Sutelktinis NT projektų finansavimas: meteorai ar naujos žvaigždės?

Publikuota: 2019-04-21
Martynas Stankevičius sako, kad galimybe investuoti į NT projektus jų sistemoje vis drąsiau naudojasi ir pavieniai asmenys, ir įmonės. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Martynas Stankevičius sako, kad galimybe investuoti į NT projektus jų sistemoje vis drąsiau naudojasi ir pavieniai asmenys, ir įmonės. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
 

Tiek Lietuvoje, tiek pasaulyje pagrindiniai nekilnojamojo turto (NT) projektų finansavimo šaltiniai vis dar išlieka bankai ir kredito unijos. Tačiau vis daugiau dėmesio sulaukia ir alternatyva – sutelktinio NT projektų finansavimo platformos.

Statista.com duomenys rodo, kad 2016 m. visų Europoje veikiančių tokio tipo platformų finansinių operacijų suma siekė 109 mln. eurų. Dabar apie panašias sumas jau galima kalbėti ne visos rinkos kontekste, o analizuojant vieną ar kitą didesnę platformą.

Pasaulio bankas prognozuoja, kad 2025 m. pasaulinė bendra sutelktinio finansavimo sektoriaus vertė bus 82 mlrd. eurų. Tikėtina, nemenka tos sumos dalis atiteks būtent NT projektams finansuoti. Akivaizdu, potencialas ir augimas – didžiuliai. Tik ar išlaikys platformos laiko ir tvarumo išbandymus? Ar bus pateisinti dideli ir kartais nepamatuoti investuotojų lūkesčiai?

Investavimas į NT: kur, kiek ir į ką?

Martynas Stankevičius, pirmosios mūsų šalyje Lietuvos banko licenciją gavusios sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Röntgen“ vadovas, sako, kad galimybe investuoti į NT projektus jų sistemoje vis drąsiau naudojasi ir pavieniai asmenys, ir įmonės. Kol kas didžiausia investuota suma – 100 tūkst. eurų, mažiausia – 100 eurų.

Investavimas platformoje, pasak M. Stankevičiaus, yra tinkamas tiek smulkiesiems, pradedantiesiems investuotojams, norintiems įdarbinti santaupas, tiek profesionaliems investuotojams, kurie siekia diversifikuoti savo investicijų portfelį pasinaudodami įvairiais instrumentais. Kitaip tariant, mažiesiems – tai puiki galimybė dalyvauti sandoriuose, kurie įprastai būtų jiems nepasiekiami, o stambiesiems – proga investuoti į pageidaujamą projektą ir tai padaryti jiems priimtina apimtimi.

„Kalbant apie finansavimo ieškančius projektus, pastebėjome, kad mūsų paslauga labiausiai tinka plėtojimo ir įsigijimo sandoriams, kurių vertė yra 0,5–10 mln. eurų, o trukmė – 6–36 mėnesiai. Šis segmentas dažnai būna per mažas stambiems instituciniams finansų sektoriaus žaidėjams, tačiau jau per didelis pavieniams investuotojams. Platforma leidžia sukurti tarpinį variantą, kai skirtingi investuotojai suvienijami tam, kad būtų pasiektas visiems naudingas finansavimo tikslas“, – teigia „Röntgen“ vadovas M. Stankevičius.

Sutelktinio finansavimo platformas pasirinkę NT sektoriaus verslininkai sako, kad toks lėšų šaltinis leidžia įgyvendinti planus, kurie, naudojantis tik tradicinio finansavimo galimybėmis, galėjo niekada neišvysti dienos šviesos.

„Bankai veikia puikiai, bet lėtai. Platformos, turint pasitikėjimą ir veiklos istoriją, leidžia veikti operatyviau, nors rizikų valdymo procedūros tiek platformose, tiek bankuose yra panašios. Pradėdami bendradarbiauti su sutelktinio finansavimo platforma įsitikinome, kad tai puikiai veikia, o vėliau pamatėme, kad ji tikrai pateisino mūsų lūkesčius“, – patirtimi dalijasi bendrovės REWO direktorius Edvinas Malevskis.

Jo vadovaujama įmonė praėjusiais metais sėkmingai išplatino obligacijų emisiją, kurios vertė buvo 3 mln. eurų. Iš jų 500 tūkst. eurų buvo pritraukti per sutelktinio finansavimo platformą.

