8% palūkanos už skolinimą sulėtėjusioje ir įtampą patiriančioje rinkoje

Kaip jau pranešta, investicijų valdytojų „Lords LB Asset Management“ fondo įmonė „Kvartalas“ įgyvendina viešą obligacijų siūlymą, skirtą verslo centro „Sąvaržėlė“ plėtrai Vilniaus Konstitucijos prospekte finansuoti.

Projektui, į kurį iš viso investuoti planuojama daugiau kaip 78 mln. Eur, siekiama išleisti obligacijų už iki 50 mln. Eur.

Pirmame obligacijų siūlymo etape skolinamasi iki 6 mln. Eur.

Obligacijomis emitentas skolinasi 2 metams, iki 2026 m. gruodžio 19 d. Investuotojams už 100 Eur nominalios vertės (tokia yra ir minimali investicijos suma) obligacijas siūlomos 8% fiksuotos metinės palūkanos, išmokamos kas pusmetį.

Siūlomos obligacijos yra užtikrintos pirminiu plėtojamo pastato ir 64 a žemės sklypo įkeitimu.

„Sąvaržėlės“ projektui besiskolinančią projektinę bendrovę „Kvartalas“ valdo „Lords LB Asset Management“ fondas „Right Bank Development Fund“. „Sąvaržėlė“ yra vienintelė fondo investicija.

Fondas projektui skiria mažiausiai 28,1 mln. Eur nuosavų lėšų.

„Fondo, kaip emitento akcininko, skiriamos lėšos yra subordinuojamos obligacijų savininkų atžvilgiu“, – investuotojams skirtame vebinare pažymėjo Marius Žemaitis, „Lords LB Asset Management“ fondų valdytojas.

Užsimenama, kad 50 mln. Eur emisija bus išleidžiama iš viso 4–5 etapais, dėl kiekvieno etapo parametrų emitentas spręs pagal projekto įgyvendinimui reikalingų lėšų „įsisavinimą“.

„Antrą etapą planuojama daryti 2025 m. pirmąjį ketvirtį“, – sakė M. Žemaitis.

Bendrovė finansiniuose kovenantuose įsipareigojusi paisyti, kad skolos ir išlaidų projektui santykis neviršytų 70%.

„Kalbant apie šią emisiją, 6 mln. Eur, šiandien turto vertė 31,5 mln. Eur“, – investuotojams kalbėjo M. Žemaitis.

Puiki komercinio NT lokacija, patyręs vystytojas, neblogas pajamingumas dabartiniame palūkanų kontekste, vertingas užstatas, listinguojama emisija, parametrus įvertina Domas Klimavičius, kapitalo rinkų profesionalas. 

„Jie praktiškai identišku metodu per UAB „Investmira“ sėkmingai išvystė „Artery“ mesto akmens atstumu nuo dabartinio projekto, – komentuoja D. Klimavičius, įvertindamas, kad siūlomas pajamingumas „nestebina“. – „Investmira“ taip pat linko į mažesnę grąžą investuotojams ir jiems tai pasiteisino. Be to, obligacijų prospektas nustato tik palūkanas, o ne pajamingumą– stringant platinimui, kitą etapą galima siūlyti su nuolaida nuo nominalo, taip padidinant pajamingumą. Bet manau, kad to tikrai neprireiks, nes tai viešas platinimas per „Swedbank“, kuris tikriausiai turi daugiausiai mažmeninių investuotojų dėl savo beprecedentės kainodaros Baltijos šalių biržose.“

„Išskirtinis“ objektas

2024 m. pirmąjį ketvirtį pradėtas statybas vystytojas tikisi pabaigti 2025 m. pabaigoje.

„Sąvaržėlę“ renčiantys „Lords LB Asset Management“ iki šiol Konstitucijos prospekte yra užbaigę keturis pastatus.

„Istoriškai esame išvystę bene daugiausiai biurų ploto Vilniaus CBD – Konstitucijos prospekte“, – sakė M. Žemaitis.

Emitentas informacijoje investuotojams tvirtina, kad „Sąvaržėlės“ lokacija yra „išskirtinė vieta Vilniaus verslo centrų rinkoje“.

Teiginys apie išskirtinę vietą šiame projekte skamba įtikinamai, Konstitucijos prospektas yra „neabejotinai viena prestižiškiausių Vilniaus centrinio verslo rajono vietų“, pripažįsta Ieva Vitaitytė, NT paslaugų bendrovės „CBRE Baltics“ rinkos tyrimų vadovė.

„Tačiau reikėtų pasakyti, kad konkurencija šiame rajone yra išties didelė. Modernūs verslo centrai čia kyla vienas po kito, o „išskirtinumą“ pretenduoja turėti ne vienas objektas“, – „Verslo žinioms“ komentavo I. Vitaitytė.  

Projekto pozicijas stiprina „gera aplinkinė infrastruktūra, platus paslaugų ir maitinimo vietų tinklas, patogus susisiekimas įvairiu transportu“, vertino pašnekovė.

