Investicijos su turto įkeitimu: į kokius rodiklius atkreipti dėmesį

Publikuota: 2019-09-15
Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas

Lietuvoje stiprėjant privataus kapitalo rinkai, vis daugiau investavimo galimybių turi ir neinstituciniai investuotojai.

Viena dažniausiai siūlomų investicijų išlieka paskolos ar obligacijos su nekilnojamojo turto (NT) įkeitimu – tokios, kokias siūlė „Rewo“, „Capitalica“ ar reguliariai pasiūlo sutelktinio finansavimo platformos. Svarbiausiu kriterijumi vertinant šias investicijas tampa įkeičiamo turto ir paskolos santykis. Tačiau jis skaičiuojamas skirtingai, todėl svarbu žinoti, ką šie rodikliai parodo apie investicinę galimybę.

  • Loan-to-value (LTV) – paskolos ir esamos turto vertės santykis
     

Tai – dažniausiai kasdienoje sutinkamas rodiklis, kuris labiausiai tinkamas įsigyjant ar finansuojant jau užbaigtą galutinį produktą (automobilį, būstą, verslo centrą) arba vartojimo paskoloms (tiek įmonėms, tiek žmonėms), kai įkeičiamas skolininkui jau priklausantis turtas, kaip įsipareigojimo įvykdymo garantija, o gautos lėšos naudojamos su turtu nesusijusioms reikmėms.

Pagal LTV išduodamos paskolos tipiškai reikalauja paprastesnio rizikos vertinimo mechanizmo. Pagrindinė prielaida tam – įkeičiamas turtas yra jau užbaigtas, o paskola dažnai neviršija 60-85% jo vertės: kreditorius turi ženklų vertės buferį, o besiskolinantysis – motyvaciją šio vertės buferio neprarasti. Dėl šios priežasties finansavimą gali gauti rizikingesni klientai, o paskolos grąžinimas daugiau grindžiamas ne skolininko verslo planu ar kreditingumu, o galimai išieškomo turto verte ir skolininko motyvacija neprarasti turto.

Rodiklis skaičiuojamas

Paskolos sumą dalinant iš jos užtikrinimui įkeičiamo turto vertės, kuri dažniausiai nustatoma turto vertintojo.

Tipiškas LTV

Iki 85% – būsto kreditas, iki 70% – verslo paskola su turto įkeitimu.

Į ką atkreipti dėmesį

Nors turto vertinimas yra teisės aktais reglamentuota procedūra, kartais mažiau žinomų turto vertinimo bendrovių vertinimai gali neatitikti realybės. Todėl prieš investuojant pagal LTV patartina peržiūrėti turto vertinimo prielaidas bei įvertinti potencialią turto vertę ir likvidumą patiems ar su patikimu partneriu. Taip pat, jei skolinamasi vystymui, svarbu įvertinti ar pagal LTV gauta paskola bus užtektina projektui užbaigti ir būti realizuotam rinkoje.

  • Loan-to-cost (LTC) – paskolos ir bendros projekto sąmatos santykis
     

Tai – pagrindinis bankų naudojamas rodiklis vertinant finansavimą investiciniams NT projektams. Šis rodiklis atsižvelgia ne į esamą turto vertę, o į investicijas reikalingas išvystyti galutinį turtą (pvz. verslo centrą ar daugiabutį) ir taip sukurti pridėtinę vertę.

Išduodant paskolą pagal LTC kreditorius įsitraukia į investicinį projektą, todėl privalomas papildomas rizikos vertinimas. Pagrindinė siekiama suvaldyti rizika – projekto įgyvendinimas neviršijant biudžeto, o tam svarbi skolininko patirtis. Mainais į šią papildomą riziką kreditorius tipiškai gauna rizikos premiją (didesnes palūkanas) bei nuosekliai augančią įkeisto turto vertę. Tai reiškia, kad šios paskolos LTV nuolatos mažės (t.y. gerės), o įgyvendinus investicijas tikėtina bus ženkliai mažesnis nei tipiškai tokiam turtui galima suteikti paskola pagal LTV.

