Investavimas į NT paskolas su antrine hipoteka

Pradėkime nuo to, kad pagal apibrėžimą hipoteka yra nekilnojamo turto (NT) įkeitimas skolinantis pinigus. Hipoteka gali būti skirstoma į pirminę ir antrinę, kurios nurodo, kuris investuotojas ar institucija pirmas atgauna investuotus pinigus. Kitaip tariant, tai parodo, kurią vietą kreditorių eilėje užima investuotojas ar investuotojai.

Praktikoje dažniausiai pirminės hipotekos turėtojas didesnės apimties projektuose būna bankas ar kita didelė finansinė įstaiga, o antrinės – sutelktinio finansavimo platformos ir jų investuotojai. 

Kodėl reikalinga

Gali iš karto kilti klausimas, kodėl reikia, kad per sutelktinio finansavimo platformas investuojantys investuotojai suteiktų papildomą finansavimą? Kodėl bankai tiesiog negali padidinti finansavimo, kad jis atitiktų projekto plėtotojo poreikius?

Realybė yra ta, kad bankai dažniausiai turi atitikti reikalavimus, kokią didžiausią sumą jie gali suteikti projektui atsižvelgiant į vadinamąjį LTV (angl. Loan-To-Value) indeksą. Priklausomai nuo valstybės, bankų toleruojamos LTV indekso ribos skiriasi, bet dažniausiai rodiklis turi neviršyti 60% visos projekto vertės.

Bankų išduodamos ilgalaikės paskolos dažniausiai yra su žemomis palūkanomis, tačiau NT savininkas, kelis metus mokėjęs banko paskolą, gali sugalvoti pakelti objekto vertę, renovuoti objektą, pagerinti sąlygas potencialiems nuomininkams.

Pavyzdžiui, situacijoje, kurioje bankas yra suteikęs 3 mln. Eur paskolą 5 mln. Eur vertės pastato savininkui pirminės hipotekos LTV santykis būtų 60%. Bet NT savininkui prireikus papildomų 600.000 Eur naujoms investicijoms į šį NT, jam tektų kreiptis į alternatyvius skolinimo tiekėjus ar sutelktinio finansavimo platformas.

Kaip vertinti riziką

Minima 600.000 Eur paskola sudarytų papildomus 12% turto vertės ir bendrą LTV pakeltų iki 72%.

Toks rodiklis bankui greičiausiai neįtiktų, tačiau šio skaičiaus investuotojui išsigąsti nederėtų, nes papildoma paskola sudaro mažą bendros paskolos dalį, be to, dažniausiai tokia papildoma paskola būna trumpalaikė.

Vertinant NT savininko gebėjimą vykdyti antrosios paskolos įsipareigojimus, vertėtų atkreipti dėmesį į tai, kokios paskirties yra paskola.

NT vystymo paskolos, ypač pirminių stadijų, tokių, kaip žemės ruošimo darbai, yra labiau rizikingos ir jas vertinant vertėtų atsižvelgti į esamus pardavimus ar rezervacijas.

Su nuomininkais – mažesnė rizika

Vertinant objekto rizikingumą, verta atsižvelgti ne tik į plėtotojo jau paimtas paskolas, NT nuomininkų mokumą, bet ir į NT pajamingumą, kuris savaime gali daug ką pasakyti apie konkretaus NT likvidumą.

Jeigu minėtas 5 mln. Eur vertės turtas generuoja grynąją 350.000 Eur, arba 7%, metinę grąžą, reikia atkreipti dėmesį, kokias grąžas nuoma generuotų pirminės ir antrinės hipotekų turėtojoms. Galima naudoti tokią formulę: 360.000 Eur (nuomos pelnas) / 3.600.000 Eur (pirminės ir antrinės hipotekų suma) * 100 = 9,72% pelningumas.

Šį skaičiavimą svarbu atlikti siekiant įvertinti NT likvidumą. Investuotojas turi pasidomėti, ar, perėmus turtą, bus sunku surasti pirkėją ir grąžinti abiejų hipotekų savininkams jų investicijas. Atsižvelgus į šį scenarijų, parduoti NT su didesniu nei 9% nuomos pelningumu neturėtų būti sunku.

Šiuo atveju jei banko paskola būtų paimta užsitikrinus 2% metines palūkanas, t.y. jos sudarytų 60.000 Eur, tuomet NT savininkas, antrinę hipoteką su 6% metinėmis palūkanomis galėtų išmokėti greičiau nei per 30 mėnesių.

Nors šis variantas rizikos atžvilgiu ir nebūtų pats patraukliausias investuotojui, tačiau galimybė prarasti investuotus pinigus į tokią paskolą išliktų žema, nepaisant antrinės hipotekos egzistavimo.

Straipsnio autorius Gustas Germanavičius yra NT paskolų platformos „EvoEstate“ vadovas