„Viską lemiantis veiksnys buvo investuotojo pasitikėjimas. Tiek mumis, tiek projektu. Sėkmingam obligacijų emisijos išplatinimui didelę įtaką padarė mūsų ilgametė patirtis NT rinkoje, stambus projektų portfelis, siūloma patraukli metinė grąža ir 14 mėnesių laikotarpis. Suprantame, kad investuotojai vertina ne tik lanksčias investavimo priemones, bet ir saugumą, todėl pristatėme obligacijų užtikrinimo priemones: projekto sklypo įkeitimas obligacijų savininkams, atidaryta atskira obligacijų lėšų surinkimo sąskaita Šiaulių banke, įkeičiami statomi projekto statiniai, už projekto pardavimus gaunami pinigų srautai ir projekto įmonės akcijos“, – vardija E. Malevskis.

Sutelktinio NT projektų finansavimo platformų augimu džiaugiasi ir bankų sektoriaus atstovas. Pasak „Swedbank“ nekilnojamojo turto klientu? vadovo Martyno Trimonio, tai gali tapti gera galimybe tam tikriems aukštesnės rizikos projektams pritraukti investicijų.

„Alternatyvūs finansavimo šaltiniai šiuo metu nėra pajėgūs finansuoti didesnės apimties projektų (milijono eurų ir daugiau) dėl kol kas palyginti siauros ir seklios investuotojų bazės. Didžiausios Baltijos šalyse sutelktinio finansavimo platformos vidutinis paskolos NT projektui dydis nesiekia 200 tūkst. eurų, vidutinis palūkanų dydis yra dviženklis. O didžiuosiuose šalies bankuose vidutinis NT projekto paskolos dydis skaičiuojamas milijonais eurų, o palūkanų dydis neperžengia mažesniųjų vienaženklių skaičių. Kadangi palūkanos tiesiogiai koreliuoja su projektų rizika, alternatyvūs finansavimo būdai labiausiai turėtų tikti mažesnės apimties aukštesnės rizikos projektams“, – sakė „Swedbank“ atstovas.

Griežtas vertinimas ar didesnė pasiūla?

Nors yra sėkmingų pavyzdžių, lietuviškosios sutelktinio finansavimo platformos iš esmės vis dėlto tebėra pradinės stadijos. Štai, pavyzdžiui, Estija, su kuria Lietuvoje taip populiaru lenktyniauti, mūsų šalį gerokai lenkia. Didžiąja dalimi todėl, kad ten veikiančios platformos veiklą pradėjo penketu metų anksčiau nei lietuviškosios ir iki šiol kasmet augo bene dvigubai. Tiesa, ekspertai neskuba už tokius nuopelnus kabinti medalių ar laidoti Lietuvos potencialo.

„Manau, vienas lemiamų veiksnių, dėl kurių susiklostė būtent tokia situacija, – NT rinkos temperatūra Estijoje. Ji jau kurį laiką yra aukštesnė, palyginti su Lietuva. Ten plėtojama daugiau didesnės rizikos, spekuliatyvių projektų. Tai kuria alternatyvaus, didesnės rizikos skolinimosi paklausą. Dėl šios priežasties investuojantys per sutelktinio finansavimo platformas turėtų atsakingai įsivertinti ir suvokti finansuojamo projekto riziką prieš priimdami sprendimą investuoti“, – įspėja „Swedbank“ nekilnojamojo turto klientu? vadovas M. Trimonis.

Pasak jo, bankų rizikos vertinimo modeliai paremti įvairia patirtimi. Pavyzdžiui, pamokomis, išmoktomis per rinkos nuosmukius. „Savo patirtimi, įžvalgomis ir naudingais rizikos valdymo patarimais dalijamės ir su klientais. Tai leidžia NT plėtotojams į savo projektą pažiūrėti iš šono, geriau pasverti investicijos grąžos ir rizikos santykį, pritaikyti papildomų rizikos valdymo būdų“, – tikina banko atstovas.

Kad bet kokios įmanomos rizikos suvaldymas yra itin reikšmingas, sutinka ir REWO direktorius E. Malevskis. Pasak jo, investuotojai vienareikšmiškai tikisi saugios investicijos, o tik paskui jiems pažadėtos savalaikės grąžos – tai universali taisyklė, galiojanti visame pasaulyje. Atitinkamai projekto savininkai turi prisiimti atsakomybę už tai, kad duoti pažadai būtų įvykdyti visa apimtimi ir laiku.

