G. Gegevičiūtė. Europa: kas vyksta su sparčiausiai augančiu komerciniu NT?

Pastaraisiais metais rinka išgyvena staigius pakilimus ir nuopuolius. Tai nulėmė COVID-19 pandemijos sąstingis ir atsitiesimas, Rusijos invazija į Ukrainą, statybų rinkos kainų bumas, dviženklius skaičius išauginusi infliacija bei palūkanų šuolis iš dešimtmetį trukusios nulinės zonos pozicijos. 

Naujai vystomi projektai patyrė statybų neapibrėžtumą, kuris pasireiškė padidėjusiais statybų ir darbo užmokesčio kaštais, medžiagų stygiumi ir prasitęsusių projektų įgyvendinimo terminais. Naujai vystomi projektai buvo stabdomi ar iš naujo planuojami dėl išaugusių kaštų ir kritusios planuojamos investicijų grąžos. Remiantis „Eurostat“ duomenimis, priešingai nei esamiems pastatams, naujai vystomų projektų statybiniai kaštai pandemijos metu išaugo apie 20-30% ir nėra prognozuojama, kad statybų medžiagų kainos grįš į prieš pandemiją buvusį lygį.

Pastaraisiais metais investavimas į pilnai pastatytą komercinį NT tampa vis populiaresnis dėl greitesnės grąžos, kvadratinio metro kainos patrauklumo ir mažesnių rizikų. Sparčiausiai augantys komercinio NT segmentai – biurai ir logistikos centrai.  Jų paklausą lemia aiškios galimybės apskaičiuoti objektų atsiperkamumą ir grąžą ilgalaikėje perspektyvoje. Dažniausiai tokie pastatai išnuomojami sudarant ilgalaikes – 5 metų –sutartis.

Ką duoda investicijos į jau pastatytus biurus?

 

Remiantis „Statista“ duomenimis, 2013-2022 m. Europoje biurų segmentas sudaro 36-48% visų komercinių NT sandorių. Šis segmentas istoriškai laikomas vienu pelningiausių ir mažiausios rizikos, palyginus su kitomis NT turto klasėmis. Pasak „CBRE“, pasibaigus 2023 m. antrajam ketvirčiui, didžiausi antrojo ketvirčio Europos NT sandoriai buvo sudaryti Islandijoje, Suomijoje, Italijoje ir Nyderlanduose. Pastarosios šalys užėmė lyderiaujančią poziciją Europos komercinio NT rinkoje ir aplenkė pirmajame ketvirtyje buvusias lyderes – Vokietiją, Ispaniją bei Prancūziją.

Visi per paskutinį penkmetį pastatyti pastatai turi modernius išplanavimus, tinkamą infrastruktūrą, yra puikios techninės būklės. Tai reiškia, kad investuotojams nereikia prisiimti papildomų išlaidų ar rizikos dėl pastato projektavimo ar rekonstrukcijos darbų.

Lyginant su naujai vystomais projektais, jau pastatyti ir išnuomoti pastatai generuoja pajamas iškart po įsigijimo. Taip pat lengviau apskaičiuoti tokių pastatų investicinę grąžą, nes kintančių prielaidų yra žymiai mažiau nei statomuose objektuose. 

Kitas svarbus veiksnys – laisvų plotų centrinėse miesto dalyse naujai vystomiems projektams yra vis mažiau. Biurams yra ypač svarbi strategiškai patogi lokacija kartu su išvystyta infrastruktūra. Šiandien laisvų plotų nėra daug, tad investuoti į jau pastatytą objektą miesto centre, kuris yra ne senesnis nei 5-7 metų ir atitinka aukščiausius kokybės standartus – daug palankiau, tai leidžia pasiekti konkurencinį pranašumą rinkoje nuomos kainos atžvilgiu.

Investuojant į jau pastatytus biurus, taip pat galima pasinaudoti esama nuomos paklausa. Remiantis  „Savills“ duomenimis, Europoje nuomos kainos biurų segmente per pastaruosius 2021-2023 m. kilo palaipsniui ir toliau išlieka stabilios. 

Investicijos į biurus suteikia galimybę diversifikuoti investicijų portfelį. Biurai gali būti konvertuojami į kitus segmentus – gyvenamuosius ar viešbučių segmentus. Tai suteikia investuotojui daugiau lankstumo ir galimybę prisitaikyti prie rinkos pokyčių bei alternatyviai panaudoti savo objektą.

Logistikos centrai – sparčiai augantis segmentas

Remiantis „Consultancy“ atliktais tyrimais, logistikos centrai yra vienas iš sparčiai augančių komercinio NT segmentų Europoje. „Mordor Intelligence“ duomenys rodo, jog pagal investicinių sandorių skaičių, logistikos segmentas yra vienas iš populiariausių, kartu su kitais segmentais, pavyzdžiui, ofisų ar pramonės. Logistikos centrai laikomi pelninga investicija ir tampa vis svarbesni dėl kelių priežasčių.

Pirma, Europoje  laisvų darbo vietų lygis logistikos centruose yra labai žemas. Antrojo ketvirčio duomenimis, anot „CBRE“ NT rinkos tyrimų agentūros – jis sudaro mažiau nei 3%, tad šiame sektoriuje vyrauja didelė paklausa ir ribota pasiūla. Be to, kaip ir biurų segmente, čia trūksta didelių žemės plotų prie pagrindinių transporto arterijų su geru pasiekiamumu, kuriuose būtų vystomi nauji projektai. Tai kelia esamų logistikos centrų vertę.

