„Gelvonų terasas“ gelbėjusiam finansuotojui – iššūkis dėl reputacijos
Siekė padėti sutelktinio finansavimo platformai
„Norėtųsi pabrėžti, kad „MM Group“ nėra projekto „Gelvonų terasos“ pradininkė, įmonė tik finansuoja NT projektus, bet jų nevysto. Šiame projekte atsidūrėme kaip finansuotojai, kuomet pirmoji „Gelvonų terasų“ finansuotoja, sutelktinio finansavimo platforma (SFP) „Rontgen“, suprato, kad dėl prasidėjusio teismo proceso nukentės investuotojai. Mes esame padėję su tokiais sunkumais susiduriantiems verslams, nutarėme tai padaryti ir šįkart“, – pasakojimą pradeda „MM Group“ direktorius Mindaugas Vingras.
„Edensa“ projektui „Gelvonų terasos“ paskolą iš SFP „Rontgen“ gavo 2020 m., ją atiduoti planavo iki 2022 m. sausio. Tačiau sutrukdė 2021 m. lapkritį teismui pateiktas VTPSI ieškinys panaikinti jos pačios išduotą statybos leidimą ir nugriauti „Gelvonų terasos“ pastatą ar jo dalį.
Prasidėjus teisminiam ginčui „Rontgen“ nusprendė parduoti paskolą, ją 2022 m. balandį įsigijo „MM Group“.
Tikėjosi bendradarbiauti tik kelis mėnesius
„Iškart inicijavome susitikimą su preliminarias pirkimo sutartis sudariusiais žmonėmis ir informavome juos, kad mūsų tikslas – ne perimti, o tik laikinai finansuoti projektą, ir kad projektą valdo vystytojas, kuris po teisminio proceso susiras ilgalaikį finansuotoją. Tikėjomės, kad teismo procesas su VTPSI netruks ilgai ir baigsis vystytojo naudai, nes visi teisininkai, kurių nuomonės klausėme, aiškino, jog ieškinys yra nepagrįstas“, – pradžią prisimena M. Vingras.
Nors pirkėjų prašyta susilaikyti nuo ieškinių, kad jie netaptų papildomu projekto stabdžiu, du pirkėjai nesulaukė proceso su VTPSI pabaigos ir 2022 m. birželį individualiai kreipėsi į teismą.
Vos po mėnesio, 2022 m. liepą, VTPSI ieškinys „Edensai“ buvo atmestas kaip nepagrįstas. Tačiau šia istorija susidomėjus politikams, po vieno Seimo Aplinkos apsaugos komiteto posėdžio VTPSI kreipėsi į prokuratūrą dėl viešojo intereso gynimo. Šį prašymą prokuratūra atmetė 2022 m. spalį. Vis dėlto liko dviejų pirkėjų inicijuotas procesas.
Finansuotojui teko projektą perimti
Išsitęsus teismų nustatytiems apribojimams „Edensa“ dėl patirtų finansinių nuostolių nebegalėjo vykdyti įsipareigojimų pastato rangovams ir kitiems kreditoriams.
Kadangi buvo apribota ir „MM Group“ teisė iš įkeisto turto atgauti suteiktą paskolą (per 5 mln. eurų) su palūkanomis, „MM Group“ kreipėsi į antstolį ir ekspertus, kad nustatytų pastato rinkos vertę, nes galėjo prireikti varžytinių.
Siekdama pagreitinti procesą „MM Group“ pasiūlė vietoj varžytinių sudaryti taikos sutartį, „Edensa“ sutiko, teismas taikos sutartį patvirtino. Jos pagrindu pastato ir žemės sklypo nuosavybė perėjo „MM Group“.
Tartis norėjo pusė pirkėjų
2022 rugsėjį įvyko dar vienas susitikimas su pirkėjų atstovais. Tada jie informuoti, kad „MM Group“ pradėjo išieškojimą iš „Edensos“, kuri nebegali užbaigti projekto ir įgyvendinti įsipareigojimų.
