Investicijos į paskolas su NT užstatu: perspėja dėl rizikų

Publikuota: 2018-12-13
Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.

Lietuvoje daugėjant NT sutelktinio investavimo platformų, investuotojai į šią sritį neria neretai neišsiaiškinę visų rizikos veiksnių, kurie vėliau virsta nuostoliais, perspėja specialistai. Tačiau pačių platformų atstovai skuba neigti žeriamus priekaištus ir didžiuojasi, kad kol kas neturi įstrigusių projektų.

VŽ rašė, kad šiemet Lietuvoje veiklą pradėjo trys alternatyvaus NT finansavimo platformos – metų pradžioje startavusios „Nordstreet“ ir „Rontgen“ bei rugpjūtį paleista „Profitus“. Kiek anksčiau į Lietuvą žengė ir Estijos kapitalo platforma „EstateGuru“.

Pačios platformos pripažįsta, kad kol kas didžiausia konkurencija tarp platformų yra ne dėl investuotojų, kurių netrūksta, bet dėl investavimui tinkamų projektų.

Neretai ir dviženklio uždarbio galimybes investuotojams žadančios platformos akcentuoja, kad NT yra garantas, jog skolininkas grąžins pinigus investuotojui (skolintojui). Esą jei skolininkas laiku nemokės skolos įmokų, investuotojai turės galimybę atgauti paskolintus pinigus pardavus skolininko NT.

Justinas Jazepčikas, investuotojas ir tinklapio „Investologija.lt“ įkūrėjas, sako, kad tarpusavio skolinimo platformos sudaro galimybę investuoti į nekilnojamą turtą 4 būdais: investuoti į vartojimo paskolas asmenims, turintiems NT, į vartojimo paskolas su NT užstatu (hipoteka) arba tampant NT vystymo projekto dalininku (gaunant dalį NT projekto pelno). Visais atvejais NT pateikiamas kaip garantas už paskolą.

Ponas Jazepčikas pataria atkreipti dėmesį, kad pagal Civilinį kodeksą asmeninis gyvenamasis būstas gali būti parduodamas iš varžytynių tik tada, kai skola didesnė nei 2.030 Eur.

nuotrauka::1left

„Nereikia manyti, kad per sutelktinio investavimo platformą skolinti pinigus asmeniui, turinčiam NT, yra saugu. NT daro skolą saugesnę, t.y. yra didesnė tikimybė, kad skolininkas grąžins skolą, bet ne saugią. Dažnai informaciją apie NT sutelktinio investavimo platformos administratoriui nurodo pats paskolos gavėjas, bet turtas nėra tikrinamas per NT registrą, nėra vertinama NT vertė. NT netikrina visos trys didžiausios Lietuvos sutelktinio investavimo platformos: „Paskolų klubas“, „Savy“ ir „FinBee“. Todėl išieškojimo metu investuotojai gali būti nemaloniai nustebinti, kad skolininkas iš tikrųjų jokio NT neturi, o jo vertė yra mažesnė už skolą“, – sako p. Jazepčikas.

Anot jo, skolinimas asmeniui, turinčiam NT, su investavimu į NT turi mažai ką bendro, nes tai yra vartojimo paskola.

LTV rodiklio svarba

Paskolos su NT užstatu (hipoteka) principas yra labai panašios į skolinimą asmenims, turintiems NT, bet turi daugiau saugiklių. Visų pirma, dėl to, kad hipotekos atveju skolintojas (investuotojas) turi daug daugiau informacijos apie užstatomą turtą ir jo vertę, o skolos išieškojimo (užstatyto NT pardavimo varžytinėse) procedūra yra paprastesnė ir greitesnė.

„Kadangi vartojimo paskola su NT užstatu yra saugesnė, šių paskolų palūkanos yra mažesnės. Mažesnė paskolos rizika – atitinkamai mažesnis ir pelnas“, – sako p. Jazepčikas.

Rinkdamiesi vartojimo paskolas su NT užstatu, investuotojai susidurs su LTV rodikliu (angl. Loan to value). LTV yra paskolos ir NT vertės santykis. Šis rodiklis parodo skolos riziką. Kuo LTV aukštesnis, tuo skolinimo rizika didesnė.