Antra, COVID-19 pandemija sukėlė pasaulinių tiekimo grandinių sutrikimus, atskleisdama jų pažeidžiamumą ir priklausomybę nuo Azijos rinkų. Susidūrus su šiais iššūkiais, įmonėms teko persvarstyti tiekimo grandines ir ieškoti alternatyvių sprendimų. Vienas iš sprendimų – gamybos ir prekių grąžinimas į įmonių gimtąsias šalis (ar bent jau į tą patį kontinentą). Kitas – efektyviai išnaudoti jau veikiančias logistikos centrų infrastruktūras bei didinti prekių atsargas papildomuose sandėliuose. 

Trečias veiksnys, kuris skatina investuoti į logistikos centrus – nuolat augantis e-komercijos sektorius. Remiantis „Ecommerce Europe“ duomenimis, COVID-19 pandemijos paveikta ekonomika 2020 m. lėmė šios rinkos vertės Europoje augimą iki 700 mlrd. Eur, o tai tolygu sektoriaus vertės padidėjimui iki 12,7%, palyginti su 2019 m.  Nors 2022 m. buvo pastebėtas nedidelis nuosmukis, 2023 m. rodikliai vėl ūgtelėjo. 

Remiantis „ecommerce DB“  rodikliais, prognozuojamas rinkos augimas dar bent keturiems metams į priekį. Vartotojams yra svarbu, kad prekės būtų greitai ir patikimai pristatomos, todėl logistikos centrai, kurie yra tinkamai įrengti ir optimizuoti prekių tvarkymui bei pristatymui – itin vertingi. Investuojant į jau pastatytus logistikos centrus, galima pasinaudoti šio sektoriaus paklausa ir užtikrinti nuomos kainos augimą, bei stabilų pajamų srautą. Taip pat, CBRE tyrimų duomenimis nustatyta, kad kiekvienam 1 mlrd. JAV dolerių e. prekybos pardavimų augimui reikia apie 116.000 kvadratinių metrų papildomų patalpų, kad būtų galima palaikyti segmento augimą. Tai patvirtina, kad didėjantys e. komercijos pardavimai turi tiesioginę koreliaciją su sandėlių poreikiu.

Ketvirta priežastis - kas antra e. komercijos siunta yra grąžinama, tad svarbu kuo greičiau prekę grąžinti į atsargų sandėlį, kur ji vėl galėtų būti parduota. Pasak „IFA“  tarptautinės ekspeditorių asociacijos – atvirkštinės logistikos rinka yra pasiruošusi sparčiai augti ir iki 2029 m. ji turėtų pasiekti 5,3% metinį augimo tempą.

Bankai palankesni jau pastatytiems objektams

Svarstant finansavimo galimybes, verta atkreipti dėmesį į tai, kad bankai dažnai rodo didesnį susidomėjimą suteikti paskolas jau pastatytiems ir pajamas generuojantiems objektams įsigyti, nes tai mažina jų prisiimamą riziką. Pagal „Reuters“ duomenis, šią aiškią tendenciją galima pastebėti Europoje, nes investicijos į naujus komercinio NT projektus ženkliai sumažėjo lyginant su pastaraisiais 11 metų.

Priešingai, kai kalbama apie vystomų komercinio NT projektų finansavimą, bankai, prieš suteikdami paskolas, paprastai reikalauja sutarčių dėl statybos užbaigimo ir pakankamo išankstinių nuomos sutarčių skaičiaus. Tai reiškia, kad pradiniai statybos etapai turi būti finansuojami vystytojo nuosavu kapitalu.

Be to, pajamos pradedamos generuoti tik baigus statybas ir išnuomojus turtą. Tai reiškia, kad investicijų grąža generuojama žymiai vėliau, palyginus su investicijomis į jau pastatytus pastatus. Investuotojai, vertindami vystomų objektų investicinę grąžą, turėtų atsižvelgti į ilgesnį laikotarpį, galimas neplanuotas išlaidas statybos ir nuomos etapuose. Aišku, vystymo projektuose investicinė grąža dėl didesnės rizikos irgi yra didesnė.

Investuotojai turėtų atidžiai įvertinti savo tikslus, esamą investicijų portfelį, finansavimo galimybes tiek investuojant į jau pastatytus pastatus, tiek į naujai vystomus projektus. Svarbu apsvarstyti galimą grąžą bei riziką, likvidumo poreikius, ir investavimo laikotarpį susijusią su investicijomis.

Investavimo rizikos, kurias būtina įvertinti

Kiekviena investicija yra susijusi su rizika ir kiekvienas investuotojas turi įvertinti, kokį rizikos lygį jis pasiruošęs prisiimti. Tai lemia investicijos potencialią grąžą, todėl svarbu suprasti, kad logistikos centras arba biuro erdvė neturi vienodos vertės ar privalumų. Vertinant konkretų atvejį svarbu atsižvelgti į pastato lokaciją, amžių, esamų nuomininkų struktūrą, jų kreditingumą, potencialių nuomininkų paklausą tam objektui, apsvarstyti, ar esanti nuomos kaina atitinka rinkos sąlygas be jokių dirbtinai sukeltų svyravimų iš pardavėjo pusės. Reikėtų įvertinti pastato techninę būklę, reikiamų CAPEX (kapitalo išlaidų) investicijų dydį, banko finansavimo sąlygas, analizuojant atlikti pastato „stress testus“, įvertinti, ar pastatas neturi teisinių trūkumų, ar pirkimo kaina atitinka NT vertinimą bei dar daug kitų dalykų.

Svarbu pasirinkti tinkamus segmentus bei palankiausią investicinį objektą prieš tai įvertinus visas aplinkybes ir susijusias rizikas – tuomet investuotojai galės pasiekti stabilias ir ilgalaikes investicijų grąžas.

Komentaro autorė – Gabrielė Gegevičiūtė, „Capitalica Asset Management” investicinių projektų vadovė