Baltijos šalių NT – patraukli investicija kapitalo rinkai

Komercinio NT projektai Baltijos šalyse – biurai ir prekybos centrai – šiuo metu laikomi patraukliu investavimo objektu dėl šalių ekonominio augimo, mažų palūkanų normų aplinkos ir didesnio nei kitose Europos šalyse nuomos pelningumo.

Biurų centrų projektų patrauklumą didina augančios tiesioginės užsienio investicijos ir vieni po kitų Baltijos šalyse besisteigiantys tarptautinių korporacijų paslaugų centrai, o prielaidų prekybos centrų gausėjimui suteikia spartus vidaus vartojimo didėjimas.

Skaičiuojama, kad vidutinis biurų pelningumas Baltijos šalyse siekia 7,5–8%, kai išsivysčiusiose Europos šalyse tesvyruoja apie 5–6%.

infogr.am::infogram_0_ntpajaming-724819

Paskolos vietoj kapitalo rinkos

Komercinio NT plėtra turėtų būti finansuojama efektyviai, t. y. naudojantis kapitalo rinka ir naujomis finansinėmis priemonėmis, taip didinant rinkos likvidumą ir finansinės priklausomybės diversifikaciją.

Išsivysčiusių šalių pavyzdžiai rodo, kad naujų finansavimo priemonių naudojimas duoda neabejotiną naudą, nes taip skatinamas ne tik NT rinkos, bet ir visos ekonomikos augimas.

Tačiau bankų paskolos ir nuosavybė vis dar yra pagrindinis Baltijos šalių NT komercinės paskirties projektų finansavimo šaltinis. Juk ekonominis sunkmetis parodė, kad priklausomybė nuo vieno kapitalo ištekliaus – banko paskolos – yra netvari. Juo labiau kad bendra tendencija Europoje dabar rodo bankų kreditavimo mažėjimą. Prie to dar prisideda ir griežtėjantys kapitalo reikalavimai bankams, susiję su Bazelio III direktyvomis.

Patirtis rodo, kad šalyse, kuriose išvystyta kapitalo rinka, ekonomikos atsigavimas po sunkmečio vyko sparčiau, o ir ekonomikos tolesnio vystymosi perspektyvos, verslui turint galimybių diversifikuoti savo veiklos finansavimą, turi didesnes prielaidas.

To priežastis ta, kad šalyse, kuriose yra stiprios kapitalo rinkos, bendrovės turi didesnę galimybę pakeisti bankų paskolas kitais alternatyviais šaltiniais, tokiais kaip obligacijos ar viešasis akcijų platinimas (angl. IPO). Kitaip sakant, tų šalių ekonomikos, kuriose išvystytos kapitalo rinkos, yra daug lankstesnės ir skatina ekonomikos bei įmonių plėtrą pasitelkiant alternatyvius finansavimo šaltinius.

Europoje pokyčių jau yra

Pasaulyje ir Europoje NT projektų finansavimo šaltinių „žemėlapis“ jau keičiasi.

Bankams reikalaujant didesnės nuosavybės dalies (pvz., Vokietijoje kai kuriems komercinio NT vystymo projektams kredituoti reikalinga 50% įmonės lėšų), projektų plėtotojai vis dažniau papildomo kapitalo pritraukia per alternatyvias finansavimo priemones.

„ING Real Estate Finance“ ir Nyenrode verslo universitetas atliko tyrimą ir instituciniams NT investuotojams pateikė klausimus apie bankų dalyvavimą finansuojant NT projektus Europoje. Pagrindinė tyrimo išvada buvo tai, kad ateinančiu metu nebebus remiamasi vienu finansavimo šaltiniu, o bankų vaidmuo plėsis – jie ne tik suteiks paskolas, bet ir tarpininkaus pritraukiant finansavimo priemones.

Kas pasaulyje investuoja

Daugumoje išsivysčiusių šalių reikšmingas sumas į NT plėtojimo projektus investuoja pensijų fondai ir draudimo bendrovės.

Pavyzdžiui, pensijų fondų investicijos į alternatyvų turtą (pirmiausia NT) sudaro apie 25–30% visų investicijų Šiaurės Amerikoje ir Europoje ir kiek mažiau Azijoje.

