D. Vitkauskas. Pagrindinis Ukrainos atstatymo trukdis, kuris atsirado ne vakar

Vis didėjantis informuotų stebėtojų skepticizmas dėl Ukrainos atstatymo susijęs ne su išliekančiu neaiškumu dėl geopolitinio šalies saugumo, ar Vakarų nesutarimu dėl rusiškų suverenių aktyvų panaudojimo, ar neryžtingumu Vakarams skolintis Ukrainos reikmėms. Ryškėjantis konsensusas dėl šios Ukrainos atstatymo faktūros skelbia, kad jos liūto dalį turi apmokėti verslas. Gerai, bet kodėl Vakarų verslas nerodo iniciatyvos? Kas trukdo investiciniam klimatui ir verslo aplinkai Ukrainoje? Korupcija nebėra dažniausiai sutinkamas žodis tarp potencialių Vakarų investuotojų – kai kam tai skamba kaip nuvalkiotos naujienos, kai kam – netgi kaip pervertinta grėsmė. Galimybių investuojant vis tiek atrodo bus daugiau, nei rizikų.

Tačiau aiškėja, kad pagrindinė kliūtis Vakarų verslo nuomone – Ukrainoje nuo pat nepriklausomybės neišspręstas žemės nuosavybės klausimas.   

 Žemę – valstiečiams?

Lenino prieš šimtmetį peršamas principas apie „žemę valstiečiams“ jau nepriklausomos Ukrainos valdžios prieš tris dešimtmečius buvo išspręstas tikrai „leninietiškai“ – su garsiais lozungais. Liūto dalis virš 40 mln. hektarų sudarančio Ukrainos žemės ūkio (ž.ū.) žemės fondo buvo išdalinta 7 mln. Ukrainos piliečių mažyčiais gabaliukais. Dažniausiai - iki 5 ha vienam asmeniui kaip „pajus“, kurį asmuo gali išnuomoti ar kitaip naudoti, bet negali parduoti. Teoriškai toks požiūris atrodė kaip demokratiška priemonė atsilyginti valstiečiams. Praktiškai tai tapo dovana vietiniams oligarchams (dažnai – ekskolūkio pirmininkams), kurie greitai susirinko šimtus ar netgi tūkstančius „pajų“ savo naudai kaip nuomos kontraktus kelioms dešimtims metų. 76% „pajininkų“ nuo pat nepriklausomybės pradžios savo sklypus atidavė nuomos forma. Ne veltui fermeriai iki šiol Ukrainoje dažnai vadinami „kolūkiečiais“ – žmonėmis, kurie nevaldo savo pagrindinio darbo resurso.

Tik 2021 m., po ilgalaikio Pasaulio banko ir kitų tarptautinių organizacijų spaudimo, Ukrainoje buvo „atverta žemės rinka“ – tai yra leista „pajus“ parduoti. Bet iš karto įvesti įvairiausi politiniai saugikliai – vienas fizinis asmuo gali turėti tik iki 100 ha, juridiniai asmenys (iki pat 2024 m.) neturėjo teisės registruoti ž.ū. žemės, o užsieniečiams (netgi per Ukrainos įmonių akcininkystę) apskritai turėti ž.ū. žemę uždrausta.

Iš esmės tik prieš 3 metus prasidėjusi ž.ū. žemės privatizacija juda vėžlio greičiu – aišku, ir dėl karo sukeltų geopolitinių rizikų. Svarbus faktas, kad “pajininkai“ nepriklausomoje Ukrainoje turi tik apie 30 milijonų ha. Beveik ketvirtis viso ž.ū. fondo, arba 10 milijonų ha – yra įvairių valstybės institucijų rankose. Vien Teisingumo ir Vidaus reikalų ministerijos kartu paėmus turi per 50.000 hektarų ž.ū. žemės. Kaip ir carų laikais, ar po to Sovietų Sąjungoje, esminį ekonominį resursą vis dar valdo „činovnikai“, iš pirmo žvilgsnio niekuo nesusiję su žemdirbyste.

Ne paslaptis, kad vietiniai agrooligarchai buvo ir kol kas yra didžiausi šios sistemos beneficiarai. Nesant vieningo valstybės valdomo turto nuomavimo standartų, ar netgi vieningo valstybės jau išnuomotų ar pernuomotų ž.ū. sklypų registro (kiekviena valdžios struktūra tai daro savo nuožiūrą ir pagal esamą nomenklatūrą), dažnai formalus sklypo teisinis statusas ir jo faktinė padėtis skiriasi. Štai prieš kelis metus Pasaulio banko pastangomis iš palydovo gautais duomenimis buvo indeksuota kaip aktyviai „įdarbinti“ dešimtys tūkstančių hektarų, esantys Ukrainos VRM žinioje. Tačiau monisterijos vadovybė nesugebėjo užsienio partneriams paaiškinti, kas ir kokiu pagrindu jos žemę naudoja …   

Dėl šių priežasčių iki š.m. liepos mėn. Ukrainoje buvo privatizuota tik 0.56 milijono ha ž.ū. žemės, arba 1,35% viso fondo. Peršasi logiškas klausimas – kiek kainuoja žemė šioje ko gero derlingiausią dirvą pasaulyje turinčioje valstybėje? Atsakyti sunkoka, nes transakcijų rinkoje tiesiog per mažai. Vidutinė kaina rinkoje šiandien yra 41.000 UAH, arba 900 Eur už hektarą.

Kadangi ž.ū. žemės iki šiol nebuvo galima parduoti, jos nebuvo galima ir užstatyti bankui ar kitaip monetizuoti. Ukrainos žmonių ir verslo galvose žodis „žemė“ vis dar dažniau asocijuojasi su dirva ir laukais, o ne finansiniu instrumentu. Tai papildomai apsunkina smulkesnių žembirbių gyvenimą, nes kreditavimo prieinamumas itin ribotas, nežiūrint į su valdžios garantija komercinių bankų pradėtą fermerių finansavimo programą „5-7-9“. Palūkanų norma (užsienio valiuta kreditai šiuo metu neišduodami) daugumai verslo kreditų vietine valiuta siekia 25% ir daugiau per metus.

Pastatai stovi ant žemės, ar kybo ore?

 

Nuo nepriklausomybės pradžios Ukraina iš esmės neperžiūrėjo ir sovietinio požiūrio apie žemę, esančią po pastatais. Nekilnojamas turtas šioje šalyje nėra vientisas ir nedalomas – žemė sau, pastatai sau. Vis dar egzistuoja du atskiri registrai (žemės kadastras ir NT registras), kuriuos reguliuoja ir kuriuose pagal skirtingas nomenklatūras duomenis renka dvi skirtingos ministerijos. Vietos teisininkai kartais juokauja, kad „mūsų pastatai kybo ore“. Netgi tais retais atvejais Ukrainoje (dažniausiai užmiesčio vienbučių gyvenamųjų namų), kuriais ir žemė, ir ant jos esantis pastatas yra to paties savininko nuosavybė, parduodant tokį turtą kreipiamasi pas notarą du kartus – sudaryti dviejų atskirų pardavimo sutarčių atskirai dėl žemės ir ant jos esančių pastatų. Nėra adresų registro ar kitos vieningos sistemos, kuri apjungtų geo-erdvinius duomenis, privačios teisės ir politinio-administracinio šalies suskirstymo parametrus. 

Daugiau nei 3.000 Ukrainoje esančių valstybės įmonių (17.000, jei skaičiuotume ir municipalines įmones) iš esmės yra NT holdingai, valdantys tūkstančius hektarų miestų gyvenamosios, komercinės ar pramoninės paskirties žemės. Vietos valdžios organai yra esminiai miestuose esančio žemės fondo kontroliuotojai. Beveik visi NT vystytojai iki šiol Ukrainoje stato „privačių“ butų kompleksus beveik išimtinai ant valstybinės žemės. Tarp vystytojų žemė netgi vadinama specifiškai – „ploščadka“ (aikštelė), skirta statyboms. Užuot vadintų sklypu ar kitu glaudesnį ryšį su privačia nuosavybe turinčių konceptu.

Nėra ir vieningos sistemos nuomojant ar kitaip valdant valstybinę žemę. Tūkstančiai įvairiausių viešų struktūrų – nuo valstybės įmonių iki vietos valdžios organų – dalina nuomos sutartis privatiems vystytojams pagal savo požiūrius, standartus ir procedūras. Pavyzdžiui, Odesoje valstybinės žemės nuoma privačiam gyvenamosios paskirties projektui paprastai apiforminama nuo 10 iki 15 metų prieš išduodant statybos leidimą. Ne visada per tokį laiką pavyksta projektą užbaigti ir išparduoti butums pirkėjams.  

Šio reguliacinio teatro aukos pirmiausia yra NT vystytojai ir statytojai, priklausantys nuo besikeičiančių valdžios nuotaikų ir veidų – netgi vieno NT projekto realizacijos metu. Bet aišku didžiausi nelaimėliai yra privatūs pirkėjai, kurie net ir turėdami „nuosavą“ butą, kas mėnesį kartu su komunalinėmis išlaidomis moka valdžiai nuomos mokestį už žemę. Koks jis bus ryt, ir ar ta nuoma iš viso bus pratęsta – visiškai neaišku. Riba dėl to, kas yra „privati“ NT nuosavybė, ir kas ne – tokioje sistemoje yra gerokai išplaukusi.

Iš pirmo žvilgsnio, pliusas Ukrainoje yra palyginti greitas statybos leidimo gavimo procesas daugumoje savivaldybių. Tačiau faktiškai statybos leidimas suteikia mažai aiškumo. Jau pradėti statyti projektai dažnai „pakimba ore“ dėl bendruomenės pastabų, pastato ir teritorijos sutvarkymo koncepcijos ir architektūros (bendruomenės nuomonės prieš leidimą paprastai neklausiama), konkurentų ir kaimynų prieštaravimų dėl vystytojui leistų lankstesnių statybos aukštingumo ar intensyvumo parametrų, ar tiesiog – po statybos leidimo pasikeitusios vietos valdžios nuomonės dėl viso projekto. Daugumoje atvejų statybos leidimo likimą apsprendžia vėliau po jo išdavimo prasidėję teismai.

Vieno statybos leidimo principas labiau sudėtingiems industriniams projektams – tarkim, uosto gilinimui – apskritai neegzistuoja. Projekto partneriai šiuo atveju turi laviruoti painiavoje itin sudėtingą atskirų – ir dažnai prieštaraujančių vienas kitam – derinimų su dešimtimis valdžios institucijų.

Trumpalaikiai ir ilgalaikiai sprendimai dėl žemės nuosavybės

 

Ukraina turėtų toliau kelti ne tik e.valdžios „front office“ pajėgumus (jau vystomus per Dia programėlę), bet daugiau dėmesio teikti duomenų kokybės užtikrinimui. Tai turėtų būti daroma standartizuojant ir konsoliduojant duomenis – pirmiausia, apjungiant kadastrą su NT registru, sukuriant dviejų sluoksnių bazinių registrų modelį (kuris Lietuvoje veikia neblogai) ir pagaliau įgyvendinant adresų registrą, dėl kurio iš esmės Ukrainoje sutarta jau beveik prieš dešimtmetį.   

Turimi duomenys elektroniniuose registruose privalo turėti prejudicinę galią (teisinę pirmenybę) prieš daugumą biurokratinių sprendimų. Reiktų panaikinti dešimtis pašalinių landų, kurios leidžia keisti visų registrų duomenis įvairiausio lygio valdininkams ministerijose. Ukrainoje madingu žodžiu „reiderystė“ iš tikrųjų vadinimas valdininkų sukčiavimas, kurio metu dažnai pasisavinamas svetimas turtas bukai perrašius savininko duomenis kuriame nors registre. Valdžiai reiktų mažiau investuoti į veiklos simuliavimą įvairiausių skundų nagrinėjimo „komisijų“ būdu ar „juodųjų notarų“ baudimu, o daugiau – į sisteminius ir preventyvius sprendimus, realiai stiprinančius nuosavybės teisės apsaugą.  

Žemės ūkio žemės privatizavimo procesas turi būti žymiai pagreitintas, suteikiant ir galimybę įgyti nuosavybės teisę užsieniečiams iš ES ir kitų šalių. Žemė yra finansinis instrumentas. Privati tinkamai įregistruota žemė su laiku įgalins ir žemesnes palūkanas banke bei sveikesnę verslo kreditavimo sistemą.

Valdžia turėtu nustoti dalinti nuomos sutartis bet kokios paskirties valstybinei žemei, o vietoj to ją skaidriai ir efektyviai privatizuoti. „Privatūs“ objektai statomi ant valstybinės žemės turi tapti išimtimi (tarkim, uostuose ar kituose strateginiuose objektuose), bet ne taisykle. Žemė ir pastatai turi būti nedalomi. Išimtiniais atvejais reiktų aiškių valstybės žemės nuomos ar kitokio panaudojimo standartų ir procesų. Ne taip svarbu kokia institucija (vietos ar centrinė) nuomoja valstybinę žemę - svarbu kaip nuspėjamai ji tą daro.

Ukrainos bankai kol kas labai atsargiai dalyvauja NT vystyme ar žemės ūkio paskirties žemės privatizavime. Hipotekos rinka itin menka dėl to, kad bankai visas aukščiau išvardintas žemės  nuosavybės problemas supranta kaip esminę riziką. Tačiau bankų finansavimas naudojant privačią žemę kaip užstatą būtų kritinės svarbos faktorius, kuris pagerintų: a) nuosavybės garantijas potencialiems pirkėjams; b) vystytojų pareigingumą gerbiant statybos ir urbanistikos taisykles; c) pastatų kokybę; d) energetinį efektyvumą; e) viso NT projekto mastą ir rentabilumą.

Pilnavertė privati žemės nuosavybė turės ir daugiau platesnių pasekmių, nes reikš daugiau padorumo bei mažiau korupcijos Ukrainos visuomenėje apskritai. Verslai, turintys geresnės kokybės užstatą žemės forma, daugiaus skolinsis. Rūpestis kredito reitingu skatins labiau ilgalaikį požiūrį versle, nes nuo reputacijos priklausys projektų finansavimas. Tas savo ruožtu skatins skolų gražinimą ir tvaresnes verslo partnerystes. Daugiau ir didesniuose bankuose finansuojami projektai iššauks didesnę konkurenciją.  

Ir galiausiai, reikėtų aiškiau kalbėti, kad be privačios žemės nuosavybės neįmanoma turtinga ir europietiška Ukraina.

Komentaro autorius – Dovydas Vitkauskas, Ukrainos prezidento ofiso patarėjas