Investicija į būstą – optimistai prieš skeptikus

Publikuota: 2014-02-23
svg svg
Nuotrauka: Juditos Grigelytės ("Verslo žinios")
 

Nekilnojamojo turto specialistai skaičiuoja, kad Vilniuje nusipirkus butą ir jį išnuomojus ilguoju laikotarpiu galima uždirbti net įsigijus turtą su banko paskola. Finansų specialistai skeptiškai vertina tokios investicijos pelningumą ir tvirtina, kad per daug optimistiškai įvertinus tokia investicija gali tapti našta.

Daugelis nekilnojamojo turto (NT) ir finansų specialistų sutaria, kad butas kaip investicija apsaugo pinigus nuo infliacijos. NT paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ pateikia pavyzdį – nuo 1994 m., kai įmonė pradėjo skaičiuoti butų kainų indeksą, iki dabar butų kainos nominalia verte padidėjo beveik 5 kartus, o įvertinus ir infliaciją – 32%.Anot bendrovės specialistų, ilguoju laikotarpiu galima uždirbti dar ir iš nuomos. Įvertinus tai, kad palūkanos yra žemiausios istorijoje (per 11 metų jų vidurkis siekia 4% skolinantis eurais), dabar neblogas metas skolintis ir reinvestuoti į NT.Tiesa, bendrovė perspėja, kad skolinantis tokioms investicijoms reikia atsižvelgti į tai, jog NT rinka nėra stabili, joje pasitaiko tiek kilimų, tiek nuopuolių.„Jeigu dabar būsto paskolų palūkanos sudaro 2,0–2,5%, tai po kelerių metų jos gali siekti jau 4–5%, o tam tikrais laikotarpiais – ir 6–7%. Mokamos paskolos įmokos jau gali viršyti nuomos mokestį. Drauge nereikia pamiršti, kad NT nėra itin likvidus, nes jo rinkoje gali nepavykti parduoti ir ilgą laiko tarpą, pavyzdžiui, krizės įkarštyje“, – perspėja Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas. Pasak jo, reikia gerai pasiruošti, norint neskausmingai peršokti atsivėrusias duobes, kurių dar gali pasitaikyti.Anot „Ober-Haus“, investicijų į butus, kuriuos ketinama nuomoti, pelningumą galima vertinti keliais būdais. Dažnai naudojamas rodiklis – grynasis nuomos pelningumas, kuris parodo, koks kainos ir grynųjų pajamų, atskaičius visas išlaidas, santykis įsigijimo metu arba pirmaisiais metais.„Tačiau iš patirties žinome, kad laikui bėgant nuomos pajamos bei išlaidos dažniausiai keičiasi, o tai atsiliepia ir pelningumo rodikliams“, – sako p. Vagonis.Anot jo, investiciją galima tiksliau įvertinti skaičiuojant vidinę pelno ir grąžos normą (IRR) – tai universalus ir vienas iš pagrindinių būdų, norint įvertinti nagrinėjamo projekto patrauklumą bei palyginti jį su kitais alternatyviais projektais ar kitomis alternatyviomis investicijomis. Šis metodas dažnai naudojamas NT investiciniuose projektuose ir nesvarbu, ar tai būtų didelio projekto plėtojimas, ar įsigyjamas turtas nuomai. IRR rodiklis atspindi vidutinę projekto pinigų srauto pelningumo normą per visą projekto laikotarpį.„Pavyzdžiui, įsigydami būstą ilgalaikei nuomai, įvertiname pinigų srautus per visą projekto laikotarpį – pradines investicijas, paskolos kainą, gaunamas pajamas, turimas išlaidas, turto vertę laikotarpio pabaigoje. Pinigų srautai visais laikotarpiais bus labai skirtingi. Pradžioje, įsigydami ar remontuodami NT, turėsime didelių išlaidų, vėliau pinigų srautas bus teigiamas, jei mokamos paskolos įmokos bus mažesnės už nuomos pajamas. Arba bus neigiamas, jei palūkanos augs, o nuomos pajamos mažės“, – aiškina p. Vagonis.Todėl investuojant į NT, pasak jo, svarbiausia yra įvertinti visus projekto rodiklius ilguoju laikotarpiu, nes tik tuomet matysis labiausiai tikėtinas vidutinis rezultatas, kurį ir parodo IRR. Anot p. Vagonio, jeigu projekto IRR yra aukštesnė už nuosavo ir skolinto kapitalo kainą, tai projektas yra priimtinas. Jeigu mažesnė – nepatrauklus. Investuotojams dažniausiai priimtini IRR rodikliai svyruoja nuo 10% iki 30%.10–15% dydžio IRR priimtina mažos ir vidutinės rizikos projektuose. Pavyzdžiui, kai įsigyjamas tik nuomai parengtas būstas arba būstas nuomai, kuriam reikia atlikti esminius perplanavimo darbus, pakeisti paskirtį.

NT – nepatraukli investicija

Gintaras Černius, finansų konsultantas, Mykolo Romerio universiteto profesorius, teigia, kad IRR gerai tinka lyginant vienodos trukmės projektus, bet šis rodiklis sunkiai suprantamas finansų nestudijavusiam žmogui, todėl jo pagalba sunku įvertinti ar investicija atsipirks.„Skaičiuojant IRR yra daug prielaidų ir jos paprastai yra kritinės – suklydus, per daug optimistiškai įvertinus, galima susidaryti klaidingą vaizdą ir priimti neteisingą sprendimą.Daugeliui lengviau suprantamas būtų atsipirkimo laikas, arba pelningumas, parodantis, per liek laiko investicija sugeneruos tiek pinigų, kiek buvo įdėta ją perkant. Yra ir kitų rodiklių – vieno nesiimčiau išskirti kaip geriausio“, – kalba p. Černius.Pasak jo, pagrindinė problema šiuo metu yra ne kaip palyginti NT investicinį projektą, o ar apskritai verta investuoti į butą, kurį žmogus planuoja nuomoti, juo labiau imant paskolą. „Investicija į NT nėra patraukli, jei atsipirks po maždaug 20 metų – labai ilgas laiko tarpas. Analogišką vaizdą parodo ir tarp 4,2–4,7% svyruojantis pelningumas. Jis per mažas investicijai, susijusiai su daugybe rizikų“, – aiškina p. Černius.Ekspertai taip pat pažymi, kad tuo atveju, jeigu iš tikro investuoti į būstą nuomai gerokai patraukliau nei laikyti pinigus indėliuose, ilgainiui galima laukti nuomai skirto būsto pasiūlos augimo, dėl to gali kristi nuomos kaina.„Ober-Haus“ pateikti investicijų į butus Vilniuje pelningumas
Bokšto g. / Latako g., Senamiestis
44 kv. m (2 kambariai), įrengtas
Įsigijimo kaina + investicijos: 360.000 Lt
Paskola (80%): 288.000 Lt
Nuosavos lėšos: 72.000 Lt
Paskolos terminas: 25 metai
Vidutinė palūkanų norma: 4,25% (istorinis vidurkis)
Grynos nuomos pajamos: 15.000 Lt/metai (10 mėn. po 1.500 Lt per mėnesį, įvertinus prastovas)
Metinis turto vertės ir nuomos augimas: 2,5%
Turto vertė po 25 metų: 651.000 Lt
Vidinė grąžos norma (IRR): 9,4%
Grynasis nuomos pelningumas įsigijimo metu (100% nuosavos lėšos): 4,2%
J. Balčikonio g., Baltupiai
46 kv. m (2 k.), įrengtas, balkonas, 1 vieta automobiliui
Įsigijimo kaina + investicijos: 300.000 Lt
Paskola (80%): 240.000 Lt
Nuosavos lėšos: 60.000 Lt
Paskolos terminas: 25 metai
Vidutinė palūkanų norma: 4,25% (istorinis vidurkis)
Grynos nuomos pajamos: 13.500 Lt/metai (10 mėn. įvertinus prastovas)
Metinis turto vertės ir nuomos augimas: 2,0%
Turto vertė po 25 metų: 482.500 Lt
Vidinė grąžos norma (IRR): 9,3%
Grynasis nuomos pelningumas įsigijimo momentu (100% nuosavos lėšos): 4,5%Naujamiestis
30 kv. m (1 k.), įrengtas
Įsigijimo kaina + investicijos: 170.000 Lt
Paskola (80%): 136.000 Lt
Nuosavos lėšos: 34.000 Lt
Paskolos terminas: 25 metai
Vidutinė palūkanų norma: 4,25% (istorinis vidurkis)
Grynos nuomos pajamos: 8.000 Lt/metai (10 mėn. įvertinus prastovas)
Metinis turto vertės ir nuomos augimas: 2,0%
Turto vertė po 25 metų: 273.500 Lt
Vidinė grąžos norma (IRR): 9,8%
Grynasis nuomos pelningumas įsigijimo momentu (100% nuosavos lėšos): 4,7%Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas
„Daroma prielaida, kad nominalus būsto kainų ir būsto nuomos metinis augimas ilguoju laikotarpiu yra panašus į infliacijos lygį (apie 2%). „Ober-Haus“ butų kainų indeksas rodo, kad realios butų kainos Vilniuje per pastaruosius 20 metų augo 40% – realus metinis augimas yra1,7%.
Panašūs rezultatai fiksuojami ir kitose išsivysčiusiose šalyse. Skaičiuojant optimistinį variantą galimą daryti prielaidą, kad nominalios būsto kainos kasmet paaugs apie 3%, o pagal pesimistinį – apie 2%. Skaičiavimuose naudojame tokį patį turto vertės ir nuomos kainų augimą (2,5–2,0% metinis augimas istoriniuose ir naujos statybos pastatuose esančių butų; 1,5% metinis augimas senuose blokiniuose pastatuose). Mažesnį turto vertės augimą skaičiuojame ne tokiuose patraukliuose butuose, kadangi 25 metų laikotarpiu bus reikalingos didesnės investicijos į tokį būstą – pavyzdžiui, visa pastato renovacija. Tai yra svarbu, nes laikotarpio pabaigoje tikimės parduoti savo būstą už to meto labiausiai tikėtiną rinkos kainą, o tam reikalingos investicijos, kad būtų išlaikyta jo dabartinė būklė. Naujos statybos ar istoriniuose pastatuose esantiems butams, tikėtina, bus reikalingos mažesnės investicijos.
Realios metinės pajamos yra mažesnės, nes ilguoju laikotarpiu reikės papildomų investicijų būstui remontuoti, atsiranda prievolė mokėti nuomos pajamų mokestį ir tikėtinos nedidelės prastovos nesuradus nuomininko. Todėl metinės nuomos pajamos yra mažinamos 2 mėnesių nuomos dydžiu. Daroma prielaida, kad nuomininkas sumoka visus komunalinius mokesčius ir įmokas į kaupiamąjį fondą namui remontuoti.“

Gintaras Černius, finansų konsultantas, Mykolo Romerio universiteto profesorius


„Šie skaičiavimai turi prielaidų, kurios yra kritinės –  per daug optimistiškai įvertinus, galima susidaryti klaidingą vaizdą. Pirma prielaida – nuomos kaina.
Pavyzdžiuose vartojamas terminas „grynosios nuomos pajamos“, kurios skaičiuojamos įvertinus privalomus mokesčius, paskolos palūkanas, buto remonto išlaidas, bet, panašu, kad iš nuomos pajamų nėra atimta paskolos grąžinimo suma. Paprastai praktikoje atsižvelgus į šią sumą gaunamas neigiamas pinigų srautas. O jeigu įskaičiuosime visas išlaidas, tai pageidaujama nuomos kaina tampa didelė ir niekas nesinuomos tokio buto.
Panagrinėkime buto Vilniaus senamiestyje pavyzdį.  Nuomos kaina 1.500 Lt per mėnesį atrodo pakankamai reali. Tačiau reikės apie 1.000 Lt per metus verslo liudijimui, apie 1.000 Lt per metus būsimiems remontams, palūkanos kainuos apie 10.000 Lt per metus –  tai kintamas dydis ir ilgainiui jis mažės. Paskolai grąžinti reikės apie 10.000 Lt per metus, tai irgi kintantis dydis, kuris prasideda nuo mažesnio ir vėliau didėja.
Visa tai įvertinus, nuomos kaina, kuri gali padengti visas šias išlaidas, yra 3.700 Lt per mėnesį. Pasidairius po skelbimų portalus tokios sumos už 2 kambarių butą šiame rajone rasti nepavyko. Taigi – pirmoji prielaida apie nuomos kainą, mano manymu, yra pernelyg optimistiška. Išnuomojus pigiau – butas tampa nebe investicija, o finansine našta.
Antra prielaida – palūkanų norma. Šiuo metu palūkanos yra pačios žemiausios ir per 25 metus jos, greičiausiai, didės, todėl palūkanų sumos taip pat gali augti.
Trečia prielaida yra turto vertės ir nuomos augimas. Sunku prognozuoti bet kokį NT vertės augimą. Pavyzdžiui, Japonijoje jau ne vieną dešimtmetį NT kainos nebekyla.
Jeigu žiūrėtume į IRR rodiklį, kuris, nors ir ribotas, bet leidžia susidaryti vaizdą apie investiciją – tai visi trys butai, įsigyjami su banko kreditu kaip investicija, yra nepatrauklūs, nes IRR mažesnis nei 10%.“
Straipsnis publikuotas dienraštyje "Verslo žinios".

Gauk nemokamą VERSLO naujienlaiškį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Valdyti slapukus