„Galima kalbėti apie NT projekto vietą, kokybę, išskirtinumą ir kitus niuansus, tačiau visa tai susiveda į konkrečias eilutes verslo plane, kuris investuotojus įtikina arba ne“, – patirtimi dalijasi  E. Malevskis.

Sutelktinio NT projektų finansavimo platformos „Röntgen“ vadovo M. Stankevičiaus teigimu, visi šioje nišoje turi pasirinkimą – aukoti kokybę ir turėti didelę investuotojams pristatomų projektų pasiūlą arba preciziškai vertinti plėtotojų teikiamus NT projektus ir taip sumažinti riziką investuotojams.

nuotrauka::1
„Mes pasirinkome antrąjį modelį, todėl esame išrankūs. Gavę paraišką finansavimo kampanijai, tikriname akcininkų struktūrą, projekto verslo planą, statybų sąmatų realumą, nuomininkų patikimumą, projekto vietą, alternatyvų panaudojimą, likvidumą. Mūsų patirtis rodo, kad pasiūlius gerus projektus investuotojų pritraukti būna lengviau. Šie vertina atvirumą, skaidrų ir išsamų projektų pristatymą“, – nurodo M. Stankevičius.

Mokosi ir NT plėtotojai, ir investuotojai

„Swedbank“ nekilnojamojo turto klientu? vadovas M. Trimonis sako, kad praėjusiais metais galima buvo stebėti aiškią tendenciją, kai NT projektams finansuoti išleidžiamos aukšto pajamingumo obligacijos ar surenkamas finansavimas per sutelktinio finansavimo platformas. Tačiau kol kas taip NT projektams pritraukiamos sumos išlieka santykinai nedidelės.

„Bankų finansavimas Baltijos šalyse sudaro apie 97 proc. visos NT projektų finansavimo rinkos. Baltijos šalių ekonomikoms bręstant ir augant NT rinkos likvidumui, tikėtina, ši proporcija keisis. Europoje bankų finansavimas sudaro apie 85 proc., o JAV – apie 50 proc. viso finansavimo šioje srityje. Ten, be bankų, NT finansavimo rinkoje taip pat veikia draudimo bendrovės, pensijų ir privatūs paskolų fondai, tačiau jiems patrauklūs yra stabilų pinigų srautą generuojantys, didesnės apimties, likvidūs ir žemos rizikos projektai“, – vardija pašnekovas.

Tam, kad būtų pasiektos JAV proporcijos, anot M. Trimonio, pirmiausia reikalinga brandi, likvidi ir skaidri NT rinka bei stabili teisinė bazė. „Nors per pastaruosius dešimt metų Lietuvoje ir įvyko labai daug teigiamų pokyčių, mūsų dar laukia ilga kelionė“, – tikina ekspertas.

REWO vadovas E. Malevskis, nors jo įmonė jau išbandė sutelktinio finansavimo platformos paslaugas, irgi teigia neskubantis piešti ateities, kurioje toks finansavimo ir investavimo mechanizmas taps dominuojantis.

„Būtų nesąžininga nuvertinti ar, atvirkščiai, kaip geriausią išskirti vieną finansavimo alternatyvų, nes visos yra svarbios. Pirmiausia kaip galimybė išskaidyti finansavimą tarp institucinių ir privačių investuotojų, pasinaudoti galimybe pritraukti kapitalo ir kartu iškomunikuoti apie jį įvairesnėms visuomenės grupėms. Sutelktinis finansavimas Lietuvoje žengia pirmuosius žingsnius, tačiau faktas, kad investuotojai pasitiki galimybe tokiu būdu įdarbinti savo pinigus, tik įrodo, jog laikui bėgant tai taps rimta kapitalo pritraukimo alternatyva klasikiniams kreditavimo produktams“, – įsitikinęs E. Malevskis.

Savo ruožtu „Röntgen“ platformos vadovas M. Stankevičius nurodė, kad vietos sutelktinio NT projektų finansavimo platformų plėtrai Lietuvoje ir Europoje tikrai užtenka, o konkuruoti su tradiciniais NT projektų finansavimo šaltiniais nėra prasmės.