„Jeigu skolintumėte 20.000 Eur žmogui, užstatančiam savo 50.000 Eur vertės butą, tokios paskolos LTV rodiklis būtų 40%“, – skaičiuoja investuotojas, pažymintis, kad bendra taisyklė būtų siekti, kad LTV rodiklis būtų mažesnis nei 70%. Esą kitu atveju investicinė rizika paprastai būna pernelyg didelė ir blogiausio scenarijaus atveju galite neatgauti paskolintų pinigų.

„Investuojant į vartojimo paskolas su NT užstatu retai daromas išsamus NT vertinimas, bet vertinimas retai atliekamas nepriklausomų NT vertintojų. Oficialaus turto vertinimo visada prašo „EstateGuru“, tačiau, mano žiniomis, visi kiti sutelktinio investavimo platformų operatoriai NT vertinimą daugeliu atvejų atlieka savo nuožiūra. Tokiu atveju, kyla rizika, kad užstatomas NT bus įvertintas per brangiai ir jį pardavus varžytinių, skolintojas patirs nuostolį“, – kalba investuotojas.

„Rontgen“ ir „Profitus“ atstovai VŽ pranešė irgi visais atvejais reikalaujantys turto vertinimo. „Rontgen“ sako, kad tai numatyta su Lietuvos banku suderintose platformos veikimo procedūrose, o „Profitus“ pažymi, kad turi pasitvirtinusi sąrašą NT vertintojų, į kurį nepatenka bet kas.

Anot p. Jazepčiko, nereikia pamiršti, kad varžytinėse NT dažnai parduodamas pigiau, nei jo kaina rinkoje, kadangi dėl NT įsigijimo varžosi vos keletas investuotojų, galinčių už NT sumokėti grynaisiais (be paskolos).

„Pirmo etapo metu varžytinės prasideda su 20% mažesne nei rinkos kaina. Jeigu nepavyksta NT parduoti pirmojo etapo metu, antrųjų varžytinių metu NT pardavinėjamas su 40% nuolaida nuo rinkos vertės. Teoriškai NT gali būti parduotas dvigubai pigiau, nei jį įvertino sutelktinio investavimo platformos administratorius – tuo atveju, kai platforma 10% pervertina užstatomą NT, o varžytinių metu paaiškėja, kad turtas yra nelikvidus ir jis parduodamas su 40% nuolaida“, – sako investuotojas.

Anot jo, negalima aklai pasitikėti sutelktinio platformos operatoriaus pateikiama NT rinkos kaina, nes įvertinti, kiek vertas garažas Varėnoje ar pusė medinio namo Kelmės rajone, gali pasirodyti nemenkas iššūkis netgi patyrusiam NT ekspertui.

„Teisingai numatyti, už kiek šis turtas bus parduotas varžytinių – dar sunkiau. Į paskolas su hipoteka neinvestuokite aklai. Savarankiškai įvertinkite, už kokią kainą realu parduoti NT varžytinėse. Juk gali būti ir taip, kad užstatomas NT apskritai niekam nereikalingas, t.y. nieko vertas“, – sako p. Jazepčikas.

Atremia kritiką

Artūras Konusevičius, „EstateGuru“ plėtros vadovas, sako, kad platformos tikrai nerizikuoja nedaryti nepriklausomo NT objektų vertinimo.

nuotrauka::2right

„Bent mūsų atveju toks teiginys nėra teisingas, nes visi be išimties mūsų projektų yra vertinami pagrinde tik penkių didžiausių NT vertinimo kompanijų, o jei projektas yra didesnis, reikalaujame dviejų skirtingų įmonių vertinimų tam pačiam objektui, kad galėtume lyginti dvi nuomones ir dar prie to projektą vertiname patys. Tokiu būdu mes esame maksimaliai tikri dėl pateikiamo užstatomo turto vertės, kurią vėliau pateikiame į platformą, ją visada galime pagrįsti“, – sako p. Konusevičius.

Pasak jo, absoliuti dauguma finansuojamų objektų yra didžiuosiuose Lietuvos ir kitų valstybių miestuose, o regionuose – vos vienas kitas, tad įvertinti projekto likvidumą kiekvienas gali pakankamai nesudėtingai. 

Ponas Konusevičius dėsto, kad kvestionuoti galima ir teiginį, kad dalis investuotojų paskolų su NT užstatu net nelaiko investavimu į NT.

„Imkime tokį pavyzdį – NT vystytojas turi komercines patalpas Kaune, Laisvės alėjoje, su labai žinomu nuomininku ir 10 metų trukmės nuomos sutartimi, kurių vertė apie 500.000 Eur. Jis ruošiasi vystyti naują NT projektą ir siekia išlaisvinti kapitalą iš minėtų patalpų, pasiskolinti 250.000 Eur naujo, nesusijusio projekto vystymui, mainais paliekant iš esmės auksinę žąsį. Kaip traktuoti tokį skolinimąsi? Nesusijusį su NT vystymu? O jei vystytojas turi 100 pastatytų būtų, kurių baigtumas 85% ir jie paruošti pardavimui ir nori juos įkeisti ir panaudoti kapitalą tolimesniam to paties projekto etapui, kol neišparduos anksčiau išvystytų butų? Tad raginu skaityti kiekvieną projektą labai įdėmiai, nes didžioji jų dauguma yra susijusi su to paties projekto, kuris yra įkeičiamas, tolimesniu vystymu“, – dėsto platformos atstovas.

„EstateGuru“ atstovas pataria atkreipti dėmesį, kad nemažai projektų yra finansuojama etapais, t.y. paskolos gavėjas skolinasi su gana žemu LTV rodikliu pirminiame projekto etape o, pakėlus jo vertę, daromas objekto pervertinimas, tikrinamas progresas ir nuo šio padidėjimo yra finansuojami tolimesni vystymo etapai.

„Tad pasakyti, kad paskolos gavėjas gauna visą pinigų sumą ir daro ką nori, ar net nevysto projekto, taip pat nėra tiesa“, – kalba p. Konusevičius.

Jo teigimu, kartais paskolos be NT hipotekos dar yra užtikrinamos ir besiskolinančio subjekto atstovo asmenine garantija, tokiu būdu turto išieškojimo atveju dar galima išieškojimą nukreipti ir į asmenį, kuriam bankrutuoti sunkiau. 

Pašnekovas pasakoja, kad tiems projektams, kurie yra didesni ir ilgesnio vystymo laikotarpio, skolinimasis būna suderintas su banku, kuris vėliau, pasiekus sutartą vystymo etapą, refinansuoja paskolą ir tęsia projekto finansavimą. Tokiu būdu esą apsaugomi visų interesai, įkeitimai nepersipina, vienodai valdoma rizika.

„Svarbu pažymėti, kad iki šiol nepraradome nei vieno investuoto euro. Nei vieno. Nors jau turėjome bankrutavusių paskolų, turime bankroto procese esančių paskolų. Platformos yra tik įrankis, tad jo sėkmę 100% lemia ją valdančių darbas. Tai, kaip platformos darbuotojai vertina projektus, kur renka informaciją, kokią informaciją, ar teisingai ją analizuoja, ar teisingai ją pateikia investuotojams ir svarbiausia – ar moka valdyti bankroto situacija ir ar moka ir geba valdyti projektą ir paskolą taip, kad ji niekada nepasiektų bankroto stadijos“, – kalba p. Konusevičius.

Gauk nemokamą RINKŲ savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą 0
Investuotojai iškosėjo virusą: į biržas grįžta rekordai, o „Tesla“ aplenkė „Volkswagen“ Premium 1

Baltijos biržoje užsienio investuotojų palaikymo netekusios „Grigeo“ akcijos koreguojasi. Pasaulio biržose...

Rinkos
17:36
Žuvų augintoja per obligacijas pasiskolino 9,1 mln. Eur, investuotojams žada viešą emisiją

Estų žuvų auginimo ir prekybos „PRFoods“ neviešo platinimo būdu 5 metams pasiskolino 9,1 mln. Eur, išleisdama...

Rinkos
09:52
Investicijų valdytojas: grynieji šiais laikais yra šlamštas 3

Jei dar yra investuotojų, kurie galvoja, kad grynieji yra karalius, jie turėtų galvoti iš naujo.

Rinkos
09:47
Valdžia investavimo į miškus nenužudė: kuriami nauji fondai, traukiamos investuotojų lėšos Premium

Patyrę ir nauji Lietuvos investicijų valdymo rinkos dalyviai investuotojams kuria naujus fondus investicijoms...

Rinkos
09:24
Pozityvūs ženklai: investuotojų pasitikėjimas Vokietijoje – geriausias per 4 metus

Tarp JAV ir Kinijos pasiektos prekybos paliaubos paskatino Vokietijos investuotojų pasitikėjimą, kuris išaugo...

Rinkos
2020.01.21
Išlieka mįslinga paklausa „Grigeo“ akcijoms Premium 1

Baltijos biržoje toliau aktyviai prekiaujama taršos skandalo ištiktos „Grigeo“ akcijomis. Pasaulyje akcijos...

Rinkos
2020.01.21
Sutelktinio investavimo į NT platforma pritraukė 180.000 Eur investiciją

Lietuvių įsteigta sutelktinio investavimo į NT platforma „EvoEstate“, kuri veikia kaip kitų NT platformų...

Rinkos
2020.01.21
„Profitus“ rezultatai: nuostoliai augo 2, bet pajamos pašoko 6 kartus 2

Lietuvos NT sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ pernai patyrė 415.000 Eur nuostolių – 2,1...

Rinkos
2020.01.21
Aiškėja būsimas „Revolut“ investuotojas ir įvertinimas Premium 2

Jungtinės Karalystės internetinis bankas „Revolut“, turintis lietuvišką banko licenciją, per šiuo metu...

Rinkos
2020.01.21
Kinijoje plintantis virusas nerimą pasėjo ir finansų rinkose

Akcijų kainos Azijoje, ypač vartojimo prekių, avialinijų, pastebimai krenta antradienį, plintant nerimui dėl...

Verslo aplinka
2020.01.21
ETF fondai: vienas geriausių pasirinkimų periodiniam investavimui Premium 5

Milžinišku greičiu tarp pasaulio ir Lietuvos investuotojų populiarėjantys biržoje prekiaujami fondai yra...

Rinkos
2020.01.21
Perkantys „Grigeo“ akcijų – vis optimistiškesni Premium 2

Investuojantys į „Grigeo“ akcijas pradeda matyti vis daugiau vilties, kad taršos skandalas apsiribos kelių...

Rinkos
2020.01.20
TVF mato pasaulio ekonomikos stabilizacijos ženklus

Tarptautinis valiutos fondas (TVF) prastina pasaulio ekonomikos augimo prognozes, tačiau kartu įžvelgia...

Rinkos
2020.01.20
Analitikai jau regi 2 trln. USD „Apple“ kapitalizaciją

JAV technologijų milžinė „Apple“, kuri jau dabar yra didžiausia JAV įmonė pagal savo rinkos vertę...

Rinkos
2020.01.20
Abejotini „forex“ brokeriai per Lietuvos įmones išsigrynina investuotojų pinigus Premium

Abejotinos reputacijos valiutų prekybos („forex“) brokerių įmonės iš egzotiškų jurisdikcijų Lietuvą atranda...

Rinkos
2020.01.20
Ateities investicijoms renkuosi „Swedbank“ Premium 5

Sprendimas Baltijos biržoje toliau investuoti tik per „Swedbank“ buvo akivaizdus. Tai būtent taip ir darau.

Lukas investuoja
2020.01.20
Vyriausybė beveik 10 metų pasiskolino už 0,35%

Lietuvos vyriausybė vidaus rinkoje 9 metams ir 7 mėnesiams pasiskolino 25 mln. Eur už vidutines 0,35%...

Rinkos
2020.01.20
Bankai nebenori tarpininkauti valstybėms leidžiant obligacijas

Didieji pasaulio bankai mažina savo talkininkavimo apimtis ES valstybėms leidžiant obligacijas.

Rinkos
2020.01.20
„Snoras“ Šveicarijoje iš „Julius Baer“ siekia prisiteisti 335 mln. Eur  1

Bankrutavęs „Snoro“ bankas Šveicarijos teismuose siekia prisiteisti 335,2 mln. Eur iš šios...

Finansai
2020.01.20
Prokurorai pratęs ar nugesins „Grigeo“ akcijų ralį, pasaulio biržose – rekordai Premium

Investuotojai nekreipia dėmesio į taršos skandalą ir toliau graibsto „Grigo“ akcijas, kurių šuolį pristabdė...

Rinkos
2020.01.17

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau