Baltijos šalių NT – patraukli investicija kapitalo rinkai

Publikuota: 2015-11-14
VŽ mont.
VŽ mont.
 

Nekilnojamasis turtas (NT) yra viena populiariausių investicijų rūšių Baltijos šalyse, tačiau, paradoksas, kapitalo rinkos dalyviai vis dar mažai dalyvauja NT rinkoje, nors tai būtų naudinga tiek investuotojams, tiek NT plėtotojams, tiek ekonomikai.

Komercinio NT projektai Baltijos šalyse – biurai ir prekybos centrai – šiuo metu laikomi patraukliu investavimo objektu dėl šalių ekonominio augimo, mažų palūkanų normų aplinkos ir didesnio nei kitose Europos šalyse nuomos pelningumo.

Biurų centrų projektų patrauklumą didina augančios tiesioginės užsienio investicijos ir vieni po kitų Baltijos šalyse besisteigiantys tarptautinių korporacijų paslaugų centrai, o prielaidų prekybos centrų gausėjimui suteikia spartus vidaus vartojimo didėjimas.

Skaičiuojama, kad vidutinis biurų pelningumas Baltijos šalyse siekia 7,5–8%, kai išsivysčiusiose Europos šalyse tesvyruoja apie 5–6%.

infogr.am::infogram_0_ntpajaming-724819

Paskolos vietoj kapitalo rinkos

Komercinio NT plėtra turėtų būti finansuojama efektyviai, t. y. naudojantis kapitalo rinka ir naujomis finansinėmis priemonėmis, taip didinant rinkos likvidumą ir finansinės priklausomybės diversifikaciją.

Išsivysčiusių šalių pavyzdžiai rodo, kad naujų finansavimo priemonių naudojimas duoda neabejotiną naudą, nes taip skatinamas ne tik NT rinkos, bet ir visos ekonomikos augimas.

Tačiau bankų paskolos ir nuosavybė vis dar yra pagrindinis Baltijos šalių NT komercinės paskirties projektų finansavimo šaltinis. Juk ekonominis sunkmetis parodė, kad priklausomybė nuo vieno kapitalo ištekliaus – banko paskolos – yra netvari. Juo labiau kad bendra tendencija Europoje dabar rodo bankų kreditavimo mažėjimą. Prie to dar prisideda ir griežtėjantys kapitalo reikalavimai bankams, susiję su Bazelio III direktyvomis.

Patirtis rodo, kad šalyse, kuriose išvystyta kapitalo rinka, ekonomikos atsigavimas po sunkmečio vyko sparčiau, o ir ekonomikos tolesnio vystymosi perspektyvos, verslui turint galimybių diversifikuoti savo veiklos finansavimą, turi didesnes prielaidas.

To priežastis ta, kad šalyse, kuriose yra stiprios kapitalo rinkos, bendrovės turi didesnę galimybę pakeisti bankų paskolas kitais alternatyviais šaltiniais, tokiais kaip obligacijos ar viešasis akcijų platinimas (angl. IPO). Kitaip sakant, tų šalių ekonomikos, kuriose išvystytos kapitalo rinkos, yra daug lankstesnės ir skatina ekonomikos bei įmonių plėtrą pasitelkiant alternatyvius finansavimo šaltinius.

Europoje pokyčių jau yra

Pasaulyje ir Europoje NT projektų finansavimo šaltinių „žemėlapis“ jau keičiasi.

Bankams reikalaujant didesnės nuosavybės dalies (pvz., Vokietijoje kai kuriems komercinio NT vystymo projektams kredituoti reikalinga 50% įmonės lėšų), projektų plėtotojai vis dažniau papildomo kapitalo pritraukia per alternatyvias finansavimo priemones.

„ING Real Estate Finance“ ir Nyenrode verslo universitetas atliko tyrimą ir instituciniams NT investuotojams pateikė klausimus apie bankų dalyvavimą finansuojant NT projektus Europoje. Pagrindinė tyrimo išvada buvo tai, kad ateinančiu metu nebebus remiamasi vienu finansavimo šaltiniu, o bankų vaidmuo plėsis – jie ne tik suteiks paskolas, bet ir tarpininkaus pritraukiant finansavimo priemones.

Kas pasaulyje investuoja

Daugumoje išsivysčiusių šalių reikšmingas sumas į NT plėtojimo projektus investuoja pensijų fondai ir draudimo bendrovės.

Pavyzdžiui, pensijų fondų investicijos į alternatyvų turtą (pirmiausia NT) sudaro apie 25–30% visų investicijų Šiaurės Amerikoje ir Europoje ir kiek mažiau Azijoje.

Baltijos šalyse pensijų fondų investicijos į alternatyvias turto klases sudaro tik apie 2–3% visų investicijų.

infogr.am::infogram_0_pensijpasiskirstym

Šis skirtumas aiškiai atskleidžia tolesnes pensijų fondų portfelių augimo galimybes ir kryptis.

Didesnis investicijų diversifikavimas, ypač naudojant turto rūšis, kurios menkai koreliuoja su klasikinėmis, būtų itin naudingas investicinių portfelių saugumui ir pelningumui. Be to, išsivysčiusių šalių gyventojų turto struktūroje dažnai yra ne tik banko indėlių, bet ir rizikingesnių finansinių priemonių, tokių kaip akcijos, obligacijos.

Daug kas sakytų, kad Baltijos šalių pensijų fondai investicijoms į NT neturi pinigų. Tačiau tai ne tiesa – Latvijos pensijų fondai yra sukaupę beveik 230 mln. Eur, o Lietuvos ir Estijos pensijų fondų turtas siekia atitinkamai 1,9 mlrd. ir 2,3 mlrd. Eur.

Smulkiųjų investuotojų, tokių kaip ne finansinės įmonės ir individualūs gyventojai, indeliai bankuose sudaro dar didesnes sumas. Trijose Baltijos kaimynėse šių indėlių sumos siekia nuo 7,7 mlrd. iki 13,2 mlrd. Eur. Šios lėšos galėtų būti panaudotos efektyviau ir naudingiau ekonomikai.

Pensijų fondų ir draudimo bendrovių bei smulkiųjų investuotojų kapitalo dalis galėtų būti nukreipta į Baltijos šalių vidaus rinkas. Šiuo metu matome ribotą pensijų ar draudimo fondų dalyvavimą ekonomikoje ar investuojant į nekilnojamąjį turtą, vis dėlto tai turi potencialo.

Galimos priemonės

Kalbant apie konkrečias alternatyvias NT finansavimo priemones, be kita ko, tai gali būti hipoteka dengti (garantuoti) vertybiniai popieriai (angl. mortgage backed securities, MBSs) ar turtu garantuoti skolos vertybiniai popieriai (angl. collateralized debt obligations, CDOs).

Hipoteka dengti vertybiniai popieriai yra bene pati efektyviausia sistema, suteikianti likvidumo rinkai, diversifikaciją investuotojams ir papildomą finansavimo šaltinį NT projektų plėtotojams. Geriausias Europoje veikiantis to pavyzdys – Danijos hipotekos sistema, kuri yra didžiausia pasaulyje pagal santykį su BVP ir antra pagal dydį pasaulyje absoliučiais dydžiais, ją lenkia tik Vokietijos hipotekos.

Danijoje finansavimo pritraukiama per hipotekos bankus, kurie išleidžia hipotekos obligacijas – skolos vertybinius popierius, garantuotus turtu ar NT. Šios sistemos teisinis reguliavimas ir efektyvus rizikos valdymas lemia jos stabilumą ir žemiausią pasaulyje bankroto riziką.

Ryšio reikšmė

Ryšys tarp NT ir kapitalo rinkų itin svarbus, nes jo buvimas atspindi NT rinkos išsivystymo lygį. Kuo jis didesnis, tuo daugiau naujų institucinių investuotojų tai privilioja, tuo didesnis NT objektų likvidumas ir didesnis investavimo galimybių spektras.

Išvystytos kapitalo rinkos ir alternatyvios finansinės priemonės didina rinkos likvidumą ir finansavimo prieinamumą verslui. O institucinių investuotojų (įskaitant pensijų fondus) dalyvavimas vietos kapitalo rinkoje didina rinkos kapitalizaciją, o tai pozityviai koreliuoja su ekonomikos augimu ilguoju periodu.

Gerda Žigienė yra Lietuvos Finansų rinkų instituto direktorė, Vilniaus Universiteto Kauno fakulteto Finansų ir apskaitos katedros profesorė.

Straipsnis lapkričio 4 d. publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“ ir „VŽ Premium“.

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Šiųmečio IPO derliaus apžvalga: ne vien tik sėkmės istorijos

Šiais metais pagrindinėse JAV akcijų biržose – „Nasdaq“ ir NYSE – jau įvyko 90-ies bendrovių pirminiai akcijų...

Rinkos
2019.05.25
„Citadele banka“ rezultatai I ketvirtį prastėjo 1

Latvijos bankininkystės grupė „Citadele banka“ I ketvirtį, palyginti su laikotarpiu prieš metus, uždirbo 22%...

Rinkos
2019.05.24
Mažos rinkos rūpesčiai: iš biržos pasitraukė dar 1,56 mln. Eur Premium

Įtemptos savaitės pabaigoje pasaulio akcijų rinkose fiksuota santykinė stabilizacija. Baltijoje išsiskyrė...

Rinkos
2019.05.24
V. Vaitkevičienė pirmininkaus Europos rizikos kapitalo fondų tinklui 1

Europos rizikos kapitalo fondų investuotojai pirmininkauti tinklui išrinko UAB „Investicijų ir verslo...

Vadyba
2019.05.24
Naftos linksmieji kalneliai: po 4,5% kritimo – kainos atšokimas

Naftos kainos pasaulinėse rinkose penktadienio rytą bando atsistatyti po staigaus kritimo ketvirtadienį,...

Rinkos
2019.05.24
„INVL Asset Management“ pensijų fondai investavo į NT fondą 2

Lietuvos investicijų bendrovės „INVL Asset Management“ valdomi pensijų fondai investavo į NT fondą...

Rinkos
2019.05.24
Pagrindinis akcininkas „Grindeks“ akcijas supirkti nori po 12,59 Eur

Pagrindinis latvių farmacininkės „Grindeks“ akcininkas siekia pateikti oficialų siūlymą po 12,59 Eur.

Rinkos
2019.05.24
Pardavėjas siekia finansinės laisvės: dabar – nupigintas maistas, vizija – 200.000 Eur Premium 15

Finansinė laisvė – siekiamybė, kuri vienareikšmiškai verta savo dabarties išlaidų apsikarpymo, net jei tai...

Rinkos
2019.05.24
L. Strėlis atsistatydino iš „Auga Group“ valdybos 19

Linas Strėlis ketvirtadienį pateikė pareiškimą atsistatydinti iš žemės ūkio investicijų bendrovės „Auga...

Rinkos
2019.05.24
Linas Strėlis skųs Lietuvos banko jam skirtą 200.000 Eur baudą 6

Linas Strėlis, AB Vilkyškių pieninė ir žemės ūkio investicijų bendrovės „Auga Group“ valdybų narys ketina...

Rinkos
2019.05.24
Iš Europos nerimas persismelkė ir į Baltiją Premium

Europos akcijų biržose tvyrojęs pesimizmas persidavė ir į Baltijos biržas, kuriose pasireiškė aktyvumo...

Rinkos
2019.05.23
„Payseros“ nesėkmė: atšaukia STO 31

Lietuvos finansinių technologijų įmonės „Paysera“ vykdytas vertybinių popierių požymių turinčių kriptovaliutų...

Rinkos
2019.05.23
Pažiro žinomų įmonių IPO: kada verta investuoti Premium

JAV akcijų rinkoje šiemet debiutavus ar dar tik ruošiantis debiutuoti ne vienai žinomai kompanijai, tarp...

Rinkos
2019.05.23
Švedai pirmauja pasaulyje pagal kaupimą investiciniuose fonduose 2

100% dirbančių švedų santaupas kaupia investiciniuose fonduose, paskelbė šalies Švedijos investicinių fondų...

Rinkos
2019.05.23
FED laikys stabdžius ant palūkanų kėlimo

Jungtinėse Valstijose paskolų branginimo šiais metais greičiausiai nebesulauksime.

Rinkos
2019.05.23
Po akcijomis užlieto aukciono intriga dėl Šiaulių banko akcijų Premium

Ketvirtadienį Baltijos biržoje rinkos dalyvių akys kryps į prekybą Šiaulių banko akcijomis po to, kai iš...

Rinkos
2019.05.22
„Lewben” keičia valdymo struktūrą: nori didesnio skaidrumo Premium 7

Lietuvos integruotų profesinių paslaugų grupė „Lewben“ įsteigė UAB „Lewben Holdings“, kuri valdys baigiamą...

Rinkos
2019.05.22
„Fima“ pardavė didmeninės prekybos verslą 1

Inžinerinių sprendimų įmonių grupė „Fima“ už neįvardijamą sumą pardavė didmeninės prekybos verslą.

Statyba ir NT
2019.05.22
Estų „TransferWise“ tapo brangiausiu „fintech“ Europoje 37

Piniginių perlaidų kompanija „TransferWise“ per vėliausią investuotojų pritraukimo etapą buvo įvertinta 3,5...

Rinkos
2019.05.22
Verslo finansavimo alternatyvos: reikia pinigų – pinigų yra Premium

Daliai šalies verslo skundžiantis sugriežtintomis bankų skolinimo sąlygomis, alternatyvaus finansavimo...

Rinkos
2019.05.22

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau