M. Liaudanskas. Ar į Vakarų dramą dėl komercinio NT pajamingumo kritimo bus įtraukta ir Lietuva?
Nors per pastaruosius metus palūkanų normos verslui paaugo nuo 2,77% 2022 m. iki 6,35% 2023 m. bei šiek tiek sumažėjo investicijų apimtys Baltijos regione, priešingai nei likvidžiose rinkose, Lietuvos komercinio NT pajamingumas ženkliai nepasikeitė. To priežastis – indeksuotos nuomos pajamos bei pastaruoju metu nesumažėjęs verslų užimtumas.
JAV bei Vokietijos bankai, matydami daugybę liekančių laisvų plotų biuruose, pradėjo daryti paskolų atidėjimus, nes manė, jog investuotojams neužteks nuomos pajamų banko finansavimo kaštams padengti. Dėl tokių veiksmų pradėjo kristi JAV bankų akcijų kainos.
Baltijos regiono bankams kol kas nėra paskatų imtis panašių veiksmų.
Pirma, nors daugelis įmonių ir naudoja hibridinį darbo modelį, didžioji dalis verslų nėra linkę uždarinėti savo biurų ar mažinti jų plotus. Šiuo metu netgi pastebimas darbuotojų skatinimas sugrįžti atgal į fizines darbovietes, todėl esamus ir net šiuo metu ieškomus talentus darbdaviai kaip tik bando pritraukti patraukliomis ir, svarbiausia, patogiomis bei šiuolaikiškomis darbo erdvėmis.
Antra, mūsų regione bankinio finansavimo lygis į komercinį NT, atsižvelgus į turto klasę ir (ar) nuomininkų struktūrą, siekia 50–60%. Tai reiškia, kad net jei NT vertė minimaliai pakistų, bankinio finansavimo ir turto/užstato santykis netaptų mažesnis nei bankinė paskola. Būtent dėl to Baltijos regione veikiančių bankų ir jų paskolų portfeliai šiuo metu yra kur kas geresnėje pozicijoje nei jų kolegų JAV ar Vakarų Europoje.
Lūkesčiai ateičiai
Daugiausia nerimo ateičiai šiuo metu kelia išaugusios statybų kainos, dėl kurių mažėja projektų vystytojų ir investuotojų uždarbis, o kartu ir lėtėja pasiūla. Taip pat džiaugsmo nekelia ir išaugę bankinio aptarnavimo kaštai (EURIBOR), mažinantys grąžą investuotojams, tad mažėja ir paklausa. Esant tokioms sąlygoms, investuotojai ieško geresnių bankinio finansavimo sąlygų ar patrauklesnių objektų įsigijimo kainų.
Nepaisant to, panašu, jog palūkanų augimo ciklas šiuo metu jau pasiekė savo piką. Todėl investuotojų lūkesčiai ateičiai pamažu gerėja.
Keičiantis rinkai, keičiasi ir komercinio NT pasiūla. Pastatas turi būti patrauklus ne tik savo išvaizda. Lokacija, pastato efektyvumas, draugiškumas aplinkai bei nuomininkų struktūra – visi šie parametrai yra itin svarbūs šiuo metu naujų biurų ieškančioms įmonėms. Ateityje renkantis naują darbo erdvę jie ir toliau išliks verslo prioritetų sąrašo viršuje.
Komentaro autorius – Mindaugas Liaudanskas, SBA grupės investicijų valdymo bendrovės „Capitalica Asset Management“ generalinis direktorius
