Lietuvos bankas: komercinio NT nuosmukio išvengta, rizika – užsitęsusi stagnacija

Lietuvos banko teigimu, nors rizikos lygis šiame segmente tebėra padidėjęs, jis vis dar mažesnis nei Vakarų Europos ir Šiaurės Amerikos ekonomikose.

„Komercinį NT jau antrus metus neigiamai veikia cikliniai ir struktūriniai iššūkiai – neigiamą spaudimą patalpų kainoms daro didelė skolinimosi kaina, vangus ekonomikos augimas ir po pandemijos sumažėjusi biurų bei tradicinių prekybos erdvių paklausa“, – rašoma apžvalgoje.

Anot Lietuvos banko, geopolitinė įtampa ir sumažėjusi rizikos premija investuotojų aktyvumą sugrąžino į 2017 m. lygį: per 2023 m. sudaryta 355 mln. Eur vertės investicinių sandorių, t. y., beveik dvigubai mažiau nei rekordiniais 2021 ir 2022 m.

[infogram id="d3ae7927-c1df-4814-948d-a45ea2e0ceb9" prefix="8xX" format="interactive" title="Statyba ir NT. Ketvirtinis komercinio NT sandorių skaičius LT didmiesčiuose"]

„Kita vertus, skirtingai nei bendrai euro zonoje, kur komercinio NT pardavimo kainos jau
krito apie 10%, Lietuvoje plačios kainų korekcijos iki šiol nestebima. Panašu, kad reikšmingo ir staigaus komercinio NT rinkos nuosmukio išvengta, tačiau užsitęsusios stagnacijos tikimybė yra didelė, o pažeidžiamumas tolesniems sukrėtimams – padidėjęs“, – mano centrinis bankas.

Jo teigimu, komercinio NT valdytojų pelningumą neigiamai paveikė didėjanti patalpų vakansija bei išaugusios skolos tvarkymo ir refinansavimo sąnaudos. Vis dėlto, NT įmonės yra sukaupusios finansinių rezervų, o, nepaisant mažesnio rinkos aktyvumo, pajamų srautus teigiamai veikia toliau kylančios nuomos ir patalpų pardavimo kainos.

„Be to, bankai yra gerai kapitalizuoti ir pasirengę padengti tiek tikėtinus, tiek pagal nepalankųjį scenarijų galinčius susidaryti nuostolius. Tad, net išsipildžius rizikoms, mažai tikėtina, kad su komercinio NT kreditu sietini bankų patiriami nuostoliai reikšmingai destabilizuotų finansų sistemą. Didesnių problemų kiltų, jeigu skolos refinansavimo kaina būtų padidėjusi ilgiau, nei dabar tikimasi, ir, prasidėjus NT įmonių bankrotams, šie pažeistų bankų turto kokybę“, – teigiama apžvalgoje.

[infogram id="8e631f31-2642-4452-9367-f1d4c154fadf" prefix="K5u" format="interactive" title="Statyba ir NT. Komercinio NT pardavimo sandorių kainos ir jų sklaida"]

Pervertinti biurai

Centrinis bankas mano, kad Vilniaus A klasės biurai yra pervertinti apie 18%.

„Šį kainų disbalansą daugiausia lemia greičiau nei patalpų nuomos kainos ir gyventojų užimtumas augusios Vilniaus A klasės biurų pardavimo kainos (2020–2023 m. dirbančių gyventojų Vilniuje
padaugėjo 8%, A klasės biurų nuomos kaina 19%, o pardavimo kaina – daugiau kaip 50%)“, – skaičiuoja jis.

Vis dėlto, palyginti su ekonomine situacija, bankai komercinio NT užstatą vertina rečiau ir konservatyviau, o tai riboja NT įmonių galimybes pasinaudoti greitu kainų augimu didinti finansinį svertą, teigia bankas.

Centrinio banko manymu, užsitęsus ekonomikos augimo sulėtėjimui, pastaraisiais metais reikšmingai gausėjusi biurų ir pramoninių patalpų pasiūla gali būti sunkiau įsisavinta. 

Jo skaičiavimais, Vilniaus A klasės biurų vakansija 2024 m. pirmąjį ketvirtį šoktelėjo iki 6,4%, o pramoniniuose objektuose ji pasiekė 3,5%

„Skirtingai nei bendrai euro zonoje, kur patalpų nuomos kainos koreguojasi (per 2023 m. A klasės biurų nuomos kainos smuktelėjo 2%, o B klasės biurų – 8%), Lietuvoje Vilniaus A klasės biurų nuomos kainos kilo 10%, B klasės – 20%, o visų patalpų – vidutiniškai 7%. Tai, kad NT valdytojai Lietuvoje vis dar geba didinti patalpų nuomos kainas, sufleruoja, kad susidaręs pasiūlos ir paklausos disbalansas yra veikiau laikinas nei struktūrinis“, – aiškina bankas.

Įtaka bankams

Lietuvos banko duomenimis, NT fondai 2023 m. pabaigoje bendrai valdė 1,2 mlrd. Eur vertės komercinių pastatų, o Lietuvoje veikiantys bankai yra suteikę 3 mlrd. Eur paskolų NT statybai ar įsigijimui, jos yra garantuotos apie 6 mlrd. Eur vertės užstatu.

Taip pat apie 70% (arba daugiau kaip 8 mlrd. Eur) paskolų įmonėms yra garantuotos komerciniu NT.

„Jeigu skolininkai pradėtų nevykdyti įsipareigojimų, bankai galėtų patirti reikšmingų nuostolių, nes komerciniu NT užtikrintos paskolos sudaro apie 12% viso bankų turto. Be to, jeigu komercinio NT kainų korekcija galiausiai įvyktų, užstato vertės mažėjimas ribotų įmonių skolinimąsi, o tai galėtų pakenkti realiosios ekonomikos augimui“, – teigia bankas.

Visgi, jo vertinimu, bankai yra atsparūs problemoms, kurios galėtų ateiti iš didesnį komercinio NT rinkos nuosmukį patiriančių Vakarų Europos ar Skandinavijos šalių, nes daugelio paskolų užstatas yra NT Lietuvoje, o rinkoje dominuoja uždarojo tipo NT fondai, kuriuose investicijos „užrakinamos“ 5–7 m.

„Tai reiškia, kad, mažėjant realiai komercinio NT kaip turto klasės grąžai, priverstiniai staigūs fondų turto pardavimai yra mažiau tikėtini, o likvidumo neatitikties rizika – ne tokia aktuali. Draudimo įstaigų ir pensijų fondų komercinio NT pozicijos Lietuvoje nėra reikšmingos, o tai dar labiau mažina staigaus turto išsipardavimo tikimybę ir galimą neigiamą poveikį NT kainoms“, – teigia Lietuvos bankas.

Jis pažymi, jog bendrai komercinio portfelio kokybė yra gera. Banko duomenimis, neveiksnių paskolų dalis pasiekė istorines žemumas, komercinio NT statybai ir pirkimui skirtų paskolų 2023 m.
gruodį ji sudarė atitinkamai 0,2% ir 0,3%

„Gruodžio duomenimis, atitinkamai 15,5% ir 11,7% komercinio NT statybai ir pirkimui skirtų paskolų vertintos kaip padidėjusio rizikingumo. Nors tokių paskolų dalis tebėra padidėjusi, nuo 2022 m. vasarą
pasiekto piko ji traukėsi, o ligšiolinį padidėjimą galima traktuoti kaip bankų pasirengimą galimiems kredito nuostoliams, sietiniems su griežtinama pinigų politika“, – priduria bankas.