A. Žygas. Vystymui tinkamų sklypų mažėja: ką tai reiškia savininkams
Kur kas rečiau kalbama apie dar vieną lemiamą įtaką plėtrai turintį aspektą: spartų vystymui tinkamų žemės sklypų pasiūlos mažėjimą per pastarąjį penkmetį bei jų kainų dinamiką.
Nuolat ieškodami potencialių sklypų gyvenamojo ir komercinio NT plėtrai, Vilniuje ir Kaune stebime reikšmingą jų pasiūlos sumažėjimą. Per pastaruosius penkerius metus pasiūla susitraukė maždaug 15–20% Nepaisant plėtrai tinkamų sklypų stygiaus, 2023 metais įvykusių žemės sandorių kainos išliko gana stabilios, lyginant su 2022 metais, kai vidutinės sklypo kainos augo apie 5–10%
Trūkstant patrauklios žemės naujų projektų plėtrai, investuotojų žvilgsniai vis labiau krypsta į miestų tankinimą užtikrinančius konversijos projektus. Tai dažnai leidžia investuoti arčiau miesto centro ar net jo Senamiestyje esančiose lokacijose ir plėtoti aukštesnės klasės projektus. Nors šiuo metu tiek Vilniuje, tiek Kaune sklypų, tinkamų konversijai, pasirinkimas vis dar yra gausus, akivaizdu, kad šis išteklius taip pat yra ribotas.
Vilniaus centre sklypų kainos šiuo metu svyruoja nuo 55.000 iki 160.000 Eur už arą. Miegamuosiuose rajonuose gyvenamiesiems projektams skirtų žemės plotų kainos siekia nuo 12.000 iki 30.000 Eur/a., o komerciniams projektams – nuo 8.000 iki 50.000 Eur/a.
Centrinėje miesto dalyje sklypai yra mažesni (10–50 arų), o toliau nuo centro gyvenamajam NT skirtas plotas vidutiniškai prasideda nuo 100 arų, sandėliavimui ir komercinėms erdvėms – nuo 200 arų.
Kaune gyvenamiesiems projektams skirtų sklypų kainos svyruoja nuo 12.000 iki 50.000 Eur/a., o komerciniams – nuo 3.000 iki 15.000 Eur/a. Būdamas vienu iš pagrindinių logistinių centrų šalyje, Kaunas pastaraisiais metais sulaukia vis didesnio komercinio NT projektus vystančių investuotojų dėmesio, tad ir sklypų kainos čia, tikėtina, augs.
Žiūrint bendrai, sąlyginis sklypų kainų stabilumas pernai išsilaikė tik dėl sulėtėjusios rinkos: plėtotojams atsargiau vertinant naujų projektų plėtrą bei investicijas, išaugusi konkurencija vertė sklypų savininkus nedidinti kainų.
Žemės sklypų pardavimų Vilniuje pernai sumažėjo apie 24%, Vilniaus rajone – apie 23%, o visoje Lietuvoje – apie 13,5%, palyginti su 2022 metais.
Šis sumažėjimas yra susijęs su keliais veiksniais. Pirma, didėjantys statybų kaštai mažina projektų pelningumą, todėl plėtotojai yra atsargesni. Antra, ilgėjantis laikotarpis, reikalingas gauti statybos leidimus, taip pat prisideda prie projektų užbaigimo atidėliojimo ir papildomų kaštų atsiradimo?.
Galiausiai, plėtotojai, prieš kelis metus išgyvenę gyvenamojo NT paklausos karuselę, šiuo metu rinkoje jaučia nuosaikų stabilumą, kuris leidžia projektus išdėlioti per ilgesnį periodą.
Ką daryti žemės savininkams ir investuotojams?
Jei paklausa išliks stabili, sumažėjusi sklypų pasiūla neturėtų turėti reikšmingos įtakos žemės sklypų kainoms.
Šis stabilumas su augimo perspektyva dėl krentančių palūkanų normų (pagal ateities sandorius 6 mėnesių EURIBOR 2025 metų gale turėtų būti apie 2,8%, dabar jis sudaro 3,68%) ir pagreičio dar neįgavusio Lietuvos ekonomikos augimo (Lietuvos banko šių metų birželio prognozėje nurodoma, jog BVP šiemet augs 1,9%, o 2025-aisiais – 3,1%), išliks ir artimiausius metus.
Tai reiškia, jog ir žemės sklypų kainos trumpuoju laikotarpiu reikšmingai nesikeis.
Investuotojus pasikeitusi situacija verčia vis atidžiau ir atsakingiau rinktis naujus sklypus, atlikti daug išsamesnes jų niuansų analizes. Tai daroma visų pirma dėl to, jog visoje Lietuvoje miestų savivaldybės ir kitos institucijos vis atsargiau tvirtina projektus ir kelia vis aukštesnius reikalavimus plėtotojui, todėl prieš įsigyjant sklypą siekiama su šiomis institucijomis išsiaiškinti kiekvieną potencialios investicijos aspektą ir išvengti staigmenų vėliau.
Antra, dėl aukščiau minėtų pokyčių NT rinkoje mažesnioji dalis nagrinėjamų sklypų turi ekonominį potencialą, todėl svarbu labai atsakingi įvertinrti, ar pasirinktas sklypas – būtent toks.
Žemės sklypo pardavėjui tai reiškia, jog pardavimo procesas, palyginus su ankstesniais laikais, gali užtrukti gerokai ilgiau. Tad tiems, kurie planuoja pinigų srautus iš žemės sklypo pardavimo, svarbu suprasti, jog turimi ir norimi parduoti sklypai, kurie ankstesniais periodais atrodė labai patrauklūs, keičiantis rinkai bei miestų planavimui gali dalį savo patrauklumo prarasti.
Žinoma, yra pavyzdžių, kai anksčiau nepatraukliais laikyti sklypai dėl tų pačių priežasčių iš naujo patraukia plėtotojų dėmesį. Visgi, jei pardavėjas aktyviai imsis ieškoti potencialių pirkėjų ir siūlyti sklypą arba apsišarvuos kantrybe, rinka pardavėjams šiuo metu yra palanki.
Komentaro autorius – Antanas Žygas, investicinių fondų „Sandėliavimo ir Komercinių Erdvių plėtros fondas” (SIKE), „North Europe Real Estate Development Fund“ (NERED) ir „Šiaurės Europos Investicinis Fondas“ (ŠEIF) valdytojas.