Kadangi pirkėjai nesureagavo pavasarį, atstovams pasiūlyta dar kartą apsispręsti, ko jie norėtų – atgauti projekto vystytojui sumokėtą avansą ar gauti butą. Žmonės galėjo rinktis: 50 proc. avanso, jei jis grąžinamas iš karto arba 65 proc., jei grąžinamas per 4 mėnesius. Vėliau pasiūlyta atgauti ir 100 proc., kai butai bus parduoti. Dėl tuo metu vykusio teismo „MM Group“ negalėjo įvardyti, kada tiksliai įmanomi pardavimo sandoriai ir kokios galutinės kainos, nes kasdien patiriant sąnaudų augo ir pastato savikaina.
Iš 57 butų trylikos butų pirkėjai atgavo avansą, 18 butų pirkėjai laukia, kada galės pirkti butus. Tačiau dėl 26 butų vyksta teismai.
Parduotas projektas paskatino naujus ieškinius
„MM Group“, įvertinusi likusių statybos darbų apimtį ir perspektyvas, nutarė projektą parduoti. „Gelvonų terasas“ įsigijo NT vystytoja UAB „Elenesa“, perimdama ir susitarimą su 18-os butų pirkėjais dėl būsimų pardavimų.
Toks sandoris nepatiko tartis nenorėjusiems 26-ių butų pirkėjams, kurie kreipėsi į teismą panaikinti tiek taikos sutartį tarp „MM Group“ ir pradinio projekto vystytojo, tiek „MM Group“ sandorį su „Elenesa“. Jie kreipėsi ir į prokuratūrą dėl pažeisto viešojo intereso, kai „MM Group“ pardavė pastatą, bet prokuratūra atsisakė pradėti tyrimą.
Tačiau būstų pardavimas ir registravimas vis dar įstrigęs dėl teismų apribojimų, „Elenesa“ negali baigti statybos darbų ir disponuoti turimu turtu.
Ar tikrai padės pirkėjams jų užsispyrimas?
Jei šiuo metu teismas tenkintų ieškinį pateikusių 26-ių butų pirkėjų reikalavimus ir panaikintų taikos sutartį tarp pirminio vystytojo „Edensos“ ir „MM Group“, be to, būtų naikinamas ir visiškai apmokėtas pirkimo–pardavimo sandoris tarp „MM Group“ ir „Elenesos“, o pastatas grįžtų atgal į „Edensos“ nuosavybę, šie žmonės savo išmokėtas lėšas atgautų tik iš antstolio vykdytino išieškojimo proceso.
VERSLO TRIBŪNA
Išgirdus terminą „tvarumas“, neretai pirmiausia kyla asociacijos su aplinkosauga ar gamtos išteklių saugojimu. Vis dėlto atsakingai veikiančios bendrovės šią sąvoką interpretuoja gerokai plačiau ir kompleksiškiau. „Tai – sąmoningas efektyvumas, – sako nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Omberg Group“ vadovai. – Tvarumas reiškia gebėjimą užtikrinti ilgalaikę plėtrą, nepažeidžiant ateities kartų interesų, sąžiningą elgesį su darbuotojais, kartu stiprinant konkurencingumą ir reputacinį kapitalą.“
Vilnius siekia tapti greičiausia bei draugiškiausia miesto technologijų testavimo vieta Europoje ir kartu su vietos proptech bendruomene jau kviečia Lietuvos bei užsienio startuolius realiomis sąlygomis išbandyti savo kuriamas inovacijas viešose ir privačiose erdvėse.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą ilgą laiką buvo laikomos viena saugiausių kapitalo įdarbinimo formų. Tačiau tradicinė butų nuoma reikalauja laiko, priežiūros ir dažnai tampa papildomu darbu. Vis dažniau investuotojai ieško modelių, kurie leistų gauti pajamas be kasdienės priežiūros.
Vienas iš gerai žinomų Vilniaus viešbučių „Corner“ pakilo į aukštesnę kategoriją – nuo šiol jis priklauso keturių žvaigždučių viešbučių segmentui. Įvertinimą lėmė per pastaruosius dvejus metus įgyvendintos investicijos ir atnaujinta koncepcija.
Tai yra pardavus pastatą visų pirma „Edensa“ privalėtų atsiskaityti su paskolą projektui suteikusia „MM Group“. Tada „Edensa“ privalėtų atiduoti skolas buvusiam rangovui. Ir tik tada ateitų avansus sumokėjusių pirkėjų eilė. Tokia teisinė tvarka.
Jei teismas netenkintų reikalavimų, žmonės toliau galėtų reikšti pretenzijas „Edensai“, kuri šiuo metu neturi finansinių galimybių jas išpildyti. Taigi tartis nenorintiems pirkėjams atgauti savo avansą yra labai ribotos galimybės.
Pasak „MM Group“, akivaizdu, kad teismus pasirinkę asmenys tapo situacijos įkaitais, į panašią situaciją įstūmę ir verslą, kuriam pirmą pagalį į ratus įkišo valstybei atstovaujanti VTPSI.
„Teisminiai keliai šiuo atveju veda tik į nuolat augančius nuostolius. Būtų labai gerai, kad ši istorija taptų paskutine, kuomet valstybės institucijos skundžia savo sprendimus ir dėl to tiek verslas, tiek pirkėjai patiria labai rimtų nuostolių. Vis dėlto neturėtų taip būti. Ir politikai, jeigu jau rodo iniciatyvą, verčiau procesus paprastintų, o ne darytų dar sudėtingesnius ir brangesnius, kaip ir buvo šioje istorijoje. Ir kartu su teisininkais neklaidintų žmonių, kad teismas yra vienintelis sprendimas. Ne, kur kas greičiau viską galima išspręsti tariantis. Jeigu būtų pasirinkę tokį kelią, žmonės jau gyventų savo butuose“, – svarstė M. Vingras.
Neapgalvotai pateikti ieškiniai pridarys dar daugiau nuostolių visoms teismų maratone dalyvaujančioms šalims
Dėl teismų taikytų apribojimų dabartinė savininkė „Elenesa“ su turtu jokių veiksmų atlikti negali: užbaigti statyti daugiabutį, registruoti butų, parduoti, o kartu baigti projektą.
„Šiuo metu „Elenesa“ yra visų vykstančių teisminių procesų įkaitė, kuri kiekvieną dieną patiria vis daugiau nuostolių. „Elenesos“ veiksmai dėl tartis nenorinčių preliminarias sutartis sudariusių pirkėjų pateiktų ieškinių, nepagrįsto tikėjimo, kad tik teismai išspręs visus ginčus, šiuo metu yra visiškai suvaržyti. „Elenesa“ sumokėjo „MM Group“ per 5,5 mln. eurų ir įsigijo turtą, su kuriuo dabar nieko negali daryti. Lieka tik kas mėnesį mokėti turto išlaikymo kaštus ir dideles palūkanas. Dėl to pati „Elenesa“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašo sumažinti turto kainą. Į teisminį procesą įtraukti ir minėti taikiai ginčo spręsti nenorintys preliminarias sutartis sudarę asmenys. Tikimės, kad teismas turto kainą sumažins ir taip bus atlyginta bent dalis „Elenesos“ patirtų nuostolių, kurie jau dabar sudaro pusę milijono eurų“, – sako „Elenesai“ teismuose atstovaujantis advokatas Gediminas Juknevičius.
„MM Group“ atstovaujantys asmenys savo kaltės dėl „Elenesą“ užgriuvusių teismų taikytų apribojimų nemato ir teigia, kad už jos žalą galiausiai turėtų likti atsakingi būtent tie, kurių nepagrįsti ieškiniai ir teismams neatsakingai teikti prašymai nulėmė „Elenesos“ nuostolius.
„Turtą „Elenesai“ pardavusi „MM Group“ nenumatė ir negalėjo numatyti bręstančių teisminių ginčų ir to, kad teismai užkirs bet kokias galimybes „Elenesai“ disponuoti įsigytu turtu. Mūsų įsitikinimu, dėl to visų pirma yra atsakingi tie asmenys, kurie kreipėsi į teismus su prašymais taikyti atitinkamus apribojimus, t. y. mūsų minėti taikiai tartis nenorintys pirkėjai“, – sako „MM Group“ advokatas Andrius Bambalas.
Lieka tik spėlioti, kuria linkme pasisuks vystytojus, investuotojus ir butų pirkėjus įsukę teismų maratonai, dėl kurių kenčia ir bylinėtis nenorintys, tačiau anksčiau taikiai susitarę pirkėjai. Visgi jau dabar aišku, kad iš teisminių procesų greitai ištrūkti nepavyks.
