Investicinius NT sandorius iš komos regione tempė Estija, 2025 m. prasidėjo dvejonėmis

2024 m. aktyviausiai pirkti prekybos centrai ir parduotuvės, dėl tokio NT sudaryta apie 50–60% sandorių Baltijos šalyse.

Estijoje turto parduota daugiau, bet analitikai akcentuoja sandorių sumažėjimą Latvijoje, kuris rodo, kad šalis tapo nepatraukli investuotojams. Taip pat pastebima, kad daugiausia Baltijos šalyse veikė vietiniai.

Driokstelėjo Estija

Didžiausias sandoris praėjusiais metais sudarytas Estijoje, kur Suomijos komercinio NT kompanija „Citycon“ su Estijos investicijų bendrovės „Eften Capital“ fondu sutarė dėl prekybos centro „Kristiine“ Taline pardavimo.

Bendra fondo „Eften Real Estate Fund 5“ ir aštuonių fizinių asmenų įmonė „Eften ABC4“ įsigijo ketvirtą pagal dydį prekybos centrą Estijos sostinėje, už jį sumokėjo 129 mln. Eur. Šis sandoris ne tik didžiausias pernai, bet ir patenka į TOP 10 visų laikų sandorių Baltijos šalyse bei TOP 5 Estijoje.

Fondas „Eften Real Estate Fund 5“ sudarė didžiausią sandorį ir Lietuvoje bei įsigijo bendrovės „Vilniaus projektas 2“ akcijas. Kartu fondui perėjo daugiau nei 16.000 kv. m ploto prekybos parkas „Una“ Dangeručio g. 1., Vilniuje. Nors sandorio vertė neskelbiama, NT paslaugų bendrovių vertinimu, jis siekė 30 mln. Eur.

NT paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“ duomenimis, sandorių Baltijos šalyse sudaryta už 496 mln. Eur, arba 37% mažiau nei prieš metus.

Vien Lietuvoje jų buvo sudaryta už 154 mln. Eur, arba 64% mažiau nei užpernai, Latvijoje mažėjimas siekė 57%, o jų vertė – 76 mln. Eur. Estijoje fiksuotas 42% augimas – sandorių sudaryta už 267 mln. Eur.

Įmonė į statistiką traukia didesnius nei 5 mln. Eur sandorius, kurie generuoja pinigų srautą iš nuomos.

O NT paslaugų bendrovė „Colliers International Advisors“ skaičiuoja, kad pernai Baltijos šalyse sudaryta sandorių už 827 mln. Eur, arba dešimtadaliu mažiau nei prieš metus (924 mln. Eur).

„Colliers“ į Estijos statistiką įtraukia Estijos NT kompanijos „Kapitel“ bei „Tristafan“ sandorį su Suomijos bendrove „Pontos Baltic“, kuriuo išpirkta didžioji dalis prekybos centrą „Virus Centre“ valdančios įmonės. Portalas „Aripaev“ rašė, kad už akcijas bus sumokėta daugiau nei 100 mln. Eur. Apie jį pirmąkart pranešta 2023-iaisiais, užbaigtas 2024 m.

Įmonės skaičiavimu, Estijoje sandorių vertė siekė 483 mln. Eur (augo 3 kartus), Latvijoje – 130 mln. Eur (traukėsi 42,5%), Lietuvoje – 214 (traukėsi 2,5 karto).

NT paslaugų bendrovė „CBRE Baltics“ fiksavo bendrą sandorių apimties augimą, nes į statistiką ir įtraukė investicijų bendrovės „Lords LB Asset Management“ bendrovės ir tarptautinio kapitalo NT valdymo įmonės „Technopolis Lietuva“ 6 biurų pastatų vadinamajame Vilniaus Ozo parke perleidimo sandorį.

Apie jį buvo pranešta dar 2023 m. gruodį, bet faktiškai jis užbaigtas po Konkurencijos tarybos leidimo 2024-aisiais. Kitos NT paslaugų bendrovės sandorį įtraukė į 2023 m. statistiką.

„CBRE Baltics“ duomenimis, 2024 m. Baltijos valstybėse investicinių sandorių sudaryta už 982,5 mln. Eur, arba 58% daugiau nei 2023-iaisiais.

„Manome, kad tai puikus rezultatas, nes metų pradžioje prognozavome daug nuosaikesnį augimą“, – sako Ieva Vitaitytė, „CBRE Baltics“ rinkos tyrimų vadovė.

Tačiau Denisas Chetverikovas, NT paslaugų bendrovės „Colliers International Advisors“ Tyrimų ir konsultacijų departamento vadovas, metus apibūdina kaip „neproduktyvius“.

Neringa Rastenytė, „Newsec Advisers LT“ kapitalo rinkų vadovė Baltijos šalyse, pažymi, kad praėjusius metus „ištempė“ vienas didelis sandoris – „Kristiine“ prekybos centro Taline.

„Manau, kad tai buvo abipusiškai puikus susitarimas, kai rinkos profesionalas „Eften“ rado galimybių įgyvendinti sandorį, pamatė jame papildomų verčių ir, įvertinus viską, sumokėjo gana patrauklią, pirkėjo požiūriu, kainą, o suomių „Citycon“, vertinant jų bendrą paveikslą, padarė vieną geresnių sandorių savo portfelyje per pastaruosius metus“, – komentuoja N. Rastenytė.

„Bet tokio sandorio nepakako, kad pasiektume ilgametį Baltijos valstybių sandorių apimties vidurkį – 0,8–1 mlrd. Eur. Ypač prasta Latvijos statistika, kuri atspindėjo bendrą jausmą, kad investuotojai apleidžia šalį“, – priduria ji.

Pirko parduotuves ir prekybos centrus

„Newsec Advisers LT“ kapitalo rinkų vadovė Baltijos šalyse sako, kad pernai labiausiai stebino sandoriai, kurie nebuvo patrauklūs pasiūlymo rinkai metu, bet jiems įvykus sulaukiama „lavinos klausimų, kas, kaip ir kodėl“.

„Įdomus buvo ir „Lidl“ sprendimas parduoti dalį savo parduotuvių, kuris tik patvirtino, kad mažmeninės prekybos NT sektorius buvo, yra ir, tikėtina, išliks labiausiai geidžiamas investuotojų taikinys. Šiame procese sulaukėme dviženklio pasiūlymų skaičiaus“, – komentuoja pašnekovė.

D. Chetverikovas nurodo, kad pernai prekybos objektai sudarė apie 50–60% sandorių Baltijos valstybėse.

„Prekybos segmente investuotojus ypač domina gerai veikiantys prekybos centrai, prekybos parkai, „pasidaryk pats“ segmento parduotuvės ir maisto prekių tinklai“, – sako jis.

VŽ pašnekovai nurodo, kad nei pardavėjai, nei pirkėjai neskubėjo tartis.

„Vis dėlto tikimės, kad procesai spartės, – Lenkija buvo panašioje situacijoje, tačiau pastaruoju metu sandoriai ten vyksta daug greičiau“, – sako I. Vitaitytė.

O N. Rastenytė teigia, kad dėl mažiausiai 100 mln. Eur vertės objektų sutarta dar 2024 m. antrojoje pusėje, bet sandoriai bus užbaigti šiemet.

Vietos žaidėjų laikas

I. Vitaitytė akcentuoja, kad 88% investuotojų Baltijos šalyse buvo vietiniai, Lietuvoje – 85%.

„Nepaisant to, užsienio investuotojų susidomėjimas mūsų regionu išlieka stiprus“, – mano ji.

„Colliers International Advisors“ Tyrimų ir konsultacijų departamento vadovas sako, kad Latvijoje aktyviausiai veikė parduotuvių operatoriai, šalis naujų investuotojų apskritai nepritraukė.

N. Rastenytės vertinimu, daugiausia sandorių pernai sudarė investicijų bendrovės, kurios neskubėjo dairytis užsienyje.

„Kalbant apie vietos ar skandinavų fondus, kurie anksčiau buvo aktyvūs, jų sandorių praėjusiais metais matėme mažai. Dalis jų vykdė aktyvią žvalgybą Lenkijoje, neskubėjo kurti naujų fondų, nes jautė, kad nebus lengva pritraukti pakankamai kapitalo ar pasiūlyti jiems gerų galimybių įsigijimams Baltijos regione“, – nurodo ji.

Pavyzdžiui, anksčiau aktyvi Baltijos valstybių žaidėja buvo Švedijos kapitalo investicijų bendrovė „Eastnine“, bet ji pernai savo investicijas nukreipė į Lenkiją.

Pernai birželį kompanija už 79 mln. Eur nusipirko verslo centrą Poznanėje, o lapkritį pasiskelbė apie naują pirkinį – „Warsaw Unit“ biurų pastatą, už kurį Belgijos kompanijai „Ghelamco“ sumokėjo 280 mln. Eur. Iš viso kompanija Lenkijoje per 2024-uosius išleido beveik 360 mln. Eur. 

Kęstutis Sasnauskas, „Eastnine“ generalinis direktorius, VŽ yra sakęs, kad toliau dairosi pirkinių Lenkijoje ir Lietuvoje. Tiesa, kol kas tik sostinėje.

Perspektyvos 2025 m.

„CBRE Baltics“ rinkos tyrimų vadovė teigia, kad pastaruoju metu mažėjo kainų skirtumas tarp vertinimų, pardavėjų lūkesčių ir pirkėjų siūlomų kainų. Visgi ji akcentuoja, kad palūkanų normos ir toliau lieka „magiškas ingredientas“ kapitale.

„Šiuo metu atsiranda vis daugiau erdvės tarp komercinio NT ir obligacijų pajamingumo. Todėl galima tikėtis didesnio likvidumo sugrįžimo. Vis dėlto, nors tikimasi stabilumo ir sklandaus likvidumo augimo, palūkanų normų mažėjimas gali būti lėtesnis, nei tikėtasi“, – sako I. Vitaitytė.

Taip pat ji svarsto, kad sandorių apimtį gali veikti ir naujoji JAV prezidento administracija.

„Nauji tarifai ir imigracijos kontrolės mechanizmai gali sukelti didesnę infliaciją JAV, o tai galėtų paveikti tiek Šiaurės Ameriką, tiek Europą, ilgainiui apribojant palūkanų normų mažėjimo tempą ir rinkų atsigavimą“, – vertina „CBRE Baltics“ rinkos tyrimų vadovė.

N. Rastenytė sako, kad Baltijos valstybių regionas išsivaduoja iš geopolitiniu požiūriu nesaugios šalies gniaužtų vietos kapitalui.

„Atrodo, kad investicinės bendrovės, šeimų biurai tampa atviresni idėjoms investuoti į NT, drąsiau žiūri ne tik į tradicinius objektus, tokius kaip parduotuvės ar sandėliai, bet ir į viešbučius, pastatus konversijai“, – teigia ji.

Jos nuomone, regiono fondai jau negrįžtamai pradėjo žvalgytis į Lenkiją ir su jos NT teks konkuruoti ir ateityje: „Naujų užsienio vardų vis dar nesitikime, išlieka tendencija, kad dalis jų sieks parduoti turimą turtą Baltijos šalyse dėl atsivėrusių galimybių savo rinkose. 2025 m. yra planuojami keli didesni sandoriai. Be to, tikėdami, kad sumažėjusios palūkanų normos plačiau atvers vietos investuotojų pinigines, laukiame iš žiemos miego bundančių vietos fondų valdytojų aktyvumo.“

N. Rastenytė teigia, kad fondai, kurių veikimo terminas turėtų baigtis artimu metu, valdo kone 1 mlrd. Eur vertės turtą, kurį sieks parduoti artimiausiu metu.

„Vidutinis šių fondų valdomo objekto dydis yra apie 30–50 mln. Eur“, –  priduria ji.

VŽ primena, kad artimiausiu metu baigsis investicijų bendrovės „Lords LB Asset Management“ fondo „Lords LB Baltic Fund IV“ veikla. Pastarasis, pardavęs turtą A. Juozapavičiaus g. vystytojai „Realco“, žada ir daugiau sandorių.

Fondo „Lords LB Baltic Fund IV“ įmonės taip pat valdo buvusį Vilniaus centrinio pašto pastatą, kuriame įsikūrė ISM, verslo centrą „k29“, prekybos centrą „G9“, viešbutį „Comfort Hotel LT“, o Taline – verslo centrą „EU House“.

Dar vienas pavyzdys – „Eften Capital“ fondas „Eften Kinnisvarafond II“. Nuo 2015 m. veikiančio „Eften Kinnisvarafond II“ portfelio objektai yra Latvijoje ir Estijoje. Taline jam priklauso verslo centras „Marienthal“, prekybos centras „Magistral“, viešbutis „Radisson Collection“, Rygoje – prekybos centras „Domina Shopping“ ir verslo centras „Duntes Biroji.“

D. Chetverikovas tikisi, kad šiemet Lietuvoje ir Latvijoje daugės investicinių NT sandorių dėl didėjančios tolerancijos regioninei rizikai, mažėjančios EURIBOR ir gerėjančių finansavimo sąlygų.

„Estijoje 2025 m. bus gana nuosaikūs metai dėl aktyvių 2024 m., naujo užsienio kapitalo trūkumo, didelio neapibrėžtumo, mažėjančios biurų ir pramoninių patalpų paklausos ir augančio laisvų patalpų lygio abiejuose segmentuose. Vis dėlto, šiuo metu yra parduodami keli didesni prekybos centrai ir viešbučiai“, – sako jis.

D. Chetverikovas mano, kad daugiausia sandorių bus mažesnės vertės – apie 20 mln. Eur, nes vietos investuotojai neturi tiek daug nuosavo kapitalo, o užsienio fondai neateina į šį regioną.