„Sutelktinio finansavimo ir bankų finansavimo paskirtis skirtinga. Bankų finansavimas orientuojasi į labai ilgo laikotarpio pajamas jau generuojančių objektų, pavyzdžiui, biurų ar prekybos centrų, įsigijimą ir valdymą. O sutelktinis finansavimas kaip įrankis išpopuliarėjo tarpinėms įsigijimo (angl. bridge loan) ar plėtojimo paskoloms, kai paskola reikalinga trumpam laikotarpiui, projekto savininkas gali mokėti didesnes palūkanas, nes plėtojimo laikotarpiu sukuriamas didesnis vertės prieaugis. NT projektų plėtotojai dažnai renkasi sutelktinį finansavimą, o ne banką būtent dėl šio instrumento siūlomo greičio ir lankstumo, būtino plėtojant projektą“, – sako M. Stankevičius.

„Iš esmės, ką padarė tokios platformos kaip „Röntgen“ – tai suteikė galimybę žmonėms investuoti į projektus, kurie anksčiau jiems buvo nepasiekiami. Mes liberalizuojame ir atveriame investavimo instrumentą, kuris dar neseniai buvo prieinamas tik labai siauram žmonių ratui. Tai nauja, nesudėtinga (paprastesnė nei akcijų ar obligacijų rinkos) ir aiški galimybė kaupti turtą ir didinti investavimo žinias. Manau, kad sutelktinio investavimo paprastumas ir aiškumas turėtų pradėti patikti vis didesnei daliai tų žmonių, kurie iki šiol prioritetą teikė investavimui į butą nuomai ar tiesiog laikė pinigus kaip indėlius“, – tikina pašnekovas.

Jis taip pat pabrėžia, kad nors ir padaryta pažanga, sutelktinis NT projektų finansavimas vis dar yra naujas instrumentas. Anot M. Stankevičiaus, NT plėtotojai ieško geriausių būdų jį pritaikyti savo veikloje, o investuotojai stengiasi įsisąmoninti pranašumus prieš jau nusistovėjusias investavimo NT sektoriuje alternatyvas.

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Tomas Sinickis: Idealisto memuarai III Premium 4

Purgystane mums sekėsi labai gerai. Iš tikrųjų Purgystanas buvo vienintelė vieta, kur sekėsi apskritai.

Verslo klasė
2019.05.19
„Vitol“ valdybos pirmininkas I. Tayloras – apie sandorius su diktatoriais Premium

Ianas Tayloras – vienas turtingiausių Didžiosios Britanijos verslininkų, Karališkosios operos valdybos...

Verslo klasė
2019.05.19
VŽ bando: AMG superautomobilis šeimai Premium

Kai pasaulis vis griežtina taršos normas, o „Tesla“ su kitais elektromobilių gamintojais nespėja tenkinti...

Automobiliai
2019.05.18
Senieji kalbos darkytojai: anglicizmai tarp lietuvių prieš šimtmetį Premium 1

Ir taip jau yra buvę – besipiktinantys anglicizmų paplitimu šių dienų jaunimo kalboje savo „pykčio brolių“...

Verslo klasė
2019.05.18
Palikite „Revolut“ ramybėje: pamokos startuoliui virstant korporacija Premium 1

Buvo geras žmogus. Simpatiškas vyras, pasižymėjo geru humoro jausmu. Neblogas darbininkas, turėjo auksines...

Verslo klasė
2019.05.11
J. J. Komaras: velniai, egzorcistai ir tikėjimas Premium 10

Rekolekcijų ciklo pabaigoje lenkų religinio fondo „Žinutė iš dangaus“ (SMS z Nieba) feisbuko paskyroje...

Verslo klasė
2019.05.10
Prezidento kodas: tarp dviejų pasaulių Premium

Pažiūrėkite, kiek mes laiko kalbame apie prezidento rinkimus. Ir iš viso – kada mes Lietuvoje pradėjome...

Verslo klasė
2019.05.08
Kaip parašyti knygą vos per penkerius metus ir nenusižudyti Premium

Rašyti norėjau visada. Maniau – visi nori. Rašytojas juk geresnis už kitus, jis garbinamas, jo bijomasi. Kaip...

Verslo klasė
2019.05.05
 E. Parulskis: Ženkliukas su Leninu Premium 5

Darželio auklėtinius, faktiškai – paaugusius kūdikius, išveda į lauką. Auklėtoja rodo jiems...

Verslo klasė
2019.05.04
 E. Parulskis: Interjero deklaracija Premium

Kai jau tapo aiškiai aišku – pavėlavau ir viskas, man paaiškino, kad, žiūrėk, viskas tinka ne tik...

Verslo klasė
2019.05.04

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau