200 mln. Eur vertės „Verslo trikampio“ konversija klimpsta – planai nustumti dar bent 2 metams

VŽ primena, kad, 2021 m. oficialiai patvirtinusi planus imtis šimtamilijoninio „Verslo trikampio“ teritorijos konversijos, „Darnu Group“ tikėjosi jau po metų turėti konkrečius projektus.

Vis dėlto prasidėjus 2025 m. įmonė dar nėra pradėjusi viešinti detaliojo plano korekcijų ir dėl to kaltina Vilniaus savivaldybę.

„Norime informuoti, kad planuota konversijos statybų pradžia nukeliama. Atsižvelgiant į įvairias biurokratines kliūtis, smarkiai išaugusius NT projektų derinimo procesus ir piktybišką Vilniaus savivaldybės terminų nesilaikymą, senųjų teritorijos pastatų griovimo darbai ir statybų pradžia numatoma ne anksčiau kaip 2027 m. pradžioje. Iki šios datos jokie mūsų veiklos pokyčiai nėra planuojami“, – laiške nuomininkams nurodė „Darnu Group“.

Bendrovė taip pat teigia, kad „procesai iš miesto valdžios pusės vilkinami 2–3 kartus ilgiau, nei numato teisės aktai, todėl šiuos klausimus sprendžiame teisiniu keliu“.

VŽ dar 2024 m. bandė pakalbinti įmonės atstovus dėl teisme teikiamų ieškinių Vilniaus savivaldybei, tačiau tuomet jie komentuoti situaciją atsisakė.

Dabar Sigita Survilaitė, „Darnu Group“ generalinė direktorė, VŽ sako, kad informuoti teritorijoje esančių pastatų nuomininkus nusprendė, nes jie iki šiol buvo nežinioje dėl konversijos terminų.

„Savivaldybės neveiksnumas daro reikšmingą finansinę ir reputacinę žalą mūsų veiklai, mažina konkurencingumą išlaikant nuomininkus ir pritraukiant naujų, darydamas milijoninių nuostolių mūsų verslui“, – teigia ji.

Visgi vadovė taip pat pabrėžia, kad šiandien dar nenori diskutuoti apie prarastas investicijas ar negautą grąžą.

„Nuostolius įvertinti, matyt, bus galima, kai atsiras bent koks žalos neveikimu darymo pabaigos terminas“, – paklausta, ar svarsto galimybę dėl to kreiptis į teismą, sako S. Survilaitė.

Kas vyko

Prašymą inicijuoti detaliojo plano koregavimą, kad galėtų sujungti sklypus, bendrovė savivaldybei pateikė 2021 m. rugsėjį.

Anot S. Survilaitės, įsakymą, leidžiantį koreguoti detalųjį planą, įmonė gavo po 16 mėnesių – 2023 m. sausį. Ji taip pat teigia, kad užduoties pagrindui buvo panaudota dar 2021 m. „Darnu Group“ užsakymu parengta konversijos vizija.

„Esame sprendinių derinimo stadijoje prieš jo viešinimą“, – paklausta, koks dokumento rengimo etapas yra dabar, VŽ sako ji.

Įmonė teigia, kad dėl savivaldybės terminų nesilaikymo prarado 20 mėnesių. Iš viso pastabas oficialiais raštais rengiamam dokumentui valdininkai teikė du kartus, abu – po to, kai bendrovė pateikdavo ieškinį teismui. Procesui pajudėjus, ieškinys buvo atsiimamas.

Įmonė VŽ nurodė, kad iki šiol į analizių ir studijų rengimą, architektūros konkurso organizavimą, projektavimo ir kitus parengiamuosius darbus yra investavusi daugiau nei 1 mln. Eur, nevertinant investicijų į sklypus.

Detalųjį planą įmonė tvirtinti teikė tris kartus.

„Kas kartą gauname pastabų, kurios vis keičiasi ir pildosi. Jos būna įvairios: pradedant smulkiais infrastruktūros žymėjimo niuansais ar sprendiniais, baigiant eismo organizavimo klausimais. Pastarąjį kartą į visas pagrįstas pastabas buvo atsakyta, detalusis planas koreguotas pagal savivaldybės pageidavimus, tačiau jokios reakcijos ligi šiol nėra“, – apie bendravimo specifiką su savivaldybe kalba ji.

Pašnekovė sako, kad vėliausiai dar iki 2024 m. spalio pradžios turėjo būti pateiktos pastabos arba pritarta derinamam dokumentui, tačiau prieš sueinant terminui įmonė gavo raštą, kad dėl „skyriaus darbuotojų kaitos, dėl ypač išaugusio teritorijų planavimo procesų ir užklausų kiekio“ terminas pratęsiamas 14 dienų.

„Jau spalio 26 d. gavome raštą, kad atsakymas bus pateiktas atgaline data – iki spalio 23 d., tačiau 2025 m. sausio viduryje jokių oficialių pastabų iš savivaldybės vis dar nesame gavę“, – pasakoja S. Survilaitė ir priduria, kad į prašymą institucijos turi sureaguoti per 20 darbo dienų.

O savivaldybė aiškina, kad „ištaisius pateiktas pastabas projekto derinimo procedūros galėtų būti tęsiamos“. Paklausus, ar negavo įmonės siųstų patikslinimų, Laura Kairienė, sostinės vyriausioji architektė, teigia, kad į dalį pastabų nebuvo atsižvelgta, tačiau nedetalizavo kokių.

„Pateiktos pastabos susijusios su susisiekimo infrastruktūra, kuri pagrįstų teritorijos plėtrą. Į jas nebuvo atsižvelgta, tačiau šalims bendradarbiaujant sprendinių įgyvendinimo scenarijai galėtų būti išgryninti artimiausiu metu“, – nurodo ji.

Anot S. Survilaitės, problema yra ne konkrečios pastabos ar reikalavimai, bet tai, kad nėra jokio aiškumo.

Visas pastabas iš savivaldybės ar kitų institucijų nagrinėjame, jei reikia, koreguojame sprendinius, tačiau šiame procese tai beveik neįmanoma, nes pastabas drįstama sakyti tik žodžiu ir nuolat keičiant nuomonę, taip procesą dirbtinai stabdant. Nepaisant to, nesivėlėme į ginčus ir konstruktyvumo vardan sprendinius keitėme, pildėme ir teikėme derinti naujus, – sako S. Survilaitė.

Kokios pretenzijos

Paklausta, ar visgi 2027 m. yra realus terminas pradėti projekto plėtrą, ji pripažįsta, kad tvirtai to teigti negali.

„Tam, kad galėtume prognozuoti, procesas turėtų bent jau išjudėti iš mirties taško, kuriame yra dabar. Todėl šį klausimą reikėtų užduoti Vilniaus miesto savivaldybei“, – sako S. Survilaitė.

Savivaldybė turi priešingą poziciją – terminų esą laikomasi.

„Nuo 2024 m. kovo, kai (detaliojo plano – VŽ) sprendiniai buvo pateikti pirminei peržiūrai, vyko nemažai susitikimų, nuolat komunikuota dėl patobulinimų. Savivaldybė laikosi teisės aktuose nustatytų terminų, tačiau konsultacijos, ekspertų įtraukimas, tinkamų sprendimų paieškos reikalauja laiko. Teritorija itin komplikuota susisiekimo infrastruktūros aspektu, tad ir sprendinių paieška užtrunka“, – teigia L. Kairienė.

Savivaldybė aiškina, kad 2023 m. pradžioje išduotos planavimo sąlygos galioja 3 metus, bet gali būti pratęstos dar 4 metams. O teisės aktuose numatoma, kad detaliojo plano rengimo procesas turėtų trukti ne ilgiau kaip 3 metus.

L. Kairienė pabrėžia, kad neturi pretenzijų dėl konversijos urbanistinės ir architektūrinės programos, tačiau daugiausia diskutuojama dėl infrastruktūros. Miestas siekia, kad būtent šiame, detaliojo planavimo etape būtų numatyti visi projekto infrastruktūros sprendiniai. 

„Turime omenyje infrastruktūrą, reikalingą šiam kompleksui sėkmingai egzistuoti bendrame miesto kontekste. Šiuo metu matoma didžiausia galima rizika – itin padidėsiančios spūstys gretimoje kompleksui teritorijoje“, – aiškina L. Kairienė.

Pasak jos, būtent šiame etape reikia parengti viso projekto infrastruktūros sprendinius, nes, „leidžiant didesnę plėtrą ir neišsprendus susisiekimo infrastruktūros iššūkių, vėliau sprendimai priklausytų tik nuo vystytojo geranoriškumo“.

Vis dėlto kokie konkrečiai sprendiniai turėtų būti ar yra svarstomi, savivaldybė neįvardija, taip pat neatsako, ar statytojas ką nors atsisako daryti.

S. Survilaitė nurodo, kad transporto sprendiniai paprastai planuojami bendruoju planu.

„Nelabai suvokiame, kuo dar remiantis ir kaip tai turėtų būti daroma. Teritorijų planavimo įstatyme gana aiškiai apibrėžta, kaip ir kokia apimtimi rengiami detalieji planai, o reikalavimai galioja ir institucijoms“, – kalba ji.

Savivaldybė teigiamai vertina projektą, nes jį įgyvendinus būtų atgaivinta miesto centre šalia Neries esanti teritorija, sukurta naujų viešųjų erdvių, darbo vietų ir būstų. Teritorijos atnaujinimas yra itin svarbus, siekiant kurti šiuolaikišką, modernų Vilnių. Savivaldybė labai palaiko projekto plėtotojų sprendimą pasitelkti Lietuvos architektų sąjungą ir organizuoti architektūrinį konkursą, o projektinius pasiūlymus rengti pasitelkiant konkurso laimėtojus, – nurodo savivaldybė.

Anot S. Survilaitės, 2021 m. parengta ne tik teritorijos konversijos studija, bet ir ne viena eismo modeliavimo, transporto analizė bei studija. Visa tai pateikta savivaldybei iki procedūrų pradžios.

„Vėliau tai buvo aptariama susirinkimuose, kuriuose dalyvavo daug savivaldybės darbuotojų, tačiau kaskart apsiribota tų pačių pristatymų išklausymu, garsiais pamąstymais ar diskusijomis, bet ne pastabomis, reikalavimais ar konstruktyviais pasiūlymais, kaip tai privalo būti padaryta pagal teisės aktus“, – paklausta apie konkrečius reikalavimus infrastruktūrai, sako ji.

Anot pašnekovės, kai kuriais klausimais, pavyzdžiui, tunelio po Geležinio Vilko g., kalbėdami savivaldybės atstovai nuomonę keitė ne kartą.

Tai galvoja, kad pasiūlytas sprendinys teisingas, tai persigalvoja ir siūlo daryti kitaip, tačiau komunikuoti drįsta tik telefonu ar žodžiu, atsisako sprendimus daryti oficialiai – raštu ir laikantis terminų. Piktina, kad institucijos gali sau leisti prabangą nepriimti jokių sprendimų, nesilaikyti teisės aktų, o tik leisti laiką diskusijoms ir nuomonių pasidalinimams, tą finansuojant mokesčių mokėtojų mokamais pinigais, – sako S. Survilaitė.

Siūlo nelaukti detaliojo plano

Negana to, savivaldybė užsimena, kad galbūt detalųjį planą reikės rengti iš naujo. 

„Teritorija yra šalia dideles transporto srautų apkrovas patiriančių Geležinio Vilko, J. Jasinskio ir A. Goštauto g., todėl planuojant pokyčius būtina ieškoti sprendimų, kurie nesukurtų dar didesnių spūsčių. Todėl koreguojant detalųjį planą išryškėjo poreikis planavimą plėsti, galbūt rengti naują detalųjį planą, tikslinti bendrojo plano sprendinius, inicijuoti teisės aktų pakeitimus“, – teigia L. Kairienė.

Pasiteiravus, ar omenyje turi „Verslo trikampio“ teritorijos detalųjį planą, ji nepatikslina.

Siekio dirbtinai keisti planavimo ribas nėra. Jei dabartiniame etape pavyktų susitarti dėl reikalingos susisiekimo infrastruktūros projektavimo ir įgyvendinimo, poreikio rengti naują detalųjį planą ar kitaip plėsti planavimo ribas neliktų, – teigia L. Kairienė.

Savivaldybės teigimu, „Darnu Group“ 2024 m. kovą paprašė ir gavo užduotį rengti projektinius pasiūlymus. Ir esą tai galėtų daryti lygiagrečiai su rengiamu detaliuoju planu.

„Tai reiškia, kad statytojas, įvykdęs užduotyje iškeltus reikalavimus, gali pradėti visuomenės informavimo procedūras dar iki patvirtinant detaliojo plano korektūrą. Tačiau jis iki šiol nėra kreipęsis į savivaldybę su prašymu pradėti visuomenės informavimo procedūrą“, – nurodo savivaldybė.

Visgi atsakydama į kitą klausimą, savivaldybė laikosi priešingos pozicijos: pasiteiravus, kodėl infrastruktūra negalėtų būti planuojama rengiant projektinius pasiūlymus, kai aiškiai žinoma, kur kokios paskirties ir dydžio pastatai bus planuojami, ji pabrėžia, jog pagal Teritorijų planavimo įstatymą kiekvienas planavimo etapas gali būti pradedamas tik užbaigus ankstesnį. Kitaip tariant, šiuo atveju savivaldybė nurodo, kad projektiniai pasiūlymai negali būti rengiami, kol nėra detaliojo plano.

S. Survilaitė sako, kad įmonei rengti projektinius pasiūlymus, nežinant, ar bus suderinti detaliojo plano sprendiniai ir kada tai įvyks, per didelė rizika.

Procesai detaliai reglamentuoti teisės aktuose, tuo ir vadovaujamės: projektiniai pasiūlymai rengiami ir viešinami pagal galiojančius detaliuosius planus. O jų neturime. Deja, neturime ir tiek drąsos investuoti dar kelių milijonų į projektavimą, kai egzistuoja absoliučiai tikėtina rizika, kad, vienam ar kitam savivaldybės darbuotojui persigalvojus ir nurodžius keisti detaliojo plano sprendimus, tektų viską mesti į šiukšlių dėžę, – aiškina S. Survilaitė.

Vadovė priduria, kad taip jau projekte kartą buvo: parengtus projektinius pasiūlymus teko keisti iš esmės, nes savivaldybė pakeitė poziciją dėl „foninio užstatymo aukštingumo skaičiavimo formulės“.

„Tai įvyko jau po to, kai savivaldybės vyriausiasis architektas, šio projekto architektūros konkurso komisijos pirmininkas, prieš tai pritarė ir sąlygoms, kuriose reglamentai buvo numatyti, ir darbų nugalėtojų pagal tas sąlygas parinkimui“, – pasakoja S. Survilaitė.

Tokioje pat situacijoje kaip „Darnu Group“ Viliuje yra buvę atsidūrę ir daugiau plėtotojų, tačiau ne visi jie apie tai kalba viešai. Pavyzdžiui, VŽ rašė, jog teisme savivaldybei ieškinį pateikė NT plėtros ir paslaugų grupė „Inreal“, prieš dvejus metus išsirinkusi architektūros idėją aukštybiniam pastatui Vilniaus centriniame verslo rajone, bet per šį laiką savivaldybė niekaip nesuderina detaliojo plano.

Donatas Lapinskas, advokatų kontoros „Motieka ir Audzevičius“ vyresnysis teisininkas, VŽ anksčiau sakė, jog jau gerą pusmetį Vilniuje sustoję visi projektai – nuo mažų iki didžiųjų vystytojų. Kaip pagrindinę priežastį jis įvardija tarnautojų požiūrį. Esą jie randa daugybę priežasčių neapibrėžtam laikui atidėti sprendimą. Plačiau apie tai skaitykite šiame VŽ straipsnyje.