Investicijos į paskolas su NT užstatu: perspėja dėl rizikų

Publikuota: 2018-12-13
Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.

Lietuvoje daugėjant NT sutelktinio investavimo platformų, investuotojai į šią sritį neria neretai neišsiaiškinę visų rizikos veiksnių, kurie vėliau virsta nuostoliais, perspėja specialistai. Tačiau pačių platformų atstovai skuba neigti žeriamus priekaištus ir didžiuojasi, kad kol kas neturi įstrigusių projektų.

VŽ rašė, kad šiemet Lietuvoje veiklą pradėjo trys alternatyvaus NT finansavimo platformos – metų pradžioje startavusios „Nordstreet“ ir „Rontgen“ bei rugpjūtį paleista „Profitus“. Kiek anksčiau į Lietuvą žengė ir Estijos kapitalo platforma „EstateGuru“.

Pačios platformos pripažįsta, kad kol kas didžiausia konkurencija tarp platformų yra ne dėl investuotojų, kurių netrūksta, bet dėl investavimui tinkamų projektų.

Neretai ir dviženklio uždarbio galimybes investuotojams žadančios platformos akcentuoja, kad NT yra garantas, jog skolininkas grąžins pinigus investuotojui (skolintojui). Esą jei skolininkas laiku nemokės skolos įmokų, investuotojai turės galimybę atgauti paskolintus pinigus pardavus skolininko NT.

Justinas Jazepčikas, investuotojas ir tinklapio „Investologija.lt“ įkūrėjas, sako, kad tarpusavio skolinimo platformos sudaro galimybę investuoti į nekilnojamą turtą 4 būdais: investuoti į vartojimo paskolas asmenims, turintiems NT, į vartojimo paskolas su NT užstatu (hipoteka) arba tampant NT vystymo projekto dalininku (gaunant dalį NT projekto pelno). Visais atvejais NT pateikiamas kaip garantas už paskolą.

Ponas Jazepčikas pataria atkreipti dėmesį, kad pagal Civilinį kodeksą asmeninis gyvenamasis būstas gali būti parduodamas iš varžytynių tik tada, kai skola didesnė nei 2.030 Eur.

nuotrauka::1left

„Nereikia manyti, kad per sutelktinio investavimo platformą skolinti pinigus asmeniui, turinčiam NT, yra saugu. NT daro skolą saugesnę, t.y. yra didesnė tikimybė, kad skolininkas grąžins skolą, bet ne saugią. Dažnai informaciją apie NT sutelktinio investavimo platformos administratoriui nurodo pats paskolos gavėjas, bet turtas nėra tikrinamas per NT registrą, nėra vertinama NT vertė. NT netikrina visos trys didžiausios Lietuvos sutelktinio investavimo platformos: „Paskolų klubas“, „Savy“ ir „FinBee“. Todėl išieškojimo metu investuotojai gali būti nemaloniai nustebinti, kad skolininkas iš tikrųjų jokio NT neturi, o jo vertė yra mažesnė už skolą“, – sako p. Jazepčikas.

Anot jo, skolinimas asmeniui, turinčiam NT, su investavimu į NT turi mažai ką bendro, nes tai yra vartojimo paskola.

LTV rodiklio svarba

Paskolos su NT užstatu (hipoteka) principas yra labai panašios į skolinimą asmenims, turintiems NT, bet turi daugiau saugiklių. Visų pirma, dėl to, kad hipotekos atveju skolintojas (investuotojas) turi daug daugiau informacijos apie užstatomą turtą ir jo vertę, o skolos išieškojimo (užstatyto NT pardavimo varžytinėse) procedūra yra paprastesnė ir greitesnė.

„Kadangi vartojimo paskola su NT užstatu yra saugesnė, šių paskolų palūkanos yra mažesnės. Mažesnė paskolos rizika – atitinkamai mažesnis ir pelnas“, – sako p. Jazepčikas.

Rinkdamiesi vartojimo paskolas su NT užstatu, investuotojai susidurs su LTV rodikliu (angl. Loan to value). LTV yra paskolos ir NT vertės santykis. Šis rodiklis parodo skolos riziką. Kuo LTV aukštesnis, tuo skolinimo rizika didesnė.

„Jeigu skolintumėte 20.000 Eur žmogui, užstatančiam savo 50.000 Eur vertės butą, tokios paskolos LTV rodiklis būtų 40%“, – skaičiuoja investuotojas, pažymintis, kad bendra taisyklė būtų siekti, kad LTV rodiklis būtų mažesnis nei 70%. Esą kitu atveju investicinė rizika paprastai būna pernelyg didelė ir blogiausio scenarijaus atveju galite neatgauti paskolintų pinigų.

„Investuojant į vartojimo paskolas su NT užstatu retai daromas išsamus NT vertinimas, bet vertinimas retai atliekamas nepriklausomų NT vertintojų. Oficialaus turto vertinimo visada prašo „EstateGuru“, tačiau, mano žiniomis, visi kiti sutelktinio investavimo platformų operatoriai NT vertinimą daugeliu atvejų atlieka savo nuožiūra. Tokiu atveju, kyla rizika, kad užstatomas NT bus įvertintas per brangiai ir jį pardavus varžytinių, skolintojas patirs nuostolį“, – kalba investuotojas.

„Rontgen“ ir „Profitus“ atstovai VŽ pranešė irgi visais atvejais reikalaujantys turto vertinimo. „Rontgen“ sako, kad tai numatyta su Lietuvos banku suderintose platformos veikimo procedūrose, o „Profitus“ pažymi, kad turi pasitvirtinusi sąrašą NT vertintojų, į kurį nepatenka bet kas.

Anot p. Jazepčiko, nereikia pamiršti, kad varžytinėse NT dažnai parduodamas pigiau, nei jo kaina rinkoje, kadangi dėl NT įsigijimo varžosi vos keletas investuotojų, galinčių už NT sumokėti grynaisiais (be paskolos).

„Pirmo etapo metu varžytinės prasideda su 20% mažesne nei rinkos kaina. Jeigu nepavyksta NT parduoti pirmojo etapo metu, antrųjų varžytinių metu NT pardavinėjamas su 40% nuolaida nuo rinkos vertės. Teoriškai NT gali būti parduotas dvigubai pigiau, nei jį įvertino sutelktinio investavimo platformos administratorius – tuo atveju, kai platforma 10% pervertina užstatomą NT, o varžytinių metu paaiškėja, kad turtas yra nelikvidus ir jis parduodamas su 40% nuolaida“, – sako investuotojas.

Anot jo, negalima aklai pasitikėti sutelktinio platformos operatoriaus pateikiama NT rinkos kaina, nes įvertinti, kiek vertas garažas Varėnoje ar pusė medinio namo Kelmės rajone, gali pasirodyti nemenkas iššūkis netgi patyrusiam NT ekspertui.

„Teisingai numatyti, už kiek šis turtas bus parduotas varžytinių – dar sunkiau. Į paskolas su hipoteka neinvestuokite aklai. Savarankiškai įvertinkite, už kokią kainą realu parduoti NT varžytinėse. Juk gali būti ir taip, kad užstatomas NT apskritai niekam nereikalingas, t.y. nieko vertas“, – sako p. Jazepčikas.

Atremia kritiką

Artūras Konusevičius, „EstateGuru“ plėtros vadovas, sako, kad platformos tikrai nerizikuoja nedaryti nepriklausomo NT objektų vertinimo.

nuotrauka::2right

„Bent mūsų atveju toks teiginys nėra teisingas, nes visi be išimties mūsų projektų yra vertinami pagrinde tik penkių didžiausių NT vertinimo kompanijų, o jei projektas yra didesnis, reikalaujame dviejų skirtingų įmonių vertinimų tam pačiam objektui, kad galėtume lyginti dvi nuomones ir dar prie to projektą vertiname patys. Tokiu būdu mes esame maksimaliai tikri dėl pateikiamo užstatomo turto vertės, kurią vėliau pateikiame į platformą, ją visada galime pagrįsti“, – sako p. Konusevičius.

Pasak jo, absoliuti dauguma finansuojamų objektų yra didžiuosiuose Lietuvos ir kitų valstybių miestuose, o regionuose – vos vienas kitas, tad įvertinti projekto likvidumą kiekvienas gali pakankamai nesudėtingai. 

Ponas Konusevičius dėsto, kad kvestionuoti galima ir teiginį, kad dalis investuotojų paskolų su NT užstatu net nelaiko investavimu į NT.

„Imkime tokį pavyzdį – NT vystytojas turi komercines patalpas Kaune, Laisvės alėjoje, su labai žinomu nuomininku ir 10 metų trukmės nuomos sutartimi, kurių vertė apie 500.000 Eur. Jis ruošiasi vystyti naują NT projektą ir siekia išlaisvinti kapitalą iš minėtų patalpų, pasiskolinti 250.000 Eur naujo, nesusijusio projekto vystymui, mainais paliekant iš esmės auksinę žąsį. Kaip traktuoti tokį skolinimąsi? Nesusijusį su NT vystymu? O jei vystytojas turi 100 pastatytų būtų, kurių baigtumas 85% ir jie paruošti pardavimui ir nori juos įkeisti ir panaudoti kapitalą tolimesniam to paties projekto etapui, kol neišparduos anksčiau išvystytų butų? Tad raginu skaityti kiekvieną projektą labai įdėmiai, nes didžioji jų dauguma yra susijusi su to paties projekto, kuris yra įkeičiamas, tolimesniu vystymu“, – dėsto platformos atstovas.

„EstateGuru“ atstovas pataria atkreipti dėmesį, kad nemažai projektų yra finansuojama etapais, t.y. paskolos gavėjas skolinasi su gana žemu LTV rodikliu pirminiame projekto etape o, pakėlus jo vertę, daromas objekto pervertinimas, tikrinamas progresas ir nuo šio padidėjimo yra finansuojami tolimesni vystymo etapai.

„Tad pasakyti, kad paskolos gavėjas gauna visą pinigų sumą ir daro ką nori, ar net nevysto projekto, taip pat nėra tiesa“, – kalba p. Konusevičius.

Jo teigimu, kartais paskolos be NT hipotekos dar yra užtikrinamos ir besiskolinančio subjekto atstovo asmenine garantija, tokiu būdu turto išieškojimo atveju dar galima išieškojimą nukreipti ir į asmenį, kuriam bankrutuoti sunkiau. 

Pašnekovas pasakoja, kad tiems projektams, kurie yra didesni ir ilgesnio vystymo laikotarpio, skolinimasis būna suderintas su banku, kuris vėliau, pasiekus sutartą vystymo etapą, refinansuoja paskolą ir tęsia projekto finansavimą. Tokiu būdu esą apsaugomi visų interesai, įkeitimai nepersipina, vienodai valdoma rizika.

„Svarbu pažymėti, kad iki šiol nepraradome nei vieno investuoto euro. Nei vieno. Nors jau turėjome bankrutavusių paskolų, turime bankroto procese esančių paskolų. Platformos yra tik įrankis, tad jo sėkmę 100% lemia ją valdančių darbas. Tai, kaip platformos darbuotojai vertina projektus, kur renka informaciją, kokią informaciją, ar teisingai ją analizuoja, ar teisingai ją pateikia investuotojams ir svarbiausia – ar moka valdyti bankroto situacija ir ar moka ir geba valdyti projektą ir paskolą taip, kad ji niekada nepasiektų bankroto stadijos“, – kalba p. Konusevičius.

Gauk nemokamą RINKŲ savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Nerimo signalų iš Švedijos būsto rinkos sumažėjo, bet rizikos dar yra 5

Nors per pastaruosius keletą metų įkaitusi situacija Švedijos būsto rinkoje stabilizavosi, rinką prižiūrinti...

Statyba ir NT
2019.07.20
Pildė portfelius Šiaulių banku ir „Olainfarm“ 1

Europos biržose tvyrant permainingoms nuotaikoms, investuotojai Baltijos biržose penktadienį nedvejojo ir...

Rinkos
2019.07.19
Prancūzų „Auchan“ galimai žvalgosi įsigijimo Baltijos šalyse Premium 6

Prancūzų mažmenininkas „Auchan“, turintis parduotuvių Lenkijoje, svarsto galimybę žengti į Baltijos šalis, o...

Prekyba
2019.07.19
Investuotojai į SBA grupės NT fondą – nuo pensininkų iki žinomų verslininkų

Lietuvos investicijų valdymo įmonės „Capitalica Asset Management“, priklausančios SBA grupei, valdomas fondas...

Rinkos
2019.07.19
Auksas pirmą kartą perkopė 1.450 USD 14

Aukso kaina pirmą kartą per daugiau kaip 6 metus viršijo 1.450 USD už unciją, rinkoje atkutus lūkesčiams dėl...

Rinkos
2019.07.19
Svaro turbulencijos: vertina pariteto galimybę Premium 3

„Brexit“ grįžta į rinkas neraminančių rizikų sąrašo pirmąsias vietas, užtikrindamas, kad artimiausiu metu...

Rinkos
2019.07.19
„Grindeks“ intriga biržoje tęsėsi, „Netflix“ rodo investuotojų nusivylimą Premium

Netikėtai dividendais aplipusios „Grindeks“ akcijos po 17% šuolio išvakarėse ketvirtadienį tęsė kilimą. Nuo...

Rinkos
2019.07.18
Ramina, kad Kinija prieš JAV galingiausio savo ginklo neišsitrauks 5

Kinijai ir JAV prekybos kare svaidantis karštais pareiškimais, analitikai ramina, kad Kinija neišdrįs kirsti...

Rinkos
2019.07.18
N26 pritraukė dar 170 mln. USD investiciją 13

Vokietijos internetinis bankas N26 pritraukė papildomą 170 mln. USD investiciją, pagal kurią visas bankas...

Rinkos
2019.07.18
Švedijos prievaizdo akis krypsta nuo būsto prie komercinio NT Premium 4

Švedijos būsto rinka pastaruosius kelerius metus nebekaista, tačiau tai nereiškia, kad visos rizikos...

Statyba ir NT
2019.07.18
„Paysera“ atidarė padalinį Rumunijoje 1

Lietuvos bendrovė „Paysera LT“, valdanti elektroninių mokėjimų sistemą „Paysera“, atidarė klientų aptarnavimo...

Paslaugos
2019.07.17
Kavos krizė: nukritus pupelių kainoms, ieško sprendimo, kaip išsaugoti industriją Premium 2

Dėl rekordinio derliaus nukritus kavos pupelių kainai, pasaulį gali ištikti kavos krizė – daugybei augintojų...

Pramonė
2019.07.17
„Grindeks“ akcijos iššovė 17% Premium 5

Latvijos farmacijos įmonės „Grindeks“ akcininkai susirinkime netikėtai pakeitė sprendimą ir dividendus...

Rinkos
2019.07.17
Pamišimas dėl netikros mėsos: perspėja, kad „Beyond Meat“ akcijų šuolis 600% nėra tvarus Premium 3

JAV dirbtinės mėsos gamintojai „Beyond Meat“ pademonstravus įspūdingą akcijų šuolį ir nedingstant iš pasaulio...

Rinkos
2019.07.17
Svarui prognozuoja paritetą su doleriu „Brexit“ be sutarties atveju 34

Svaras sterlingų gali nukristi iki pat pariteto su JAV doleriu, jeigu susiklostytų „Brexit“ be sutarties...

Rinkos
2019.07.17
Europa neigiamų palūkanų spąstuose: kyla rizika „pavirsti“ Japonija 23

Europoje įgyvendintas beprecedentis monetarinės politikos eksperimentas su neigiamomis palūkanomis gali tapti...

Rinkos
2019.07.17
„Swedbank“ pelnas Lietuvoje augo 10%, įspėjimo signalai iš švedų grupės 19

Didžiausias pagal indėlių portfelį bankas Lietuvoje I šių metų pusmetį uždirbo 64 mln. Eur grynojo pelno,...

Rinkos
2019.07.17
Žiniasklaida: „Swedbank“ susijęs su cheminio ginklo programa Sirijoje, mini ir Lietuvą 29

Švedijos bankas „Swedbank“ įsipainiojo į dar vieną skandalą, kuris jau pigina banko akcijas ir kuriame...

Rinkos
2019.07.16
Šiaulių bankas nenusikrato „Nordea“ kliento Premium 4

Investuotojų dėmesys tiek Baltijos, tiek pasaulio rinkose krypo į bankus.

Rinkos
2019.07.16
Lenkijos bankai Lietuvoje: ankstesni gandai ir bandymai įsitvirtinti 2

Lenkijoje veikia kelios dešimtys bankų, tačiau stipriausią susidomėjimą Lietuva dar 2017 m. yra rodęs...

Rinkos
2019.07.16

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau