Investicijos su turto įkeitimu: į kokius rodiklius atkreipti dėmesį

Publikuota: 2019-09-15
Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas

Lietuvoje stiprėjant privataus kapitalo rinkai, vis daugiau investavimo galimybių turi ir neinstituciniai investuotojai.

Viena dažniausiai siūlomų investicijų išlieka paskolos ar obligacijos su nekilnojamojo turto (NT) įkeitimu – tokios, kokias siūlė „Rewo“, „Capitalica“ ar reguliariai pasiūlo sutelktinio finansavimo platformos. Svarbiausiu kriterijumi vertinant šias investicijas tampa įkeičiamo turto ir paskolos santykis. Tačiau jis skaičiuojamas skirtingai, todėl svarbu žinoti, ką šie rodikliai parodo apie investicinę galimybę.

  • Loan-to-value (LTV) – paskolos ir esamos turto vertės santykis
     

Tai – dažniausiai kasdienoje sutinkamas rodiklis, kuris labiausiai tinkamas įsigyjant ar finansuojant jau užbaigtą galutinį produktą (automobilį, būstą, verslo centrą) arba vartojimo paskoloms (tiek įmonėms, tiek žmonėms), kai įkeičiamas skolininkui jau priklausantis turtas, kaip įsipareigojimo įvykdymo garantija, o gautos lėšos naudojamos su turtu nesusijusioms reikmėms.

Pagal LTV išduodamos paskolos tipiškai reikalauja paprastesnio rizikos vertinimo mechanizmo. Pagrindinė prielaida tam – įkeičiamas turtas yra jau užbaigtas, o paskola dažnai neviršija 60-85% jo vertės: kreditorius turi ženklų vertės buferį, o besiskolinantysis – motyvaciją šio vertės buferio neprarasti. Dėl šios priežasties finansavimą gali gauti rizikingesni klientai, o paskolos grąžinimas daugiau grindžiamas ne skolininko verslo planu ar kreditingumu, o galimai išieškomo turto verte ir skolininko motyvacija neprarasti turto.

Rodiklis skaičiuojamas

Paskolos sumą dalinant iš jos užtikrinimui įkeičiamo turto vertės, kuri dažniausiai nustatoma turto vertintojo.

Tipiškas LTV

Iki 85% – būsto kreditas, iki 70% – verslo paskola su turto įkeitimu.

Į ką atkreipti dėmesį

Nors turto vertinimas yra teisės aktais reglamentuota procedūra, kartais mažiau žinomų turto vertinimo bendrovių vertinimai gali neatitikti realybės. Todėl prieš investuojant pagal LTV patartina peržiūrėti turto vertinimo prielaidas bei įvertinti potencialią turto vertę ir likvidumą patiems ar su patikimu partneriu. Taip pat, jei skolinamasi vystymui, svarbu įvertinti ar pagal LTV gauta paskola bus užtektina projektui užbaigti ir būti realizuotam rinkoje.

  • Loan-to-cost (LTC) – paskolos ir bendros projekto sąmatos santykis
     

Tai – pagrindinis bankų naudojamas rodiklis vertinant finansavimą investiciniams NT projektams. Šis rodiklis atsižvelgia ne į esamą turto vertę, o į investicijas reikalingas išvystyti galutinį turtą (pvz. verslo centrą ar daugiabutį) ir taip sukurti pridėtinę vertę.

Išduodant paskolą pagal LTC kreditorius įsitraukia į investicinį projektą, todėl privalomas papildomas rizikos vertinimas. Pagrindinė siekiama suvaldyti rizika – projekto įgyvendinimas neviršijant biudžeto, o tam svarbi skolininko patirtis. Mainais į šią papildomą riziką kreditorius tipiškai gauna rizikos premiją (didesnes palūkanas) bei nuosekliai augančią įkeisto turto vertę. Tai reiškia, kad šios paskolos LTV nuolatos mažės (t.y. gerės), o įgyvendinus investicijas tikėtina bus ženkliai mažesnis nei tipiškai tokiam turtui galima suteikti paskola pagal LTV.

Rodiklis skaičiuojamas

Paskolos sumą dalinant iš numatomos projekto įgyvendinimo sąmatos, kuria pateikia projekto savininkas. Esant abejonėms dėl sąmatos pasitelkiamas nepriklausomas vertintojas.

Tipiškas LTC

Iki 70%. Išdavus paskolą pagal LTC = 70% investicinio projekto pabaigoje LTV (LTGDV) turėtų siekti 50–60%.

Į ką atkreipti dėmesį

Kadangi paskola išduodama labai konkrečiu tikslu – svarbu užtikrinti mechanizmus, kurie leistų kontroliuoti tikslingą paskolintų pinigų panaudojimą.

  • Loan-to-gross-development-value (LTGDV) – paskolos ir būsimos turto vertės santykis

Lietuvoje akcentuojamas rečiau, tačiau pagal nutylėjimą visada būtinas įvertinti rodiklis rodantis investicinio projekto pabaigoje planuojamą turto vertę (prognozuojamą ateities LTV). Numatoma vertė dažnai būna paremta projekto savininko prognozėmis bei rinkos analize.

Mūsų regione LTGDV nėra naudojamas, kaip pagrindinis paskolos išdavimo kriterijus, tačiau skolinant pagal LTC suteikia gerą indikaciją apie tai kokią „vertės premiją“ kreditorius gaus realizavus investicinį projektą.

Rodiklis skaičiuojamas

Paskolos sumą dalinant iš numatomos užbaigto turto vertės.

Tipiškas LTGDV

Lietuvoje nėra nusistovėjusios praktikos.

Į ką atkreipti dėmesį

Rodiklis paremtas vertės prognoze, todėl rekomenduotina atkreipti dėmesį į prielaidas pagal kurias ši vertė apskaičiuota.

 
Pavyzdys:


Hipotetinis NT vystymo projekto pavyzdys, skirtas suprasti rodiklių dinamiką.

NT plėtotojas ketina įsigyti sklypą, kurio esama vertė – 2 000 000 Eur

Norint įgyvendinti projektą reikalinga papildoma investicija – 7 000 000 Eur

Planuojama užbaigto turto pardavimo kaina – 10 000 000 Eur

Projektui įgyvendinti plėtotojas siekia pasiskolinti – 5 000 000 Eur

Rodiklis:             Skaičiavimas:

LTV – 250%        5/2=2.5

LTC – 56%          5/(7+2)=5/9=0,555

LTGDV – 50%       5/10=0,5

nuotrauka::1

Kreditorius, teisingai atsirinkęs partnerį, kuris gali kokybiškai suvaldyti statybos riziką, gali gauti ne tik su vystymo paskolą susijusią palūkanų premiją, tačiau ir projekto pabaigoje turėti ženklų įkeisto turto vertės buferį.

Įžvalgos autorius Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Gauk nemokamą RINKŲ savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą 0
Ką su investicijomis daro turtingųjų pinigus valdantys šeimų biurai Premium

Sprendžiant, ką toliau veikti su savo pinigais, galima pasikliauti savimi, autoritetingų ekspertų ar...

Rinkos
11:40
„Monese“ – taip pat potencialus vienaragis

Jungtinės Karalystės internetinis bankas „Monese“, veikiantis ir Lietuvoje, baigia derybas dėl 100 mln. GBP...

Rinkos
2020.01.25
Ko Lietuvos verslai (dar) nesuvokia apie valiutų rinką

2015 m. atsisveikinus su litu, atrodė, kad žodis „valiuta“ dings iš Lietuvos verslininkų žodyno. Euras turėjo...

Rinkos
2020.01.25
Įtampa dėl viruso slūgtelėjo – akcijų kainos atsistatė Premium 1

Pasaulio akcijų rinkose baimės dėl koronaviruso Kinijoje darbo savaitei baigiantis kiek išblėso, nors...

Rinkos
2020.01.24
Neramumų Honkonge pasekmė – kritę konjako pardavimai

Prancūzų prabangių gėrimų gamintojos „Remy Cointreau“ akcijos patiria didžiausią griūtį per dešimt metų po...

Rinkos
2020.01.24
Užsidariusių Estijos paskolų platformų investuotojai kreipėsi į policiją 1

Dešimtys netikėtai užsidariusių Estijos NT ir verslo paskolų platformų „Envestio“ ir „Kuetzal“ investuotojų...

Rinkos
2020.01.24
Per dot.com karštinę praturtėjęs verslininkas: rinkų ateitį nulems palūkanos

Markas Cubanas, verslininkas ir milijardierius investuotojas, įsitikinęs, kad nors akcijų įverčiai rinkose ir...

Rinkos
2020.01.24
Dar ilgą laiką galime nematyti 100 USD kainuojančios naftos, sako „Chevron“ vadovas

Naftos kainos pasaulinėse rinkose dar ilgai nepasieks 100 USD už barelį lygmens dėl tebesitęsiančio JAV...

Rinkos
2020.01.24
Kiek pagrįstas entuziazmas dėl „Teslos“ Premium 8

Dešimtis kartų daugiau mašinų pagaminantys automobilių pramonės gigantai yra verti kur kas mažiau nei...

Rinkos
2020.01.24
Ko finansų rinkose laukti po rekordiškai gerų metų

Praėję 2019-ieji – vienas geriausių laikotarpių didžiausiose pasaulio finansų rinkose per pastaruosius 20...

Rinkos
2020.01.24
Investuotojams virusas baisesnis už kitas grėsmes Premium

Europos biržose ketvirtadienį vyravo baimės dėl viruso protrūkio Kinijoje – jos į šoną nustūmė ir žinią apie...

Rinkos
2020.01.23
Pirmą kartą per 16 metų: ECB peržiūrės savo tikslus

Europos centrinis bankas (ECB), ketvirtadienį nepakeitęs bazinių palūkanų, oficialiai paskelbė apie pirmą per...

Rinkos
2020.01.23
Ukraina rinkose skolinasi už 4,4%

Ukraina tarptautinėje kapitalo rinkoje išplatino 10 metų trukmės 1,25 mlrd. Eur dydžio obligacijų emisiją už...

Rinkos
2020.01.23
Sandorių rinka važiuos lėtesne pavara, bet su geresne pusiausvyra Premium 1

Baltijos šalių verslų įsigijimo rinkoje pernai buvo juntamos nedidelio išsisėmimo nuotaikos, nors ir...

Rinkos
2020.01.23
Paskolų platformų griūtis Estijoje: nebeveikia ir 33 mln. Eur surinkusi „Envestio“ Premium 6

Estijos investicijų į NT ir verslo paskolas platforma „Envestio“ praėjusią savaitę netikėtai nustojo veikusi.

Rinkos
2020.01.23
Kinijoje plintantis koronavirusas vėl smukdo Azijos biržas

Naujo koronaviruso plitimas Kinijoje tuo metu, kai šalyje švenčių proga kelionės pasiekė piką, vėl kelia...

Rinkos
2020.01.23
Investuotojai iškosėjo virusą: į biržas grįžta rekordai, o „Tesla“ aplenkė „Volkswagen“ Premium 2

Baltijos biržoje užsienio investuotojų palaikymo netekusios „Grigeo“ akcijos koreguojasi. Pasaulio biržose...

Rinkos
2020.01.22
Žuvų augintoja per obligacijas pasiskolino 9,1 mln. Eur, investuotojams žada viešą emisiją

Estų žuvų auginimo ir prekybos „PRFoods“ neviešo platinimo būdu 5 metams pasiskolino 9,1 mln. Eur, išleisdama...

Rinkos
2020.01.22
Investicijų valdytojas: grynieji šiais laikais yra šlamštas 3

Jei dar yra investuotojų, kurie galvoja, kad grynieji yra karalius, jie turėtų galvoti iš naujo.

Rinkos
2020.01.22
Valdžia investavimo į miškus nenužudė: kuriami nauji fondai, traukiamos investuotojų lėšos Premium

Patyrę ir nauji Lietuvos investicijų valdymo rinkos dalyviai investuotojams kuria naujus fondus investicijoms...

Rinkos
2020.01.22

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau