Investavimas į NT paskolas su antrine hipoteka

Publikuota: 2019-12-08
Gustas Germanavičius, NT paskolų platformos „EvoEstate“ vadovas. Asmeninė nuotr.
svg svg
Gustas Germanavičius, NT paskolų platformos „EvoEstate“ vadovas. Asmeninė nuotr.
 

Lietuvos ir užsienio sutelktinio finansavimo NT platformose vis dažniau tenka pamatyti antrinę hipoteką turinčias paskolas, tačiau investuotojai dažnai nežino, ką tai reiškia, kaip reikėtų teisingai įvertinti tokią investiciją ir su ja susijusią riziką.

Pradėkime nuo to, kad pagal apibrėžimą hipoteka yra nekilnojamo turto (NT) įkeitimas skolinantis pinigus. Hipoteka gali būti skirstoma į pirminę ir antrinę, kurios nurodo, kuris investuotojas ar institucija pirmas atgauna investuotus pinigus. Kitaip tariant, tai parodo, kurią vietą kreditorių eilėje užima investuotojas ar investuotojai.

Praktikoje dažniausiai pirminės hipotekos turėtojas didesnės apimties projektuose būna bankas ar kita didelė finansinė įstaiga, o antrinės – sutelktinio finansavimo platformos ir jų investuotojai. 

Kodėl reikalinga

Gali iš karto kilti klausimas, kodėl reikia, kad per sutelktinio finansavimo platformas investuojantys investuotojai suteiktų papildomą finansavimą? Kodėl bankai tiesiog negali padidinti finansavimo, kad jis atitiktų projekto plėtotojo poreikius?

Nemokami naujienlaiškiai į savo el. pašto dėžutę:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 

Realybė yra ta, kad bankai dažniausiai turi atitikti reikalavimus, kokią didžiausią sumą jie gali suteikti projektui atsižvelgiant į vadinamąjį LTV (angl. Loan-To-Value) indeksą. Priklausomai nuo valstybės, bankų toleruojamos LTV indekso ribos skiriasi, bet dažniausiai rodiklis turi neviršyti 60% visos projekto vertės.

Bankų išduodamos ilgalaikės paskolos dažniausiai yra su žemomis palūkanomis, tačiau NT savininkas, kelis metus mokėjęs banko paskolą, gali sugalvoti pakelti objekto vertę, renovuoti objektą, pagerinti sąlygas potencialiems nuomininkams.

Pavyzdžiui, situacijoje, kurioje bankas yra suteikęs 3 mln. Eur paskolą 5 mln. Eur vertės pastato savininkui pirminės hipotekos LTV santykis būtų 60%. Bet NT savininkui prireikus papildomų 600.000 Eur naujoms investicijoms į šį NT, jam tektų kreiptis į alternatyvius skolinimo tiekėjus ar sutelktinio finansavimo platformas.

Kaip vertinti riziką

Minima 600.000 Eur paskola sudarytų papildomus 12% turto vertės ir bendrą LTV pakeltų iki 72%.

Toks rodiklis bankui greičiausiai neįtiktų, tačiau šio skaičiaus investuotojui išsigąsti nederėtų, nes papildoma paskola sudaro mažą bendros paskolos dalį, be to, dažniausiai tokia papildoma paskola būna trumpalaikė.

Vertinant NT savininko gebėjimą vykdyti antrosios paskolos įsipareigojimus, vertėtų atkreipti dėmesį į tai, kokios paskirties yra paskola.

NT vystymo paskolos, ypač pirminių stadijų, tokių, kaip žemės ruošimo darbai, yra labiau rizikingos ir jas vertinant vertėtų atsižvelgti į esamus pardavimus ar rezervacijas.

Su nuomininkais – mažesnė rizika

Vertinant objekto rizikingumą, verta atsižvelgti ne tik į plėtotojo jau paimtas paskolas, NT nuomininkų mokumą, bet ir į NT pajamingumą, kuris savaime gali daug ką pasakyti apie konkretaus NT likvidumą.

Jeigu minėtas 5 mln. Eur vertės turtas generuoja grynąją 350.000 Eur, arba 7%, metinę grąžą, reikia atkreipti dėmesį, kokias grąžas nuoma generuotų pirminės ir antrinės hipotekų turėtojoms. Galima naudoti tokią formulę: 360.000 Eur (nuomos pelnas) / 3.600.000 Eur (pirminės ir antrinės hipotekų suma) * 100 = 9,72% pelningumas.

Šį skaičiavimą svarbu atlikti siekiant įvertinti NT likvidumą. Investuotojas turi pasidomėti, ar, perėmus turtą, bus sunku surasti pirkėją ir grąžinti abiejų hipotekų savininkams jų investicijas. Atsižvelgus į šį scenarijų, parduoti NT su didesniu nei 9% nuomos pelningumu neturėtų būti sunku.

Šiuo atveju jei banko paskola būtų paimta užsitikrinus 2% metines palūkanas, t.y. jos sudarytų 60.000 Eur, tuomet NT savininkas, antrinę hipoteką su 6% metinėmis palūkanomis galėtų išmokėti greičiau nei per 30 mėnesių.

Nors šis variantas rizikos atžvilgiu ir nebūtų pats patraukliausias investuotojui, tačiau galimybė prarasti investuotus pinigus į tokią paskolą išliktų žema, nepaisant antrinės hipotekos egzistavimo.

Straipsnio autorius Gustas Germanavičius yra NT paskolų platformos „EvoEstate“ vadovas

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Pasirinkite jus dominančias įmones ir temas – asmeniniu naujienlaiškiu informuosime iškart, kai jos bus minimos „Verslo žiniose“, „Sodros“, Registrų centro ir kt. šaltiniuose.

Tema „Rinkos“
Norite pasiūlyti temą, turite pastabų, pasiūlymų ar klausimų? Parašykite „Verslo žinių“ redaktoriams.

Jei norite suteikti konfidencialios informacijos, rašykite vyr. redaktoriui rolandas.barysas@verslozinios.lt

Pasimetusiose biržose padrąsinančios analizės „Apple“ investuotojams Premium

Penktadienį rinkoms nepavyko rasti krypties po brutalaus pirmojo šių metų pusmečio, investuotojams...

Rinkos
2022.07.01
„BaltCap“ Latvijos technologijų bendrovę „Vendon“ parduoda „Azkoyen“ grupei

Didžiausia Baltijos šalyse privataus kapitalo fondų valdytoja „BaltCap“ už neskelbiamą sumą parduoda Latvijos...

Inovacijos
2022.07.01
Bankas „Luminor“ įsigijo 99% „Maksekeskus“ akcijų

Baltijos šalių bankas „Luminor Bank“ įsigijo 99% elektroninės prekybos mokėjimo įmonės „Maksekeskus“ (MKK)...

Rinkos
2022.07.01
Norvegijos BEWI perka Lietuvos termoizoliacinių medžiagų gamintoją „BalPol“ 2

Viena didžiausių pasaulyje pakavimo ir izoliacijos sprendimų kompanija BEWI perka 100% Lietuvos bendrovės...

Pramonė
2022.07.01
Infliacija euro zonoje birželį palypėjo iki 8,6%

Preliminari metinė infliacija birželį euro zonoje pakilo iki 8,6% nuo 8,1% gegužę, penktadienį paskelbė...

Finansai
2022.07.01
Maskvos karo kišenes pildo Kinijos ir Indijos tandemas Premium

Rusijai stringant sankcijų gniaužtuose, Kinija ir Indija pamažu tampa svarbiausiomis Maskvos finansuotojomis.

Verslo aplinka
2022.07.01
Rygos biurų pastate „Verde“ kursis „Enefit“

Investicijų bendrovės „Capitalica Asset Management“ fondas pranešė pasirašęs nuomos sutartį su Estijos...

Statyba ir NT
2022.07.01
Kaip pavogti dujų gamyklą: Kremlius taikosi išstumti „Shell“, „Mitsubishi“

Rusijos dujų skystinimo gamykla Sachalino saloje, „Sachalin-2“, bus perleista naujai rusiškai bendrovei.

Rinkos
2022.07.01
Kontrolinį „Glassbee“ akcijų paketą įsigijo „Magnus Investments“

Alytuje veikianti aliuminio bei plastiko langų, durų, fasadų projektavimu, gamyba ir montavimu užsiimanti...

Pramonė
2022.07.01
„Snoro“ bankroto administratoriaus ir Šveicarijos banko ginče susitarta dėl 105 mln. Eur atgavimo 3

„Snoras“ nemokumo administratoriaus komanda ir Šveicarijos bankas „Julius Baer & Co. Ltd.“ taikos sutartimi...

Rinkos
2022.07.01
VŽ klausomiausi podkastai birželį

Pateikiame daugiausia „Verslo žinių“ prenumeratorių dėmesio sulaukusių podkastų TOP 10.

Laisvalaikis
2022.07.01
Biržose – dešimtmečius nematytas nuosmukis Premium

Pirmąjį šių metų pusmetį pasaulio finansų rinkos užbaigė su ekstremalius lygius žyminčiais nuosmukiais,...

Rinkos
2022.07.01
Seimas: nereikės identifikuoti tapatybės keičiančių kripto valiutą iki 700 Eur

Virtualių valiutų operacijų įmonės nuo kitų metų privalės identifikuoti ne visus klientus, ko siekė Lietuvos...

Rinkos
2022.06.30
„Maxima grupei“ piešia daugiau kaip 6% skolinimosi kainą Premium 1

Kapitalo rinką 300 mln. Eur emisijai žvalganti ir milijardines skolinimosi obligacijomis ambicijas turinti...

Rinkos
2022.06.30
Akcijų biržose išsipardavimas nesibaigia, nors yra gerų ženklų dėl infliacijos Premium

Pasaulio akcijų biržų indeksai paplūdę krauju. Infliacijos duomenys kol kas nedžiugina, tačiau leidžia...

Rinkos
2022.06.30
„Revolut bank“ leista didinti kapitalą daugiau nei 30 mln. Eur

Bankui „Revolut bank“ leista padidinti įstatinį kapitalą nuo 5,5 mln. iki 36,8 mln. Eur, pranešė Lietuvos...

Rinkos
2022.06.30
„Gazprom“ žlugdo ilgametį savo partnerį „Uniper“ 2

Vokietijos energetikos milžinė „Uniper“ svarsto galimybes prašyti Vyriausybės pagalbos, Rusijos „Gazprom“...

Rinkos
2022.06.30
„Estateguru“ siekia pritraukti institucinių investuotojų, žada nepamiršti mažmeninių Premium

„Estateguru“ ruošiasi antram lėšų pritraukimo raundui. Startuolis ketina smarkiai padidinti veiklos apimtis,...

Rinkos
2022.06.30
„Gazprom“ nemokės dividendų, akcija smuko 30%

„Gazprom“ paskelbus, kad įmonė už 2021 m. dividendų nemokės, bendrovės akcija Maskvos akcijų biržoje smuko...

Rinkos
2022.06.30
Švedijos centrinis bankas padidino bazinę palūkanų normą puse proc. punkto

Švedijos centrinis bankas, arba Riksbankas, padidino bazinę palūkanų normą puse procentinio punkto nuo 0,25%...

Rinkos
2022.06.30

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Valdyti Sutinku