A. Barštys. 2022 metų NT tiesos, kurios negalios 2023-iaisiais
Panašus jausmas vyrauja ir NT sektoriuje. Kaip tik tada, kai atrodė, kad pandemijos padariniai liko praeityje ir sugrįžo „business as usual” laikai, į duris netikėtai pasibeldė infliacija ir palūkanos. Pasaulinė ekonomika įžengė į padidėjusio nepastovumo laikotarpį ir eilinį kartą metė iššūkį investuotojų pastangoms prisitaikyti prie naujų tendencijų bei prognozių.
Komercinio NT rinka išgyvena vieną įdomiausių laikotarpių – mokosi veikti galimos recesijos ir rekordinės infliacijos akivaizdoje, tuo pačiu metu išlikdama viena saugiausių kapitalo užuovėjų. Tačiau daugeliui jos dalyvių ši užduotis neatrodo lengva.
Išbandymų metas nuomininkams
Šiais metais daugiausiai įtakos nuomos kainoms turėjo išaugusios išlaidos komunalinėms paslaugoms (visų pirma elektrai ir dujoms). Infliacijos dėka, 2023 m. pradžioje nuomininkams bus taikoma sutartyse nustatyta nuomos mokesčio indeksacija. O neturėjusių numatytų indeksacijos lubų laukia iki 22% nuomos mokesčio pakėlimas, remiantis dabartiniu infliacijos lygiu. Tokioje situacijoje neišvengiamos patalpų savininkų ir jų klientų dialogas bei derybos. Vienas iš galimų sprendimų yra ieškoti kompromiso, mažinant kainos indeksaciją ir kartu ilginant nuomos sutarties trukmę.
Bankų skolinimo politikos pokyčiai
Savininkų lūkesčiai augo paskutiniuosius 10 metų ir pasiekė piką 2022 m. Tačiau pagal ekonominę situaciją keičiasi ir investuotojų požiūris. Tad, naujoje realybėje pardavėjų lūkesčiai turėtų būti peržiūrėti, nes kitaip ištiks investicijų žiema. Nuo 2022-ųjų rudens baigėsi nulinių palūkanų ekonominis ciklas. FED, ECB ir kitų valstybių centriniai bankai pradėjo kelti palūkanas. Europos tarpbankinės rinkos palūkanų normos EURIBOR padidėjimas iš nulinės pozicijos į aukštesnę vertę pernakt pakėlė paskolos kainą. Komercinio NT sandoriuose, imant naujas paskolas, kai kur prisidėjo ir papildomas komercinių bankų taikomas draudimo nuo palūkanų didėjimo (angl. hedge) mokestis, kurį bankai dažniausiai siūlo 5 metams. Kas dar labiau padidino skolintų pinigų kainą, kuri vargu ar pasieks paskutinio dešimtmečio žemumas, net jei ateityje EURIBOR ir pajudėtų žemyn.
Dėl geopolitinės ir ekonominės situacijos kylančias rizikas bankai siekia mažinti išplėsdami bei griežtindami finansuojamų objektų kriterijų sąrašą. Dėl to geresnes finansavimo sąlygas gauna nauji, energetiškai efektyvūs objektai, o pridėtinės vertės (ang. value-added) bei mažiau patrauklūs ir papildomų investicijų reikalaujantys, prastesnės būklės, mažesnio užimtumo ar turintys trumpesnes nuomos sutartis (ang. distressed properties) pastatai, tikėtina, kad gaus prastesnes finansavimo sąlygas arba paskolų iš didžiųjų bankų bent trumpuoju periodu negaus visai.
Tačiau mažiau patrauklių objektų savininkai gali rasti kitų išeičių. Kartu su papildomo išvystymo planu ar jo idėja pastarieji objektai gali būti įdomūs pirkėjams, naudojantiems savo nuosavą kapitalą. Tikėtina, kad konkurencija dėl tokių objektų bus mažesnė – tad kainos, greičiausiai, kris.
Didėjantis NT pajamingumas
Aukštos infliacijos laikotarpiu išlieka susidomėjimas investicijomis į pastovius pinigų srautus generuojančius objektus. Istoriškai aukštesnės palūkanos didina nuomos pajamas, ir jei sandorio kaina nesikeičia, tai didina ir kapitalizacijos normą (ang. yield). O tai savo ruožtu gali pristabdyti investicinę veiklą 2023 m., jei pastatų savininkai sieks išlaikyti aukštas kainas. Koks jų interesas taip elgtis ir neparduoti dabar? Galimos dvi priežastys – laukti, kol kapitalizacijos norma sugrįš į praėjusias žemumas, arba tai kompensuoti pakėlus nuomos kainą.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad papildomas laukimo laikas gali ir neatnešti naudos. Prasidėjus naujam ekonomikos ciklui, padidėjusi kapitalizacijos norma gali išsilaikyti dešimtmetį, kol pasieks 2021–2022 metų pirmo ketvirčio žemumas, o dešimtmečiu senesni objektai būtų vertinami kitaip nei naujos statybos NT. Taip pat tikėtina, kad per tokį laikotarpį kelis kartus keistųsi nuomininkai ir reikėtų papildomai aktyviai užsiimti nuomos bei banko paskolos (jei tokia yra) valdymu.
Kokybiškų objektų savininkai, savo sutartyse su nuomininkais neturintys indeksacijos lubų bei planuojantys ženkliai pakelti nuomos srautą, gali nusivilti. Jei nuomos kaina viršys rinkos vidurkį, padidės spartesnės nuomininkų rotacijos rizika. Tuo tarpu pirkėjus finansuojantys bankai paskolų dydžius vertina pagal esamus rinkos nuomos kainų vidurkius, o ne pagal padidintus įkainius konkretaus objekto atveju.
Todėl svarbu įvertinti visus galimus scenarijus, svarstant parduoti ar neparduoti savo pastatą šiandien, o taip pat ar (ir kiek) tikslinga maksimaliai didinti nuomos kainą.
Priklausomai nuo planuojamos kapitalo grąžos, kiekviena investicinė bendrovė ar fondas gali būti mažiau ar daugiau pakantūs brangstančiai skolai. Tačiau išaugę finansavimo kaštai paveiks visus žaidėjus, savo įsigijimuose naudojančius paskolą kaip svertą. Dėl šios priežasties kapitalizacijos normos didėjimas visuose komercinio NT segmentuose yra neišvengiamas.
Instituciniai pastatų savininkai, užbaigę savo objektų įsigijimą iki 2022-ųjų vasaros vidurio, su šiuo pokyčiu dar nesusidūrė. Bet NT pardavimus planuojantiems 2023 metais reikėtų iš naujo įsivertinti savo lūkesčius.
Ko tikėtis 2023 metais?
Dėl aukščiau paminėtų priežasčių ateinančiais metais matysime mažesnes komercinio NT sandorių apimtis. Tikėtina, kad per pirmąjį 2023 pusmetį, pasikeitus pirkėjų galimybėms, keisis ir pardavėjų lūkesčiai. Ieškant kompromiso, bus deramasi papildomai ir ilgiau.
Savininkai, neskubantys parduoti savo NT, lauks geresnių laikų. O dėl išaugusių kaštų, verslo plėtros ar finansinės pagalvės formavimo ketinantys savo objektus parduoti dabar, turės pritaikyti aukštesnę kapitalizacijos normą nei 2022 metais. Panašu, kad ji turėtų kilti bent jau 50 bazinių punktų (0,5%). Čia Baltijos šalys, kaip tapo įprasta, atsilieka nuo Vakarų Europos mažiausiai 6 mėnesiais. Brangstanti skola ir sandoriai su aukštesne kapitalizacijos norma jau buvo pastebėti Prancūzijoje, Vokietijoje, Lenkijoje ir kitose didžiosiose Europos rinkose dar 2022 m. vasarą.
Sandorių dydžiui įtakos turės ir dėl karo Ukrainoje investicijas į Rytų Europos bei Baltijos šalių regioną pristabdę užsienio investuotojai. Įdomu tai, kad 2022 m. nebuvo sudarytas nė vienas komercinio NT investicinis sandoris su nauju užsienio žaidėju. Vienintelė išimtis – „Titanium” investicijų fondas iš Suomijos, tęsiantis komercinio NT įsigijimo procesus Baltijos šalyse, pradėtus dar 2021 m. Džiugina ir tai, kad nebeturime situacijos kaip 2008–2009 m. krizės metu. Ne kaip tada, dabar Baltijos šalyse veikia stiprūs vietiniai fondai bei investicinės bendrovės, aktyviai vykdantys komercinio NT įsigijimus ir pardavimus. Tai formuoja stiprų vietinio vartojimo stuburą ir išlaiko rinkos likvidumą. Nors žinoma, dabartinis užsienio investuotojų trūkumas papildomai pristabdo kainų augimą.
Ateinančiais metais galime tapti sandorių su atgaline nuoma (ang. sale-and-leaseback) liudininkais. Kompanijos, naudojančios patalpas nuosavuose objektuose, gali svarstyti apie savo NT pardavimą ir tolimesnę jų nuomą iš naujojo savininko. Tokiu būdu jos išlaisvintų lėšas kitiems verslo tikslams ir turėtų finansinę pagalvę išaugusiems kaštams ar sumažėjusiems pardavimams. Svarbu yra tai, kad sandoriai su atgaline nuoma veikia tik tada, kai pardavėjas, t. y. būsimasis nuomininkas, yra finansiškai stabilus. Šiuo atveju paskolą suteikiantys bankai ypač vertina būsimo nuomininko patikimumą ir sugebėjimą padengti nuomos įsipareigojimus. Tvarių kompanijų finansų vadovai neturėtų pamiršti ir šios galimybės savo įrankių arsenale.
O investuotojams, turintiems nuosavą kapitalą, 2023 m. yra puiki proga rinktis kokybiškus komercinio NT projektus.
Komentaro autorius – Andrius Barštys, „Capitalica Asset Management“ vadovas
