Patalpos nuomai pagal individualų užsakymą: kodėl vis daugiau įmonių renkasi build-to-suit sprendimus?

Poreikis, padiktuotas būtinybės

Anot K. Vanago, build-to-suit modelį dažniausiai renkasi tos įmonės, kurioms dėl veiklos pobūdžio ar kitų priežasčių standartinės patalpos netinka. Tokioms įmonėms praktiškai nėra galimybių rinkoje atrasti laisvų ir jų poreikius iš karto atitinkančių patalpų, todėl jos turi kelis pasirinkimus – iš esamos pasiūlos rinktis standartines patalpas ir mėginti pritaikyti jas savo poreikiams arba statyti naujas specifiniams poreikiams iš karto pritaikytas patalpas.

„Standartinių patalpų pritaikymui konkrečios įmonės poreikiams gali tekti skirti išties nemažai lėšų, o gaunamas rezultatas dažnai vis tiek nebūna optimalus. Pritaikyti esamas patalpas, pavyzdžiui, specifinės srities gamybos įmonės poreikiams dažnai tiesiog nėra galimybės. Dėl to įmonėms belieka investuoti į nuosavo objekto statybas arba ieškoti vystytojo, kuris galėtų pasiūlyti tinkamą sklypą, suprojektuoti bei pastatyti pastatą bei jį vėliau išnuomoti. Pastarasis modelis įmonėms dažnai tampa patraukliausiu pasirinkimu“, – sako K. Vanagas.

K. Vanago teigimu, šio modelio populiarumą skatina kintantys įmonių poreikiai, patalpoms taikomi vis aukštesni kokybės standartai, gamyboje ir kituose veiklos procesuose pasitelkiami inovatyvūs, dažnai nišiniai, sprendimai. Be to, tokį modelį renkasi vis įvairesnio pobūdžio įmonės.

„Pagal Build-to-suit modelį gali būti statomi pastatai įvairiausioms veikloms – logistikos kompleksai, administracinės paskirties pastatai, net patalpos mokyklai. Patys esame investavę į bendrovės „Autotuja“ SEAT automobilių salono ir serviso statybas Naugarduko gatvėje Vilniuje, o šiuo metu Klaipėdos LEZ pagal tokį modelį statome Vokietijos kompanijos „Rehau“ polimerų gaminių gamyklą, kuri bus parduota investuotojui ir išnuomota užsakovui“, – sako K. Vanagas.

Įmonėms leidžia koncentruotis į verslo, o ne NT, plėtrą

Naujosios „Rehau“ gamyklos, apie kurią kalba K. Vanagas, vadovas Giedrius Kaukas sako, kad kompanija build-to-suit modelį pasirinko siekdama susikoncentruoti į verslo ir gamybos, o ne NT, plėtrą.

„Nesame nekilnojamojo turto bendrovė, todėl mūsų prioritetas nėra investicijos į NT – orientuojamės į savo veiklos plėtrą. Kartu matome didesnę vertę mūsų poreikiams pritaikytos gamyklos nuomoje nei jos įsigijime ir valdyme. Dėl to planuodami plėtrą pirmiausiai pasirengėme pastato projektą ir tuomet ieškojome vystytojo, kuris galėtų pastatyti pastatą pagal mūsų poreikius“, – sako G. Kaukas.

Jis pasakoja, kad statant gamyklą bus pritaikyti specifinius įmonės poreikius atitinkantys sprendimai, užtikrintas optimalus gamybos įrangos išdėstymas, paruošta visa reikiama infrastruktūra. Pavyzdžiui, gamyklos rūsyje bus įrengti gamybinio vandens aušinimo baseinai, o gamybinėse patalpose išvedžioti specialūs vandens aušinimo kanalai. Tuo įgyvendinti standartizuotose patalpose būtų sudėtinga. Dėl veiklos pobūdžio gamyklai keliami ir aukštesni priešgaisrinės saugos reikalavimai. Dėl to pastato sienų šiltinimui naudojamas ne putų polistirolas, kaip daugelyje gamyklų, o akmens vata.

„Tokių konkrečiai mūsų veiklos specifikai pritaikytų sprendimų naujoje gamykloje bus ne vienas, todėl mums būtų buvę tikrai sudėtinga su visais savo poreikiais įsikurti iš anksto paruoštuose standartinėse gamybinėse patalpose. Pasirinkę build-to-suit modelį išvengėme nemažai galvos skausmo, kurio tikrai kiltų norint įsikurti esamose patalpose arba patiems rūpinantis naujo pastato statybomis“, – sako G. Kaukas.

„YIT Lietuva“ pagal build-to-suit modelį statoma „Rehau“ gamykla turės dvi gamybines sales, kuriose bus įrengtos grindinio šildymo vamzdelių gamybos linijos. Komplekse taip pat bus įrengtos modernios sandėliavimo patalpos. Bendras pastato plotas sieks 19 tūkst. kv. m. Planuojama, kad naujoji gamykla pradės veikti jau kitų metų pradžioje.

Build-to-suit projektų gali imtis tik stiprūs vystytojai

Savo poreikius atitinkančių patalpų vystymą bendrovei „YIT Lietuva“ patikėjo automobilių ir jų dalių prekybos bei serviso paslaugų verslus valdanti „Juta“ grupė. 2019 metais pagal build-to-suit modelį Vilniuje pastatytas bendrovės „Autojuta“ SEAT automobilių salonas su transporto priemonių aptarnavimo centru ir administracinėmis patalpomis.

„Vykdant plėtrą anksčiau teko nemažai pastatų išvystyti patiems arba įsigytas patalpas pritaikyti savo poreikiams. Vilniuje turėjome keletą nuosavų ir nuomojamų patalpų. Visgi kai nebeišsitekome ir jose, nusprendėme išmėginti build-to-suit modelį, nes esamų pastatų nuoma ar naujų statyba turėjo nemažai trūkumų. Rasti mūsų poreikius atitinkančių pastatų NT rinkoje buvo sudėtinga, o patiems vystyti tokios apimties projektą – per daug rizikinga“, – sako bendrovės „Juta NT“ direktorius Vaidas Sinkevičius.

Bendrovei reikėjo daugiafunkcinio pastato, kuris tiktų automobilių prekybos ir priežiūros paslaugų veiklai. Pastate buvo reikalingos erdvės parduodamų automobilių eksponavimui, patalpos automobilių servisui ir naujos įrangos montavimui, didelių kiekių padangų ir atsarginių dalių sandėliavimui, parduotuvei. Be to, anot V. Sinkevičiaus, patalpos ir jose sumontuota įranga taip pat turėjo atitikti itin aukštus „Volkswagen“ standartus, kadangi pastate, be kitų automobilių markių, prekiaujama ir šio gamintojo naujais bei naudotais automobiliais.

„Taip pat norėjome, kad pastatas būtų patogioje ir gerai matomoje vietoje, turėtų aukštesnį energinį efektyvumą ir tvarumą užtikrinančius sprendimus, galėtų būti lengvai transformuojamas keičiantis aplinkybėms. Taigi pastatui turėjome išties nemažai reikalavimų. Atsižvelgiant į projekto apimtį, pastato specifiką, finansavimo apimtį, projekto rizikų valdymą, šio komplekso statyboms reikėjo tikrai stipraus, pakankamai patirties ir pajėgumų turinčio vystytojo. Savo projektui pasirinkome bendrovę „YIT Lietuva“ ir šiuo bendradarbiavimu esame tikrai patenkinti – vystytojas rado mums tinkamą pastato vietą ir pritaikė visus reikiamus sprendimus“, – sako V. Sinkevičius.

2019 metais bendrovė „Juta NT“ iš vystytojo už 14 mln. eurų nupirko pagal build-to-suit modelį konkrečiai jai statytą beveik 8,5 tūkst. kv. m ploto pastatą ir dabar jį valdo pati. Visgi dažniausiai užsakovas tokiu būdu pastatytus pastatus nuomojasi. K. Vanagas sako, kad tokiu atveju užsakovui nereikia ne tik didelių pradinių investicijų, bet ir rūpintis pastato priežiūra ar jo administravimu – tuo pasirūpina vystytojas.

Vystytojui tenka prisiimti riziką

„Vystytojams tokių projektų įgyvendinimui svarbu rinktis patikimus ir finansiškai pajėgius užsakovus, kurie atsakingai vykdytų nuomos sutarties įsipareigojimus visą laikotarpį. Įgyvendindamas build-to-suit projektus bei investuodamas į konkrečiam užsakovui pritaikytą pastatą, kurio niekam kitam gali nereikėti, vystytojas prisiima didelę riziką. Kita vertus, tokiems projektams pasirenkami tik patikimi nuomininkai, todėl ilgalaikės nuomos sutartys užtikrina ilgalaikes pajamas ir projekto atsiperkamumą“, – sako K. Vanagas.

Jo manymu, augant NT projektų vystymo kaštams, įmonėms build-to-suit modelis turėtų tapti tik dar patrauklesnis. Savo ruožtu finansiškai pajėgiems vystytojams tai atveria daugiau galimybių investuoti į patrauklius ir investicinės grąžos požiūriu perspektyvius projektus, tuo pačiu užtikrinant specifinius užsakovų poreikius.