Baltijos šalyse pensijų fondų investicijos į alternatyvias turto klases sudaro tik apie 2–3% visų investicijų.

infogr.am::infogram_0_pensijpasiskirstym

Šis skirtumas aiškiai atskleidžia tolesnes pensijų fondų portfelių augimo galimybes ir kryptis.

Didesnis investicijų diversifikavimas, ypač naudojant turto rūšis, kurios menkai koreliuoja su klasikinėmis, būtų itin naudingas investicinių portfelių saugumui ir pelningumui. Be to, išsivysčiusių šalių gyventojų turto struktūroje dažnai yra ne tik banko indėlių, bet ir rizikingesnių finansinių priemonių, tokių kaip akcijos, obligacijos.

Daug kas sakytų, kad Baltijos šalių pensijų fondai investicijoms į NT neturi pinigų. Tačiau tai ne tiesa – Latvijos pensijų fondai yra sukaupę beveik 230 mln. Eur, o Lietuvos ir Estijos pensijų fondų turtas siekia atitinkamai 1,9 mlrd. ir 2,3 mlrd. Eur.

Smulkiųjų investuotojų, tokių kaip ne finansinės įmonės ir individualūs gyventojai, indeliai bankuose sudaro dar didesnes sumas. Trijose Baltijos kaimynėse šių indėlių sumos siekia nuo 7,7 mlrd. iki 13,2 mlrd. Eur. Šios lėšos galėtų būti panaudotos efektyviau ir naudingiau ekonomikai.

Pensijų fondų ir draudimo bendrovių bei smulkiųjų investuotojų kapitalo dalis galėtų būti nukreipta į Baltijos šalių vidaus rinkas. Šiuo metu matome ribotą pensijų ar draudimo fondų dalyvavimą ekonomikoje ar investuojant į nekilnojamąjį turtą, vis dėlto tai turi potencialo.

Galimos priemonės

Kalbant apie konkrečias alternatyvias NT finansavimo priemones, be kita ko, tai gali būti hipoteka dengti (garantuoti) vertybiniai popieriai (angl. mortgage backed securities, MBSs) ar turtu garantuoti skolos vertybiniai popieriai (angl. collateralized debt obligations, CDOs).

Hipoteka dengti vertybiniai popieriai yra bene pati efektyviausia sistema, suteikianti likvidumo rinkai, diversifikaciją investuotojams ir papildomą finansavimo šaltinį NT projektų plėtotojams. Geriausias Europoje veikiantis to pavyzdys – Danijos hipotekos sistema, kuri yra didžiausia pasaulyje pagal santykį su BVP ir antra pagal dydį pasaulyje absoliučiais dydžiais, ją lenkia tik Vokietijos hipotekos.

Danijoje finansavimo pritraukiama per hipotekos bankus, kurie išleidžia hipotekos obligacijas – skolos vertybinius popierius, garantuotus turtu ar NT. Šios sistemos teisinis reguliavimas ir efektyvus rizikos valdymas lemia jos stabilumą ir žemiausią pasaulyje bankroto riziką.

Ryšio reikšmė

Ryšys tarp NT ir kapitalo rinkų itin svarbus, nes jo buvimas atspindi NT rinkos išsivystymo lygį. Kuo jis didesnis, tuo daugiau naujų institucinių investuotojų tai privilioja, tuo didesnis NT objektų likvidumas ir didesnis investavimo galimybių spektras.

Išvystytos kapitalo rinkos ir alternatyvios finansinės priemonės didina rinkos likvidumą ir finansavimo prieinamumą verslui. O institucinių investuotojų (įskaitant pensijų fondus) dalyvavimas vietos kapitalo rinkoje didina rinkos kapitalizaciją, o tai pozityviai koreliuoja su ekonomikos augimu ilguoju periodu.

Gerda Žigienė yra Lietuvos Finansų rinkų instituto direktorė, Vilniaus Universiteto Kauno fakulteto Finansų ir apskaitos katedros profesorė.

Straipsnis lapkričio 4 d. publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“ ir „VŽ Premium“.

Rašyti komentarą