Kas tai? Eksperto įžvalgos

Nuomos sutarties pinklėse

Publikuota: 2018-10-30
„Visai nesvarbu, kokie nuomininko ir nuomotojo santykiai, sutartis yra teisiškai įpareigojantis dokumentas, kuriuo galite save apdrausti arba nuskriausti“, - sako Dalia Stakvilevičiūtė, advokatų kontoros „Magnusson“ advokatė. Bendrovės nuotr.
„Visai nesvarbu, kokie nuomininko ir nuomotojo santykiai, sutartis yra teisiškai įpareigojantis dokumentas, kuriuo galite save apdrausti arba nuskriausti“, - sako Dalia Stakvilevičiūtė, advokatų kontoros „Magnusson“ advokatė. Bendrovės nuotr.

Kartais augantis verslas paslysta ten, kur visai nesitiki – pavyzdžiui, pasirašant biuro patalpų nuomos sutartį. Specialistai sako, kad viena tokia klaida klestėjimo laikotarpiu gali būti bereikalingu finansiniu įsipareigojimu, o atėjus sunkmečiui – tapti nepakeliama našta. Dalia Stakvilevičiūtė, advokatų kontoros „Magnusson“ advokatė, pasakoja, su kokiomis bėdomis gali susidurti neapgalvotai nuomos sutartį pasirašiusi įmonė.

Teisininkė pasakoja, kad nuomos sutarties tikslas – suderinti abiejų ją pasirašančių šalių interesus. Todėl nuomininkas iš anksto privalo žinoti, kokia sąlygų formulė jam priimtiniausia: ilgesnis terminas ir mažesnė kaina, trumpesnis terminas ir didesnė kaina, o galbūt visai atvirkščiai – ilgesnis terminas ir didesnė fiksuota kaina.

„Teisininkai dažnai sulaukia prašymų sudaryti standartinę nuomos sutartį, tačiau tiek mums, tiek nuomininkams ir nuomotojams svarbiausia – ne kuo greičiau surašyti sutarties tekstą, o susitarti dėl tokių sąlygų, kurios užtikrintų abiejų šalių interesų pusiausvyrą. Sutartys yra pasirašomos pagal vadinamąjį laisvės principą, kuris reiškia, kad pasirašančios šalys gali laisvai sudaryti sutartis bei savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas. Tačiau tai taip pat reiškia, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims galioja kaip įstatymas – ji yra privaloma ir turi būti vykdoma, – paaiškina pašnekovė.

Sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai.

„Vienos šalies pareiga vykdyti sutartinę prievolę atitinka kitos šalies reikalavimo teisę, kuri yra ginama įstatymu, nes už sutartinių prievolių nevykdymą arba netinkamą vykdymą gali būti taikoma sutartinė atsakomybė“, – patikslina advokatė.

Teismų praktikos, sako p. Stakvilevičiūtė, šioje srityje netrūksta.

„Kai sutartis nėra vykdoma, arba vykdoma ne taip, kaip susitarta, kita šalis įgyja teisę naudotis sutartyje ir įstatymais numatytais gynimo būdais, kuriuos nusako bendros sutarčių teisės normos ir atitinkamas sutartis reguliuojančios teisės normos. Pavyzdžiui, kreditoriai turi teisę reikalauti įvykdyti prievolę natūra, sustabdyti priešpriešinį vykdymą, reikalauti nuostolių, netesybų ir palūkanų, reikalauti pakeisti sutartį ar ją nutraukti, įskaitant ir sutarties nutraukimą nustačius papildomą terminą sutarčiai įvykdyti“, - dalį galimų sankcijų vardija pašnekovė.

Nenumatytos staigmenos

Jeigu nuomojamą turtą ketinate gerinti, nepamirškite apsitarti, kas bus į jį investuojančioji ir jį gerinančioji pusė.

„Civiliniame kodekse yra išsakytos nuostatos, tačiau visuomet geriau, kai abi pusės tą aptaria prieš pasirašydamos sutartį, o ne sutarties vykdymo metu, ypač, jeigu sutartis – ilgalaikė“, - pataria advokatė.

Teismų praktikoje, įspėja pašnekovė, ginčų kyla ir dėl vadinamųjų siurprizinių sąlygų.

„Siurprizinėmis sąlygomis vadinamos tokios sąlygos, kurių, pasak Civilinio kodekso, kita šalis negalėjo protingai tikėtis būsiant sutartyje. Tačiau siurprizinėmis arba netikėtomis sąlygomis nelaikomos sutarties sąlygos, su kuriomis šalis aiškiai sutiko, kai jos tai šaliai buvo tinkamai atskleistos. Aiškus pavyzdys būtų šalių susitarimas, kad nuomininkas, nuomodamas biuro patalpas, galės naudotis tam tikra biure esančia įranga. Jeigu nuomininkas staiga nuspręstų, kad įrangos jis daugiau nebenaudos, ir nuomotojas pareikštų, jog dėl to jam teks mokėti baudą ar įrangos nuvertėjimo mokestį, tokią sąlygą būtų galima traktuoti kaip netikėtą arba siurprizinę“, – tikslina p. Stakvilevičiūtė.

Norint nutraukti sutartį

Jeigu įmonė nežino, kiek ilgai norės būti nuomojamame objekte, šalys turi teisę sutartyje numatyti, kada ir kokiais atvejais ji bus nutraukta.

„Ne visada reikia keliauti tiesiai į teismą, sutartyje galima nustatyti jos nutraukimo prieš terminą atvejus ir numatyti, koks papildomas mokėjimas, ar sąlygos tokiu atveju priklauso. Jeigu pavyksta susitarti – gerai, jeigu ne ir yra esminių sutarties pažeidimų, galima eiti į teismą. Tokių su ilgalaikės nuomos sutartimis susijusių bylų, labai daug buvo per krizę: kai įmonės būdavo susitarusios dėl didelio nuomos mokesčio, o atėjus sunkmečiui, mėgino nutraukti mokėjimus ar koreguoti kainą. Buvo ir tokių atvejų, kai bendrovės tiesiog niekam nepranešusios pasišalindavo iš patalpų. Visgi panašiais atvejais reikia būti atsargiems, nes teismas dažniausiai nusprendžia, kad sutarties privalu laikytis: jeigu sutarėte, kad artimiausius dešimt metų mokėsite nustatytą kainą, vadinasi, ją teks mokėti, – teigia p. Stakvilevičiūtė. –  Nebent pavyks įrodyti, kad egzistuoja esminis pažeidimas: juos galima nusakyti sutartyje, taip pat juos numato įstatymai, kurie sako: kuo didesnis atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė tikimybė, kad sutarties neįvykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu“.

Teisė keisti sąlygas

Advokatė pabrėžia, kad pasirašant sutartį svarbiausi yra du aspektai: sutarties laisvė, t.y. abiejų šalių laisvu noru priimtas sprendimas pasirašyti sutartį, bei sutarties privalomumas, t.y. privalėjimas vykdyti tai, dėl ko susitarėte.

„Jeigu atsiranda kažkokia aplinkybė, dėl kurios pasikeičia sutartinės prievolės, įsikišti ir keisti sutartį teoriškai turi teisę ir teismas. Tačiau, praktiškai šia teise teismas itin retai naudojasi“, – sako p. Stakvilevičiūtė.

Apibendrindama teisininkė įvardija, kad ginčų dėl nuomos sutarčių būna įvairių, tačiau didžiausia verslo klaida yra, ta, jog kartais žmonės tiesiog pamiršta skaityti sutartis ir paprasčiausiai tikisi, jog viskas bus gerai ir išsispręs savaime.

„Būna ir tokių situacijų, kai šalys pamiršta nutraukti sutartį. t.y., nežino, kad privalo pasirašyti reikiamus dokumentus. Neseniai turėjome atvejį, kai abi šalys, atrodo, gražiuoju, nutraukė nuomos sutartį, nuomininkai išsikraustė, tačiau pamiršo pasirašyti dokumentą, kad nuomos santykiai baigti ir šalys viena kitai neturi pretenzijų. Po dešimties metų, buvusieji nuomininkai sulaukė rašto susimokėti už nuomą ir už faktinę nuomą per visus tuos dešimt metų. Iš tokio pavyzdžio galima pasimokyti, kad kiekvieną nuomos santykių etapą privaloma užfiksuoti dokumentais – visai nesvarbu, jog galbūt sutarėte ir išsiskirti ketinate draugiškai. Kad ir kokie draugiški būtų nuomininko ir nuomotojo santykiai, sutartis yra teisiškai įpareigojantis dokumentas, kuriuo galite save apdrausti arba nuskriausti. Kuo daugiau sutartyje paliekama neaiškumų, tuo daugiau atsiranda dėl ko pyktis“, – pataria p. Stakvilevičiutė.

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Mokesčių reforma: ar viskas atlikta? (II)  Verslo tribūna 1

2019 m. įsigaliojusios mokesčių reformos tikslas buvo sumažinti mokestinę naštą darbo pajamoms ir išgryninti...

2019.04.16
Mokesčių reforma: ar viskas atlikta? (I) Verslo tribūna 2

2019 m. įsigaliojusi mokesčių reforma atrodo jau kiek primiršta. Priblėso ir pensijų papildomo kaupimo...

2019.04.09
Duomenų nutekėjimas – tik laiko klausimas Verslo tribūna 4

Beveik metus galiojantis Bendrasis duomenų apsaugos reglamentas (BDAR) privertė verslą nupūsti dulkes nuo...

2019.04.02
Klientų atpažinimo sprendimai vis lengviau pritaikomi verslui Verslo tribūna

Viena didžiausių verslo problemų – kaip surinkti, apdoroti ir tvarkyti jau turimus duomenis. Lietuvišką...

2019.04.01
Kada išmuš išmaniųjų Balbieriškių valanda? Verslo tribūna 1

Išmanusis miestas – sistema, kuri, pasitelkusi informacines ir ryšių technologijas, daiktų internetą, debesų...

2019.03.28
Skaitmeniniame amžiuje žmogiškasis ryšys nepraranda reikšmės Verslo tribūna 3

Dėl sparčios technologijų plėtros vis daugiau įmonių ryžtasi skaitmeninei transformacijai. Fizinius klientų...

2019.03.26
Parse Error line 0, character 0
Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau