„Kesko Senukams“ nepavyko įtikinti teismo dėl nuomos kainos indeksavimo: reikėjo tartis iš anksto

Papildyta R. Kontrausko, „Kesko Senukų“ interesams atstovaujančios advokatų kontoros „TGS Baltic“ partnerio, komentaru

Lietuvos apeliacinis teismas vasario 11 d. paliko nepakeistą Vilniaus apygardos teismo rugpjūčio sprendimą, kuriame išaiškinta, jog „Kesko Senukai Lithuania“ ir UAB „Delta turtas“ patalpų nuomos sutartis yra proporcinga, todėl neturi būti keičiama, ir nurodė nuomininkei sumokėti per 130.000 Eur skolos bei delspinigių.

Kaip skelbta, 2021 m. sausį „Delta turtas“ su „Kesko Senukais Lithuania“ sudarė 16 metų trukmės sutartį, pagal kurią sutarta V. Pociūno g. 10 suprojektuoti ir pastatyti 9.600 kv. m ploto parduotuvę, o vėliau ją išnuomoti prekybininkei.

Sutartyje numatyta, kad „Kesko Senukai Lithuania“ mokės mėnesinį nuomos mokestį – 7 Eur/kv. m (plius PVM), o nuo antrųjų nuomos sutarties metų sutartis bus indeksuojama pagal Eurostato skelbiamą euro zonos suderinto vartotojų kainų indekso (SVKI) vidutinį metinį procentinį pokytį.

Nuo 2023 m. sausio 1 d. „Delta turtas“ nuomos mokesčiui pritaikė 8,4% dydžio indeksavimą, nuo 2024 m. sausio – 5,4%. Po šio kainos pakėlimo nuomos mokestis turėtų siekti 7,99 Eur/kv. m.

Visgi nuomininkė su tokiu indeksavimu nesutiko ir kreipėsi į teismą, kur siekė, kad kaina tiek 2023 m., tiek 2024 m. būtų indeksuota po 1,5%.

Teismas argumentus atmetė

Apeliacinis teismas atmetė „Kesko Senukų Lithuania“ pateiktus argumentus. Nors prekybininkė teigė, kad „indeksuota kaina neatitinka rinkos kainų“, tačiau, teismo vertinimu, ji nepateikė to įrodymų.

„Teismas nustatė, kad nuomos kaina net ir pritaikius 2023 bei 2024 metų SVKI yra žymiai mažesnė už rinkos kainas. Apeliantė šių duomenų nepaneigė“, – nurodė teismas.

Taip pat „Kesko Senukai Lithuania“ teisme teigė, kad nuomos sutarties vykdymas jai pabrangsta daugiau nei 1,5 mln. Eur per visą nuomos laikotarpį.

„Nors teismas iš esmės pritaria „Kesko Senukų Lithuania“ pozicijai, kad nuomos sutarties kaina yra reikšminga, tačiau įmonė, apsiribodama teiginiais apie nuomos kainos padidėjimą, duomenų, susietų su šios sutarties vykdymo pasunkėjimu, neatskleidė ir tokių aplinkybių iš esmės neįrodinėjo“, – teigė teismas.

TAIP PAT SKAITYKITE: Teismas pasisakė ginče dėl smarkiai brangusios NT nuomos: infliacija visus veikia vienodai

Be to, teismas pažymėjo, kad sutartyje šalys apsibrėžė, kad nuomos kaina, esant defliacijai, yra nemažinama, bet didžiausio galimo didėjimo, arba vadinamųjų „lubų“, nenumatė.

„Jeigu šalys būtų ketinusios apriboti SVKI padidėjimą ir tai darydamos pakoreguoti ar apriboti staigius SVKI šuolius, jos būtų dėl to susitarusios nuomos sutartyje“, – aiškino teismas.

Nors „Kesko Senukai Lithuania“ pažymėjo, kad šalys siekė nuomos mokestį koreguoti pagal rodiklį, kuris istoriškai siekė 2%, teismas aiškino, kad tai nepaaiškina, kodėl tokia riba nebuvo atspindėta sutartyje.

„Kitaip tariant, įmonės pozicija logiškai nepaaiškina susitarimo dėl nuomos kainos indeksavimo pagal faktinį SVKI pokytį įtvirtinimo nuomos sutartyje“, – konstatavo jis.

Svarsto skųsti

Ramūnas Kontrauskas, „Kesko Senukų“ interesams atstovaujančios advokatų kontoros „TGS Baltic“ partneris, VŽ sako, kad įdėmiai išnagrinės teismo motyvus ir svarstys dėl galimybės kreiptis į Aukščiausiąjį Teismą.

„Apeliacinio teismo nutartis nenustebino. Tenka apgailestauti, kad kol kas teismai šioje bylų kategorijoje nuosekliai formuoja išskirtinai nuomotojams palankią praktiką. Bet praktika keičiasi ir Aukščiausiasis Teismas galiausiai gali pateikti kitokį vertinimą“, – sako advokatas.

Jo teigimu, šis ginčas yra svarbus visam prekybos sektoriui, nes apibrėžtų nuomotojo ir nuomininko interesų balansą.

„Nenustojame tikėti, kad solidarumo principai turėtų galioti ir tada, kai dėl karo ar kitų beprecedenčių aplinkybių drastiškai pakilęs vartotojų kainų indeksas iškraipo įprastines verslo sąlygas“, – teigia R. Kontrauskas.

Advokato nuomone, argumentas, jog sutarties sudarymo metu turėjo tartis dėl indeksacijos lubų, neskamba „įtikinimai ar sąžiningai“. Jo vertinimu, vienintelis netiesioginis infliacijos padarinys, kurį pajuto nuomotojas, padidėjusi palūkanų norma, o visi kiti kaštai atiteko nuomininkui.

„Dauguma nuomotojų puikiai suprato ir supranta, kad SVKI indeksacija už 2022 m. jiems atneša neprognozuotą viršpelnį, o ne kompensuoja infliacijos kaštus, kaip turėtų būti. Bet dauguma nuomotojų priėmė spendimą nesiderėti su nuomininkais geruoju ir imti šitą viršpelnį. Nes kodėl gi nepaėmus, jei formaliai sutartis leidžia, o teismai palankūs“, – samprotauja R. Kontrauskas.

Advokato duomenimis, 2024 m., palyginti su 2023 m., komercinio NT nuomos kainos Europoje mažėjo apie 0,6%,  prekybos NT – mažėjo 1,6%.

„Didžiausi nuomininkai, tokie kaip Vokietijos „pasidaryk pats“ gigantas OBI nusiderėjo kainas dar stipriau, tačiau oficialūs skaičiai nėra skelbiami dėl konfidencialumo sumetimų.  Įdomiausia, kad net tie patys investuotojai į komercinį NT Lietuvoje ir pavyzdžiui, Vokietijoje (pavydžiui, W. P. Carey), senojoje Europoje su nuomininkais ieško balanso, bet Lietuvoje reikalauja maksimalios indeksacijos ir į jokias derybas neina“, – sako jis.

Vertina teigiamai

Ieva Rimavičienė, advokatų kontoros „Sorainen“ ekspertė, atstovaujanti „Delta turtui“, VŽ sako, kad sprendimą vertina teigiamai.

„Teismas dar kartą patvirtino, kad nuomos sutartyje esant numatytam aiškiam nuomos mokesčio indeksavimo atsižvelgiant į infliacijos pokyčius mechanizmui, šalys turi gerbti sutarties nuostatas ir jas tinkamai bei sąžiningai vykdyti, o nuomininkas neturi teisės vienašališkai nevykdyti sutarties ir laisva valia prisiimtų įsipareigojimų“, – sako ji.

Ekspertė mano, kad teismas rėmėsi jau susiformavusia praktika dėl nuomos indeksavimo, todėl, jos vertinimu, sunkiai tikėtina, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas imtųsi nagrinėti šį klausimą.

VŽ primena, kad „Delta turtas“ iš pradžių buvo antrinė „KS Holding“ įmonė. Pastaroji priklauso Suomijos koncernui „Kesko“, verslininkui Artūrui Rakauskui ir investicijų bendrovei „Žabolis ir partneriai“. Prekybos pastatas „Delta turto“ akcijų perleidimo sandoriu Suomijos fondui „Titanium Baltic Real Estate“ parduotas 2022 m. pavasarį.

Nemokėjo per karantiną

VŽ aprašė jau ne vieną atvejį, kai bendrovė „Kesko Senukai“ nemokėjo nuomos per karantiną, teigdama, kad dėl pandemijos apribojimų negalėjo vykdyti savo veiklos.

Lietuvos apeliacinis teismas 2023 m. pabaigoje „Kesko Senukai Lithuania“ nurodė, kad jis fondui „CPA:17 – Global“ priklausančiai įmonei „Sekeslog 17“ turi sumokėti 1,9 mln. Eur nuomos ir delspinigių.

„Kesko Senukai“ iš bendrovės nuomojasi logistikos centrą prie Kauno.

2022 m. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas galutinai atmetė „Kesko Senukų“ pretenzijas dėl kone 1,33 mln. Eur nesumokėtos nuomos JAV investicijų kompanijos „W. P. Carey“ fondo kontroliuojamai bendrovei Lietuvoje. Tinklo valdytoja įmonei „Baltic Retail Properties“ nemokėjo už parduotuvių nuomą pirmojo karantino laikotarpiu – 2020 m. kovą–birželį. Anot nuomininkės, nuostolius dėl prekybos ribojimų per pandemiją turi solidariai prisiimti ir nekilnojamojo turto savininkai.

Tinklui už nesumokėtą nuomą sąskaitą per teismą išrašė Vilniaus prekybos centras „Nordika“.

Prekybos centro valdytoja „Nordika prekybos slėnis“ kreipėsi į Vilniaus komercinio arbitražo teismą, kuris iš nuomininkės priteisė 635.799 Eur.