Su trenksmu nutraukė komercinio NT nuosmukį ir 280 mln. Eur vertės NT pirkiniu purena dirvą Lenkijoje

„Eastnine“ nutraukė dabartinį Lenkijos investicinių komercinio nekilnojamojo turto (NT) sandorių nuosmukį ir tai padarė su trenksmu. Birželį kompanija už 79 mln. Eur nusipirko verslo centrą Poznanėje, o neseniai pasigyrė dar vienu pirkiniu – „Warsaw Unit“ biurų pastatu, už kurį Belgijos kompanijai „Ghelamco“ sumokėjo 280 mln. Eur.

Tai buvo didžiausias sandoris biurų segmente Europoje šiais metais.

„Po jo Lenkija užima didžiausią mūsų NT portfelio dalį. Iki šiol pirmavo Lietuva. Tačiau Lenkija yra daug didesnė šalis. Be to, tai sparčiausiai auganti ekonomika Europoje. Pagal metinį augimą per pastaruosius 25 metus Lenkija yra antra pasaulyje, iš karto po Kinijos. Ieškojome galimybių reikšmingai augti ir daug laiko skyrėme patrauklaus turto už tinkamą kainą paieškoms. Kadangi žengėme į didelę, dinamišką Varšuvą, sandoris taip pat turėjo būti įspūdingas“, – sako Kęstutis Sasnauskas, „Eastnine“ generalinis direktorius.

Skersai ir išilgai

Švedijos kapitalo kompanija Lenkijoje debiutavo 2022 m. viduryje, kai iš NT plėtros kompanijos „Skanska“ įsigijo vieną iš biurų komplekso „Nowy Rynek“ Poznanėje pastatų, už kurį sumokėjo 121 mln. Eur. Po dvejų metų bendrovė tame pačiame komplekse įsigijo dar vieną pastatą, o sandorio vertė siekė 79 mln. Eur.

„Plėtrą Lenkijoje norėjome pradėti nuo Varšuvos, tačiau patraukli galimybė atsirado Poznanėje, kuri dėl savo panašumo į Vilnių mums buvo daug lengviau suprantama. Abiejuose miestuose užimame 10% rinkos“, – aiškina K. Sasnauskas.

Jis pripažįsta, kad bendrovė nori tapti pagrindiniu žaidėju kiekviename mieste, į kurį įžengia.

„Mums reikėjo sukaupti kapitalo. Esame ne fondas, o NT bendrovė, kuri savo portfelyje turi turto ir uždirba pinigus jį nuomodama. Nemeluosiu sakydamas, kad per praėjusius metus Lenkijoje aplankėme ir apžiūrėjome 3 mln. kv. m  ploto biurų“, – kalba „Eastnine“ direktorius.

Pašnekovas patikina, kad jam svarbus pastaraisiais metais fiksuojamas Lenkijos augimas. Jis ypač pastebimas Varšuvoje.

„Užtenka pažvelgti į verslo centrų žemėlapį. Nuostabu, kaip greitai miestas vystosi. Labai džiaugiamės, kad esame čia“, – pasakoja K. Sasnauskas.

Pašnekovas priduria, kad vertina ir tai, jog statomi ne tik biurų pastatai, bet ir plėtojami daugiafunkciai objektai.

„Rinkos patirtis rodo, kad jei statomi tik biurams skirti rajonai, nuo vakaro iki ryto jie būna tušti. Dėl to tampa ne tik nemalonūs, bet kai kuriais atvejais net pavojingi. Taip buvo, pavyzdžiui, Stokholmo centre. Problema išnyko, kai prie biurų pastatų atsirado paslaugų, restoranų ir viešbučių. Vakarais į šį rajoną grįžo gyvenimas. Panašiai vystosi ir „Warsaw Unit“ apylinkės“, – sako jis.

Visiškai išnuomotas

Bendrovės sostinėje įsigytas „Warsaw Unit“ yra 202 m aukščio ir turi beveik 60.000 kv. m nuomojamo ploto. Verslo centrą „Ghelamco“ užbaigė 2021 m., jis yra 100% išnuomotas 20-čiai nuomininkų. Tarp pastarųjų yra Lenkijos draudimo kompanija „Warta“, taip pat kompanijų „Amazon“, „Stryker“, „Moderna“, CBRE bei „Panattoni“ biurai.

„Dauguma mūsų įsigyjamo turto yra visiškai užimti. Vakansijos lygis siekia 3–4%“, – priduria K. Sasnauskas.

Jis pastebi pokyčius, kuriuos biurų segmente sukėlė nuotolinio darbo plitimas.

„Situacija tikriausiai niekada nebegrįš į tokią padėtį, kokia buvo prieš pandemiją. Tačiau matome naujas, aiškias tendencijas šiame sektoriuje. Pirmiausia, dauguma įmonių mažina plotą, bet kartu renkasi modernesnius biurus su papildomais patogumais. Kitas įdomus reiškinys: daugelis įmonių, su kuriomis bendraujame, šiuo metu vėl galvoja apie augimą ir darbuotojų pritraukimą į biurus. Didesniuose objektuose turime trumpalaikei nuomai numatytų erdvių, kuriomis laikinai gali naudotis įmonės, kurioms staiga prireikia daugiau vietos“, – sako K. Sasnauskas.

Galbūt leis obligacijų

Šiuo metu „Eastnine“ portfelyje yra 16 biurų pastatų, kurių vertė siekia 900 mln. Eur. K. Sasnauskas neabejoja, kad portfelis ir toliau didės.

„Labai atidžiai stebime Lenkiją. Kol kas daugiausia dėmesio norime skirti plėtrai Varšuvoje ir Poznanėje, tačiau neatmetame galimybės, kad ateityje įžengsime ir į kitus miestus“, – pasakoja K. Sasnauskas.

Jis pabrėžia, kad įmonė yra suinteresuota būti reikšminga žaidėja Varšuvoje, kur šiuo metu steigia filialą.

„Varšuvoje tikrai yra daug įdomių objektų, kuriuos galima įsigyti, tik šiuo metu jie viršija mūsų kapitalo pajėgumus“, – aiškina K. Sasnauskas.

Anot jo, sandorius „Eastnine“ finansuoja nuosavomis lėšomis ir banko paskolomis, o ateityje neatmeta galimybės išleisti obligacijų.

„Eastnine“ 2023 m. pabaigoje Vilniuje valdė 120.900 kv. m ploto verslo centrų, kas sudarė apie 11% viso miesto segmento.

Didžioji dalis kompanijos valdomo verslo centrų portfelio iki šiol buvo Lietuvoje, o jos turto vertė 2023 m. pabaigoje Vilniuje sudarė 382,6 mln. Eur ir buvo 5,23% mažesnė nei metais anksčiau (403,7 mln. Eur).