Nekilnojamasis turtas – populiari investicija: bet ką privalu žinoti prieš investuojant

Publikuota: 2019-09-02
Deividas Žukas, „Bigbank“ Verslo paskolų skyriaus vadovas.
Deividas Žukas, „Bigbank“ Verslo paskolų skyriaus vadovas.

Apklausos ir statistika liudija, kad Lietuvos gyventojai saugiausia investicija laiko investavimą į nekilnojamąjį turtą (NT), dažniausia būstą nuomai. Tai patvirtina ir skaičiai: į NT investuoja apie 23% šalies gyventojų, kai, pvz., į pasaulyje populiarias bendrovių akcijas – tik apie 3%. Tačiau kiekvienas investavimas reikalauja žinių. Su Deividu Žuku, „Bigbank“ Verslo paskolų skyriaus vadovu, aiškinamės svarbiausius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį sumaniusiems investuoti į gyvenamąjį NT.

Susidomėjimas investavimu, taip pat ir į NT, pastaraisiais metais sparčiai auga. Kokios priežastys?

Lietuvos ekonomikai nuosekliai augant drauge auga ir vidutinis darbo užmokestis (VDU). Lietuvoje jis augo įspūdingais tempais, o didžiausią įtaką tam turėjo mokesčių reforma. Ekonomistai prognozuoja ir tolesnį, tiesa – kiek lėtesnį, VDU augimą. Todėl, pavykus sutaupyti, visuomenėje atsiranda vis didesnis susidomėjimas investavimo galimybėmis siekiant grąžos.

Tik atkreipiu dėmesį, kad, svarstant apie investavimo kryptį, svarbu ne tik įvertinti galimą grąžą, bet ir kitus aspektus: riziką, reikalingas žinias bei planuojamą investuoti sumą. Ne veltui šių dienų investavime viena svarbiausių sąvokų yra grąža įvertinanti riziką. Tokia grąža leidžia tarpusavyje palyginti investicijų patrauklumą.

Investavimo tikslų gali būti daug: turto didinimas, saugojimasis nuo infliacijos, mažesnių mokesčių privalumai, turto diversifikavimas ir investicijų likvidumas. Įprasta kalbėti apie tradicinę investavimo kryptį – vertybinius popierius, bendrovių akcijas. Tačiau šis investavimo būdas reikalauja nemažai žinių, dėmesio ir laiko, priešingai nei NT. Dažnam Lietuvos gyventojui tai atrodo aiški ir suprantama investicijų kryptis. Perkamas turtas nuomai gali išsiskirti ganėtinai aukšta grąža bei išliekamąja verte. Investicinė grąža kasmet gali siekti apie 8%. Praktikoje ją galima nesunkiai pasididinti naudojant svertą – skolintus pinigus. Praktika rodo, kad pasiskolintais pinigais įsigyjamas NT jo savininkui taip pat duoda solidžią grąžą, o išmokėjus paskolą, kurią šiandien su kaupu padengia nuomos pajamos, lieka įsigytas butas.

Apie ką pirmiausiai turi pagalvoti asmuo, kai nusprendžia investuoti į NT?

Pirma, pirkdami NT turime įsivertini ekonominius ciklus. Reikia suprasti, kad kiekviena investicija turi vienokią ar kitokią riziką. Pavyzdžiui, gyvenamojo NT vidutinė kaina paskutinės ekonominės krizės metu krito apie 30%. Todėl net ir iš pirmo žvilgsnio gerai atrodanti investicija gali virsti nuostolinga. Antra, reikėtų nepamiršti papildomų sąnaudų, patiriamų įsigyjant ir nuomojant turtą.

Norėdami konservatyviai įsivertinti NT nuomos galimą grąža, atkreipkite dėmesį į kelis dalykus. Perkant NT nuomai būstas turi būti įrengiamas, todėl įsigijęs būstą be apdailos investuotojas papildomai turės išleisti apie 350 Eur/m2, o visa suma priklausys nuo būsto dydžio ir įrengimo lygio. Jeigu turtas įsigyjamas iš skolintų lėšų, atitinkamai nuomos pajamas turėtų mažinti metinės palūkanų sąnaudos.

Turtas vidutiniškai yra nudėvimas per 15 metų, tuomet reikalingas remontas, todėl iš metinių nuomos pajamų reikėtų atimti atidėjinius remontui, kurie kasmet turėtų sudaryti apie 7% nuo nuomos pajamų. Praktika rodo, kad butas nebus išnuomotas per visą investavimo laiką, per metus galima apie vieno mėnesio buto prastova, todėl iš planuojamų gauti metinių nuomos pajamų reikėtų išminusuoti apie 8%.

Dar papildomai yra nuomos pajamų ir NT mokesčiai, tad reikėtų įsivertinti ir šias sąnaudas. Kitos smulkios išlaidos: turto draudimas apie 100 Eur per metus, notarai ir sutarties mokesčiai, kurie trumpam laikotarpiui grąžą gali sumažinti iki 1%.

Kaip pirkėjui išsirinkti NT nuomai ir nustatyti nuomos kainą?

Pirkėjai įsigyjamą turtą nuomai turėtų vertinti panašiai kaip NT vystytojai. Juk abu iš esmės yra investuotojai. Yra keletas viešai prieinamų įrankių, naudojamų NT rinkoje.

Pirmasis yra tinklapis Citify.eu, kuriame galima matyti visus vystomus ir planuojamus NT projektus žemėlapyje. Taip galite lengvai rasti sau norimą projektą, sužinoti, kas planuojama aplink, ir turėti didesnį pasirinkimą, kadangi būsite vienas pirmųjų, sužinojusių apie projektą dar prieš pradedant oficialius pardavimus.

Antrasis įrankis – tinklapis regia.lt, kuriame matysite žemės sklypo ribas, aplinkinę infrastruktūrą, pastate registruotas įmones, energetinio naudingumo sertifikatus, kultūros paveldo objektus bei teritorijas. Šis įrankis NT vystytojų ypač naudojamas ieškant potencialių investicinių objektų.

Aruodas.lt yra trečiasis ir labiau žinomas įrankis. Tačiau dalis žmonių nežino papildomos šio tinklapio funkcijos – paieškos rezultatai žemėlapyje. Ant žemėlapio matysite visus parduodamus ar nuomojamus butus, todėl galėsite įsivertinti perkamo turto patrauklumą, palyginti su konkurentų kainomis arba vidutinę rinkos nuomos kainą. Šiame tinklapyje taip pat yra papildoma funkcija – suvestinė kainų statistika, todėl pasirinkus miestą ir mikrorajoną galima matyti esamus ir istorinius skelbimų duomenis, juos palyginti su kitu jus dominančiu mikrorajonu.

Gauk nemokamą VERSLO naujienlaiškį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau