„Panoramos“ vadovė: šalia vystysime tris pastatus, renkamės nuomininkus

Ar dabartinis jūsų nuomininkų komplektas yra tinkamiausias šiam laikotarpiui, o gal turite planų ką nors atnaujinti, keisti?

Atvirai pasakysiu, kad realybė niekada neatitinka mano vizijos. Visada turiu su portfelio tobulinimu susijusių planų ir dar matau labai daug darbo, ką galėčiau padaryti „Panoramoje“. 

Ta regimybė, vizija yra mano nuolatinis variklis, kartu tai ir visos komandos variklis. Tikrai nemanau, kad turime tobulą prekybos centrą. Toli gražu tikrai ne! Nuolat dirbame ir dar šiais metais pamatysite vieną nemažą pokytį. Tai bus naujas prekių ženklas mūsų centre, jau dirbantis Lietuvoje. 

Dar viena idėja – siekiu padaryti įėjimą į prekybos centrą iš šiaurinės pusės, kur yra naujas dar besiplečiantis biurų ir gyvenamųjų namų kvartalas. Ten turėtų atsirasti ir automobilių parkavimo galimybė.

Taip pat norėtume atnaujinti visą požeminę aikštelę, bet kol kas tai esame atidėję, nes norime įvertinti visą „Panoramos“ ir mūsų žemės sklypų, esančių šalia, vystymo strategiją. 

Svarbu, kaip bus sustatyti pastatai ir kokias funkcijas jie atliks. Laukia labai dar daug darbo. Planuojami naujieji pastatai nebus sujungti su „Panorama“, bet siekiame, kad jie kurtų papildomą vertę prekybos centro klientams ir visai Žvėryno bendruomenei.

Viena įdomiausių temų – kaip išnaudosite papildomą plotą, kurį planuojate vystyti šalia „Panoramos“. Kodėl pastatai nebus sujungti su centru?

Nebus sujungta, nes nepavyktų to padaryti organiškai, o pridaryti tunelių tikrai būtų didelė klaida. Todėl statysime atskirus įvairios paskirties pastatus. 

Kas juose įsikurs, dar anksti kalbėti, vasarį pradėsime dirbti su architektais, svarstysime įvairias galimybes. Yra visokių nuomininkų, norinčių būti šalia „Panoramos“.

Kokio ploto bus naujieji pastatai?

Iš viso jų bus trys, bendras plotas sieks apie 36.000 kv. m. Tai nėra mažai.

Viename jų tikrai tilptų „Lidl“ parduotuvė, ar ne?

Tilpti gal ir tilptų, bet mes įvertinsime visas galimybes ir pasižiūrėsime. Kol kas sunku atsakyti.

Kas apskritai domisi galimybe įsikurti tuose pastatuose?

Tai tam tikrų augančių sektorių atstovai, kurie analizuoja plėtros galimybes ne tik pas mus, bet ir apskritai. Tai ir mokyklos, medicinos paslaugų teikėjai, biurai, ir kiti.

Ar, jūsų nuomone, „Panoramai“ nereikia pramogų segmento?

Šis segmentas jau yra labai pripildytas, jame didelė konkurencija, tad nesinori lįsti į tokią sritį, kurioje išsiskirti būtų sunku. 

Be to, „Panorama“ nėra tokio dydžio, kad galėtų didelį plotą atiduoti pramogoms. Žinome, kad pramogos nėra toks verslas, dėl kurio sumokėtų nuomos mokesčių prekybos centrai labai džiaugiasi. Jei prekybos centras yra didelio ploto, jis gali skirti, tarkime, 2% erdvės pramogoms ir tuomet tai bendrame portfelyje nėra labai skausminga pajamoms. 

Mūsų atveju tai būtų per daug rizikinga, ir jau seniai esame pasirinkę kitą kelią. Nusprendėme nekonkuruoti šitoje srityje. Per tam tikrą laiką klientams tos pačios pramogos nusibosta ir tenka galvoti ką nors iš naujo.

Kino teatras turėtų vis atsinaujinančią pramogą.

Taip, kino teatras tikrai būtų geras sprendimas ir mes labai daug metų kalbamės su įvairiais kino teatrų valdytojais. Jie mielai būtų jau seniai pas mus buvę. Bet, deja, mūsų pastatas turi labai tankų kolonų tinklelį, kurio mes negalime pakeisti ir mums tiesiog fiziškai neišeina įrengti salės. Todėl dar svarstome, ieškome galimybių tai įgyvendinti naujuose projektuose.

Ar gurmaniškų prekių segmentas vis dar yra pats svarbiausias pajamų augimo prasme?

Taip, jis nuolat auga ir 2024 m. pasiekė mūsų „Rimi“ hipermarketo apyvartą.

Bet tose parduotuvėse, esančiose aplink „Rimi“, ir kainos aukštesnės.

Turbūt aukštesnės, bet mes matome, kad jos suteikia mūsų vartotojui labai didelę pridėtinę vertę. Kažkada labai stipriai rizikavome nusprendę investuoti, nes reikėjo daug drąsos ir išteklių sukurti šį projektą, bet tai pasiteisino su kaupu. Dabar dar turime „Assorti“ parduotuvę, kuri labai puikiai prisidėjo prie šito augimo. Mums labai svarbus šis segmentas, nors jis teužima 4% viso centro ploto.

Ką visa tai rodo? Kokią išvadą gali pasidaryti „Rimi“? Galbūt jiems irgi vertėtų turėti platesnį premium prekių pasiūlymą, ar, jūsų nuomone, klientui įdomesnės specializuotos krautuvėlės?

„Rimi“ „Panoramoje“ jau turi plačiausią tokių prekių pasiūlymą. Randu įvairių produktų be gliuteno, be cukraus, tokio asortimento nemačiau jokioje kitoje jų tinklo parduotuvėje. 

Visada sakiau „Rimi“, kad konkurencija nėra blogis, ji skatina daryti geriau, pasitempti. Šiandien Vilniuje nėra geresnės vietos pasirinkti įvairaus maisto nei „Panoramoje“. Toks ir buvo mano tikslas. Labai džiaugiuosi turėdama partnerius „Rimi“, nes jie labiausiai atitinka „Panoramos“ prekių ženklo filosofiją.

Ar, jūsų nuomone, prekybos centras „Europa“ atsigavo po to, kai „Panorama“ iš jų perėmė nemažai svarbių prekių ženklų, žinoma, tiems patiems ženklams to siekiant. Ar jie jau išsigrynino naują kryptį?

Atvirai sakant, nemanau, kad išgrynino. Kol kas ji yra neaiški, nes sukūrus naują kryptį reikia labai aiškiai suformuluoti ir iškomunikuoti. Galbūt jie dar planuoja tai daryti? Sunku analizuoti, kai nežinome duomenų, apyvartų pokyčių. Iš šalies žvelgiant atrodo, kad jie dar koncepcijos išgryninimo kelyje. Kaip šios srities profesionalė linkiu jiems rasti savo kelią. Niekada nesidžiaugiu, jeigu kam nors nesiseka, nes rinka yra labai maža, ir kuo daugiau numariname mažmenininkų blogai dirbdami, tuo mažesnis prekių ženklų pasirinkimas lieka visiems kitiems.

Ką darytumėte kitaip, jeigu valdytume G9?

Negalvojau apie tai. Pastatas turi daug iššūkių, nėra lengva suvaldyti tokį objektą, reikėtų labai gerai pagalvoti, kokia strategija tiktų tokiam prekybos centrui tokioje vietoje. Paprastai didžiuosiuose miestuose Europoje centrinėse gatvėse veikia ne prekybos centrai, bet daugiau universalinės parduotuvės (angl. department store), surenkama daugiau premium ženklų. Bet mūsų rinka maža, kai kurie prekių ženklai nenori į tokias eiti, nes tiesiog yra per mažai klientų.

Įprastai sausio rezultatai prekybininkų pernelyg nedžiugina – po didžiųjų švenčių, kai išlaidaujama gausiau, sausį vartojimas šiek tiek traukiasi. Ką rodo jūsų duomenys?

Per šio sausio 19-a dienų mūsų nuomininkų apyvartos buvo 9% didesnės nei pernai tuo pačiu metu. Kasmet kreivė nuosekliai kyla į viršų, todėl džiaugiamės.

Ar šį sausį jūsų nuomininkams buvo indeksuoti nuomos mokesčiai?

Taip, tai numatyta nuomos sutartyse. Bendrai jie pakilo apie 3%.

„Panorama“ jau skina didžiojo atsinaujinimo vaisius – visi remontai ir rekonstrukcijos baigti. Ar rezultatai atitinka jūsų prognozę?

Sunku vienareikšmiškai atsakyti. Bet kuriuo atveju atsinaujinome laiku, nes konkurentai irgi nemiega. Rinka maža, svarbu išlikti moderniems, atitinkantiems vartotojų lūkesčius. Atsinaujindami galime auginti verslą. Jei nebūtume investavę, gal dabar jau matytume krentančius skaičius. 

Kaip vartojimas atrodo žvelgiant iš skirtingų kartų perspektyvos?

Vyresni mėgsta fizines parduotuves, jiems patinka geras aptarnavimas, būti gražioje aplinkoje, jie perka drabužius, maistą, o jaunesnės kartos atstovai dažniau lankosi išskirtinai dėl maisto produktų. Turbūt jaunimas vis dėlto linkęs daugiau drabužių įsigyti internetu. Pratinti juos pirkti aprangą parduotuvėse yra didelis iššūkis ir mes bandome jį įveikti. Prekybos centrams tenka konkuruoti ne tik su vietos e. prekybininkais, bet ir globaliai.

Kas galėtų motyvuoti lankytis prekybos centre, jei internetu patogu apsipirkti?

Vienas mūsų žingsnių – kurti patirtis, atverti bendrąsias erdves. Girdime iš lankytojų padėkų, kad sukūrėme erdvių, kur jie gali dirbti, rengti susitikimus, tiesiog ilsėtis. 

Mūsų bendrosiose nemokamose erdvėse įrengti darbastaliai su visais prisijungimais prie elektros, interneto. Sukūrėme ir vaikų poilsio erdvę „Baby Lounge“, kuri itin populiari pietų metu. 

Tai gal smulkūs sprendimai, bet labai svarbūs vartotojui, svarbu tiesiog pastebėti, ko jam gali trūkti centre. Dar vienas pavyzdys – autobuso stotelėje įrengėme ekraną. Tai buvo nedidelė investicija, bet pavyko parodyti dėmesį klientui. 

Investavome į apšvietimą, kuriantį jaukią atmosferą. Atėjęs į šviesų prekybos centrą, žmogus gali pasikrauti teigiamos energijos. Žinoma, nepamiršome modernumo, skaitmeninių ekranų, kurie svarbūs šiuolaikiniam vartotojui. Labai dėkojame nuomininkams, kurie savo parduotuvėse kuria išskirtines patirtis.

Norint pritraukti klientų reikalingi ir rinkodaros biudžetai. Kokios, jūsų žiniomis, yra skirtingų Vilniaus centrų galimybės?

Galbūt visai tikslių duomenų neturime, bet ataskaitos, kurias mums pateikia media agentūra, rodo, kad „Akropolio“ prekybos centrų tinklo išlaidos penkis kartus didesnės už mūsų. Žinoma, reikia įvertinti ir tai, kad jie centrų turi visoje Lietuvoje, o mes – lokalus prekybos centras, todėl, suprantama, biudžetai skirtingi. Koks „Akropolio“ rinkodaros biudžetas, mes nežinome, bet kad jie išleidžia daugiausia, tai akivaizdu. Po jų eina „Vilnius Outlet“ ir tai suprantama – jie nauji, reikėjo įsivažiuoti.

Ar šiemet jūsų rinkodaros biudžetas bus didesnis nei pernai? Kam jį planuojate naudoti?

Kasmet jis indeksuojamas, tad tokia dalimi ir bus didesnis. Norime pasiekti kuo daugiau tikslinių klientų, kurie galėtų dažniau pas mus ateiti. Turime suprasti, kad Vilnius yra mažas miestas, o konkurencija tarp centrų didžiulė, jie susitelkę daugiau mažiau vienoje lokacijoje. Mes visi kovojame dėl kliento ir siekiame didinti srautus. 

Šiemet planuojame daugiau renginių, esame suplanavę kooperacijų su stipriais vardais. Pavyzdžiui, remiame „Ryto“ klubą, tad bandome pasiekti ir jų auditoriją. Mums svarbu kooperuotis, nes biudžeto, kurį turime, nepakanka, kad galėtume dominuoti rinkoje.

Pažvelkime į jūsų pastarųjų metų finansinius rezultatus, pateiktus Registrų centrui. 2023 m. turėjote 18,8 mln. Eur apyvartą, truputį didesnę nei 2022 m. Kokią ją matysime 2024 m.?

Tai, ką matote ataskaitoje, yra truputį didesni skaičiai, nes prie nuomos pajamų pridėtos ir komunalinių mokesčių pajamos, kurias paskirstome nuomininkams. Mūsų tikrosios grynosios pajamos 2023 m. siekė apie 12 mln. Eur, o 2024 m. galbūt bus 13 mln. Eur. 

Pajamų augimas yra nuoseklus, kasmet pakyla po keletą procentų. Mūsų pagrindinė užduotis yra tvariai auginti verslą po truputį, todėl didesnių šuolių ir nepamatysite. Reikia prisiminti, kad 2023 m. investavome į atsinaujinimą ir pajamos truputį svyravo, nes kartais reikėdavo uždaryti kurią nors parduotuvę. Sutikusios atsinaujinti parduotuvės tuomet gavo nuomos mokesčio atostogų.

Ar „Panoramos“ rezultatai atitinka akcininkų lūkesčius?

Akcininkams svarbu, kad turto vertė kasmet augtų. Pagrindinis rodiklis – tvarus pajamų augimas, ir šį tikslą pasiekti mums pavyksta metai iš metų. Tarp kitų tikslų yra nuolatinis nuomininkų portfelio gerinimas, pritaikymas prie besikeičiančio vartotojo, konkurencinių sąlygų. Prekybos centras yra gyvas organizmas, nuolat besikeičiantis. Pavyzdžiui, kažkada turėjome platų restoranų asortimentą, bet po pandemijos jį susiaurinome. Mano pagrindinė užduotis yra deramai diversifikuoti nuomininkų portfelį.

Ar nėra pasvarstymų parduoti prekybos centrą?

Ne, kol kas neturime.