„Faktas ir tas, kad šis objektas vystomas viename iš paskutinių laisvų sklypų CBD zonoje“, – teigė „CBRE Baltics“ rinkos tyrimų vadovė.

Tiesa, ji mato ir tokių iššūkių šiam objektui kaip eismas.

„Vienintelis išvažiavimas į Konstitucijos prospektą gali tapti rimtu apribojimu, ypač piko metu, kai ši miesto arterija jau dabar susiduria su spūstimis“, – sakė I. Vitaitytė.

Beveik pusė išnuomota

Sparčiai Vilniaus centriniame verslo rajone dygstant verslo centrams, emitentas kalba apie „Sąvaržėlės“ išskirtinę vietą ir „bene geidžiamiausią biurų nuomininkams lokaciją“.

„Tai turėtų būti naudinga nuomos procese“, – tikino M. Žemaitis.

Dėliodama „Sąvaržėlės“ verslo planą, investicijų valdymo bendrovė modeliavo 17–20 Eur nuomos kainos rėžį.

„Kuris šiek tiek pasikoregavo į viršutinę pusę per pastaruosius metus. Manome, kad už tiek ir pavyks išnuomoti. Ir tai atitinka mūsų verslo plano interesus“, – sakė fondų valdytojas.

Kartu specialistai ir investuotojai atsargiai žiūri į perspektyvas rinkai sugerti tokią ploto pasiūlą.

„Komercinio NT patalpų rinkoje Vilniuje, žiūrint į ateinančius projektus, ateinančius porą metų turėsime akivaizdų pasiūlos perteklių. Vilnius yra augantis. Kad objektai užsipildys, yra tik laiko klausimas. Bet pildysis tie projektai lėčiau, negu vystytojai prognozuoja. Bet visi ir toliau norės būti centrinėse gatvėse“, – „Verslo žinioms“ sakė Eglė Džiugytė, Šiaulių banko Finansų rinkų departamento vadovė.

Investuotojams skirtame vebinare atsakydamas į klausimą apie komercinio turto kiekį Vilniuje fondo valdytojas pripažino, kad „biurų rinka Vilniuje išties yra sulėtėjusi“.

„Kompanijos lėčiau priima sprendimus keisti biurą, atsargiau žiūri į investicijas, kurios yra neišvengiamai susijusios su persikėlimu į naują biurą. Todėl iššūkių rinkoje yra. Rinkoje A klasės biurų vakansija svyruoja tarp vienaženklio ir dviženklio skaičiaus“, – komentavo M. Žemaitis.

Fondų valdytojas potencialius investuotojus tikino, kad projekto situacija yra „šiek tiek geresnė“, mat beveik pusė pastato jau išnuomota.

46% „Sąvaržėlės“ ploto jau yra išnuomota Šiaulių bankui.

„Bet rizikų dėl išnuomotumo matome. Tikimės, kad gera pastato lokacija ir išskirtinai gera pastato technologinė kokybė leis sėkmingai konkuruoti su kitais šiuo metu statomais ar netgi jau pastatytais pastatais. Bet nuomos rinkoje įtampą matome“, – sakė M. Žemaitis.

Didelė vieno nuomininko dalis užtikrina objekto patrauklumą ir mažina riziką ankstyvuoju etapu, pripažino I. Vitaitytė, tačiau kartu „sukuria priklausomybę nuo vieno stambaus kliento“.

„Vis dėlto iki planuojamo projekto pridavimo dar liko apie vieni metai, galima tikėtis, kad dėl patogios lokacijos, ESG pranašumų ir modernios infrastruktūros šis objektas patrauks nuomininkų dėmesį“, – prognozavo ji.

Tačiau nuomininkų pritraukimas tampa vis sudėtingesniu uždaviniu, konstatavo „CBRE Baltics“ ekspertė.

„Rinkoje aiškiai dominuoja nuomininkų pozicijų stiprėjimas – derybinės galios šiuo metu yra jų rankose. Be to, reikšmingai keičiasi nuomininkų sektoriaus dinamika. 2018–2022 m. daugiau nei 50% biurų užpildydavo finansų ir IT sektoriaus įmonės, tačiau šis skaičius pastaraisiais metais sumažėjo iki mažiau nei 30%. Tai kelia papildomų iššūkių, nes šie sektoriai dažniausiai reprezentuoja užsienio kapitalą, kuris yra itin svarbus Vilniaus biurų rinkai“, – kalbėjo I. Vitaitytė.

Augančią konkurenciją pašnekovė iliustravo skaičiavimais, pagal kuriuos iki kitų metų pabaigos rinką papildys 150.000 kv. m naujų biurų ploto, 60% – A klasės.

„Šiame kontekste „išskirtinis“ taps tas projektas, kuris gebės atliepti šiuolaikinių nuomininkų poreikius, pavyzdžiui, pasiūlydamas didesnį lankstumą“, – sakė I. Vitaitytė.

