Turto banko vadovas: mūsų prioritetas – sukurti pažangią valstybės turto valdymo ekosistemą

Turto banko generalinis direktorius Gintaras Makšimas pažymi, kad kai kurios pradėtos permainos dar tęsiasi, bet 2026-aisiais reikšmingiausi pokyčiai turėtų baigtis, ir visas dėmesys bus skiriamas organizacijos veiklos efektyvumo didinimui. Apie šių metų Turto banko įdirbį ir artėjančių metų planus – Turto banko vadovo interviu „Verslo žinioms“.

Kai kalbėjomės apie praėjusius 2024-uosius, nekilo abejonių, kaip juos apibendrinti – permainos, svarbiausių kvalifikuotų specialistų paieška, komandos vienijimas. Kokie 2025-ųjų pagrindiniai akcentai?

Tai, ką pradėjome 2024 m., visiškai užbaigsime 2026-aisiais, kai iki birželio 1 d. turėtume tapti akcine bendrove. Tačiau su nauja įmonės struktūra gyvename jau nuo 2025 m. spalio, komanda taip pat kažkiek keitėsi. Taigi kitais metais baigsime pokyčius ir susitelksime į pagrindinius savo veiklos prioritetus, kurių sąrašas tikrai netrumpas.  

Kalbant apie virsmą akcine bendrove, įveiktas jau ilgas kelias ir esame visiškai  pasiruošę likusiai distancijai. Džiaugiamės, kad LR Seimas priėmė įstatymų paketą, atveriantį kelią Turto bankui tapti AB. Dar laukia daug veiksmų, kaip, pavyzdžiui, įmonės įstatų tvirtinimas, kapitalo formavimas ir pan., kuriuos turėsime atlikti ne tik mes, bet ir LR finansų ministerija bei LR Vyriausybė. Tačiau džiugu, kad vienas iš svarbesnių žingsnių jau atliktas – kaip minėjau – nuo spalio 1 d. veikiame naujoje įmonės organizacinėje struktūroje, tai jau prisideda prie efektyvesnės veiklos.

Kaip šiemet keitėsi pagrindiniai Turto banko veiklos finansiniai rodikliai, palyginti su ankstesniais metais? Iš kokių sričių gautos pagrindinės pajamos?

Būtent dabar artėja tas atskaitomybės metas, kuomet bus nuodugniai suskaičiuoti visi įmonės finansiniai rezultatai. Tačiau natūralu, kad didžioji dalis pajamų bus surinkta iš centralizuotos nuomos, aukcionų bei komercinės nuomos. Įplaukos už parduotą turtą per pirmuosius tris 2025 m. ketvirčius siekia 18,23 mln. eurų, 2024 m. per tą patį laikotarpį įplaukos siekė 23,9 mln. eurų. Tačiau verta pažymėti, kad vien spalio ir lapkričio mėnesį aukcionuose buvo parduoti net keletas objektų už daugiau nei 1 mln. eurų, tad metų pabaigoje įplaukų suma dar ūgtels. 

Vis dažniau girdime apie sėkmingus valstybės nebenaudojamo turto aukcionus, organizuojamus Turto banko.  Ar tiesiog daugiau tokių projektų viešinama, ar iš tiesų yra ryškesnė pažanga šioje veiklos srityje?

Tai – kompleksinių veiksmų rezultatas. Šiemet ne tik organizuojame valstybės funkcijoms nebereikalingo nekilnojamojo turto aukcionus, bet ir tarpininkaujame parduodant tokį turtą. Vienas iš pavyzdžių – Klaipėdos valstybinės kolegijos nebenaudojami objektai, kuriuos padedame parduoti aukcionuose, o iš aukcionų surinktos lėšos bus skiriamos naujo kolegijos pastato statybai. Tai įrodo, kad kitos įstaigos vertina mūsų patirtį. Ateityje planuojame dar labiau plėsti tarpininkavimo parduodant turtą galimybę.

Kitas svarbus akcentas – bendras valstybės tonas. Šiemet Lietuvos Respublikos valstybės kontrolės ataskaitoje pažymėta, kad institucijos dar turi pasitempti, optimaliau valdydamos nekilnojamojo turto resursus. Įstaigos ir institucijos kasmet įsivertina, kokio turto nebereikės ateityje. Per pirmus 3 šių metų ketvirčius įstaigos ir institucijos atsisakė daugiau nei 21 tūkst. kv. m. valstybės funkcijoms nebereikalingo turto. Tai rodo, kad nenaudojamo turto yra, tad reikia nuodugniai įsivertinti, ar turtas bus išnaudojamas netolimoje ateityje.

Nuolat bendraujame su įstaigomis ir institucijomis, konsultuojame, kartais net patys kreipiamės dėl kurio nors turto perleidimo, jei matome, kad tas turtas galimai nėra naudojamas.

Koks turtas labiausiai traukia aukcionų dalyvių akį?

Natūralu, kad puikioje lokacijoje esantis, istorinę reikšmę turintis arba didelės vertės objektas sulaukia daugiau dėmesio. Tokių objektų turėjome ir šiemet – tai ir buvęs žvejo namas Neringoje, malūnas Dotnuvoje, Vilniaus centre esantys pastatai ir patalpos, kurios buvo parduotos aukcione už daugiau nei 1 mln. eurų.

Dar šiek tiek skaičių apie šiuos metus. Kiek šiemet suremontuota ar atnaujinta objektų? Kiek įvyko aukcionų?

Iki lapkričio suremontuota ir atnaujinta objektų, kurių bendras plotas siekia apie 19 tūkst. kv. m. Tačiau artimiausiu metu planuojame užbaigti dar vieną didelį projektą sostinėje, Kalvarijų g. 147, kurio plotas siekia daugiau nei 4,4 tūkst. kv. m. Didžioji dalis darbų jau atlikta, bet objekto užbaigimu galime džiaugtis tik tada, kai gauname visus tai patvirtinančius aktus bei patys savo akimis įsitikiname, kad objektas atitinka mūsų keliamus standartus. Laukia ir dar keletas remonto darbų užbaigimų, tad labai realu, kad atnaujintų ir suremontuotų objektų plotas šiemet sieks apie 30 tūkst. kv. m.

Šiemet aukcionuose parduota daugiau nei 500 objektų, o iš aukcionų surinkta apie 20 mln. eurų. Metai dar nesibaigė, bet jau dabar matome, kad šiemet pavyko išlaikyti apie 54 proc. siekiantį aukcionų efektyvumą (tai paskelbtų ir įvykusių aukcionų santykis). Aukcionuose vidutiniškai kainos didėja apie 21 proc., lyginant su pradine kaina. Šiemet suaktyvėjo ir aukcionų dalyviai, kurie siūlo savo kainas. Pavyzdžiui, spalio mėnesį dėl patalpų Kaune varžėsi 31 aukciono dalyvis, o kiek anksčiau esame turėję aukcionų, kuriuose dalyvių skaičius perkopė ir 50. Dalyvių aktyvumas daro tiesioginę įtaką kainų pasiūlymams, o tai naudinga valstybei, nes iš aukcionų surinktos lėšos prisideda vystant valstybės nekilnojamojo turto projektus.

Kalbant apie valstybės valdomo NT efektyvumą, minimas kvadratinių metrų, skirtų vienai darbo vietai, rodiklis, siekiama jį mažinti. Koks jis šiuo metu? Taip pat – juk darbo vietų negalima mažinti be galo, tad ko galiausiai siekiama?

Mūsų tikslas – kad valstybė turėtų tiek nekilnojamojo turto, kiek pakaktų užtikrinti sklandų valstybės darbą. Maža to, tas nekilnojamasis turtas turi būti patogus ir energetiškai optimizuotas. Per pastaruosius 4 metus vienam darbuotojui tenkantis plotas sumažėjo daugiau nei 10 proc., nuo 22 kv. m iki 19,73 kv. m. Siekiame, kad iki 2030 metų vienam darbuotojui tenkantis plotas sudarytų 16 kv. m, įskaitant aplinkybę, kad būtų taikomas hibridinis darbo modelis.

Kiekvienas papildomas kvadratinis metras lemia papildomas išlaidas, kurias sudaro šildymas, vėdinimas, patalpų priežiūra, valymas ir kt.

Lyginant su kitomis Europos šalimis, vienam darbuotojui tenkantis plotas Lietuvoje yra gerokai didesnis. Pavyzdžiui, suomiai yra patvirtinę programą, kad per 10 metų valstybės valdomo nekilnojamojo turto plotą sumažins apie 40 proc. Įsibėgėjus šiam pokyčiui, ši Skandinavijos šalis skaičiuoja, kad per pastaruosius metus vienam darbuotojui tenkantis darbo vietos plotas sumažėjo nuo 18 iki 14,2 kv. m., o bendrų darbo erdvių tinkle – 8,9 kv. m.  Efektyviau išnaudojamas valstybės NT jau leidžia Suomijai kasmet sutaupyti apie 17,2 mln. eurų.

Suomijos duomenimis, pastaraisiais metais tik 28 proc. valstybės biurų patalpų naudojama reguliariai. Visa Europa ir tuo pačiu mes, Lietuva, suprantame, kad darbo organizavimo modeliai keičiasi, todėl turime kurti tokias darbo erdves, kurios būtų patogios ne tik šiandien, bet ir po 5 ar 10 metų.

Kaip Turto bankui sekasi siekti užsibrėžtų tvarumo tikslų? Kurie projektai, susiję su energetinio efektyvumo didinimu, labiausiai įsimintini?

Kiekvienas mūsų vystomas modernizacijos projektas yra žingsnis tvarumo link. Skaičiuojama, kad modernizuoto pastato galutinės energijos sąnaudos sumažėja 40-60 proc. Per pastaruosius 4 metus 11 pastatų energinę klasę pakėlėme iš F į B ar net A klasę. Nuo šių metų iki 2028 m. planuojama į pastatų atnaujinimo projektus investuoti dar apie 130 mln. eurų ir atnaujinti dar apie 15 pastatų visoje Lietuvoje. Nuosekliai vykdome ir remonto darbus, kurie irgi prisideda prie patogesnių ir aplinkai draugiškesnių darbo sąlygų.

Lyginant su praėjusiais metais, geros ir labai geros būklės nekilnojamojo turto portfelį padidinome nuo 61 iki 64 proc., o iki 2030 m. planuojame, kad geros ir labai geros būklės turto būtų 85 proc.

Be pastatų atnaujinimo, Turto bankas aktyviai investuoja ir į atsinaujinančius išteklius. Vien per 9 šių metų mėnesius Turto banko nutolusios ir ant pastatų stogų įrengtos saulės elektrinės pagamino apie 3 mln. kWh elektros energijos, o tai leido sutaupyti apie 320 tūkst. eurų. Nutolusios ir saulės elektrinės padeda iš saulės pagaminta elektra aprūpinti apie 17 proc. Turto banko objektų.

Jau netrukus Turto bankas pradės pilotinį energijos kaupiklių įrengimo projektą. Planuojama, kad artimiausiu metu penkiuose valdomuose pastatuose bus sumontuoti ličio geležies fosfato (LFP) elektros kaupikliai, kurių bendra talpa sieks 420 kWh, o bendra galia – iki 50 kW viename objekte.

Kitas svarbus momentas – visi Turto banko objektai aprūpinami tik žaliąja energija. Tai reiškia, kad įsigyjamai energijai keliami aukšti tvarumo reikalavimai ir energija turi būti pagaminta iš atsinaujinančių išteklių.

Metų pabaigoje, žinoma, labiausiai norisi paryškinti teigiamus pasiekimus. Vis dėlto su kokiomis rizikomis susiduria Turto bankas? Ar buvo praradimų, nesėkmių?  

Kaip ir kiekviena organizacija, valdanti didelį turto portfelį, susiduriame su tam tikromis rizikomis. Vienos dažniausių – nenumatytos pastatų būklės problemos ar statybų kainų svyravimai, galintys paveikti projekto biudžetą ir terminus. Rizikų valdymas Turto banke yra sisteminis – prieš kiekvieną projektą atliekame išsamią analizę, planuojame rezervus, laikomės griežtų viešųjų pirkimų procedūrų. Rizikas vertiname ne tik finansiniu, bet ir socialinės bei viešosios naudos požiūriu – mums svarbu ne tik įgyvendinti projektą, bet ir užtikrinti jo ilgalaikę vertę valstybei.

Kokie pagrindiniai Turto banko veiklos prioritetai kitais metais? Minėjote, kad bus užbaigtos esminės organizacinės permainos, o kokie kasdienės veiklos tikslai?

Žvelgiant į artimiausius metus, pagrindinis mūsų tikslas – tęsti valstybės turto portfelio modernizaciją ir didinti jo racionalų panaudojimą. Sieksime mažinti perteklinius administracinius plotus, centralizuoti institucijų veiklą, stiprinti duomenimis grįstą turto valdymą bei plėtoti skaitmenines priemones. Išliks dėmesys tvarumui – energetinio efektyvumo sprendimai taps visų naujų projektų standartu.

Didesnį dėmesį skirsime ne tik organizuojamų aukcionų kokybei ir centralizuotai nuomai, bet ir komercinei nuomai. Objektus, kurie dar tik lauks pardavimo aukcionuose, ketiname pasiūlyti nuomai. Tikime, kad tai gali būti puiki galimybė verslui įsikurti patrauklioje lokacijoje, o valstybei –užtikrinti, kad tokie pastatai nebus tušti.

Tuo tarpu finansiniu požiūriu Turto banko situacija yra stabili ir nuosekliai gerėjanti. Pajamų augimą lemia didėjantis pastatų užimtumas, sėkmingi aukcionai bei mažėjantys eksploatacijos kaštai po modernizacijos. Efektyvesnis išteklių valdymas leidžia stiprinti veiklos tvarumą ir sukurti grąžą valstybei.