A. Barštys. Lengvų pinigų vakarėlis baigėsi
Dalis investuotojų mano, kad trumpalaikis (tai būtų idealiu atveju) ekonominis nuosmukis išgydys infliaciją. Tam padėti turi ir atkurtos tiekimo grandinės bei Europos centrinio banko (ECB) pinigų politikos griežtinimas, įskaitant palūkanų normų didinimą. Taip gali nutikti, tačiau artimiausiu metu tai mažai tikėtina. Manau, kad ECB nepavyks greitai sutramdyti infliacijos - prireiks bent kelių mėnesių ar net ketvirčių, kol tai taps akivaizdu.
Kalbant apie nekilnojamąjį turtą (NT), geriausios dienos jau praeityje. Tai taikoma be išimties visiems rinkos dalyviams - privatiems investuotojams, kurie kelių metų bėgyje pirko NT su paskola, objektų savininkams, siekiantiems parduoti juos kainų piko metu, taip pat ir vystytojams, kurie turi koreguoti savo pelningumą dėl išaugusios pinigų kainos bei mažėjančios gyventojų pirkimo galios būstui.
Nekilnojamojo turto kainos šių metų pradžioje pasiekė rekordines aukštumas, tačiau jų augimas jau sustojo. Lengvų pinigų srautai į NT baigėsi. Finansavimo išlaidos akivaizdžiai išaugo ir toliau didės. Sumažėjus spekuliatyvaus kapitalo srautams, situacija NT rinkoje pradėjo stabilizuotis.
Ateina pirkėjų metas - pardavėjams tampa sunkiau diktuoti kainas optimizmo stokojančioje rinkoje, spaudžiant padidėjusiems turto išlaikymo kaštams bei artėjant stagfliacijos (kai aukšta infliacija ir ekonomikos stagnacija pasireiškia vienu metu) laikotarpiui.
Situacija komercinio NT sektoriuje
Pirkėjų rinka taikytina ir komerciniam NT sektoriui. Sumažėjęs žemės sklypų ir pastatų savininkų apetitas ilgainiui lems daugiau tokių objektų įsigijimo sandorių. O tai ateityje leis išplėsti naujų projektų pasiūlą.
Dabartinė infliacija palietė ir kasdienę komercinio NT savininkų, operatorių bei investuotojų veiklą. Jos įtaka nuomos tarifams, objektų veiklos išlaidoms, kapitalo sąnaudoms bei skolintų lėšų kaštams tapo viena iš svarbiausių verslo prognozės sudedamųjų.
Didėjant statybos medžiagų ir darbo kaštams, mažėja naujų projektų planuojamas pelnas. Jei vystytojai mano, kad infliacija yra laikina, jie nusprendžia „išlaukti“ kainų šuolius ir stabdo daugumą vystomų projektų. Ypač kol dar jie yra dokumentų ruošimo stadijoje.
Svarbu paminėti skirtingą infliacijos įtaką veiklos sąnaudoms. Nors prekybos centrai ir biurų pastatai gali perkelti savo išlaidas nuomininkams už bendro naudojimo patalpų priežiūrą, tačiau jų savininkai galės padengti tik dalį išlaidų už turtą, kuris nėra užimtas. Augančios veiklos sąnaudos taip pat yra reikšmingos verslams, turintiems didelį aptarnaujantį personalą, pavyzdžiui viešbučiams, besikuriantiems senjorų namams. Visa tai tiesiogiai įtakoja nuomos ir paslaugų kainas.
Mažmeninė prekyba anksčiau gana neskausmingai priimdavo nuomos kainų šuolius, perkeldama juos vartotojams. Per paskutinius 2 pandemijos metus, sparčiai plečiantis internetinei prekybai, fizinių patalpų nuomininkai tapo žymiai jautresni nuomos kainų pokyčiams. Matome naują tendenciją, kai dalis e-komercijos įmonių, pasiekusios aukštą apyvartumo lygį, keliasi iš privačių į prekybines-sandėliavimo patalpas, tuo pačiu palaikydamos didėjančias nuomos kainas.
Biurų sektoriuje kainos šių metų bėgyje ūgtelėjo dėl riboto laisvų patalpų ploto, taip pat dėl ??galiojančių nuomos sutarčių indeksavimo. Tai ypač aktualu A klasės biurams, kurie sėkmingai konkuruoja su senesniais ir mažiau energetiškai efektyviais pastatais.
Ko tikėtis ateityje?
Komercinio NT verslas, kaip tai visada būna po eilinio ekonomikos ciklo augimo, tampa nuobodžiu „business as usual”, generuojančiu pastovias pajamas. NT vystytojai ir valdytojai tęsia kasdienius darbus, tobulindami pajamų ir kaštų valdymą, bei gerindami nuomininkų darbo sąlygas. To dėka NT investuotojai išvengia rinkoje esančio kitų turto klasių nepastovumo bei nereikalingų emocijų. Ir tai yra gera žinia.
Tačiau egzistuoja rizika. Šių dienų perspektyvoje, komercinio NT rinkos dalyviams reikėtų bijoti ne infliacijos, o ekonomikos tempų sulėtėjimo (stagfliacijos). Dabartinė situacija pasikeistų, jei ši žiema įrodys, kad pandemija jau suvaldyta, logistikos bei tiekimo grandinės atnaujintos, ir atsinaujins užbaigtų NT projektų pasiūla. Tik vargu ar to galima tikėtis per ateinančius 12 mėnesių.
O bloga žinia yra norintiems parduoti NT už 2021 metų kainas ar įsigyti jį su paskola. Lengvų pinigų vakarėlis, deja, baigėsi.
Komentaro autorius - Andrius Barštys, „Capitalica Asset Management“ vadovas