Lietuvos sostinė, pašnekovės vertinimu, pasižymi viena įdomiausių dinamikų regione. Viena vertus, dėl hibridinio darbo modelio vidutinis nuomojamas biurų plotas per pastaruosius kelerius metus sumažėjo apie 60%, tačiau „Vilniaus biurų rinka, prognozuojama, augs sparčiausiai Vidurio ir Rytų Europoje“.

„Iki 2026 m. pabaigos ji turėtų padidėti net 24%. Palyginkime: iki 2026 m. Rygoje prognozuojamas tik 6% augimas, Taline – 14%, o Varšuvoje – vos 3%“, – nurodė „CBRE Baltics“ rinkos tyrimų vadovė.

Patys investuotojai, atsispirdami į akcentuojamą inkarinį nuomininką, stebėjosi, kodėl emitentas nekeliauja skolintis į banką.

„Šiandien komerciniai bankai nesuteikia vystymo paskolų priimtinomis arba kažkiek realistinėmis sąlygomis, neturint bent 70% išnuomotumo. Mes dar turime jį pasiekti, todėl šiandien šis objektas negali būti finansuojamas komercinio banko“, – aiškino fondų valdytojas.

„Tai tik pirmas žingsnis obligacijų programoje – iš viso bus skolinamasi 50 mln. Eur. Tik didieji, t. y. konservatyvūs, bankai pajėgūs pasiūlyti tokio dydžio paskolą, o jų reikalavimai – paskolos ir vertės santykis, išnuomotas plotas – tikrai nebus lankstūs“, – antrina D. Klimavičius. 

Atsižvelgdami į minimas aplinkybes bei siekį susimažinti skolos kaštus, kapitalo rinkos specialistai „Verslo žinioms“ neoficialiai svarstė, kad šios emisijos gana greitai gali laukti ankstyvas išpirkimas. Todėl investuotojams aktualu ne tik ir ne tiek siūlomos palūkanos, kiek pajamingumas iki ankstyvo išpirkimo (angl. yield to call) ir ankstyvo išpirkimo premija.

„Obligacijos šiuo metu turi pirminį pastato ir sklypo įkeitimą. Bankai niekada neis be įkeitimo į tokį projektą. Suprantame, kad projektai mėgsta atsipiginti savo (finansavimosi – VŽ) struktūrą. Tai reiškia, kad jie turės pritraukti bankų finansavimą. O bankas norės turėti pirminį žemės ir turto įkeitimą, tai reiškia, kad turės būti išperkamos obligacijos“, – sakė vietos kapitalo rinkos ekspertė.

Obligacijų emisijos sąlygose emitentas numato 1% premiją, jeigu obligacijos būtų išperkamos likus bent 6 mėnesiams iki išpirkimo termino.  

Rinkoje kalbama, kad projekto, kurio pamatai šiuo metu yra baigiami ir pradedama kelti plieno konstrukcijas, vertė yra kone trečdaliu didesnė už analogiškų verslo centrų vertę.

„Šis pastatas, kaip ir dauguma mūsų vystytų pastatų, yra brangesni už rinkos vidurkius. Jau daugiau kaip 10 metų laikomės strategijos statyti išskirtinai kokybiškus daiktus. Pavykdavo bendradarbiauti su garsiomis pasaulinėmis architektūros įmonėmis, ir tai neišvengiamai lemia didesnius kaštus, – argumentavo M. Žemaitis vebinare. – Tačiau mes tikime, kad išskirtiniai pastatai išskirtinėse vietose pritraukia aukšto reitingo nuomininkus ir tai padeda būti sėkmingesniems, geriau konkuruoti rinkoje ir fondo gyvavimo ciklo pabaigoje parduoti pastatus vietiniams ar tarptautiniams investuotojams.“

Naujas vardas

Eilinė NT vystytojų obligacijų emisija pasižymi ir viena naujove. Obligacijų platinimą įgyvendina bankas „Swedbank“, besibeldžiantis į vietos verslų nedidelių obligacijų emisijų rinką. Joje be rimtesnės konkurencijos iki šiol dominuoja Šiaulių bankas.

„Į obligacijų rinką atėjo naujas rimtas žaidėjas – „Swedbank“, kuris sudarys rimtą konkurenciją Šiaulių bankui. Spėju, kad su banku yra sudėlioti įvairūs atsarginiai scenarijai dėl pastato finansavimo / obligacijų refinansavimo“, – komentuoja Indrė Dargytė, obligacijų platformos „BeMyBond“ vadovė. 

„Swedbank“ tai bus įdomi patirtis – pirmieji tokio pobūdžio platinimai visada atneša daug iššūkių. Sutartas atlygis platintojui atrodo kuklus, iki 1,3%, bet tai kartu indikuoja emisijos kokybę“, – įvertino D. Klimavičius. 

Anot pašnekovo, emisijos perspektyvas gerina ir pasirinktas 100 Eur nominalas. 

„Manau, kad šis siūlymas gali pritraukti rekordinį unikalių investuotojų skaičių“, – sako D. Klimavičius. 

Viešas obligacijų siūlymas vyksta iki gruodžio 11 d. 15.30 val.