“ jau keičiasi.

Bankams reikalaujant didesnės nuosavybės dalies (pvz., Vokietijoje kai kuriems komercinio NT vystymo projektams kredituoti reikalinga 50% įmonės lėšų), projektų plėtotojai vis dažniau papildomo kapitalo pritraukia per alternatyvias finansavimo priemones.

„ING Real Estate Finance“ ir Nyenrode verslo universitetas atliko tyrimą ir instituciniams NT investuotojams pateikė klausimus apie bankų dalyvavimą finansuojant NT projektus Europoje. Pagrindinė tyrimo išvada buvo tai, kad ateinančiu metu nebebus remiamasi vienu finansavimo šaltiniu, o bankų vaidmuo plėsis – jie ne tik suteiks paskolas, bet ir tarpininkaus pritraukiant finansavimo priemones.

Kas pasaulyje investuoja

Daugumoje išsivysčiusių šalių reikšmingas sumas į NT plėtojimo projektus investuoja pensijų fondai ir draudimo bendrovės.

Pavyzdžiui, pensijų fondų investicijos į alternatyvų turtą (pirmiausia NT) sudaro apie 25–30% visų investicijų Šiaurės Amerikoje ir Europoje ir kiek mažiau Azijoje.

Baltijos šalyse pensijų fondų investicijos į alternatyvias turto klases sudaro tik apie 2–3% visų investicijų.

infogr.am::infogram_0_pensijpasiskirstym

Šis skirtumas aiškiai atskleidžia tolesnes pensijų fondų portfelių augimo galimybes ir kryptis.

Didesnis investicijų diversifikavimas, ypač naudojant turto rūšis, kurios menkai koreliuoja su klasikinėmis, būtų itin naudingas investicinių portfelių saugumui ir pelningumui. Be to, išsivysčiusių šalių gyventojų turto struktūroje dažnai yra ne tik banko indėlių, bet ir rizikingesnių finansinių priemonių, tokių kaip akcijos, obligacijos.

Daug kas sakytų, kad Baltijos šalių pensijų fondai investicijoms į NT neturi pinigų. Tačiau tai ne tiesa – Latvijos pensijų fondai yra sukaupę beveik 230 mln. Eur, o Lietuvos ir Estijos pensijų fondų turtas siekia atitinkamai 1,9 mlrd. ir 2,3 mlrd. Eur.

Smulkiųjų investuotojų, tokių kaip ne finansinės įmonės ir individualūs gyventojai, indeliai bankuose sudaro dar didesnes sumas. Trijose Baltijos kaimynėse šių indėlių sumos siekia nuo 7,7 mlrd. iki 13,2 mlrd. Eur. Šios lėšos galėtų būti panaudotos efektyviau ir naudingiau ekonomikai.

Pensijų fondų ir draudimo bendrovių bei smulkiųjų investuotojų kapitalo dalis galėtų būti nukreipta į Baltijos šalių vidaus rinkas. Šiuo metu matome ribotą pensijų ar draudimo fondų dalyvavimą ekonomikoje ar investuojant į nekilnojamąjį turtą, vis dėlto tai turi potencialo.

Galimos priemonės

Kalbant apie konkrečias alternatyvias NT finansavimo priemones, be kita ko, tai gali būti hipoteka dengti (garantuoti) vertybiniai popieriai (angl. mortgage backed securities, MBSs) ar turtu garantuoti skolos vertybiniai popieriai (angl. collateralized debt obligations, CDOs).

Hipoteka dengti vertybiniai popieriai yra bene pati efektyviausia sistema, suteikianti likvidumo rinkai, diversifikaciją investuotojams ir papildomą finansavimo šaltinį NT projektų plėtotojams. Geriausias Europoje veikiantis to pavyzdys – Danijos hipotekos sistema, kuri yra didžiausia pasaulyje pagal santykį su BVP ir antra pagal dydį pasaulyje absoliučiais dydžiais, ją lenkia tik Vokietijos hipotekos.

Danijoje finansavimo pritraukiama per hipotekos bankus, kurie išleidžia hipotekos obligacijas – skolos vertybinius popierius, garantuotus turtu ar NT. Šios sistemos teisinis reguliavimas ir efektyvus rizikos valdymas lemia jos stabilumą ir žemiausią pasaulyje bankroto riziką.

Ryšio reikšmė

Ryšys tarp NT ir kapitalo rinkų itin svarbus, nes jo buvimas atspindi NT rinkos išsivystymo lygį. Kuo jis didesnis, tuo daugiau naujų institucinių investuotojų tai privilioja, tuo didesnis NT objektų likvidumas ir didesnis investavimo galimybių spektras.

Išvystytos kapitalo rinkos ir alternatyvios finansinės priemonės didina rinkos likvidumą ir finansavimo prieinamumą verslui. O institucinių investuotojų (įskaitant pensijų fondus) dalyvavimas vietos kapitalo rinkoje didina rinkos kapitalizaciją, o tai pozityviai koreliuoja su ekonomikos augimu ilguoju periodu.

Gerda Žigienė yra Lietuvos Finansų rinkų instituto direktorė, Vilniaus Universiteto Kauno fakulteto Finansų ir apskaitos katedros profesorė.

Straipsnis lapkričio 4 d. publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“ ir „VŽ Premium“.

Gauk nemokamą RINKŲ savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą 0
Ką su investicijomis daro turtingųjų pinigus valdantys šeimų biurai Premium 1

Sprendžiant, ką toliau veikti su savo pinigais, galima pasikliauti savimi, autoritetingų ekspertų ar...

Rinkos
11:40
„Monese“ – taip pat potencialus vienaragis

Jungtinės Karalystės internetinis bankas „Monese“, veikiantis ir Lietuvoje, baigia derybas dėl 100 mln. GBP...

Rinkos
2020.01.25
Ko Lietuvos verslai (dar) nesuvokia apie valiutų rinką

2015 m. atsisveikinus su litu, atrodė, kad žodis „valiuta“ dings iš Lietuvos verslininkų žodyno. Euras turėjo...

Rinkos
2020.01.25
Įtampa dėl viruso slūgtelėjo – akcijų kainos atsistatė Premium 1

Pasaulio akcijų rinkose baimės dėl koronaviruso Kinijoje darbo savaitei baigiantis kiek išblėso, nors...

Rinkos
2020.01.24
Neramumų Honkonge pasekmė – kritę konjako pardavimai

Prancūzų prabangių gėrimų gamintojos „Remy Cointreau“ akcijos patiria didžiausią griūtį per dešimt metų po...

Rinkos
2020.01.24
Užsidariusių Estijos paskolų platformų investuotojai kreipėsi į policiją 1

Dešimtys netikėtai užsidariusių Estijos NT ir verslo paskolų platformų „Envestio“ ir „Kuetzal“ investuotojų...

Rinkos
2020.01.24
Per dot.com karštinę praturtėjęs verslininkas: rinkų ateitį nulems palūkanos

Markas Cubanas, verslininkas ir milijardierius investuotojas, įsitikinęs, kad nors akcijų įverčiai rinkose ir...

Rinkos
2020.01.24
Dar ilgą laiką galime nematyti 100 USD kainuojančios naftos, sako „Chevron“ vadovas

Naftos kainos pasaulinėse rinkose dar ilgai nepasieks 100 USD už barelį lygmens dėl tebesitęsiančio JAV...

Rinkos
2020.01.24
Kiek pagrįstas entuziazmas dėl „Teslos“ Premium 8

Dešimtis kartų daugiau mašinų pagaminantys automobilių pramonės gigantai yra verti kur kas mažiau nei...

Rinkos
2020.01.24
Ko finansų rinkose laukti po rekordiškai gerų metų

Praėję 2019-ieji – vienas geriausių laikotarpių didžiausiose pasaulio finansų rinkose per pastaruosius 20...

Rinkos
2020.01.24
Investuotojams virusas baisesnis už kitas grėsmes Premium

Europos biržose ketvirtadienį vyravo baimės dėl viruso protrūkio Kinijoje – jos į šoną nustūmė ir žinią apie...

Rinkos
2020.01.23
Pirmą kartą per 16 metų: ECB peržiūrės savo tikslus

Europos centrinis bankas (ECB), ketvirtadienį nepakeitęs bazinių palūkanų, oficialiai paskelbė apie pirmą per...

Rinkos
2020.01.23
Ukraina rinkose skolinasi už 4,4%

Ukraina tarptautinėje kapitalo rinkoje išplatino 10 metų trukmės 1,25 mlrd. Eur dydžio obligacijų emisiją už...

Rinkos
2020.01.23
Sandorių rinka važiuos lėtesne pavara, bet su geresne pusiausvyra Premium 1

Baltijos šalių verslų įsigijimo rinkoje pernai buvo juntamos nedidelio išsisėmimo nuotaikos, nors ir...

Rinkos
2020.01.23
Paskolų platformų griūtis Estijoje: nebeveikia ir 33 mln. Eur surinkusi „Envestio“ Premium 6

Estijos investicijų į NT ir verslo paskolas platforma „Envestio“ praėjusią savaitę netikėtai nustojo veikusi.

Rinkos
2020.01.23
Kinijoje plintantis koronavirusas vėl smukdo Azijos biržas

Naujo koronaviruso plitimas Kinijoje tuo metu, kai šalyje švenčių proga kelionės pasiekė piką, vėl kelia...

Rinkos
2020.01.23
Investuotojai iškosėjo virusą: į biržas grįžta rekordai, o „Tesla“ aplenkė „Volkswagen“ Premium 2

Baltijos biržoje užsienio investuotojų palaikymo netekusios „Grigeo“ akcijos koreguojasi. Pasaulio biržose...

Rinkos
2020.01.22
Žuvų augintoja per obligacijas pasiskolino 9,1 mln. Eur, investuotojams žada viešą emisiją

Estų žuvų auginimo ir prekybos „PRFoods“ neviešo platinimo būdu 5 metams pasiskolino 9,1 mln. Eur, išleisdama...

Rinkos
2020.01.22
Investicijų valdytojas: grynieji šiais laikais yra šlamštas 3

Jei dar yra investuotojų, kurie galvoja, kad grynieji yra karalius, jie turėtų galvoti iš naujo.

Rinkos
2020.01.22
Valdžia investavimo į miškus nenužudė: kuriami nauji fondai, traukiamos investuotojų lėšos Premium

Patyrę ir nauji Lietuvos investicijų valdymo rinkos dalyviai investuotojams kuria naujus fondus investicijoms...

Rinkos
2020.01.22

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau