„Vičiūnų“ vaiduoklis Vilniuje: nuo potencialių pirkėjų iki teismų

Papildyta N. Stuko, „B Group“ ir „Projekto vykdytojo“ interesams atstovaujančio advokato, komentaru

VŽ rašė, kad nuo 2022 m. „Kauno saulėtekis“ pardavinėjo savo NT objektų portfelį Vilniuje, tarp jų ir UAB „Rinktinės investicijos“, kuriai priklauso nebaigtas statyti viešbutis Rinktinės g. 2. Tuomet, VŽ žiniomis, už turtą sostinėje tikėtasi gauti 15–16 mln. Eur, ir nors objektu domėjosi ne vienas investuotojas, visiems jiems turto kaina pasirodė gerokai per didelė.

2023 m. vasarą visgi pirkėjas atsirado: už 14 mln. Eur „Rinktinės investicijų“ akcijas lygiomis dalimis įsigyti žadėjo plieno gamybos ir prekybos UAB „B Group“ bei UAB „Projekto vykdytojas“, susijusi su sutelktinio pirkimo platforma „Ho-Bu“, valdančia UAB „Hobu Lietuva“.

Visgi sandoris galiausiai liko neužbaigtas, o Kauno apygardos teismą pasiekė pirkėjų ieškinys „Rinktinės investicijų“ akcininkei UAB „Betos investicijos“ (ji yra „Kauno saulėtekio“ antrinė įmonė – VŽ) dėl avanso grąžinimo.

Pirmadienį vykusiame teismo posėdyje Nerijus Stukas, „B Group“ ir „Projekto vykdytojo“ interesams atstovaujantis profesinės bendrijos „Constat“ advokatas, kalbėjo, jog sandoris neužbaigtas, nes įmonės pamatė galimų projekto ir teritorijų planavimo dokumentų neatitikimų.

O Laima Gerasičkinienė, profesinės bendrijos „Marger“ advokatė, atstovaujanti „Betos investicijoms“, akcentavo, jog „tikroji priežastis, (kodėl buvo neužbaigtas sandoris – VŽ) – pirkėjų finansinis nepajėgumas prisiimti įsipareigojimų.“

Kas nutiko

Teismo posėdyje kalbėta, kad „B Group“ ir „Projekto vykdytojas“, sudarę preliminariąją sutartį dėl „Rinktinės investicijų“ akcijų pirkimo, pradėjo turto teisinį patikrinimą.

VŽ jau rašė, kad viešbučio projektui statybos leidimas išduotas 2017 m. pabaigoje. 2018 m. įmonė pradėjo statyti 174 kambarių 4 žvaigždučių viešbutį „DoubleTree by Hilton“, tačiau kilus pandemijai „Rinktinės investicijos“ projektą užšaldė.

Leidimas išduotas 5–7 aukštų, maždaug 13.800 kv. m bendro ploto pastatui. N. Stuko teigimu, teisinis vertinimas parodė, kad kai kurios pastato dalys viršija leidžiamą aukštingumą teritorijoje, todėl gali kilti rizikų užbaigus priduoti tokį objektą. Taigi pirkėjai nusprendė sandorio neužbaigti.

L. Gerasičkinienė aiškino, kad tokius teiginius vertina kaip bandymą sumažinti sutarties vertę.

„Turime pagrindo manyti, kad jie nesudarė sutarties, nes nesurinko finansavimo lėšų. Sudarytos preliminarios pardavimo sutartys (su kitais asmenimis – VŽ), renkami finansai ne tik įsigyti, bet ir visiškai rekonstruoti (objektą – VŽ). Ir tada, kai nesurinko (pinigų – VŽ), bandyta mušti kainą“, – teismo posėdyje kalbėjo advokatė.

Abu advokatai kalbėjo, kad „B Group“ ir „Projekto vykdytojas“, dar nesudarę sandorio su „Betos investicijomis“, jau ieškojo potencialių investuotojų, kurie prisidėtų prie projekto įgyvendinimo, ir sudarė susitarimus su jais, kad būtų tapę objekto bendraturčiais.

Dar 2023 m. rudens pradžioje VŽ iš ne vieno šaltinio buvo pasiekusi informacija, kad potencialiems investuotojams siūloma galimybė įsigyti patalpų dalis, kuriose numatoma įrengti „viešbučio apartamentus investicinei nuomai“. Siūlyta įsigyti atskirus apartamentus su daline apdaila arba dalį ar visą pastato aukštą. Pastarojo kaina būtų viršijusi 4,3 mln. Eur (be PVM), įskaitant rangos darbus.

Tuomet VŽ teiravosi Bernardo Žukausko, „Hobu Lietuvos“ vadovo, ar iš tiesų įmonės sutelkti investuotojai domisi objekto įsigijimu, tačiau jis šios informacijos tuomet nei patvirtino, nei ją paneigė.

Finansai ir aukštingumai

Dabar potencialiems investuotojams atstovaujantis N. Stukas teisme atmeta argumentus, esą jie neturėjo finansų sandoriui užbaigti. Jo teigimu, sutartyje buvo prašoma įrodyti, kad pirkėjos depozitinėje sąskaitoje turi 6,9 mln. Eur, o jos ten buvo pervedusios 7,7 mln. Eur.

Taip pat jis nurodė, kad finansinių pajėgumų įsigyti projektą įmonės būtų turėjusios ir be investuotojų.

2023 m. „B Group“ konsoliduotosios pajamos siekė 74,8 mln. Eur – 40% mažiau nei prieš metus (124,1 mln. Eur). Bendrovė uždirbo 904.300 Eur konsoliduotojo grynojo pelno, kai prieš metus jis sekė beveik 13,9 mln. Eur. 2023 m. pabaigoje ji buvo sukaupusi 33,07 mln. Eur nepaskirstyto pelno.

Vien „B Group“ pernai pasiekė 54,7 mln. Eur apyvartą, prieš metus 107,6 mln. Eur, ji uždirbo 902.200 Eur grynojo pelno, prieš metus – 10,9 mln. Eur. Jos nepaskirstytas pelnas 2023 m. pabaigoje viršijo 28 mln. Eur.

„Projekto vykdytojas“ 2023 m. pasiekė 2,4 mln. Eur apyvartą, arba 44% mažiau nei prieš metus, bet grynojo pelno uždirbo 10% daugiau: nuo 191.660 Eur iki 211.634 Eur. Remiantis NT registro duomenimis, bendrovei priklauso butai Marijampolėje, Panevėžyje, Šiauliuose, Vilniuje.

Pagal sklypo detalųjį planą, jame nustatytos keturios didžiausio aukščio zonos, kurios vyrauja tarp 20–25 m. Paskutiniuose projektiniuose pasiūlymuose nurodomas aukštis neviršija detaliojo plano sprendinių.

Vilniaus miesto savivaldybė VŽ nepatikslino, kaip vertina potencialių pirkėjų teisinio patikrinimo rezultatus ir ar projekto aukštingumas atitinka teritorijų planavimo dokumentus.

Kadangi sandoris nebuvo užbaigtas, „Betos investicijos“ mano, jog tai įvyko dėl pirkėjų kaltės, todėl jiems avanso negrąžino. „B Group“ ir „Projekto vykdytojas“ mano priešingai.

Kitas posėdis Kauno apygardos teisme nagrinėjamame ginče numatytas vasarį, visgi įmanoma, kad tarp šalių gali būti rastas ir taikus sprendimas.

L. Gerasičkinienė į VŽ klausimus neatsakė, tik nurodė, kad tai būtų galima padaryti, kai byla bus išnagrinėta.

„Šiuo metu byla iš esmės dar nėra pradėta nagrinėti, todėl dalinimasis argumentais viešojoje erdvėje anksčiau, negu jie bus išsakyti teismo posėdyje nagrinėjamoje byloje, būtų nekorektiškas ir nepateisinamas“, – teigė ji.

N. Stukas VŽ nedetalizavo, kokius konkrečius pažeidimus projekte nustatė, taip pat neatsakė, kiek viso potencialių bendrasavininkų buvo sutelkta šiam projektui.

Vis tik advokatas pažymėjo, kad „Betos investicijų“ teiginiai, esą pirkėjos nesurinko pakankamai lėšų, neatitinka tikrovės.

„Pirkėjams dėl pardavėjo padarytų sutarties pažeidimų nutraukus preliminarią sutartį, pardavėjas iki ieškinio niekada anksčiau nekėlė klausimo dėl pirkėjų finansinio pajėgumo ar pinigų turėjimo, toks argumentas pirmą kartą pateiktas procesiniuose dokumentuose“, – sako jis.

Jis sako, kad „Betos investicijos“ po preliminarios sutarties pabaigos nustatinėjo papildomus terminus pagrindinei sutarčiai sudaryti. Tai, jo nuomone, būtų „visai nelogiška esant abejonių pirkėjų finansiniu pajėgumu“.

Keičia paskirtį

VŽ skelbė, kad dabar „Rinktinės investicijos“ vietoj viešbučio siekia pasiūlyti administracinės paskirties projektą ir butų. Visgi atrodo, kad šio projekto pats „Kauno saulėtekis“ greičiausiai nesiims įgyvendinti. L. Gerasičkinienė teismo posėdyje pažymėjo, kad objektui ieškoma naujo pirkėjo.

VŽ žiniomis, toks potencialus pirkėjas jau yra bent vienas.

Spalį pateikti pokyčius numatantys projektiniai pasiūlymai: 0,7 ha ploto sklype projektuojamas 13.800 kv. m bendro ploto 5–7 aukštų pastatas. Administracinei paskirčiai jame numatyta 6.940 kv. m ploto, o gyvenamajai – 6.860 kv. m, kur būtų įrengti 49 butai.

Iš viso projekte suplanuota 90 automobilių stovėjimo vietų požeminėje aikštelėje.

Nors projektui išduotas statybos leidimas 2017 m. pabaigoje, visuomenei dar kartą pristatomi jo projektiniai pasiūlymai, nes yra daromi esminiai projekto pakeitimai – keičiama jo paskirtis. Todėl jam reikalingas naujas statybos leidimas.

Architekto Algirdo Kaušpėdo suprojektuotas pastatas, palyginti su 2019 m. pradėtu objektu, išoriškai skiriasi tuo, jog dabar turės balkonus. Taip pat keičiasi ir stogo funkcijos: ten numatoma sporto aikštelė su lauko treniruokliais.

Tąkart „Vičiūnų grupė“ VŽ nurodė, kad projekto pokyčių nekomentuos.