Rodiklis skaičiuojamas

Paskolos sumą dalinant iš numatomos projekto įgyvendinimo sąmatos, kuria pateikia projekto savininkas. Esant abejonėms dėl sąmatos pasitelkiamas nepriklausomas vertintojas.

Tipiškas LTC

Iki 70%. Išdavus paskolą pagal LTC = 70% investicinio projekto pabaigoje LTV (LTGDV) turėtų siekti 50–60%.

Į ką atkreipti dėmesį

Kadangi paskola išduodama labai konkrečiu tikslu – svarbu užtikrinti mechanizmus, kurie leistų kontroliuoti tikslingą paskolintų pinigų panaudojimą.

  • Loan-to-gross-development-value (LTGDV) – paskolos ir būsimos turto vertės santykis

Lietuvoje akcentuojamas rečiau, tačiau pagal nutylėjimą visada būtinas įvertinti rodiklis rodantis investicinio projekto pabaigoje planuojamą turto vertę (prognozuojamą ateities LTV). Numatoma vertė dažnai būna paremta projekto savininko prognozėmis bei rinkos analize.

Mūsų regione LTGDV nėra naudojamas, kaip pagrindinis paskolos išdavimo kriterijus, tačiau skolinant pagal LTC suteikia gerą indikaciją apie tai kokią „vertės premiją“ kreditorius gaus realizavus investicinį projektą.

Rodiklis skaičiuojamas

Paskolos sumą dalinant iš numatomos užbaigto turto vertės.

Tipiškas LTGDV

Lietuvoje nėra nusistovėjusios praktikos.

Į ką atkreipti dėmesį

Rodiklis paremtas vertės prognoze, todėl rekomenduotina atkreipti dėmesį į prielaidas pagal kurias ši vertė apskaičiuota.

 
Pavyzdys:


Hipotetinis NT vystymo projekto pavyzdys, skirtas suprasti rodiklių dinamiką.

NT plėtotojas ketina įsigyti sklypą, kurio esama vertė – 2 000 000 Eur

Norint įgyvendinti projektą reikalinga papildoma investicija – 7 000 000 Eur

Planuojama užbaigto turto pardavimo kaina – 10 000 000 Eur

Projektui įgyvendinti plėtotojas siekia pasiskolinti – 5 000 000 Eur

Rodiklis:             Skaičiavimas:

LTV – 250%        5/2=2.5

LTC – 56%          5/(7+2)=5/9=0,555

LTGDV – 50%       5/10=0,5

nuotrauka::1

Kreditorius, teisingai atsirinkęs partnerį, kuris gali kokybiškai suvaldyti statybos riziką, gali gauti ne tik su vystymo paskolą susijusią palūkanų premiją, tačiau ir projekto pabaigoje turėti ženklų įkeisto turto vertės buferį.

Įžvalgos autorius Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Gauk nemokamą RINKŲ savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Sureitingavo aktyviausiai M&A srityje dirbančias kontoras 1

Susijungimų ir įsigijimų (angl. mergers & acquisitions, M&A) rinką analizuojančios bendrovės sudarė...

Rinkos
15:58
Investuotojai laukia „Brexit“ patvirtinimo ir rezultatų Premium 2

Europos akcijų rinkose penktadienį neišryškėjant vieningai indeksų krypčiai, Baltijos biržose savaitė irgi...

Rinkos
2019.10.18
Pasaulinėje IPO rinkoje – 27% smukimas, blogiausi metai nuo 2016-ųjų

Pasaulinei viešų akcijų siūlymų (angl. initial public offerings, IPO) rinkai pirmieji devyni šių metų...

Rinkos
2019.10.18
„New Bumani Invest“ ir R. Petrikas prašo leidimo įsigyti „Taikos centrą“

Latvijos įmonė „New Bumani Invest“ ir verslininkas Raimundas Petrikas prašo Konkurencijos tarybos leidimo...

Rinkos
2019.10.18
A. Žiugžda ir R. Davidovičius pervadino iš „Lewben“ įsigytą įmonę 11

Lietuvos fondų valdymo bendrovė „Lewben Investment Management“ (LIM), kurios savininkais birželį tapo...

