Sutelktinis investavimas į NT: skirtingi įkeičiamo turto tipai

Publikuota: 2020-02-22
Martynas Stankevičius, Lietuvos sutelktinio NT finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
svg svg
Martynas Stankevičius, Lietuvos sutelktinio NT finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas

Populiarėjantis sutelktinis investavimas įkeičiant NT pradedantiems Lietuvos investuotojams suteikė galimybę rinktis iš daugybės skirtingų investavimo galimybių.

Nors turto įkeitimas pats savaime dažnai yra gera paskolos užtikrinimo priemonė, renkantis investicijas svarbu atkreipti dėmesį ne tik į paskolos užtikrinimo priemonę ar siūlomas palūkanas. Tik suprasdami paskolos paskirtį ir įkeičiamo turto tipą galėsite geriau suprasti, ar investicija jums tinkama.

Pirmiausiai aptarkime, kokie gali būti įkeičiamo NT tipai.

  • Vystymo potencialą turintis turtas

Vystymo potencialą turintis turtas savo esamoje būsenoje dar nėra tinkamas galutiniam vartotojui. Dažniausiai tai bus sklypai arba dar nepabaigti vystymo projektai, kuriuos plėtojant galima sukurti pridėtinę vertę bei paruošti juos galutiniam vartotojui: žmonėms ieškantiems gyvenamo būsto arba verslui ieškančiam prekybinių, administracinių, gamybos ar sandėliavimo patalpų. Šis turtas dar negeneruoja pajamų, kurios galėtų aptarnauti paskolą, tačiau atlikus investicijas ir įgyvendinus pardavimus turėtų sukurti vertės daugiau nei bus investuojama.

  • Užbaigtas vystyti turtas, skirtas jo savininko naudojimui

Tai galutiniam vartotojui tinkamas turtas, kurio vertė, tikėtina, nesikeis. Jo savininkas (galutinis naudotojas) turtą naudoja išskirtinai savo reikmėms: jame gyvena ar vykdo verslą (gamyba, sandėliavimas, kt.). Šis turtas papildo pagrindinę paskolos gavėjo veiklą, tačiau negeneruoja papildomų pajamų, kurios galėtų būti skirtos šios paskolos aptarnavimui, taip pat nėra numatomas jo pardavimas.

  • Užbaigtas vystyti ir nuomojamas turtas

Tai galutiniam vartotojui tinkamas turtas, kurio vertė, tikėtina, irgi nesikeis. Tačiau jo savininkas jį nuomoja galutiniams naudotojams. Tai gali būti verslo centrai, butai nuomai, sandėliai, prekybos centrai. Šis turtas yra nuomojamas rinkos sąlygomis ir paskolos gavėjui generuoja pastovų nuomos pajamų srautą, kuris gali būti skirtas paskolos aptarnavimui. Dažniausiai šio turto pardavimas nėra numatomas.

Visi šie NT, net ir po statybų, dažnai būna įkeisti už paskolas. Lygiai taip, kaip įsigyjant butą ar namą gyventojai skolinasi tam, kad sumažintų nuosavų investicijų dalį, taip ir verslas skolinasi su tikslu sumažinti nuosavą investiciją, o kaip užtikrinimo priemonę įkeičia turtą.

Privalumai bei trūkumai

Suprasdami įkeičiamą turtą, galite geriau suvokti potencialų paskolos gyvavimo ciklą ir nuspręsti, ar turtas atitinka jūsų investavimo poreikius.

Vystymo projektai visada turi aiškų paskolos panaudojimo ir grąžinimo tikslą: skolinamasi projekto įgyvendinimui, lėšos investuojamos į statybą, o grąžinimas numatomas iš turto pardavimų. Kol statyba nėra užbaigta, projektas negeneruoja pajamų, todėl negali aptarnauti paskolos ar mokėti palūkanų. Tačiau užbaigus statybą jūsų paskolą užtikrinančio turto vertė ženkliai padidėja bei jis tampa patrauklus įsigyti daug platesniam ratui klientų (galutinių naudotojų). Tai savo ruožtu mažina paskolos riziką. Tokios paskolos turi daugiau neapibrėžtumo paskolos pradžioje (kol dar neprasidėjo ar jau vykdoma statyba), bet turi daug aiškesnį grąžinimo šaltinį pabaigoje, kai prasideda turto, kurio vystymui buvo skirta paskola, pardavimai.

PRIVALUMAS: aiškus ir konkretus paskolos panaudojimo ir grąžinimo būdai – statyba ir pardavimai;

TRŪKUMAS: paskolos pradžioje rizika didesnė, paskolos grąžinimas susijęs su pardavimų rezultatais.

Užbaigtas vystyti bei savo reikmėms naudojamas turtas nebeturi rizikų susijusių su statyba, o paskola skirta įmonės pagrindinei veiklai finansuoti arba ankstesnių paskolų refinansavimui. Įkeičiamas turtas paskolos gavėjui (tiesiogiai) negeneruoja pajamų, o yra naudojamas savoms reikmėms. Todėl palūkanos gali būti mokamos tik iš skolininko pagrindinės veiklos, kuri turi būti pelninga. Dėl tos pačios priežasties ir paskolos grąžinimas labiausiai priklausys nuo pagrindinės skolininko veiklos rezultatų. Kaip užtikrinimo priemonė įkeičiamas turtas yra papildomas saugiklis, kuris bloguoju scenarijumi gali būti parduodamas ar refinansuojamas taip grąžinant jūsų suteiktą paskolą. Šių paskolų vėlavimo rizika daugiau bus susijusi su paskolos gavėjo pagrindine veikla, o bendras paskolos rizikingumas – su įkeičiamo turto verte bei likvidumu.

PRIVALUMAS: paskola neturi su statybomis susijusių rizikų, o sėkmingas turto pardavimas nėra privaloma sąlyga paskolos grąžinimui. Papildomas, su NT nesusijęs verslas, gali būti riziką mažinanti aplinkybė;

TRŪKUMAS: paskolos grąžinimas greičiausiai bus vykdomas refinansuojant paskolą, o tam bus reikalingi geri įmonės pagrindinės veiklos rezultatai. Dėl šios priežasties rekomenduojama įsigilinti ir į paskolos gavėjo verslo rezultatus bei prognozes.

Užbaigtas vystyti ir nuomojamas turtas taip pat nebeturi rizikų susijusių su statyba, tačiau papildomai savo savininkui generuoja nuolatinį nuomos pajamų srautą. Pastovios nuomos kontraktais užtikrintos pajamos yra aiškus ir stabilus pajamų šaltinis, kuris bus naudojamas mokėti palūkanoms bei aptarnauti paskolą. Dažniausiai šio turto vertė taipogi bus susijusi su faktinėmis jo gaunamomis pajamomis, tad vertės skaičiavimas yra daug labiau standartizuotas, objektyvesnis ir geriau atspindės rinkos vertę. Paskola tokiam objektui savo esme bus panaši į paskolas kurias gyventojai gauna iš banko pirkdami būstą. Jos tikslas – sumažinti nuosavo kapitalo naštą turto savininkui, paskolos davėjams pasiūlant turto, kurio vertė didesnė nei paskola, įkeitimą. Šiuo atveju pagrindinis skirtumas nuo būsto paskolos yra tai, kad verslo paskolos yra ženkliai trumpesnės (būsto 20-30 metų, verslo 2-5 metai), todėl jos natūraliai turi būti reguliariai pratęsiamos jas refinansuojant. Tuo atveju, jei verslo paskola negalėtų būti grąžinta (refinansuota) laiku, daliniam jos grąžinimui ar aptarnavimui (palūkanų mokėjimui) iki grąžinimo gali būti naudojamos įmonės gaunamos nuomos pajamos. Šios paskolos dėl reguliariai gaunamų nuomos pajamų yra stabilesnės, o jų bendras rizikingumas susijęs su įkeičiamo turto generuojamomis nuomos pajamomis ir likvidumu.

PRIVALUMAS: paskola neturi su statybomis susijusių rizikų, o sėkmingas turto pardavimas nėra privaloma sąlyga paskolos grąžinimui. Turtas nuo pirmos dienos generuoja nuomos pajamas, kurios gali būti naudojamos paskolos aptarnavimui;

TRŪKUMAS: paskolos grąžinimas greičiausiai bus vykdomas refinansuojant paskolą, o tam bus reikalingas stabilių busimų nuomos pajamų užtikrinimas.

Koks įkeistas turtas yra geresnis

Kuris užtikrinimo priemonių tipas yra tinkamesnis jums, labiausiai priklauso nuo asmeninės rizikos tolerancijos bei investavimo tikslų.

Dažniausiai paskolos turtui, generuojančiam nuomos pajamas, yra asocijuojamos su saugesnėmis investicijomis. Šis turtas nebeturi su vystymu susijusių rizikų, jo paklausą rodo esamos nuomos sutartys, o gaunamos pajamos nuo pirmos dienos gali būti skirtos aptarnauti paskolai. Tiesa, dėl mažesnės rizikos ir stabilesnio pajamų srauto šios paskolos dažnai yra ilgesnės trukmės (24-60 mėn.), siūlo mažesnes palūkanas, o jų grąžinimas laiku labiau priklauso ne nuo pardavimo, o nuo refinansavimo.

Finansuojant vystomą turtą susiduriama su papildomomis statybos bei pardavimo rizikomis. Nors patyrę vystytojai jas dažniausiai sėkmingai suvaldo, papildomos rizikos lemia ir didesnes palūkanas. Tad didesnę riziką toleruojantys ir trumpesnes (12-24 mėn.) paskolas toleruojantys investuotojai šias galimybes gali rasti patrauklesnes.

Prieš investuojant visada reikėtų neskubėti ir atidžiai susipažinti su visa prieinama informacija apie projektą. Gerai suprasdami investiciją ir jos užtikrinimo priemones, galėsite priimti informuotą ir atsakingą sprendimą, kaip įdarbinate savo kapitalą Jums tinkamiausiu būdu.

Straipsnio autorius Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Gauk nemokamą RINKŲ savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą 0
„Pieno žvaigždės“ ketina išmokėti 3,1 mln. Eur dividendų 

Viena didžiausių pieno perdirbimo įmonių šalyje „Pieno žvaigždės“, praėjusiais metais uždirbusi 4 mln. Eur...

Rinkos
2020.04.07
„Rokiškio sūris“ šiemet neketina mokėti dividendų  1

Viena didžiausių Lietuvoje pieno perdirbimo bendrovių „Rokiškio sūris“, pernai uždirbusi daugiau nei 5...

Rinkos
2020.04.07
„Klaipėdos naftos“ pajamos šiemet mažėjo 25% iki 19,7 mln. Eur

Valstybės valdoma naftos ir suskystintų gamtinių dujų (SkGD) terminalų operatorė „Klaipėdos nafta“ šiemet...

Rinkos
2020.04.07
Neuždirbta grąža taip pat yra nuostolis 2

Legendinis JAV investuotojas Peteris Lynchas yra pasakęs, kad daug daugiau pinigų investuotojai praranda...

Rinkos
2020.04.07
Biržose optimizmas liejasi laisvai: naujas „buliukas“, indeksų šuoliai po 5% Premium 14

Investuotojai, regis, pamažu įtiki, kad pasaulio kovoje su pandemija blogiausia jau yra praeityje. Bet...

Rinkos
2020.04.07
Kviečių rinka – ramybė prie elevatorių, spekuliacijos rinkoje Premium

Grūdininkams koronaviruso epidemija darbo neapsunkino – senojo derliaus krovimai vyksta įprastai, prognozės...

Pramonė
2020.04.07
PST siūlo dividendų nemokėti

Statybos ir nekilnojamojo turto (NT) plėtros AB Panevėžio statybos trestas (PST) valdyba akcininkams...

Statyba ir NT
2020.04.07
Į „Airbnb“ įliejo 1 mlrd. USD

JAV trumpalaikio apgyvendinimo paslaugų platforma „Airbnb“ sulaukė 1 mlrd. USD vertės finansinės injekcijos...

Rinkos
2020.04.07
„Revolut“ sieks britiškos bankinės licencijos

Jungtinės Karalystės startuolis „Revolut“, kuriam neseniai teko neigti gandus dėl neva blogos finansinės...

Rinkos
2020.04.07
Įvertino rekordinius „Telia Lietuvos“ dividendus: neįprasti, bet rezultatai leidžia Premium 2

Porą savaičių nežinios investuotojus palaikiusi „Telia Lietuvos“ valdyba pirmadienį pasiūlė rekordinius...

Rinkos
2020.04.07
Bankai: verslą gelbėjame iš savo kapitalo, valstybės pagalbos nėra 6

Lietuvos komerciniai bankai skundžiasi, kad kol valstybė krizės akivaizdoje neapsisprendžia dėl paramos...

Rinkos
2020.04.07
Biržose investuotojai vis labiau žiūri į teigiamus ženklus 4

Po investuotojams labai sunkių ankstesnių savaičių finansų rinkose šią savaitę pagaliau įsitvirtina akcijų...

Rinkos
2020.04.07
Vienas sėkmingiausių investicijų valdytojų Ž. Mecelis: „kartais gilinuosi ir 10 metų“ Premium 3

Volstrito kaimynystė studijų metu lėmė, kad investicijų valdytojas Žilvinas Mecelis, Lietuvos kovai su...

Rinkos
2020.04.07
W. Buffettas mažinasi skrydžių bendrovių akcijų paketus 1

Legendinio JAV investuotojo Warreno Buffeto bendrovė „Berkshire Hathaway“ pardavė dalį turėtų skrydžių...

Rinkos
2020.04.06
Biržose – ralis, vietos rinkoje – rekordinių dividendų pasiūlymas iš „Telia Lietuvos“ Premium

Lūkesčiai dėl COVID–19 slopimo išprovokavo plataus masto ralį pasaulio akcijų biržose. Stambesnis „Klaipėdos...

Rinkos
2020.04.06
Investicijų valdytojas: neatmeskite JAV akcijų kritimo dar 40%

Investuotojai naujienose apie koronaviruso plitimą jau įžvelgia vis daugiau teigiamų ženklų, tačiau JAV...

Rinkos
2020.04.06
G. Nausėda nepritaria „koronaobligacijų“ idėjai 1

Prezidentas Gitanas Nausėda nepritaria idėjai, kad koronaviruso krizės metu euro zonos šalys bendrai...

Finansai
2020.04.06
Vieno tipo investuotojai akcijų griūtį gali stebėti ypač ramiai Premium 8

Dabartinis periodas yra gana sudėtingas ir pilnas iššūkių investuotojams su trumpu investavimo horizontu,...

Rinkos
2020.04.06
V. Šapoka: Lietuva galėtų išleisti 0,5–2 mlrd. Eur vertės obligacijų

Lietuvai iš tarptautinių finansų institucijų valstybės iždo reikmėms skolinantis 1,5 mlrd. Eur koronaviruso...

Rinkos
2020.04.06
Lietuva atsakui į koronavirusą užsitikrino 1,5 mlrd. Eur, reikia 5 mlrd. Eur 2

Lietuva su tarptautinėmis institucijomis susitarė dėl 1,5 mlrd. Eur vertės paskolų. Lėšos, kurių iš viso...

Rinkos
2020.04.06

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Valdyti slapukus