„Releven“ ruošiasi didžiausiam savo projektui: tiek kartų matavo, kad dabar jau kirps

Kokie jūsų 2025 m. investicijų plano prioritetai?

Turime pradėtų projektų, kuriais esame patenkinti, ir naujų, bet su jais elgiamės atsargiau. Atidžiai vertiname, skaičiuojame, žiūrime, kas vyksta aplink. Šimtaprocentinių sprendimų šiandien neturime.

Pavyzdžiui, su „Sanguškų parko“ projektu viskas aišku: reikia pastatyti, užbaigti, iščiustyti. O tais atvejais, kai nesame pradėję statybų, labai daug kartų matuojame ir žiūrėsime, kada kirpsime.

Investicijų plane dabar „Sanguškų parkas“, Žvėryne pradėtas biurų projektas „Summos“, Vilniaus CBD planuojami „Horizontai“ ir Klaipėdoje kylanti „Kopos žuvėdra“.

Vienas svarbiausių projektų jūsų portfelyje yra „Horizontai“, kuriam jau turite statybos leidimą, esate susitarę su „Eften Capital“ fondu dėl pradinio finansavimo. Koks jūsų planas su juo 2025 m.?

Tai didelis projektas, reikalaujantis atitinkamo dėmesio. Tikrai neskubame pasakyti, kaip tiksliai darysime, ką galėjome daryti prieš metus pusantrų. Dabar peržiūrime etapus ir svarstome biurų dalį iškirpti į atskirą etapą. Gyvenamąjį segmentą matome kaip aiškesnį ir stabilesnį, ypač stiprų vidutinėje ir brangesnėje klasėse.

2024 m. pabaigoje grįžome iš naujo galvoti, kaip ir kokia apimtimi pradėsime. Labiausiai neramina biurų segmentas, kuriame yra gana didelė konkurencija. CBD kyla „Hero“, kurio užimtumas šiuo metu gana kuklus, „Sąvaržėlė“, „Lords LB Asset Management“ fondas planuoja pradėti dar vieno pastato statybas. Tad ar tikrai dabar reikėtų statyti verslo centrą?

Didesnė tikimybė, kad biurų dalį kelsime į vėlesnį etapą ir važiuosime su gyvenamąja.

Jūsų įmonei, o ir apskritai bet kuriam plėtotojui, tai didelis projektas. Kaip ruošiatės jo startui?

Labai intensyviai dirbame su sprendiniais. Yra dalykų, kurie brangūs ir brangsta toliau. Pavyzdžiui, inžinerinės sistemos, pastato konstrukcijos – šiuo metu tai brangūs sprendiniai, tad turime užduotį sugalvoti, kaip įgyvendinti viską, kas sumanyta, bet nepatekti į kokius nors piniginius spąstus.

2024 m. skelbėme rangovų konkursą, dabar jį kartojame.

Kalbant apie butų dalį, kokį pasiūlymą ketinate pateikti rinkai?

Turėsime du segmentus: mažesnių butų, orientuotų į jaunus profesionalus, šeimas, kurios dirba miesto centre, ir didesnių – į šeimas ir prabangesnio būsto pirkėjus.

Tai prestižinė klasė ar tiesiog, kaip jūs sakote, „brangesnis“ būstas?

Apie prestižinę klasę kalbu gana atsargiai, nes tai kompleksinis produktas. Nėra taip, kad senamiestyje ar centre pastačiau namą ir butai jau prestižiniai. Mano supratimu, yra ne visai taip.

„Horizontų“ A korpusą darome taip, kad jis turėtų viską, ką turi prestižinis, unikalus namas: vietą, architektūrą, interjerą, paslaugas, erdves ir t. t. Galėjome daryti paprasčiau, bet nuėjome tuo keliu, kad pabandysime išgauti tą kompleksiškumą. Kaip rinka tai priims – pamatysime.

Žmogus, kuris gali sau leisti įsigyti tokį būstą, nori patekti į aplinką, kur ir kiti gali sau tai leisti. Jei turiu didelį butą viršutiniame aukšte, noriu, kad visas namas tvarkytųsi tiek, kiek reikia. Bet jeigu turi kaimynus, kuriems tai per brangu ir jie nori pataupyti, tuomet išeina toks kompromisas. 

Prestižinės klasės klientas nenori daryti kompromisų – jis nori gauti tai, ko nori ir ko jaučiasi vertas. Ir jis pasirengęs už tai sumokėti. Todėl mes visa tai turime pasiūlyti. Ir tai nėra tik pastato vieta ar didelis penthauzas, – sako V. Zubrecovas.

Man, pavyzdžiui, Šnipiškės ir CBD yra labai aiški vieta, ji turi labai didelį potencialą tiek gyventi, tiek dirbti. Šiuo metu daugelis, matyt, taip nemato. Atrodo kaip bakūžių rajonas, o dar išėjo papildomos apsaugos reglamentai, kurie neaiškiai pakreips jo vystymosi perspektyvą.

„Horizontuose“ pasiūlysite tokių butų, kokių rinka senokai nematė. CBD tokių projektų, kur aukštybiniai pastatai, arti Konstitucijos pr., senokai nestatyta. Paskutinis buvo užbaigtas „Tower“/„Arfa“ projektas, prieš tai – „Europos“ daugiabutis. Suprantu, kad turite iššūkį bandydami nusistatyti pardavimų lūkesčius ir galų gale formuodami kainodarą. Nes su kuo dabar galima tiesiogiai palyginti? Ką jūs sau nusistatote kaip atspirties tašką?

Tai nelengva diskusija, nes aritmetinį palyginimą sunku rasti. Bandome segmentuoti būstus pagal socialinius-ekonominius lygmenis, tuomet pagal tai žiūrime, kas yra rinkoje ir ką galime padaryti, už ką klientas būtų pasiryžęs sumokėti premiją.

Tai nuolatinis klausimas komandoje: kodėl mums sumokės premiją? Ir tai vyksta, net jau prasidėjus statyboms. Pavyzdžiui, „Sanguškų parko“ projekte, atrodo, viskas aišku, bet kas savaitę diskutuojame: koks apželdinimas, kokie augalai, kodėl, ką tai duos? Atspirties taškai tokie.

Tiesiog laikai dabar yra pasikeitę, potencialas yra gerokai didesnis – kai buvo statomi mano minėti daugiabučiai, aplink mažai kas buvo, taigi rajono kontekstas kitoks. Yra daugiau žmonių, kurie potencialiai gali pirkti tokį turtą. Tuo labiau kad pozityviai nuteikia tai, jog 2024 m. ir antrinėje rinkoje Konstitucijos pr. aukštybiniuose daugiabučiuose buvo didelių sandorių.

Papildyčiau tuo, kad gauname nemažai lietuvių, kurie arba grįžta, arba gyvena JAE, Jungtinėje Karalystėje ar didžiuosiuose pasaulio miestuose, užklausų. Jie pagyvenę ten žino, kas tai per produktas.

Tačiau, taip, mes neturime analogiškų produktų, bet pasaulyje yra tokių pavyzdžių, kurie yra sėkmingi. Tad ir šis bus sėkmingas.

„Horizontų“ projekte numatyta ne viena funkcija. Dabar tokį patį sprendimą priėmėte dėl kito, greta planuojamo projekto „Vertical“, kur planavote verslo centrą, o dabar keičiate idėją. Kas tai lemia?

Manau, kad tai yra miesto centro pastatų ateitis. Pastarasis laikmetis rodo, kad sparčiai keičiasi žmonių poreikiai, požiūris ir statiniai turi prie to prisitaikyti.

Kalbant apie „Vertical“ projektą, matome, kad gyventi Šnipiškėse tikrai patrauklu, o dėl biurų neaišku, kaip bus. Be to, jų pakankamai turime „Horizontuose“, tad natūraliai galvojame, kaip elgtis.

Diskusijos su viešbučių operatoriais mums labai aiškiai įvardijo segmentą, kurio labai reikia. Tad todėl ir tokia mintis. Plačiau kol kas apie šį planą nekomentuosiu.

Pastatuose turi atsirasti lankstumas, tačiau naujas reglamentavimas, įsigaliojęs lapkritį, neleidžia nieko keisti be naujo statybos leidimo, viešinimo. Tai yra problema, ypač miesto centre. 

Suprantu, kad yra žmonių, kurie gyvena ir norėtų, jog niekas aplink nesikeistų, bet miestas yra gyvas ir jis negali nesikeisti. Nes tai ekonominis vienetas, kuris turi generuoti pinigus. Ir jei jis negebės greitai keistis, prisitaikyti, nesugebės to padaryti, – kalba V. Zubrecovas.

Dabar turime padaryti aibę perteklinių dalykų tam, kad įgyvendintume tokį projektą. Todėl dar tikrai užtruksime projektuodami ir gaudydami tuos centimentrus, kad ir verslo planas būtų nenuskriaustas, ir visi reikalavimai įgyvendinti.

Jūs manote, kad daugiafunkciškumas yra raktas į CBD gyvybę?

Taip. Ir tiesą sakant, mes jau seniai apie tai diskutuojame su savivaldybe. Įgyvendinti tai nelengva, nes yra daug interesų, bet matome, kad situacija keičiasi taip greitai, jog gali deklaruoti darysiąs viena, tačiau pakeliui jau matai, kad nebe to reikia. 

Vadinasi, statinį reikia planuoti taip, kad jis fundamentaliai architektūriškai būtų ilgalaikis ir tvariai sentų. O jau vidus turi būti lengvai pritaikomas skirtingiems poreikiams.

Kalbant iš investuotojo perspektyvos, ar ilgainiui, kai ateis laikas parduoti objektą (o apie tai visi investuotojai galvoja iš anksto), tokiam specifiniam pastatui su daug skirtingų funkcijų nebus iššūkis rasti pirkėją? Galbūt reikės ieškoti šioje srityje besispecializuojančių ir taip susiaurės ratas?

Yra tas aspektas, nes Lietuvoje mes įpratę, kad yra atskiras pastatas, funkcija, kitaip viskas komplikuojasi. Investuotojai Vakaruose eina į visokius variantus, nes nėra didelio pasirinkimo. Šiuo atveju mes suprantame tą niuansą. Visgi manau, kad jie kaip atskiri srautiniai objektai bus pakankamai dideli ir labai patrauklūs vietos pirkėjams, net ir nelabai dideliems. Jie galės įsigyti viešbučio ar biurų dalį atskirai.

Sunku pasakyti, kaip ilgainiui vystysis ši miesto dalis. Iki apribojimų, prieš pusę metų, būčiau sakęs, kad viskas aplink bus užstatyta 5–7 aukštų pastatais ir tuomet kitaip reikės konkuruoti. Dabar niekas ten nebus užstatyta, turėsime lėto gyvenimo teritoriją su medine architektūra. Vadinasi, mes šitoje dalyje turėsime sutalpinti žmonių poreikius.

O Medinių Šnipiškių atsiradimas veikia jūsų verslo planą, ar tai daugiau aplinkybė?

Aplinkybė. Bet man tai buvo staigmena ir nustebau, kad viskas vyko taip kategoriškai ir greitai, nes maniau, kad šioje teritorijoje yra esminis miesto būsto fondo potencialas. Čia galima apgyvendinti daug žmonių ir užkurti viską: jie visi kur nors eitų, pirktų, veiktų, pramogautų. Kaip dabar miestas tai darys, nežinau. Pamatysime.

Turbūt visų investuotojų interesas, kad ši miesto dalis labiau apsitvarkytų? Nesvarbu, kaip – mediniais ar ne mediniais pastatais, – iš principo, kad nebūtų taip, kaip yra dabar.

Vienareikšmiškai. Ir taip gali būti (mediniais pastatais – VŽ). Kažkada su miesto atstovais diskutavome apie Giedraičių g., ir priėjome tokią mintį, kad jeigu norime, kad ateitų investicijos į medinuką, turi būti aiškiai pasakyta, kas ten galima ir ko tikrai negalima. 

Miesto indėlis turi būti labai didelis, viskas turi būti labai aišku, suprantama ir jokių dviprasmybių. Nes Šnipiškėse dabar nebėra ekonominio potencialo, – sako V. Zubrecovas.

Nes jeigu dabar perki ir jei kada nors, neaišku kada, kas nors iš kultūros paveldo pasakys, ko nebegalima, tai niekas ten neinvestuos niekada. O jeigu bus labai aišku, aritmetika bus labai aiški, bus galima galvoti, ar pirkti tą objektą, daryti ten parduotuvę, kad ir medinės architektūros name. Gal ir gali taip būti, neatmesčiau.

2024 m. pradėjote „Sanguškų parko“ statybas. Kaip rinka sutiko projektą ir kaip su juo sekasi?

Startas geras, viskas vyksta pagal planą. Statyboms buvome iš anksto pasirengę, tad didelių nukrypimų nėra. Pardavimai irgi einasi taip, kaip susiplanavome. Šiandien turime virš 35% preliminariųjų sutarčių ir daugiau gal nenorėčiau turėti, nes tai turbūt reikštų, kad per pigiai parduodame.

Platesnes V. Zubrecovo įžvalgas apie prestižinio būsto segmentą taip pat galite skaityti čia.

Niuansas tas, kad statybose, ypač brangesnio turto segmente, įvyko pokyčių ir savikaina tapo didžiulė. Pirmiausia, išsitempė laikas iki statybų pradžios, jis pasidarė labai ilgas, per jį priauginame daugybę kaštų. Reikalavimai statybai dabar labai aukšti ir tai didina kaštus.

Kitas dalykas, kai pradedi kalbėti apie unikalesnę architektūrą, ypatingą vietą, ne tik namą, bet ir aplinkos sutvarkymo sprendimus, – visa tai kainuoja. Įdomi tendencija, kad brangesni produktai ir toliau brangsta. 

Prieš kelerius metus kalbėjome apie prabangius butus nuo 6.000 Eur/kv. m, o dabar matome, kad Šnipiškėse (ne prestižinės klasės – VŽ) butai parduodami už maždaug 5.000 Eur/kv. m. Tai jei norime turėti išskirtinį būstą su geru vaizdu, aukštomis lubomis, natūraliai jo savikaina išeina nebe 5.000 Eur/kv. m, o jau 8.000–9.000 Eur/kv. m. Pirkėjai tai dar sunkiai priima, – teigia V. Zubrecovas.

Bet yra klientų, kurie aiškiai žino, ko nori, ir yra pasiryžę tiek mokėti. Dažnas mūsų pirkėjas yra ne pirmojo būsto pirkėjas, taigi jis žino, ko tiksliai nori, ir jei mes sugebame išpildyti jo norus, dažniausiai sandoris įvyksta.