Rinkos
2019.10.18
Ką investuotojui žada likę 2019–ieji: rekomenduojami taktiniai veiksmai Premium 2

VŽ apklausti investicijų valdytojai, su nekantrumu stebintys įmonių skelbiamus trečiojo ketvirčio rezultatus,...

Rinkos
2019.10.18
Įmonėje „Olainfarm“ – akcininkų karai, bet akcijos brangsta Premium

Investuotojai Baltijos biržose ketvirtadienį bandė susiorientuoti tarp farmacininkės „Olainfarm“ prieštaringų...

Rinkos
2019.10.17
IBM pajamos mažėjo penktą ketvirtį iš eilės

JAV technologijų milžinės IBM akcijos krito 5% iki 142,11 USD, kompanijai trečiadienį paskelbus silpnesnius...

Technologijos
2019.10.17
„Netflix“ pelnas gerokai pranoko lūkesčius: akcijos pabrango dešimtadaliu 1

JAV internetinės televizijos „Netflix“, veikiančios ir Lietuvoje, akcijos poprekybinėje sesijoje trečiadienį...

Rinkos
2019.10.17
„Luminor investicijų valdymui“ vadove paskirta L. Načajienė 22

Vienai didžiausių Baltijos šalyse banko „Luminor“ grupei priklausančios įmonės „Luminor investicijų valdymas“...

Rinkos
2019.10.16
Makleris laidoja ESO kaip dividendinę poziciją Premium 6

Europoje akcijų indeksams trečiadienį nerandant bendros krypties, Baltijos šalyse rūpintasi vietinėmis...

Rinkos
2019.10.16
„Revolut“ ir „Monese“ ruošiasi kietajam „Brexit“ 11

Europoje veikiančios finansų technologijų bendrovės, tokios, kaip „Revolut“ ar „Monese“, ruošiasi kietajam...

Rinkos
2019.10.16
Turkija po JAV veiksmų uždraudė pelnytis iš bankų akcijų pigimo

Turkijos akcijų biržos operatorius laikinai uždraudė investuotojams pelnytis iš 7-ių Turkijos bankų akcijų...

Rinkos
2019.10.16
Taisyklė portfelyje turėti 60% akcijų ir 40% obligacijų nebeveikia, teigia analitikai 3

Investicijų valdytojai daugelį metų patardavo tipiniam vidutinės rizikos investuotojui vadovautis standartine...

Rinkos
2019.10.16
Investuotojo A. Jurkonio portretas: nuo per 20 m. pasiteisinusių tiesų iki vakarėlių Omahoje Premium 15

Andrius Jurkonis – daugiau nei 20 metų investavimo patirtį turintis investuotojas, daugiausia...

Rinkos
2019.10.16
Investuotojai įvertino LHV ir „Novaturo“ statistiką Premium

Investuotojai Baltijos biržose turėjo progą įvertinti LHV ir „Novaturo“ rezultatus, bet prekiauti labiausiai...

Rinkos
2019.10.15
„Libra“ kriptovaliutos projektas toliau aižėja: paliko jau 7 nariai 1

Socialinio tinklo „Facebook“ inicijuotos kriptovaliutos „Libra“ projektą paliko 7 nariai.

Rinkos
2019.10.15
„Luminor“ dar pakirpo bambagyslę su DNB ir „Nordea“ 9

Baltijos šalių banke „Luminor“ atlikti pavedimai JAV doleriais nuo spalio mėnesio bus vykdomi per vieną...

Rinkos
2019.10.15
„Avia Solutions Group“ įsigijo aviacijos grupę „Chapman Freeborn“

Gedimino Žiemelio valdoma aviacijos grupė „Avia Solutions Group” įsigijo Didžiosios Britanijos užsakomųjų...

Ilgametis „Berkshire Hathaway“ akcininkas pardavė akcijas: nebetiki W. Buffettu 9

Davidas Rolfe, ilgametis JAV investicijų bendrovės „Berkshire Hathaway“ akcininkas ir kitos JAV investicijų...

Rinkos
2019.10.15

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau