Smagu, kad domites! :) Agathum

Troli, reikėjo straipsnį perskaityti.

ai, tai ne nuomotam?

P.S. utele, nupirktų straipsnių neskaitau.

Ne, asmeninis pirktas su banko paskola, bet gyvenime teko ir nuomotis ;) Agathum

Atrodo akivaizdu, kad už saugumą ir savo asmeninį būsta turi šiek tiek permokėti. Ypač Lietuvoje kai visi taip vertina savo asmeninį būstą.

Mūsų akivaizdumai skiriasi. Man akivaizdu, jog už paslaugą, žmogaus riziką, kapitalą turi sumokėti ir dar turi tam žmogui likti. Nebent yra įsivaizdavimas, kad kažkas tau turi iš dalies finansuoti būstą.

Pora momentų – aišku, čia labai case specific – kur koks būstas, ar turi hipoteką ir apie kurį laikotarpį kalbame (šiandien, prieš 5 ar 15 metų). Kitas pastebėjimas – cash flow ir turto kaupimas yra dar 2 atskiri momentai – kartais gali būti cash flow negative, bet efektyviai kaupti turtą ir atvirkščiai. Tarkim, jei turi būstą be hipotekos, kurį nuomoji – būsi cash flow positive from day 1 - „liks į kišenę". Bet tada, aišku, opportunity cost yra parduoti būstą, investuoti į VP ir taip pat generuoti grąžą. Tai ta 4% taisyklė čia daugiau mentalinis modelis, kuris gali padėti teisingiau įvertinti situacija, bet, aišku, čia negali būti didelio tikslumo po kablelio visiems scenarijams ;) Galbūt esmė – viskas investavime turi opportunity cost ;) Agathum

Jausmas, kad Lietuvoje vis dar yra gana stipri "savo namų" kultūra, tai turbūt kažkokia "saugumo premija" tikrai egzistuoja. Yra stabilumas – niekas tavęs neišmės, kontrolė – gali daryti ką nori su savo erdve ir priklausymas tam tikrai vietai, kur gali kurti ilgalaikius socialinius ryšius. Ir jokiu būdu čia ne kritika, tiesiog "humans being humans" ;) Agathum

Visas savininko išlaidas ir dar likdavo į kišenę? Čia kokią grąžą turto įdėjote? Pvz. nuomoji butą, kurio kaina rinkoje 100k€, nuoma 500€. Tai atmetus sumokamus valstybei mokesčius, bet neįtraukiant jokių nusidėvėjimo kaštų, savo laiko ir t.t., tavo grąža lieka 5%. Atsižvelgiant, kad nebus užimtumas 100%, tai jau mažiau 5%. Uždirbi iš NT kainų augimo, jei perki/turi NT be būsto paskolos. Tad nereikia taip visko supaprastinti.

Nelabai supratau klausimų. Pakomentuosiu kai kuriuos teiginius. 1) Nusidėvėjimo kaštus privalai skaičiuoti, nes tai tavo išlaidos ir kartais net labai nemažos, jeigu vykdai Agathum skaičiavimus. Mano nuomone, tai yra pagrindinė vieta kur gali sutaupyti arba išleisti. Laiko įtraukimas į skaičiavimus truputi komplikuotesnis, bet ir jį reikėtų skaičiuoti. 2) uždirbi iš NT kainų augimo nepriklausomai ar perki su paskola ar be. Šiaip keistas pačio teiginys, nes akivaizdu, jog rinka nežiūri ar turi paskolą, ar ne. 3) Nekalbant apie pačių prielaidų pagrįstumą, bet tavo skaičiavimai yra klaidingi. 500 x 12 - 684 (Vilniaus VL metinis) =5,316 proc. Čia kalbant apie Vilnių.

Įdomi mintis, nes ir psichologiniai faktoriai, tokie kaip "ownership pride" ir "nesting instinct" lemia, kiek išleidi remonto darbams, ne tik objektyvus poreikis kažkokio lygio renovacijos, kuri "atsipirka finansiškai". Aišku, kad tie dalykai turbūt irgi turi "grąžą", kuri nebūtinai yra materiali, bet gal ne viskas apie pinigus ir turi būti ;) Tuo pačiu čia irgi įsijungia opportunity cost – jei pasidarei labai fainą remontą labai brangiai, gal tada gali mažiau keliauti ar kitus hobius finansuoti, tai yra ir kitų "paslėptų kainų" būti savininku, kurios neatsispindi "nuomotis ar pirkti" lentelėse ir 4% taisyklėse, bet kurios gali būti reikšmingos, tiek finansiškai, tiek psichologiškai ;) Agathum

Ačiū už išsamų komentarą! :) Dėl NT mokesčio: skaičiavime naudojau 0,7% kaip potencialų vidurkį, bet galėčiau būti konservatyvesnis – 0,3-0,5%. Vyksta NT mokesčio reforma šiuo metu, tuo pačiu sunku žinoti, kaip jis keisis laikui bėgant. Europoje, priklausomai nuo šalies, svyruoja nuo arti nulio iki 2%. Dėl 30 metų scenarijaus: įdomus pastebėjimas. Po hipotekos išmokėjimo namų savininkas tikrai gauna pranašumą, kas liecia cash flow, tačiau čia svarbu atsižvelgti, kad nuomininkas 20 metų investavo skirtumą ir turėjo sudėtinių palūkanų efektą, tai po 20 (ar 30) metų didžiumą grąžos iš investicijų į vertybinius atneš ne papildomi įnašai, bet iki tol sukaupto portfelio dydis ir grąža nuo jo. Dėl turto vs pinigų – tikrai taip. "Cash is trash" ilgoje perspektyvoje. Tuo pačiu vertybinių popierių portfelis taip pat yra turtas ;) Tikslas ir nebuvo "pateisinti nuomą" (musu pagrindine veikla), o parodyti, kad sprendimas sudėtingesnis nei "nekilnojamasis turtas yra visada geriausia investicija". Agathum

Ižvalgus komentaras, kuris daznai atspindi realybę. 2019 vs 2024 palyginimas: Prieš 5 metus (2019): Hipotekos palūkanos: 1,5-2% Vilniuje 60m² butas: €100-120k 4% taisyklės išlaidos: €350-400/mėn Nuoma: €400-500/mėn Išvada: pirkimas dažnai apsimokėjo Dabar (2024): Hipotekos palūkanos: 4,5-5% Vilniuje 60m² butas: €155-160k 4% taisyklės išlaidos: €520-530/mėn Nuoma: €450-550/mėn Išvada: nuoma dažnai konkurencingesnė Pagrindinės priežastys: Palūkanų šuolis nuo 1,5% iki 4,5% - tai +€180/mėn papildomų išlaidų + NT kainų augimas 30-40% per paskutinius 5 metus Nuomos augimas buvo lėtesnis nei kainų. Tai puikiai iliustruoja, kodėl 4% taisyklė yra dinamiškas įrankis, o ne statiškas sprendimas ;) Agathum

Ir lygiai taip sakysi po 5 metų

Vargu, ar gerai atrodantį 60 m2 butą pavyktų išsinuomoti už 450-550 Eur/mėn.:-) Tiek kainuoja 1 kambario buto nuoma:-) 60 m2 gero buto nuoma Vilniuje kainuotų nuo 600, tad, sakyčiau, kad net ir pagal šiuos skaičiavimus, nuoma Lietuvoje vis dar mažiau konkurencinga:-)

Geras pastebėjimas :) Jei NT mokestis perkeliamas ant nuomininko, matematika keičiasi. Jei savininkui nereikia mokėti NT mokesčio – tas irgi keičia dinamiką. Agathum

NT "saugumas" – mitas, jei kontrastuojam su diversifikuotomis akcijų rinkomis. Žiūrint į paskutinę didesnę krizę 2008m. – abiejų rinkų didžiausi "žlugimai" (su kabutem, nes laikui bėgant viskas daznai normalizuojasi, jei nesi priverstas parduoti) sutapo, nes visi turtai koreliuoja krizės metu. Tik akcijų rinkose geriau matosi tikra vertė tam tikru momentu dėl mark-to-market, o ant buto durų vertės skaičiukai neužsidega prieš įeinant ;) Bendrai, manau, diversifikacija sumažina riziką labiau nei pats turto tipas, o butas yra labai didelis turtas asmeniniame turto balanse, kuris yra visiskai nediversifikuokas. Va keli NT "žlugimo" pavyzdžiai: JAV 2008: -30% per 2 metus, atsigavimas 7 metai Airija 2008: -50% per 4 metus, atsigavimas 10+ metų Japonija 1990: -70% per 15 metų, vis dar neatsistatė Detroit: -60% dėl pramonės žlugimo Dažnai akcijos krenta greičiau, bet greičiau ir atsigauna. Pagrindinis akcijų privalumas – diversifikacija ir likvidumas (jei saikingai). Agathum

Iš kur paimti 4%?

Ačiū už išsamų komentarą! :) Taiklus pastebėjimas apie apmokestinimo skirtumus - tai tikrai didelis faktorius, kurį dažnai pamirštam įvertinti skaičiuodami investicijų grąžą. Emocinis aspektas į dešimtuką - skaičiai ne visada atskleidžia pilną vaizdą. Ramybė ir stabilumas, kurį duoda savi namai, turi savo vertę, nors ir sunku ją išreikšti skaičiais. Faktas, kad realybėje būtų labai sunku 30 metų investuoti stabiliai kiekvieną mėnesį - reikėtų crazy disciplinos ir gilaus rinkų veikimo supratimo, kad svarbiai momentais nepaluzti ;) Tokie komentarai padeda geriau atskleisti temos sudėtingumą ir realybę :) Agathum

Gera diskusija! :) Taip, dėl Shillerio duomenų – čia labiau JAV specifika (daugiausiai duomenų), ir Lietuva tikrai dar kažkokioje "transition" fazėje. Kartais labai grubiai "infliacija + 1%" mes naudojame normalizuotai skaičiuodami potencialią grąžą iš NT. Mokesčiai ar jų nebuvimas yra svarbu – NT mokesčio nebuvimas iš tiesų keičia skaičius. Dėl fondų realybės – reiktų stengtis kuo pigiau ;) Indeksinių fondų mokesčiai iš didesnių valdytojų turėtų būti iki 0,5% max. Va, jei norisi kažko neblogai diversifikuoto - Vanguard FTSE All-World UCITS ETF už 0,22% per metus nėra blogai. Dėl grąžos – aišku, ateities niekas nežino, bet "per pastaruosius 125 metus pasaulinės akcijos davė 5,2% metinę realią grąžą, obligacijos – 1,7%, o trumpalaikiai vertybiniai popieriai – 0,5%, pagal UBS ataskaitą." Ir čia real – virš infliacijos. Tai 7-10% nominaliai gal nėra labai crazy. Vėlgi, kaip ir rašot, čia labai priklausys kas kaip kada ;) Dėl NT vs akcijų – dar tokia mintis palyginti NT fondus (REITs) vs akcijas. Toks greitas paieškos ir lyginimo rezultatas iš JAV (vėlgi duomenys svarbiausi ir daugiausiai): "REIT fondai, įskaitant gyvenamojo NT REIT, istoriškai pranoko S&P 500 ilgalaikėje perspektyvoje (pvz., 20, 25, 30, 40 ir net 52 metų laikotarpiais). Per 25 metų laikotarpį FTSE Nareit All Equity REIT indeksas davė 9,90% grąžą, palyginti su 7,85% S&P 500." Jei reiktų spėti, turbūt do-it-yourself zmogus, isigyjes busta, gaus mažesnę grąžą long term, nei profesionaliai valdomi NT fondai. Beje, vietoj butuko juos ir būtų galima pirkti, jei komfortabiliau su NT exposure vs akcijos ;) Ačiū už tokią išsamią analizę!