Komercinį NT finansuojantys bankininkai apie įspūdingus 2024 m. ir kokie projektai traukia jų akį

Komercinio banko „Swedbank“ NT paskolų portfelis 2024 m. pasiekė 1 mlrd. Eur. Per metus jis augo apie 250 mln. Eur.

„Iš viso bankų finansavimas komerciniam NT, Lietuvos banko duomenimis, už 9 mėnesius sudaro apie 3,1 mlrd. Eur ir yra didžiausias iš visų finansavimo segmentų, o mes tapome didžiausiu finansuotoju Lietuvoje, nes rinkos dalis išaugo iki 31%. Taigi tikrai buvo neeilinis ir įspūdingas augimas“, – Lietuvos NT plėtros asociacijos organizuotoje konferencijoje „Core“ sakė Martynas Trimonis „Swedbank“ Nekilnojamojo turto, energetikos ir infrastruktūros klientų skyrius vadovas.

Anot jo, nepaisant didelio augimo, bankui pavyko išlaikyti diversifikuotą portfelį, kuriame yra komercinis NT, energetika, prekyba, gamyba sudaro panašią dalį.

„Pradelstų paskolų realiai neturime ir 2025 m. planuojame išlikti aktyvūs, turime apetitą augti ir toliau. Kiek – viskas priklausys nuo klientų poreikių“, – kalbėjo M. Trimonis.

Kad norėtų didinti turimą rinkos dalį, sakė ir Giedrius Dzenkauskas, komercinio banko „OP Corporate Bank“ verslo klientų vadovas. Anot jo, šiuo metu bankas turi apie 1,4 mlrd. Eur verslo paskolų.

„Portfelis labai diversifikuotas, NT jame sudaro dar ne reikšmingą dalį, bet norėtume ją padidinti. Pastaraisiais metais gal nebuvome pats aktyviausias žaidėjas, tai lėmė ir Suomijoje, Baltijos šalyse (tvyrojusios – VŽ) niūresnės nuotaikos. Visgi mums labai įdomios įvairios turto klasės ir tą fokusą norime didinti. Mums labai įdomios tradicinės turto klasės: biurai, logistikos sandėliai, PPP. Čia norime augti“, – teigė jis.

Anot G. Dzenkausko, banko portfelyje nemažai prekybos turto, šiek tiek sandėlių, biurų finansavimas gana nuosaikus.

„Žiūrime į rinką, kurios augimas turbūt sparčiausias visoje Europoje, konkurentus, ir galima sakyti, kad metai buvo neįtikimi. Galbūt panašūs bus ir 2025 m., bet faktas, kad esame Skandinavijos kultūros dalis, tad 5–8% (portfelio augimas – VŽ) bus labai gerai“, – tvirtina jis.

Komercinio banko „Luminor“ verslo paskolų portfelis pernai išliko panašiame lygyje, tačiau 2025 m. atnešė pozityvių nuotaikų ir planuojamas tiek viso portfelio, tiek NT paskolų augimas, sako Gediminas Kesminas, banko vyresnysis projektų vadovas.

„Šiuo metu pas mus NT paskolos yra didžiausias segmentas. Žvelgiant per Baltijos šalis, proporcijos išliko labai panašios, bet įdomu, kad Estijoje esame suteikę daugiau paskolų negu Latvijoje – tai turbūt parodo rinkos aktyvumą. Matome, kad ciklas keičiasi, palūkanos mažėja, tarp pirkėjų ir pardavėjų atsiranda didesnis konsensusas, todėl tikimės daugiau sandorių, aktyvesnės, gyvesnės rinkos ir atitinkamai siekiame auginti savo portfelį, nors geopolitinė rizika vis dar išlieka“, – sakė jis.

Kaip žiūri į biurus

Anot G. Kesmino, bankas diversifikavimo tikslais turi nustatęs tam tikrus limitus, kokią dalį gali skolinti konkrečiam sektoriui. 

„Taigi tiesioginės įtakos (palūkanų mažėjimo – VŽ) nėra“, – paklaustas, kaip skolinimą veiks mažinama EURIBOR, sakė jis.

Anot jo, šiuo metu daugiausia portfelyje turi biurų, bet 2024 m. jų finansavimas labiausiai traukėsi, o augo finansavimas prekybos objektams. 

„Prasidėjus COVID-19 turėjome nerimo, kaip seksis prekybiniam segmentui, visi prognozavo e. prekybos augimą, tuomet dėl galimo ekonomikos sulėtėjimo buvo nerimo, kaip atsilaikys nuomininkai ir kokią įtaką tai turės prekybos centrams. Bet tos rizikos nepasiteisino, matome, kad tiek apyvartos, tiek klientų srautai atsitiesė ir rezultatai yra geri. Manau, kad ir ateityje tas segmentas išliks pageidaujamas“, – sakė G. Kesminas.

Jo nuomone, biurai dėl galimos pasiūlos ir paklausos disbalanso artimiausiais metais gali būti vertinami kiek konservatyviau.

„Tačiau aukštos energinės klasės, nauji verslo centrai su gerais nuomininkais, ilgomis nuomos sutartimis išliks paklausūs“, – diskusijoje apie tai, ką patrauklu finansuoti, kalbėjo „Luminor“ banko atstovas.

G. Dzenkauskas pabrėžė, kad, svarstant, kokį projektą ar objektą finansuoti, visuomet aktualus esamas arba būsimas pinigų srautas, jo tęstinumas, kokia akcininkų parama būtų, jeigu būtų sunkiau. 

„Tai klasikiniai dalykai. Tad kartais juokaujame, kad finansuojame tiek, kiek matome per langus, – CBD. Biurų segmento nebijome, nors jame yra disbalansas, padidėjusi vakansija. Kartu matome galimybių, gal kainos mažės, keisis investuotojai ir rinka bus net aktyvesnė. Tai proga mums dalyvauti“, – aiškino jis.

M. Trimonis kartojo, kad „Swedbank“ yra žemos rizikos bankas, todėl renkasi tuos projektus, kurie mažiau jautrūs rinkos pokyčiams, arba jei tie pokyčiai vyksta, yra pakankamai buferių jiems amortizuoti.

„Mūsų portfelyje biurų segmentas 2024 m. sudarė didžiąją dalį augimo, tikriausiai apie 70%. Finansavome tiek A, tiek B klasės biurus. Iš pastarųjų didžiausias buvo „Technopolis“, – pasakojo jis ir kartu pripažino, kad rinkos dinamika šiuo metu nėra palanki.

Esą 2024 m. Vilniuje pasiūlyta rekordiškai mažai naujų biurų – mažiau nei 40.000 kv. m, ir nepaisant to, augo segmento vakansija.

„2025 m. turėsime bent 80.000 kv. m pasiūlos, tad galvojame, kad vakansija vienareikšmiškai išaugs į dviženklį lygį. Tai, žinoma, rinkos vidurkis, o realiai bus pastatų su gana didele vakansija ir tokių, kurių neužimtumas bus mažas. Rinkai susibalansuoti reikia laiko, manau, kad tai užtruks 2–3 metus“, – sakė M. Trimonis.

Pasak jo, susitraukusį finansavimą verslo centrams lėmė tai, kad bankai fokusuojasi į tvarų pinigų srautą, o statytojams neturint išankstinių nuomos sutarčių ar papildomų garantijų iš akcininkų, paskolos nebuvo išduodamos. Šią situaciją keitė obligacijų išpopuliarėjimas.

„Dabar obligacijų pirkėjai prisiima (verslo centro – VŽ) išnuomojimo riziką. Tam tikrą laiką tai pasiteisino, dabar matome, kad kai kurie biurai jau pastatyti, finansuoti obligacijomis, bet užimtumas kol kas minimalus“, – galimą riziką įžvelgė banko atstovas.

Domina Rūdninkų PPP

Visų trijų bankų atstovai tvirtino, kad juos itin domina planuojamas Rūdninkų karinio miestelio PPP.

G. Dzenkauskas pabrėžė teigiamai vertinantis, kad jį ketinama skaidyti į dalis, nes taip galima būti lankstesniems.

„Bent jau mes darysime viską, kad (sudalyvautume – VŽ). Tai gal toks ir garbės reikalas prisidėti. Tikiuosi, kad investuosime, ir reikšmingai“, – sakė „OP Corporate Bank“ atstovas.

M. Trimonis situaciją apibūdino sakydamas, kad dėl Rūdninkų projekto „rinkoje yra daug sujudimo“.

„Statybininkai, fondų valdytojai ar apskritai bet kas – visi ieško finansavimo ir galvoja, kaip struktūrizuoti projektą, kad laimėtų. Tikrai esame nusiteikę dalyvauti ir tikimės, kad dalyvausime. Bet pats procesas tikrai ilgas ir praktika rodo, kad PPP visgi nėra tokie paprasti ir lengvi projektai. Tikiuosi, kad lapkritį tas konkursas bus pabaigtas ir statybos prasidės, tuomet finansavimas galės pasileisti“, – pasakojo jis.

G. Kesminas sakė, jog „Luminor“ pastaraisiais metais finansavo karinių miestelių, policijos komisariato PPP projektus.

„Šis segmentas išlieka gana paklausus ir aktyvus. Jis auga, jau turi nusistovėjusias taisykles ir struktūrą“, – sakė jis.

Būsto finansuoja mažai

M. Trimonio teigimu, banko finansavimo portfelyje gyvenamojo NT plėtros projektai užima labai mažą dalį – apie 1–2%. 

„Kritinis dalykas yra išankstiniai pardavimai, nebent yra alternatyvūs rizikos mitigatoriai, kaip akcininko garantijos ar alternatyvus pinigų srautą generuojantis turtas. Tokiu atveju esame lankstesni. Minimalus išankstinių pardavimų lygis yra apie 30%. Manau, kad jis toks ir išliks. Tik 2024 m. tokį lygį buvo nerealu pasiekti, bet su atsigaunančia rinka tai tampa realu. Todėl galvojame, kad tokių projektų šiemet turėsime“, – apie priežastis kalbėjo jis.

Pasak „Swedbank“ atstovo, įdomiausias segmentas yra būsto nuomai projektai.

„Bėda ta, kad tokių projektų šiuo metu labai mažai, bet aišku kodėl – labai maža grąža. Per pastaruosius dvejus metus šiame segmente turėjome 2 projektus, norėtume daugiau“, – sakė M. Trimonis.

Anot G. Kesmino, bankai iš būsto paskolų portfelio tendencijų labai aiškiai mato, kaip keičiasi situacija. 

„2024 m. pirmasis pusmetis buvo lėtas, bet antrasis, ypač spalis–lapkritis, buvo labai aktyvus ir kai kuriais atvejais net rekordinis. Matome paklausos atsigavimą. Atitinkamai koreguojame savo politiką ir strategiją – lanksčiau žiūrime į šį segmentą. Anksčiau buvome nustatę gana griežtas sąlygas, bet matome perspektyvų ateityje. Bet kokiu atveju tai išlieka selektyvūs sprendimai. Mums svarbiausi yra išankstiniai pardavimai, kurie parodo objekto paklausą“, – apie būsto projektų finansavimą aiškino jis.

G. Dzenkauskas taip pat antrino, kad jo atstovaujamas bankas šiame segmente yra labai selektyvus.

„Dirbame su savo ilgalaikiais klientais, kuriais pasitikime, kurie žino ir valdo statybų riziką. Čia esame išrankūs, nes tai yra ne masinis produktas, kad ir kaip būtų gaila, be to, jis intensyvus administravimui. Tačiau matome, kad užklausų daugėja, nes, matyt, palūkanų mažėjimas leidžia plėtotojams planuoti statybas ir aktyviau tai daryti“, – sakė jis.

Paklaustas, kokį segmentą vertina atsargiausiai, jis paminėjo viešbučius.

M. Trimonis kalbėjo, kad jo atstovaujamas bankas šį segmentą finansuoja.

„Viešbučius finansuojame jau seniai, nors ir labai selektyviai. Tas paskolų portfelis šiuo metu sudaro apie 80 mln. Eur, daugiausia tai Vilniaus didieji viešbučiai su tarptautiniais vardais. Ateityje taip pat planuojame šį segmentą finansuoti, bet labai selektyviai, nes daugelyje bankų viešbučiai apskritai yra juodajame sąraše. Mes finansuojame tik todėl, kad turime tam tikrą strategiją, sąlygas, kurių laikydamiesi net ir per COVID-19 sugebėjome nepatirti nuostolių ir „Invegai“ nereikėjo mūsų portfelio viešbučių gelbėti“, – teigė jis.