Kas tai? Eksperto įžvalgos

Ar paprastesnė hipotekos sandorio forma tikrai verslui atneštų daugiau naudos nei galimų rizikų?

Reklama publikuota: 2021-11-22
svg svg

Nuo 2022 m. sausio 1 d. įsigalioja Civilinio kodekso IV knygos „Daiktinė teisė“ pakeitimų paketas, kuris, inter alia, numato, kad kai įkeitimo, t. y. daiktinės teisės į svetimą kilnojamąjį turtą ir turtines teises, kuria užtikrinamas esamo ar būsimo turtinio įsipareigojimo įvykdymas, objektas yra perduodamas kreditoriui, šis paprastai rašytinės formos sandoris gali būti sudaromas informacinių technologijų priemonėmis, tik įregistruojant įkeitimą viešame registre šio registro nuostatų nustatyta tvarka.

Tai, galima sakyti, tik bandomoji lygiai prieš dvejus metus Teisingumo ministerijos inicijuotų įkeitimo ir hipotekos sandorių sudarymo tvarkos ir formos pakeitimų paketo dalis, kurios veikimas kol kas kelia labai daug klausimų. 2018 m. inicijuotais Civilinio kodekso pakeitimo įstatymo projektais (toliau – projektai) iš esmės siekiama atsisakyti notarinės hipotekos (nekilnojamųjų daiktų ir daiktinių teisių įkeitimo) notarinės sandorių formos, lyg ir siekiant sukurti dar vieną sandorio kvaziformą, t. y. sudaryti šiuos sandorius „informacinių technologijų priemonėmis“, greta Lietuvos privatinėje teisėje žinomų ir visuotinai taikomų fundamentalių sandorių formų, perduodant šią funkciją valstybės registro tvarkytojui.

Taigi, projektais siūloma atsisakyti daugiau kaip 20 metų Lietuvoje galiojančio notarinės formos reikalavimo hipotekos ir neposesorinio įkeitimo sandoriams[1], todėl pagrįstai galima teigti, kad siūloma iš esmės keisti esamą teisinį reguliavimą. Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad konstitucinis teisinės valstybės principas suponuoja įvairius reikalavimus įstatymų leidėjui, kitiems teisėkūros subjektams, inter alia, kad turi būti užtikrinami teisės sistemos nuoseklumas ir vidinė darna, taip pat kad teisinis reguliavimas turi būti santykinai stabilus[2]. Tai reiškia, kad siūlymai esmingai keisti ilgą laiką egzistuojantį teisinį reguliavimą turi būti ypač argumentuoti, pagrįsti ir būtini.

Kiekvienos teisinės profesijos atstovai – teisėjai, advokatai, antstoliai, notarai, teisėsaugos institucijos – atlikdami jiems pavestas funkcijas, užtikrina teisinės sistemos stabilumą ir teisinių santykių tikrumą valstybėje. Teisinė sistema veikia tik esant subalansuotam funkcijų paskirstymui, todėl negalima tiesiog mechaniškai išimti ar perskirstyti vienos ar kitos funkcijos nei tarp teisinių profesijų, nei juo labiau perduoti vienos funkcijos ar jos dalies registratoriui ar komerciniam bankui, nevertinant platesnio tokios „reformos“ poveikio, kaip kad siūloma pasielgti su hipotekos sandorių notarinės formos atsisakymu.

Nemokami naujienlaiškiai į savo el. pašto dėžutę:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 

Vienas iš svarbių teisėkūros principų yra inicijuojamų pakeitimų poveikio, tarp jų – ir galimo neigiamo poveikio, vertinimas, šiuo atveju – teisinei sistemai ir vartotojų teisėms bei verslo rizikoms. Susipažinus su siūlomais projektais, susidaro įspūdis, kad tokių mechaninių pakeitimų iniciatoriai jų galimo neigiamo poveikio nei teisinės sistemos, nei vartotojų, nei verslo aplinkai nevertino.

Pirma, atsisakius hipotekos sandorio notarinio tvirtinimo, tektų keisti ir supaprastintą skolų išieškojimo iš hipoteka įkeisto nekilnojamojo turto tvarką, kuri dabar hipotekos kreditoriui (dažniausiai – bankams ir kredito įstaigoms) suteikia galimybę supaprastinta tvarka be teismo, o tik kreipiantis į notarą dėl vykdomojo įrašo, pigiai ir greitai nukreipti skolos išieškojimą į įkeistą turtą. Be to, hipotekos kreditorius turi didžiulį pranašumą prieš kitus skolininko kreditorius tiek skolos priteisimo, tiek išieškojimo, tiek netgi ir bankroto procese. Atsisakius hipotekos notarinės formos ir iš esmės keičiant hipotekos sistemą Lietuvos privatinėje teisėje, šios privilegijos hipotekos kreditoriui turėtų būti apribotos.

Antra, kyla pagrįstas klausimas, kas turėtų prisiimti atsakomybę, kilus ginčui dėl hipotekos sandorio teisėtumo: registratorius, bankas, valstybė? Šiuo metu sandorio šaliai ginčijant hipotekos sandorį ir iš jo kylančias pasekmes, visą atsakomybę prisiima jį patvirtinęs notaras, kuris atsako visu savo turtu net ir baigęs notaro veiklą, o kartu su juo visais atvejais – ir notaro profesinės civilinės atsakomybės draudikas. Nepaisant to, kad nors pagal galiojančią tvarką, kai hipotekos sandorį tvirtina notaras, jis neatstovauja nė vienai iš sandorio šalių, dažniausiai – bankui ir paskolos gavėjui (verslininkui, vartotojui), nepriklausomai, kas pasirinko notarą, ir vienodai užtikrina abiejų sandorio šalių teisių ir interesų apsaugą, vis tik pasitaiko teisminių ginčų dėl hipotekos sandorių ir (ar) jų pagrindu notarų išduotų vykdomųjų įrašų teisėtumo, vykdomuoju įrašu nurodomų išieškoti sumų (pvz., kartais lupikiškų kredito įstaigų taikomų palūkanų) ir kitų iš hipotekos ir iš jos sekančio vykdomojo įrašo neigiamų pasekmių skolininkui. Neabejotinai, tokių ginčų, kai hipotekos sandoriai pagal šablonines formas informacinių technologijų priemonėmis būtų sudaromi jų tvirtinime nedalyvaujant jokiam sandorių teisėtumą užtikrinančiam asmeniui, o tik sistemai, tik daugėtų. Tokiuose ginčuose reikalavimai paprastai reiškiami visai įkeisto nekilnojamojo turto vertei, kuri, turint omenyje nekilnojamojo turto kainas Lietuvoje, neapsiriboja nei 100 000,00 eurų, nei 1 mln. eurų.

Trečia, tokį požiūrį į hipotekos sandorių šabloniškumą, nors vien pačios hipotekos formos yra septynios, jau neklabant apie jų specifiką, įsivaizduojant, kad juos gali tvirtinti tiesiog informacinė sistema, dažnai lemia klaidingas įsivaizdavimas apie notarų atliekamas funkcijas, manant, kad notarai taip pat tik šabloniškai patvirtina sandorį. Suprantama, kad verslas, bankai siekia maksimaliai optimizuoti veiklą, todėl privaloma notarinė sandorio forma ir notarų reikalavimai paruošiamiesiems sandorio veiksmams gali atrodyti kaip verslo kliūtis. Tačiau ilgojoje perspektyvoje notaro prieš patvirtinant sandorį atliekama ekspertizė užtikrina tokių sandorių patikimumą bei tikrumą ir pačių hipotekos kreditorių interesų apsaugą, kad prievolė, užtikrinta hipoteka, bus įvykdyta arba bus galimas supaprastintas išieškojimas iš įkeisto turto.

Vargu, ar informacinė sistema galės įsitikinti turtą įkeičiančio asmens de facto veiksnumu, t. y. ar jis suvokia savo veiksmų esmę ir gali juos valdyti, ar suvokia sudaromo sandorio esmę ir iš jo kylančias pasekmes. Nuosavybės formos taip pat sudėtingėja, todėl dažnai nepakanka vien įrašo nekilnojamojo turto registre, tai asmeninė ar bendroji nuosavybė. Dažnai būtina tikrinti, ką ir daro notaras, pirminius turto įsigijimo dokumentus, turto priklausymą, ar nėra reikalingas sutuoktinio ar kitų bendraturčių sutikimas, apie kuriuos dažnai įkeičiantis asmuo – ar tai būtų privatus žmogus, ar verslo savininkas – net nepagalvoja. Jau nekalbant, kai nekilnojamasis turtas įkeičiamas už kitą asmenį, pvz., kai už verslininkus turtu laiduoja sutuoktiniai ar garbaus amžiaus tėvai. Tokios „spragos“ hipotekos sandoryje iš karto užprogramuoja jo negaliojimą ir tai, kad hipotekos kreditorius negautų to, ko tikėjosi, – tikrumo ir saugumo.

Be to, kaip vienas iš inicijuotų pakeitimų privalumų buvo nurodoma tai, kad tokia hipotekos sandorio sudarymo forma labai palengvintų ir atpigintų sandorio sudarymą, tačiau, pirma, nutylima, kam ir kiek reikėtų mokėti už hipotekos sudarymą informacinių technologijų priemonėmis, antra, nuo š. m. liepos 1 d. įsigaliojus Notariato įstatymo pataisoms, įteisinusioms galimybę daugumą notarinių veiksmų atlikti nuotoliniu būdu[3], šis argumentas neteko prasmės.

Toks kritiškas požiūris į naujoves verslui, bankams gali pasirodyti konservatyvus teisiniu požiūriu, tik „trukdantis“ verslui. Tačiau būtent teisinis mąstymas visų pirma yra nukreiptas į rizikų vertinimą ir valdymą tam, kad vėliau tam pačiam verslui netektų grįžti pas teisininkus, jau dorojantis su neigiamomis sandorių supaprastinimo ir palengvinimo pasekmėmis. Kiekvienam teisininkui ir net teisės studentui yra įskiepytas sisteminis teisės aktų skaitymas ir aiškinimas, t. y. kad negalima išimti iš konteksto vienos teisės normos ar instituto ir taikyti jo izoliuotai nuo visos teisinės sistemos. Turbūt tai vienas esminių skirtumų, teisės aktus skaitant teisininkui ir ne teisininkui. Kiekvienam teisininkui dar iš teisės teorijos pagrindų taip pat žinoma, kad poreikis ir pagrindas keisti galiojantį teisinį reglamentavimą gali būti grindžiamas visuomenės ar ekonominės santvarkos pasikeitimu arba kai vienas ar kitas institutas neveikia. Tačiau teisinei sistemai sėkmingai veikiant (šiuo atveju – hipotekos institutui) bet koks jos keitimas atrodo visiškai savitikslis ir nepamatuotas iš to galinčiomis kilti rizikomis. Kita vertus, priėmus siūlomus pakeitimus, darbo teisininkams neabejotinai padaugėtų – tiek konsultuojant šalis apie sudaromų sandorių esmę, nes nei informacinė sistema, nei registruojantis specialistas, nei suinteresuoto įkaito gavėjo (pvz., banko) vadybininkas to tinkamai padaryti negalėtų, tiek sprendžiant šalių ginčus, kylančius iš tokių „supaprastintų“, bet neretai ir visišką finansinį įkaito davėjo krachą lemiančių sandorių.

[1] Notarinė forma hipotekos sandoriams (lakštams) yra taikoma nuo 1997 m. liepos 2 d. (Lietuvos Respublikos hipotekos įstatymo pakeitimo įstatymas. Valstybės žinios, 1997-07-02, Nr. 63-1468, 23 str. 2 d.), o įkeitimo sandoriams – nuo 1998 m. balandžio 1 d. (Lietuvos Respublikos kilnojamojo turto įkeitimo įstatymas. Valstybės žinios, 1997-06-27, Nr. 60-1400, 17 str. 2 d.). Šis reikalavimas buvo išlaikytas ir nuo 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusiame LR CK.
[2] Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2004 m. gruodžio 13 d. nutarimas. Valstybės žinios, 2004-12-18, Nr. 181-6708. Šaltinis: https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.A68FB5998148.
[3] Apie nuotolinius notarinius veiksmus rašėme jau anksčiau: https://www.glimstedt.lt/naujienos/nuotoliniai-notariniai-veiksmai/

Pasirinkite jus dominančias įmones ir temas – asmeniniu naujienlaiškiu informuosime iškart, kai jos bus minimos „Verslo žiniose“, „Sodros“, Registrų centro ir kt. šaltiniuose.

Tema „Statyba ir NT“
Rašyti komentarą 0
„SBA Urban“ pasamdė „Gensler“ ir „Arhis“ projektuoti aukštųjų technologijų miestelį Rygoje

SBA grupei priklausanti nekilnojamojo turto plėtros bei valdymo bendrovė „SBA Urban“ pranešė pasamdžiusi...

Už vietoj parduotuvės pastatytus laidojimo namus sostinėje gresia iki 9.000 Eur bauda 4

Už sostinės Pašilaičiuose atgarsio sulaukusių laidojimo namų statybas UAB „Ligamis“ gresia iki 9.000 Eur...

YIT svarsto trauktis iš Rusijos

Suomijos statybos, kelių tiesimo ir nekilnojamojo turto plėtros grupė YIT svarsto verslo Rusijoje planus,...

Tauragė ieško rangovo grandioziniam projektui – planuoja areną už 16 mln. Eur 14

Tauragės rajono savivaldybė skelbia konkursą multifunkcinio sporto ir kultūros centro statyboms, į kurias...

LB: ribotos galimybės įsigyti sklypų mažina būsto pasiūlą, gali didinti kainas Premium 4

Iki 20% siekiantis metinis būsto kainų augimo tempas signalizuoja, kad rinka kaista, tačiau situaciją galėtų...

Šventojoje už 7,26 mln. Eur planuoja 68 namų ir kotedžų kvartalą 5

Vilniuje registruota fizinių asmenų valdoma nekilnojamojo turto (NT) plėtros UAB „Alite Bona“ Palangos...

Statyba ir NT
2021.11.23
Diskusijos dėl NT mokesčio Seime - 2022 m. pavasarį 33

Lietuvos banko siūlymai įvesti visuotinį nekomercinio nekilnojamojo turto (NT) mokestį Seime aptariami galėtų...

Statyba ir NT
2021.11.23
Dėl cemento deficito Kaliningrade jo kaina pašoko pusantro karto  1

Dėl rudenį Kaliningrado srityje kilusio cemento deficito jo kaina spalį pakilo daugiau kaip pusantro karto,...

Pramonė
2021.11.23
G. Šimkus: sparčiai brangstantis būstas didina spekuliacijų riziką 8

Išaugę lūkesčiai dėl būsto brangimo skatina spekuliuoti rezervacijomis, nors reikšmingų disbalansų rinkoje...

Statyba ir NT
2021.11.23
NT plėtotojams Klaipėdoje artėja išbandymų metas – suplanuota per 1.000 naujų butų Premium 4

Su UAB „Stemma Group“ susijusi įmonė skelbia daugiau detalių apie planuojamą „Memelio miesto“ konversiją...

Statyba ir NT
2021.11.23
Sutelktinis NT finansavimas: atsiveriant ES rinkai investuotojams mažės grąža Premium 8

Ateinančių metų sausį Lietuvoje turėtų įsigalioti europinė direktyva, nacionaliniu mastu veikiančioms...

Rinkos
2021.11.23
Ar paprastesnė hipotekos sandorio forma tikrai verslui atneštų daugiau naudos nei galimų rizikų? Verslo tribūna

Nuo 2022 m. sausio 1 d. įsigalioja Civilinio kodekso IV knygos „Daiktinė teisė“ pakeitimų paketas, kuris,...

Statyba ir NT
2021.11.22
M. Pakalnis apie byrančius sovietinius daugiabučius: Anglijoje galėtų nugriauti Premium 35

Sovietiniu laikotarpiu statyti miegamieji mikrorajonai ilgainiui gali kelti problemų dėl namų saugumo, sako...

Statyba ir NT
2021.11.22
Kauno rajone už 20 mln. Eur kyla „Namučiai“ Premium 34

Kauno rajone, Jonučių II kaime, kyla naujas daugiabučių kvartalas „Namučiai“, kuriame bus 400 butų. Į...

Statyba ir NT
2021.11.22
Švedijos „East Capital Real Estate“ fondas iš „YIT Lietuva“ perka verslo centrą sostinės Šnipiškėse

Švedijos investicijų kompanijos „East Capital Real Estate“ fondas sutarė su nekilnojamojo turto (NT) plėtros...

Statyba ir NT
2021.11.22
Investuotojai išgraibstė „Hepsor“ IPO 

Estijos NT plėtojimo bendrovė „Hepsor“ per pirminį viešą akcijų platinimą (IPO) pritraukė 9,44 mln. Eur.

Rinkos
2021.11.22
„SBA Urban“ skelbia tarptautinį architektūrinį konkursą prekybos miesteliui prie Kauno 4

Nekilnojamojo turto (NT), baldų gamybos ir tekstilės sektoriuose veikiančiai SBA grupei priklausanti NT...

Statyba ir NT
2021.11.22
Neringos savivaldybei gresia buvusiai „Irdaivai“ sumokėti 270.000 Eur Premium 1

Neringos savivaldybei gali tekti sumokėti 270.271 Eur skolą už darbus buvusiai kultūros centro „Agila“...

Statyba ir NT
2021.11.21
Atrinkti geriausi Jonušo Radvilos rūmų konkurso architektūriniai projektai 3

Atrinkti geriausi Jonušo Radvilos rūmų pastatų komplekso ir jo prieigų Vilniaus g. 24, Vilniuje,...

Statyba ir NT
2021.11.20
Brangusios statybos augina „BaltCap“ fondo investicijas į Kauno rajono mokyklų PPP Premium 1

Investicijų bendrovės „BaltCap“ fondas iki šiol planavo atnaujinti trijų Kauno rajono mokyklų infrastruktūrą...

Statyba ir NT
2021.11.20

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Valdyti Sutinku