Baltijos šalių NT – patraukli investicija kapitalo rinkai

Publikuota: 2015-11-14
VŽ mont.
VŽ mont.
 

Nekilnojamasis turtas (NT) yra viena populiariausių investicijų rūšių Baltijos šalyse, tačiau, paradoksas, kapitalo rinkos dalyviai vis dar mažai dalyvauja NT rinkoje, nors tai būtų naudinga tiek investuotojams, tiek NT plėtotojams, tiek ekonomikai.

Komercinio NT projektai Baltijos šalyse – biurai ir prekybos centrai – šiuo metu laikomi patraukliu investavimo objektu dėl šalių ekonominio augimo, mažų palūkanų normų aplinkos ir didesnio nei kitose Europos šalyse nuomos pelningumo.

Biurų centrų projektų patrauklumą didina augančios tiesioginės užsienio investicijos ir vieni po kitų Baltijos šalyse besisteigiantys tarptautinių korporacijų paslaugų centrai, o prielaidų prekybos centrų gausėjimui suteikia spartus vidaus vartojimo didėjimas.

Skaičiuojama, kad vidutinis biurų pelningumas Baltijos šalyse siekia 7,5–8%, kai išsivysčiusiose Europos šalyse tesvyruoja apie 5–6%.

infogr.am::infogram_0_ntpajaming-724819

Paskolos vietoj kapitalo rinkos

Komercinio NT plėtra turėtų būti finansuojama efektyviai, t. y. naudojantis kapitalo rinka ir naujomis finansinėmis priemonėmis, taip didinant rinkos likvidumą ir finansinės priklausomybės diversifikaciją.

Išsivysčiusių šalių pavyzdžiai rodo, kad naujų finansavimo priemonių naudojimas duoda neabejotiną naudą, nes taip skatinamas ne tik NT rinkos, bet ir visos ekonomikos augimas.

Tačiau bankų paskolos ir nuosavybė vis dar yra pagrindinis Baltijos šalių NT komercinės paskirties projektų finansavimo šaltinis. Juk ekonominis sunkmetis parodė, kad priklausomybė nuo vieno kapitalo ištekliaus – banko paskolos – yra netvari. Juo labiau kad bendra tendencija Europoje dabar rodo bankų kreditavimo mažėjimą. Prie to dar prisideda ir griežtėjantys kapitalo reikalavimai bankams, susiję su Bazelio III direktyvomis.

Patirtis rodo, kad šalyse, kuriose išvystyta kapitalo rinka, ekonomikos atsigavimas po sunkmečio vyko sparčiau, o ir ekonomikos tolesnio vystymosi perspektyvos, verslui turint galimybių diversifikuoti savo veiklos finansavimą, turi didesnes prielaidas.

To priežastis ta, kad šalyse, kuriose yra stiprios kapitalo rinkos, bendrovės turi didesnę galimybę pakeisti bankų paskolas kitais alternatyviais šaltiniais, tokiais kaip obligacijos ar viešasis akcijų platinimas (angl. IPO). Kitaip sakant, tų šalių ekonomikos, kuriose išvystytos kapitalo rinkos, yra daug lankstesnės ir skatina ekonomikos bei įmonių plėtrą pasitelkiant alternatyvius finansavimo šaltinius.

Europoje pokyčių jau yra

Pasaulyje ir Europoje NT projektų finansavimo šaltinių „žemėlapis“ jau keičiasi.

Bankams reikalaujant didesnės nuosavybės dalies (pvz., Vokietijoje kai kuriems komercinio NT vystymo projektams kredituoti reikalinga 50% įmonės lėšų), projektų plėtotojai vis dažniau papildomo kapitalo pritraukia per alternatyvias finansavimo priemones.

„ING Real Estate Finance“ ir Nyenrode verslo universitetas atliko tyrimą ir instituciniams NT investuotojams pateikė klausimus apie bankų dalyvavimą finansuojant NT projektus Europoje. Pagrindinė tyrimo išvada buvo tai, kad ateinančiu metu nebebus remiamasi vienu finansavimo šaltiniu, o bankų vaidmuo plėsis – jie ne tik suteiks paskolas, bet ir tarpininkaus pritraukiant finansavimo priemones.

Kas pasaulyje investuoja

Daugumoje išsivysčiusių šalių reikšmingas sumas į NT plėtojimo projektus investuoja pensijų fondai ir draudimo bendrovės.

Pavyzdžiui, pensijų fondų investicijos į alternatyvų turtą (pirmiausia NT) sudaro apie 25–30% visų investicijų Šiaurės Amerikoje ir Europoje ir kiek mažiau Azijoje.

Baltijos šalyse pensijų fondų investicijos į alternatyvias turto klases sudaro tik apie 2–3% visų investicijų.

infogr.am::infogram_0_pensijpasiskirstym

Šis skirtumas aiškiai atskleidžia tolesnes pensijų fondų portfelių augimo galimybes ir kryptis.

Didesnis investicijų diversifikavimas, ypač naudojant turto rūšis, kurios menkai koreliuoja su klasikinėmis, būtų itin naudingas investicinių portfelių saugumui ir pelningumui. Be to, išsivysčiusių šalių gyventojų turto struktūroje dažnai yra ne tik banko indėlių, bet ir rizikingesnių finansinių priemonių, tokių kaip akcijos, obligacijos.

Daug kas sakytų, kad Baltijos šalių pensijų fondai investicijoms į NT neturi pinigų. Tačiau tai ne tiesa – Latvijos pensijų fondai yra sukaupę beveik 230 mln. Eur, o Lietuvos ir Estijos pensijų fondų turtas siekia atitinkamai 1,9 mlrd. ir 2,3 mlrd. Eur.

Smulkiųjų investuotojų, tokių kaip ne finansinės įmonės ir individualūs gyventojai, indeliai bankuose sudaro dar didesnes sumas. Trijose Baltijos kaimynėse šių indėlių sumos siekia nuo 7,7 mlrd. iki 13,2 mlrd. Eur. Šios lėšos galėtų būti panaudotos efektyviau ir naudingiau ekonomikai.

Pensijų fondų ir draudimo bendrovių bei smulkiųjų investuotojų kapitalo dalis galėtų būti nukreipta į Baltijos šalių vidaus rinkas. Šiuo metu matome ribotą pensijų ar draudimo fondų dalyvavimą ekonomikoje ar investuojant į nekilnojamąjį turtą, vis dėlto tai turi potencialo.

Galimos priemonės

Kalbant apie konkrečias alternatyvias NT finansavimo priemones, be kita ko, tai gali būti hipoteka dengti (garantuoti) vertybiniai popieriai (angl. mortgage backed securities, MBSs) ar turtu garantuoti skolos vertybiniai popieriai (angl. collateralized debt obligations, CDOs).

Hipoteka dengti vertybiniai popieriai yra bene pati efektyviausia sistema, suteikianti likvidumo rinkai, diversifikaciją investuotojams ir papildomą finansavimo šaltinį NT projektų plėtotojams. Geriausias Europoje veikiantis to pavyzdys – Danijos hipotekos sistema, kuri yra didžiausia pasaulyje pagal santykį su BVP ir antra pagal dydį pasaulyje absoliučiais dydžiais, ją lenkia tik Vokietijos hipotekos.

Danijoje finansavimo pritraukiama per hipotekos bankus, kurie išleidžia hipotekos obligacijas – skolos vertybinius popierius, garantuotus turtu ar NT. Šios sistemos teisinis reguliavimas ir efektyvus rizikos valdymas lemia jos stabilumą ir žemiausią pasaulyje bankroto riziką.

Ryšio reikšmė

Ryšys tarp NT ir kapitalo rinkų itin svarbus, nes jo buvimas atspindi NT rinkos išsivystymo lygį. Kuo jis didesnis, tuo daugiau naujų institucinių investuotojų tai privilioja, tuo didesnis NT objektų likvidumas ir didesnis investavimo galimybių spektras.

Išvystytos kapitalo rinkos ir alternatyvios finansinės priemonės didina rinkos likvidumą ir finansavimo prieinamumą verslui. O institucinių investuotojų (įskaitant pensijų fondus) dalyvavimas vietos kapitalo rinkoje didina rinkos kapitalizaciją, o tai pozityviai koreliuoja su ekonomikos augimu ilguoju periodu.

Gerda Žigienė yra Lietuvos Finansų rinkų instituto direktorė, Vilniaus Universiteto Kauno fakulteto Finansų ir apskaitos katedros profesorė.

Straipsnis lapkričio 4 d. publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“ ir „VŽ Premium“.

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą RINKŲ savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Europos biržoms rūpėjo nafta ir prekybos karai

Europos akcijų rinkos penktadienį kilo rinkoms vertinant naujienas iš Naftą eksportuojančių šalių...

Rinkos
2018.06.22
OPEC susitarė didinti gavybą 6

Naftą eksportuojančių šalių organizacijos (OPEC) narės penktadienį vykusiame susitikime susitarė padidinti...

Rinkos
2018.06.22
Teismas užstojo neįsigaliojusių „Snoro“ obligacijų savininkus 2

Dėl banko „Snoras“ bankroto šio banko platintų obligacijų neįgijusiems, nors už jas sumokėjusiems, asmenims...

Rinkos
2018.06.22
Juda lietuvių su partneriais inicijuotas Moldovos banko įsigijimas

Tarptautinis konsorciumas, kurį sudaro Europos rekonstrukcijos ir plėtros bankas (ERPB), turto valdymo...

Rinkos
2018.06.22
Kerta per palūkanas: didesnės kaip 30% EBITDA palūkanos nebemažins pelno mokesčio 4

Lietuva planuoja apriboti galimybę palūkanas atskaityti į sąnaudas. Toks žingsnis įmonėms gali gerokai...

Finansai
2018.06.22
Bankai turės kaupti didesnę papildomą kapitalo atsargą

Anticiklinio kapitalo rezervo reikalavimas bankams didės nuo 0,5% iki 1%.

Rinkos
2018.06.22
Asian Stocks Pare Losses; Oil Rallies on OPEC: Markets Wrap

Asian stocks pared earlier losses to trade mixed amid ongoing concern global trade restrictions will curb...

Rinkos
2018.06.22
Baltijos biržose – blanki prekyba 1

Baltijos akcijų biržose investuotojų aktyvumas ketvirtadienį buvo mažas, susidomėjimas „Tallinna Sadam“ irgi...

Rinkos
2018.06.21
„Kesko Senukai“ perka e. prekybos grupę „1A“ 11

Prekybos tinklas „Kesko Senukai“ taps didžiausiu Baltijos šalyse veikiančios e. prekybos grupės „1A“...

Pasitikrinkite, ar jūsų finansų tarpininkas – legalus

Jei kuris nors finansų tarpininkas primygtinai siūlo investuoti ir žada aukso kalnus, būtinai patikrinkite,...

Rinkos
2018.06.21
Fondų valdytojai: pasiruošti reformai reiktų mažiausiai metų 1

Lietuvos pensijų fondų valdytojai atkreipia dėmesį, kad Seimui ruošiantis pensijų reformai pritarti dar...

Rinkos
2018.06.21
Antras „Lietuvos energijos“ žygis į obligacijų rinką – iki 500 mln. Eur vertės 7

Valstybės valdoma energetikos įmonių grupė „Lietuvos energija“ imasi antrosios obligacijos emisijos platinimo.

Rinkos
2018.06.21
Parduota Kaune biurą turinti „Callcredit“ Premium

JAV kredito rizikos vertinimo ir informacinių sprendimų kompanija „TransUnion“  užbaigė Jungtinės Karalystės...

Technologijos
2018.06.21
NT obligacijas platina per sutelktinio finansavimo platformą 3

Lietuvių įkurta nekilnojamojo turto projektų sutelktinio finansavimo platforma „Rontgen“ sudarė galimybes...

Rinkos
2018.06.21
Nuo liepos 3 d. finansinių priemonių sandoriai – tik su LEI kodu Rėmėjo turinys 3

Asociacija „GS1 Lithuania“ birželio 20 d. tapo registruotąja atstove, viena iš nedaugelio organizacijų,...

Rinkos
2018.06.21
Emerging Stocks Drop, Dollar Gains on Trade Woes: Markets Wrap

Most Asian stocks declined on Thursday as concern simmered about an escalation of trade tensions between the...

Rinkos
2018.06.21
Euras darda žemyn: kas judina pagrindinę valiutų porą Premium 4

Eurui riedant žemyn JAV dolerio atžvilgiu, kritimą dar sustiprino atsargus Europos centrinio banko tonas dėl...

Rinkos
2018.06.21
Lietuviai su partneriais investuoja į didžiausią Moldovos banką 1

Birželio 20 dieną Moldovos centrinis bankas tarptautiniam konsorciumui, kurį sudaro Baltijos šalių turto...

Finansai
2018.06.21
„Revolut” pritraukė 60.000 verslo klientų 11

Jungtinės Karalystės finansinių technologijų startuolis „Revolut“ per metus pritraukė 60.000 verslo klientų.

Rinkos
2018.06.21
Ateities investicija į senatvę su 10% pelningumu Premium 4

Tinkamai parengtas investicinis projektas į senelių namus nekilnojamojo turto (NT) savininkui gali garantuoti...

Statyba ir NT
2018.06.21

Verslo žinių pasiūlymai

Siekdami pagerinti Jūsų naršymo kokybę, statistiniais ir rinkodaros tikslais šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“), kuriuos galite bet kada atšaukti.
Sutinku Plačiau