Investavimas į NT paskolas su antrine hipoteka

Publikuota: 2019-12-08
Gustas Germanavičius, NT paskolų platformos „EvoEstate“ vadovas. Asmeninė nuotr.
Gustas Germanavičius, NT paskolų platformos „EvoEstate“ vadovas. Asmeninė nuotr.
 

Lietuvos ir užsienio sutelktinio finansavimo NT platformose vis dažniau tenka pamatyti antrinę hipoteką turinčias paskolas, tačiau investuotojai dažnai nežino, ką tai reiškia, kaip reikėtų teisingai įvertinti tokią investiciją ir su ja susijusią riziką.

Pradėkime nuo to, kad pagal apibrėžimą hipoteka yra nekilnojamo turto (NT) įkeitimas skolinantis pinigus. Hipoteka gali būti skirstoma į pirminę ir antrinę, kurios nurodo, kuris investuotojas ar institucija pirmas atgauna investuotus pinigus. Kitaip tariant, tai parodo, kurią vietą kreditorių eilėje užima investuotojas ar investuotojai.

Praktikoje dažniausiai pirminės hipotekos turėtojas didesnės apimties projektuose būna bankas ar kita didelė finansinė įstaiga, o antrinės – sutelktinio finansavimo platformos ir jų investuotojai. 

Kodėl reikalinga

Gali iš karto kilti klausimas, kodėl reikia, kad per sutelktinio finansavimo platformas investuojantys investuotojai suteiktų papildomą finansavimą? Kodėl bankai tiesiog negali padidinti finansavimo, kad jis atitiktų projekto plėtotojo poreikius?

Realybė yra ta, kad bankai dažniausiai turi atitikti reikalavimus, kokią didžiausią sumą jie gali suteikti projektui atsižvelgiant į vadinamąjį LTV (angl. Loan-To-Value) indeksą. Priklausomai nuo valstybės, bankų toleruojamos LTV indekso ribos skiriasi, bet dažniausiai rodiklis turi neviršyti 60% visos projekto vertės.

Bankų išduodamos ilgalaikės paskolos dažniausiai yra su žemomis palūkanomis, tačiau NT savininkas, kelis metus mokėjęs banko paskolą, gali sugalvoti pakelti objekto vertę, renovuoti objektą, pagerinti sąlygas potencialiems nuomininkams.

Pavyzdžiui, situacijoje, kurioje bankas yra suteikęs 3 mln. Eur paskolą 5 mln. Eur vertės pastato savininkui pirminės hipotekos LTV santykis būtų 60%. Bet NT savininkui prireikus papildomų 600.000 Eur naujoms investicijoms į šį NT, jam tektų kreiptis į alternatyvius skolinimo tiekėjus ar sutelktinio finansavimo platformas.

Kaip vertinti riziką

Minima 600.000 Eur paskola sudarytų papildomus 12% turto vertės ir bendrą LTV pakeltų iki 72%.

Toks rodiklis bankui greičiausiai neįtiktų, tačiau šio skaičiaus investuotojui išsigąsti nederėtų, nes papildoma paskola sudaro mažą bendros paskolos dalį, be to, dažniausiai tokia papildoma paskola būna trumpalaikė.

Vertinant NT savininko gebėjimą vykdyti antrosios paskolos įsipareigojimus, vertėtų atkreipti dėmesį į tai, kokios paskirties yra paskola.

NT vystymo paskolos, ypač pirminių stadijų, tokių, kaip žemės ruošimo darbai, yra labiau rizikingos ir jas vertinant vertėtų atsižvelgti į esamus pardavimus ar rezervacijas.

Su nuomininkais – mažesnė rizika

Vertinant objekto rizikingumą, verta atsižvelgti ne tik į plėtotojo jau paimtas paskolas, NT nuomininkų mokumą, bet ir į NT pajamingumą, kuris savaime gali daug ką pasakyti apie konkretaus NT likvidumą.

Jeigu minėtas 5 mln. Eur vertės turtas generuoja grynąją 350.000 Eur, arba 7%, metinę grąžą, reikia atkreipti dėmesį, kokias grąžas nuoma generuotų pirminės ir antrinės hipotekų turėtojoms. Galima naudoti tokią formulę: 360.000 Eur (nuomos pelnas) / 3.600.000 Eur (pirminės ir antrinės hipotekų suma) * 100 = 9,72% pelningumas.

Šį skaičiavimą svarbu atlikti siekiant įvertinti NT likvidumą. Investuotojas turi pasidomėti, ar, perėmus turtą, bus sunku surasti pirkėją ir grąžinti abiejų hipotekų savininkams jų investicijas. Atsižvelgus į šį scenarijų, parduoti NT su didesniu nei 9% nuomos pelningumu neturėtų būti sunku.

Šiuo atveju jei banko paskola būtų paimta užsitikrinus 2% metines palūkanas, t.y. jos sudarytų 60.000 Eur, tuomet NT savininkas, antrinę hipoteką su 6% metinėmis palūkanomis galėtų išmokėti greičiau nei per 30 mėnesių.

Nors šis variantas rizikos atžvilgiu ir nebūtų pats patraukliausias investuotojui, tačiau galimybė prarasti investuotus pinigus į tokią paskolą išliktų žema, nepaisant antrinės hipotekos egzistavimo.

Straipsnio autorius Gustas Germanavičius yra NT paskolų platformos „EvoEstate“ vadovas

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Gauk nemokamą RINKŲ savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą 0
Investuotojai iškosėjo virusą: į biržas grįžta rekordai, o „Tesla“ aplenkė „Volkswagen“ Premium 2

Baltijos biržoje užsienio investuotojų palaikymo netekusios „Grigeo“ akcijos koreguojasi. Pasaulio biržose...

Rinkos
2020.01.22
Žuvų augintoja per obligacijas pasiskolino 9,1 mln. Eur, investuotojams žada viešą emisiją

Estų žuvų auginimo ir prekybos „PRFoods“ neviešo platinimo būdu 5 metams pasiskolino 9,1 mln. Eur, išleisdama...

Rinkos
2020.01.22
Investicijų valdytojas: grynieji šiais laikais yra šlamštas 3

Jei dar yra investuotojų, kurie galvoja, kad grynieji yra karalius, jie turėtų galvoti iš naujo.

Rinkos
2020.01.22
Valdžia investavimo į miškus nenužudė: kuriami nauji fondai, traukiamos investuotojų lėšos Premium

Patyrę ir nauji Lietuvos investicijų valdymo rinkos dalyviai investuotojams kuria naujus fondus investicijoms...

Rinkos
2020.01.22
Pozityvūs ženklai: investuotojų pasitikėjimas Vokietijoje – geriausias per 4 metus

Tarp JAV ir Kinijos pasiektos prekybos paliaubos paskatino Vokietijos investuotojų pasitikėjimą, kuris išaugo...

Rinkos
2020.01.21
Išlieka mįslinga paklausa „Grigeo“ akcijoms Premium 1

Baltijos biržoje toliau aktyviai prekiaujama taršos skandalo ištiktos „Grigeo“ akcijomis. Pasaulyje akcijos...

Rinkos
2020.01.21
Sutelktinio investavimo į NT platforma pritraukė 180.000 Eur investiciją

Lietuvių įsteigta sutelktinio investavimo į NT platforma „EvoEstate“, kuri veikia kaip kitų NT platformų...

Rinkos
2020.01.21
„Profitus“ rezultatai: nuostoliai augo 2, bet pajamos pašoko 6 kartus 2

Lietuvos NT sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ pernai patyrė 415.000 Eur nuostolių – 2,1...

Rinkos
2020.01.21
Aiškėja būsimas „Revolut“ investuotojas ir įvertinimas Premium 2

Jungtinės Karalystės internetinis bankas „Revolut“, turintis lietuvišką banko licenciją, per šiuo metu...

Rinkos
2020.01.21
Kinijoje plintantis virusas nerimą pasėjo ir finansų rinkose

Akcijų kainos Azijoje, ypač vartojimo prekių, avialinijų, pastebimai krenta antradienį, plintant nerimui dėl...

Verslo aplinka
2020.01.21
ETF fondai: vienas geriausių pasirinkimų periodiniam investavimui Premium 5

Milžinišku greičiu tarp pasaulio ir Lietuvos investuotojų populiarėjantys biržoje prekiaujami fondai yra...

Rinkos
2020.01.21
Perkantys „Grigeo“ akcijų – vis optimistiškesni Premium 2

Investuojantys į „Grigeo“ akcijas pradeda matyti vis daugiau vilties, kad taršos skandalas apsiribos kelių...

Rinkos
2020.01.20
TVF mato pasaulio ekonomikos stabilizacijos ženklus

Tarptautinis valiutos fondas (TVF) prastina pasaulio ekonomikos augimo prognozes, tačiau kartu įžvelgia...

Rinkos
2020.01.20
Analitikai jau regi 2 trln. USD „Apple“ kapitalizaciją

JAV technologijų milžinė „Apple“, kuri jau dabar yra didžiausia JAV įmonė pagal savo rinkos vertę...

Rinkos
2020.01.20
Abejotini „forex“ brokeriai per Lietuvos įmones išsigrynina investuotojų pinigus Premium

Abejotinos reputacijos valiutų prekybos („forex“) brokerių įmonės iš egzotiškų jurisdikcijų Lietuvą atranda...

Rinkos
2020.01.20
Ateities investicijoms renkuosi „Swedbank“ Premium 5

Sprendimas Baltijos biržoje toliau investuoti tik per „Swedbank“ buvo akivaizdus. Tai būtent taip ir darau.

Lukas investuoja
2020.01.20
Vyriausybė beveik 10 metų pasiskolino už 0,35%

Lietuvos vyriausybė vidaus rinkoje 9 metams ir 7 mėnesiams pasiskolino 25 mln. Eur už vidutines 0,35%...

Rinkos
2020.01.20
Bankai nebenori tarpininkauti valstybėms leidžiant obligacijas

Didieji pasaulio bankai mažina savo talkininkavimo apimtis ES valstybėms leidžiant obligacijas.

Rinkos
2020.01.20
„Snoras“ Šveicarijoje iš „Julius Baer“ siekia prisiteisti 335 mln. Eur  1

Bankrutavęs „Snoro“ bankas Šveicarijos teismuose siekia prisiteisti 335,2 mln. Eur iš šios...

Finansai
2020.01.20
Prokurorai pratęs ar nugesins „Grigeo“ akcijų ralį, pasaulio biržose – rekordai Premium

Investuotojai nekreipia dėmesio į taršos skandalą ir toliau graibsto „Grigo“ akcijas, kurių šuolį pristabdė...

Rinkos
2020.01.17

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau