„Jasinskio 14 project“ obligacijų siūlymas: nuo vienaženklių palūkanų skiria lokacija, įkaito nebuvimas

Kaip jau pranešta, viešą obligacijų siūlymą iki gruodžio 12 d. popietės įgyvendina UAB „Jasinskio 14 project“, valdančio biurų pastatą „Yellowstone“ vardu.

Emitentas siekia 18-ai mėnesių pasiskolinti iki 8 mln. Eur, siūlydama 1.000 Eur nominalios vertės obligacijas, kuriomis siekia pasiskolinti už 10–11% palūkanas, mokamas kas ketvirtį.

Emisija užtikrinama emitento akcijų įkeitimu. 

Obligacijas bendrovė leidžia, kad refinansuotų ankstesnes, 2022 m. išleistas, obligacijas, sukankančias gruodžio 16 d. Ši, 7,395 mln. Eur apimties emisija prieš 2 m. buvo išleista su 7% palūkanomis. Likusios lėšos – objekto įrengimui.

„Šios emisijos metu gautas finansavimas bus skirtas tolimesniam verslo centro „Yellowstone“ vystymui. Pastato statybos užbaigtos vasaros pabaigoje, jame jau išnuomota 40% ploto. Čia kuriasi įvairios įmonės, vykdančios veiklą finansų, farmacijos, gėrimų pramonės, sveikatos, telekomunikacijų, viešojo sektoriaus ir kitose srityse“, – pranešime spaudai cituojamas Agnius Tamošaitis, įmonės „Jasinskio 14 project“ direktorius. 

A klasės verslo centras, suprantama, esantis adresu Jasinskio g. 14, yra devynių aukštų, 9.800 kv. m išnuomojamo ploto.

Finansiniuose kovenantuose emitentas apsibrėžia porą įsipareigojimų – kad skolų suma neviršys 80% projekto rinkos vertės (LTV), o projekto vertę kas pusmetį nustatys nepriklausomas vertintojas.

Perspektyvos išnuomoti

Šių metų vasarą „Ober-Haus“ buvo įvertinęs geltonąjį verslo centrą 24,1 mln. Eur, o skolų ir vertės santykis siekė 65,9%.

Iš viso į verslo centrą pirmo pusmečio pabaigoje buvo investuota 19,2 mln. Eur.

Emitentas veikia pagal strategiją „pastatyk>išnuomok>parduok“.

Kai tik emitentas pasieks 80–100% išnuomoto ploto užimtumą, obligacijų emisiją planuoja refinansuoti arba banke, arba lėšomis, gautomis iš pastato pardavimo.

Kaip neseniai sakė šiuo metu viešą obligacijų siūlymą bebaigiančios „Lords LB Asset Management“ bendrovės „Kvartalas“ atstovai, šiuo metu „bankai nesuteikia vystymo paskolų priimtinomis arba kažkiek realistinėmis sąlygomis, neturint bent 70% išnuomotumo“.

Palūkanų lygis

Emitentas aiškina, kad pabaigtame pastate jau yra eliminuotos visos vystymo rizikos.

„Tai jau visiškai išvystytas, priduotas pastatas, tik dalis vidaus įrengti liko. Tai yra pavyzdys, kai yra tik nuomininkų klausimas – kaip greitai jie užsipildys. Investuotojai mėgsta tokias investicijas, kur jau vystymo rizikos nebėra, ir klausimas, kaip greitai užsipildys nuomininkai, kad būtų galima refinansuotis su bankine paskola“, – „Verslo žinioms“ komentuoja Eglė Džiugytė, obligacijas platinančio Šiaulių banko Finansų rinkų departamento vadovė.

Jei planas nepavyks, emitentas turės grįžti į rinką leisti naujų obligacijų refinansavimuisi.

„Pasižiūrėję užsienio praktiką, pamatytume, kad dažnai būna refinansavimas, bet tuomet tu pasikabini ant kapitalo rinkų svyravimų, nuotaikų, pasitikėjimo“, – komentuoja pažymi Mykantas Urba, FMĮ „Orion Securities“ Įmonių finansų skyriaus vadovas.

Tiesa, minimo bebaigiamo vystyti projekto obligacijų palūkanos yra pastebimai aukštesnės siūlytąsias kitų verslo centrų, kurie dar tepradėti statyti ar statomi. Antai Vilniaus CBD projektai taikosi maždaug 8% palūkanas, tiesa, pasiūlydami pirminį pastatų ir sklypų įkeitimą, prestižinę lokaciją.

„Tas ir yra, kad projektas refinansuoja savo obligacijas dėl nuomininkų surinkimo greičio (negreičio – VŽ). Matyt, kad susirinks, Vilniuje yra tik kainos klausimas. Ar tu nori  brangiau išnuomoti patalpas“, – į klausimą, kodėl „investuotojų mėgstama“ investicija siūlo dviženkles palūkanas, aiškino E. Džiugytė.  

Dviženklių palūkanų dydį suponuoja silpnesnės už aukščiau paminėtas obligacijų savininkų pozicijos, silpnesnės užtikrinimo priemonės.

„Plėtros rizikos nebėra, ir tai geras veiksnys. Tačiau šios obligacijos neturi NT užstato, kadangi užstatas priklauso bankui, – atkreipia dėmesį Vismantė Šepetienė, FMĮ „Evernord“ direktorė. – Aukštos palūkanos atspindi tai, kad emitentui reikia refinansuoti sukankančias obligacijas. Buvo planuojama, kad obligacijas refinansuotų bankas, tačiau, kadangi pastatas nėra visiškai išnuomotas, bankas nesuteikia visos paskolos.“

„Jasinskio14 project“ skolinantys investuotojai rikiuosis už banko, kuriam atitenka pastato įkeitimas, sklypo nuomos teisės, pastato savininkė UAB „Project RE 1“, kurią valdo „Jasinsio 14 project“, kaip turtinis kompleksas.

2022 m. vasarį projektinei bendrovei Šiaulių bankas paskolino 13 mln. Eur iki 2027 m. vasario.

Šios aplinkybės lemia, kad investuotojai būtų „junior“ obligacijų turėtojais, pastebi M. Urba, tad siūlomos palūkanos neatrodo „per aukštai“.

„Žiūrint, su kuo lyginsime, tų „junior“ lygio obligacijų buvo jau seniai. Tai yra pagrindinis aspektas. Užtikrinimo priemonė yra akcijų įkeitimas, – pabrėžia M. Urba. – Jeigu palyginsime su ta pačia „Sąvaržėle“, ten yra pirminis turto įkeitimas ir nuomininkas pagrindinis kaip ir aiškus. Gal vystymo rizikos ir panašios, bet įkeitimo priemonė daug geresnė. Lokacija irgi ne Konstitucijos prospektas.“ 

Kapitalo rinkos profesionalas pastebi, kad pastaruoju metu palūkanų mažėjimas tarp NT emitentų matomas tarp vadinamųjų „senior“ obligacijų emisijų, kaip antrai „Hero“ pastatui besiskolinančių „Sostinės bokštų“, tačiau poreikis obligacijoms aktyviame jų platinimų tvarkaraštyje išlieka.

„Rinka, matome, vis dar yra gyva, skolos paklausa iš visų segmentų yra nemaža. Aišku, kalbėdamiesi su investuotojų dalimi matome, kad jie pavargę nuo NT projektų. Bet kiti siūlymai įvyko, investuotojai apetito dar nepraradę“, – sako M. Urba.

Už kokias palūkanas galiausiai pavyks pasiskolinti „Jasinskio 14 project“ bendrovei, paaiškės pasibaigus siūlymui, o jo metu investuotojai gali teikti pavedimus 10%, 10,5% ir 11% palūkanoms. 

„Noriu kuo daugiau turėti aukcionų, leidžiant investuotojams nustatyti kainą. Kad pamatytume tikrąją rinkos kainą. Aukcionas yra duoklė mažmeniniam investuotojui pačiam nustatyti“, – sprendimą pasiūlyti investuotojams rinktis, už kokias palūkanas sutinka skolinti, motyvavo E. Džiugytė.

Reputacijos klausimas

Pastato Jasinskio g. 14 savininkę UAB „Project RE 1“ 100% kontroliuoja UAB „Jasinskio 14 project“, ir leidžianti obligacijas. Pastarąją visiškai kontroliuoja KŪB „Jasinskio 14“, kurios investuotojai (komanditoriai) yra Tautvydo Barščio įmonė „Taba Invest“ ir Mariaus Jovaišos įmonė „Unseen Pictures“, kurių investicijos sudaro 65,5%, kitų 11 komanditorių investicijos – 7% ir mažiau. 

Metų pradžioje emitento struktūroje įvyko pasikeitimų, po kurių M. Jovaiša perėmė akcijas iš verslininko Viliaus Kavaliausko.

Anksčiau „Yellowstone“ projektą visuomet skelbė plėtojanti bendrovė „Equite“, kurios vienintelis akcininkas ir vadovas yra V. Kavaliauskas, bendrovės „Noewe“ (buv. „Lewben“) didžiausias akcininkas.

Žiniasklaida ne kartą kėlė klausimų dėl šios grupės ryšių su įvairiais asmenimis iš Rytų valstybių, taip pat dėl teikiamų paslaugų turinio. 2017 m. Valstybės saugumo departamentas blokavo grupės planuotą verslo centro sostinėje įsigijimo sandorį. Apie visą susidariusią situaciją galite skaityti šiame straipsnyje.

Po šios informacijos pakartojimo žiniasklaidoje Finansų ministerija, kuri buvo sudariusi sutartį dėl patalpų nuomos verslo centre „Yellowstone“ ir su šiuo pasiūlymu dalyvaujanti konkurse į Lietuvą pritraukti Europos Sąjungos steigiamą naują Pinigų plovimo ir terorizmo finansavimo prevencijos agentūrą (AMLA), kreipėsi į Valstybės saugumo departamentą, visgi sausį Gintarė Skaistė, finansų ministrė teigė, jog gavo departamento išvadas, tačiau paprašė jas „patikslinti“.

Minėti įvykiai pastatui suteikė reputacinį šleifą.

„UBO (galutinis naudos gavėjas – VŽ) buvo probleminis“, – necitavimui apibendrino vienas kapitalo rinkos profesionalas, nenorėjęs būti cituojamas.

„Ne, nebėra visiškai (šleifo – VŽ). Kiti akcininkai, matyt, įvertino reputaciją. Džiugina, kad rinkoje reputacija darosi tikrai svarbus dalykas, ir atsisveikino iš projekto būtent su tuo akcininku. Jo nebeliko nė pėdsako“, – tikina E. Džiugytė.

Vis dėlto NT sektoriaus dalyviai su tuo greičiausiai nesutiktų, nes dėl rinkos mažumo Lietuvoje gana nelengva tik pakeičiant akcininką iškart pagerinti ir projekto reputaciją. Tai gerai įrodo ir verslo centro „Link“ pavyzdys.