Investicijos su turto įkeitimu: į kokius rodiklius atkreipti dėmesį

Publikuota: 2019-09-15
Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
svg svg
Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
 

Lietuvoje stiprėjant privataus kapitalo rinkai, vis daugiau investavimo galimybių turi ir neinstituciniai investuotojai.

Viena dažniausiai siūlomų investicijų išlieka paskolos ar obligacijos su nekilnojamojo turto (NT) įkeitimu – tokios, kokias siūlė „Rewo“, „Capitalica“ ar reguliariai pasiūlo sutelktinio finansavimo platformos. Svarbiausiu kriterijumi vertinant šias investicijas tampa įkeičiamo turto ir paskolos santykis. Tačiau jis skaičiuojamas skirtingai, todėl svarbu žinoti, ką šie rodikliai parodo apie investicinę galimybę.

  • Loan-to-value (LTV) – paskolos ir esamos turto vertės santykis  

Tai – dažniausiai kasdienoje sutinkamas rodiklis, kuris labiausiai tinkamas įsigyjant ar finansuojant jau užbaigtą galutinį produktą (automobilį, būstą, verslo centrą) arba vartojimo paskoloms (tiek įmonėms, tiek žmonėms), kai įkeičiamas skolininkui jau priklausantis turtas, kaip įsipareigojimo įvykdymo garantija, o gautos lėšos naudojamos su turtu nesusijusioms reikmėms.

Nemokami naujienlaiškiai į savo el. pašto dėžutę:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 

Pagal LTV išduodamos paskolos tipiškai reikalauja paprastesnio rizikos vertinimo mechanizmo. Pagrindinė prielaida tam – įkeičiamas turtas yra jau užbaigtas, o paskola dažnai neviršija 60-85% jo vertės: kreditorius turi ženklų vertės buferį, o besiskolinantysis – motyvaciją šio vertės buferio neprarasti. Dėl šios priežasties finansavimą gali gauti rizikingesni klientai, o paskolos grąžinimas daugiau grindžiamas ne skolininko verslo planu ar kreditingumu, o galimai išieškomo turto verte ir skolininko motyvacija neprarasti turto.

Rodiklis skaičiuojamas

Paskolos sumą dalinant iš jos užtikrinimui įkeičiamo turto vertės, kuri dažniausiai nustatoma turto vertintojo.

Tipiškas LTV

Iki 85% – būsto kreditas, iki 70% – verslo paskola su turto įkeitimu.

Į ką atkreipti dėmesį

Nors turto vertinimas yra teisės aktais reglamentuota procedūra, kartais mažiau žinomų turto vertinimo bendrovių vertinimai gali neatitikti realybės. Todėl prieš investuojant pagal LTV patartina peržiūrėti turto vertinimo prielaidas bei įvertinti potencialią turto vertę ir likvidumą patiems ar su patikimu partneriu. Taip pat, jei skolinamasi vystymui, svarbu įvertinti ar pagal LTV gauta paskola bus užtektina projektui užbaigti ir būti realizuotam rinkoje.

  • Loan-to-cost (LTC) – paskolos ir bendros projekto sąmatos santykis  

Tai – pagrindinis bankų naudojamas rodiklis vertinant finansavimą investiciniams NT projektams. Šis rodiklis atsižvelgia ne į esamą turto vertę, o į investicijas reikalingas išvystyti galutinį turtą (pvz. verslo centrą ar daugiabutį) ir taip sukurti pridėtinę vertę.

Išduodant paskolą pagal LTC kreditorius įsitraukia į investicinį projektą, todėl privalomas papildomas rizikos vertinimas. Pagrindinė siekiama suvaldyti rizika – projekto įgyvendinimas neviršijant biudžeto, o tam svarbi skolininko patirtis. Mainais į šią papildomą riziką kreditorius tipiškai gauna rizikos premiją (didesnes palūkanas) bei nuosekliai augančią įkeisto turto vertę. Tai reiškia, kad šios paskolos LTV nuolatos mažės (t.y. gerės), o įgyvendinus investicijas tikėtina bus ženkliai mažesnis nei tipiškai tokiam turtui galima suteikti paskola pagal LTV.

Rodiklis skaičiuojamas

Paskolos sumą dalinant iš numatomos projekto įgyvendinimo sąmatos, kuria pateikia projekto savininkas. Esant abejonėms dėl sąmatos pasitelkiamas nepriklausomas vertintojas.

Tipiškas LTC

Iki 70%. Išdavus paskolą pagal LTC = 70% investicinio projekto pabaigoje LTV (LTGDV) turėtų siekti 50–60%.

Į ką atkreipti dėmesį

Kadangi paskola išduodama labai konkrečiu tikslu – svarbu užtikrinti mechanizmus, kurie leistų kontroliuoti tikslingą paskolintų pinigų panaudojimą.

  • Loan-to-gross-development-value (LTGDV) – paskolos ir būsimos turto vertės santykis

Lietuvoje akcentuojamas rečiau, tačiau pagal nutylėjimą visada būtinas įvertinti rodiklis rodantis investicinio projekto pabaigoje planuojamą turto vertę (prognozuojamą ateities LTV). Numatoma vertė dažnai būna paremta projekto savininko prognozėmis bei rinkos analize.

Mūsų regione LTGDV nėra naudojamas, kaip pagrindinis paskolos išdavimo kriterijus, tačiau skolinant pagal LTC suteikia gerą indikaciją apie tai kokią „vertės premiją“ kreditorius gaus realizavus investicinį projektą.

Rodiklis skaičiuojamas

Paskolos sumą dalinant iš numatomos užbaigto turto vertės.

Tipiškas LTGDV

Lietuvoje nėra nusistovėjusios praktikos.

Į ką atkreipti dėmesį

Rodiklis paremtas vertės prognoze, todėl rekomenduotina atkreipti dėmesį į prielaidas pagal kurias ši vertė apskaičiuota.

  Pavyzdys:

Hipotetinis NT vystymo projekto pavyzdys, skirtas suprasti rodiklių dinamiką.

NT plėtotojas ketina įsigyti sklypą, kurio esama vertė – 2 000 000 Eur

Norint įgyvendinti projektą reikalinga papildoma investicija – 7 000 000 Eur

Planuojama užbaigto turto pardavimo kaina – 10 000 000 Eur

Projektui įgyvendinti plėtotojas siekia pasiskolinti – 5 000 000 Eur

Rodiklis:             Skaičiavimas:

LTV – 250%        5/2=2.5

LTC – 56%          5/(7+2)=5/9=0,555

LTGDV – 50%       5/10=0,5

nuotrauka::1

Kreditorius, teisingai atsirinkęs partnerį, kuris gali kokybiškai suvaldyti statybos riziką, gali gauti ne tik su vystymo paskolą susijusią palūkanų premiją, tačiau ir projekto pabaigoje turėti ženklų įkeisto turto vertės buferį.

Įžvalgos autorius Martynas Stankevičius yra Lietuvos sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Rontgen“ vadovas

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Pasirinkite jus dominančias įmones ir temas – asmeniniu naujienlaiškiu informuosime iškart, kai jos bus minimos „Verslo žiniose“, „Sodros“, Registrų centro ir kt. šaltiniuose.

Tema „Rinkos“
Norite pasiūlyti temą, turite pastabų, pasiūlymų ar klausimų? Parašykite „Verslo žinių“ redaktoriams.

Jei norite suteikti konfidencialios informacijos, rašykite vyr. redaktoriui rolandas.barysas@verslozinios.lt

Pasimetusiose biržose padrąsinančios analizės „Apple“ investuotojams Premium

Penktadienį rinkoms nepavyko rasti krypties po brutalaus pirmojo šių metų pusmečio, investuotojams...

Rinkos
2022.07.01
„BaltCap“ Latvijos technologijų bendrovę „Vendon“ parduoda „Azkoyen“ grupei

Didžiausia Baltijos šalyse privataus kapitalo fondų valdytoja „BaltCap“ už neskelbiamą sumą parduoda Latvijos...

Inovacijos
2022.07.01
Bankas „Luminor“ įsigijo 99% „Maksekeskus“ akcijų

Baltijos šalių bankas „Luminor Bank“ įsigijo 99% elektroninės prekybos mokėjimo įmonės „Maksekeskus“ (MKK)...

Rinkos
2022.07.01
Norvegijos BEWI perka Lietuvos termoizoliacinių medžiagų gamintoją „BalPol“ 2

Viena didžiausių pasaulyje pakavimo ir izoliacijos sprendimų kompanija BEWI perka 100% Lietuvos bendrovės...

Pramonė
2022.07.01
Infliacija euro zonoje birželį palypėjo iki 8,6%

Preliminari metinė infliacija birželį euro zonoje pakilo iki 8,6% nuo 8,1% gegužę, penktadienį paskelbė...

Finansai
2022.07.01
Maskvos karo kišenes pildo Kinijos ir Indijos tandemas Premium

Rusijai stringant sankcijų gniaužtuose, Kinija ir Indija pamažu tampa svarbiausiomis Maskvos finansuotojomis.

Verslo aplinka
2022.07.01
Rygos biurų pastate „Verde“ kursis „Enefit“

Investicijų bendrovės „Capitalica Asset Management“ fondas pranešė pasirašęs nuomos sutartį su Estijos...

Statyba ir NT
2022.07.01
Kaip pavogti dujų gamyklą: Kremlius taikosi išstumti „Shell“, „Mitsubishi“

Rusijos dujų skystinimo gamykla Sachalino saloje, „Sachalin-2“, bus perleista naujai rusiškai bendrovei.

Rinkos
2022.07.01
Kontrolinį „Glassbee“ akcijų paketą įsigijo „Magnus Investments“

Alytuje veikianti aliuminio bei plastiko langų, durų, fasadų projektavimu, gamyba ir montavimu užsiimanti...

Pramonė
2022.07.01
„Snoro“ bankroto administratoriaus ir Šveicarijos banko ginče susitarta dėl 105 mln. Eur atgavimo 3

„Snoras“ nemokumo administratoriaus komanda ir Šveicarijos bankas „Julius Baer & Co. Ltd.“ taikos sutartimi...

Rinkos
2022.07.01
VŽ klausomiausi podkastai birželį

Pateikiame daugiausia „Verslo žinių“ prenumeratorių dėmesio sulaukusių podkastų TOP 10.

Laisvalaikis
2022.07.01
Biržose – dešimtmečius nematytas nuosmukis Premium

Pirmąjį šių metų pusmetį pasaulio finansų rinkos užbaigė su ekstremalius lygius žyminčiais nuosmukiais,...

Rinkos
2022.07.01
Seimas: nereikės identifikuoti tapatybės keičiančių kripto valiutą iki 700 Eur

Virtualių valiutų operacijų įmonės nuo kitų metų privalės identifikuoti ne visus klientus, ko siekė Lietuvos...

Rinkos
2022.06.30
„Maxima grupei“ piešia daugiau kaip 6% skolinimosi kainą Premium 1

Kapitalo rinką 300 mln. Eur emisijai žvalganti ir milijardines skolinimosi obligacijomis ambicijas turinti...

Rinkos
2022.06.30
Akcijų biržose išsipardavimas nesibaigia, nors yra gerų ženklų dėl infliacijos Premium

Pasaulio akcijų biržų indeksai paplūdę krauju. Infliacijos duomenys kol kas nedžiugina, tačiau leidžia...

Rinkos
2022.06.30
„Revolut bank“ leista didinti kapitalą daugiau nei 30 mln. Eur

Bankui „Revolut bank“ leista padidinti įstatinį kapitalą nuo 5,5 mln. iki 36,8 mln. Eur, pranešė Lietuvos...

Rinkos
2022.06.30
„Gazprom“ žlugdo ilgametį savo partnerį „Uniper“ 2

Vokietijos energetikos milžinė „Uniper“ svarsto galimybes prašyti Vyriausybės pagalbos, Rusijos „Gazprom“...

Rinkos
2022.06.30
„Estateguru“ siekia pritraukti institucinių investuotojų, žada nepamiršti mažmeninių Premium

„Estateguru“ ruošiasi antram lėšų pritraukimo raundui. Startuolis ketina smarkiai padidinti veiklos apimtis,...

Rinkos
2022.06.30
„Gazprom“ nemokės dividendų, akcija smuko 30%

„Gazprom“ paskelbus, kad įmonė už 2021 m. dividendų nemokės, bendrovės akcija Maskvos akcijų biržoje smuko...

Rinkos
2022.06.30
Švedijos centrinis bankas padidino bazinę palūkanų normą puse proc. punkto

Švedijos centrinis bankas, arba Riksbankas, padidino bazinę palūkanų normą puse procentinio punkto nuo 0,25%...

Rinkos
2022.06.30

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Valdyti Sutinku