Būsto nuomos segmente 2025 m. tikimasi mažiau naujienų, bet didesnių kainų

Tokius rezultatus rodo naujausia ketvirtą kartą VŽ atlikta apklausa, kuriai gruodį atsakymus pateikė virš 70 sektoriaus ekspertų, plėtotojų, investuotojų, nekilnojamojo turto (NT) valdytojų, tarpininkų, finansuotojų ir kitų profesionalų.

„2024 m. didmiesčiuose būsto nuoma demonstravo stabiliausius ir geriausius rezultatus NT sektoriuje. Ypač ilgalaikė nuoma privačiame sektoriuje. Akivaizdu, kad būsto poreikis nedingo, o nuoma buvo patraukli alternatyva negalėjusiems jo įsigyti“, – situaciją apibūdina Raimondas Reginis, NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Jis sako, kad jo atstovaujama įmonė pernai nuomos sandorių skaičių augino penktadaliu ir tai buvo geriausias rezultatas per pastarąjį dešimtmetį. 

„Pasiūlos situacija taip pat išlieka palanki nuomininkams. Nors nuslopo privačių investuotojų susidomėjimas pirkti ir nuomoti butus, tačiau didieji investuotojai reikšmingai didino portfelius, taip kompensuodami pasiūlą, todėl Vilniuje butų nuomai pasiūlymų skaičius 2024 m. išliko stabilus“, – sako jis.

Grįš pirkti būsto

O 2025 m. nuomojamo ir bendruomeniško gyvenimo būsto paklausa išliks stabili, mano pusė (50%) sektoriaus dalyvių. Dar 45% nusiteikę optimistiškiau ir laukia paklausos didėjimo. 2023 m. pabaigoje daugiau apklaustųjų tikėjosi stabilumo, mažiau – paklausos augimo (atitinkamai 53,6% ir 43%). 

Lūkesčiai dėl pasiūlos prastėja – jos augimą prognozuoja 60% sektoriaus dalyvių (pernai – 71,4%), dar 35% tikisi stabilumo (buvo 25%). 

R. Reginis sako, kad 2025 m. atsigaunantis būsto pirkimas gali slopinti nuomos aktyvumą, ypač jei didmiesčiuose nebus fiksuojama reikšmingo gyventojų skaičiaus augimo. 

„Bent jau sostinėje pasiūla augs ir toliau, o jos sulauksime tiek iš privačių, tiek ir iš didelių investuotojų“, – teigia jis.

Vita Žutautaitė, NT plėtros bendrovės „Eriadas“, valdančios bendruomeniško būsto tinklą „Liv In“ sostinėje, vadovė, sako, kad iki šiol kasmet būdavo atidaroma bent po kelis naujus tokius projektus, o jiems užpildyti reikėjo laiko.

„Todėl jau veikiantiems projektams didėjo spaudimas. 2025 m. naujų projektų numatoma mažiau, todėl esamiems pasiekti visišką ar beveik visišką užimtumą bus paprasčiau. Per ateinančius dvejus metus užbaigus šiuo metu statomus projektus, naujų turėtų būti vystoma mažiau, nes, atsigaunant pirminei būsto rinkai, investuotojai bus labiau linkę statyti būstus pardavimui“, – aiškina ji.

Laukia brigados

Didelį projektų užimtumą, V. Žutautaitės teigimu, dabar turėtų palaikyti ne tik į Lietuvą atvykstantys tarptautinių įmonių darbuotojai, bet ir Vokietijos kariai.

„Todėl paklausa nuomos rinkoje didės. Dalis atvykusiųjų rinksis tradicinę nuomą, kiti, ypač jaunesni, atvykstantys be šeimų, –co-living“, – sako ji.

Viktorija Orkinė, investicijų valdymo bendrovės „Eika Asset Management“, kurios fondas planuoja investicijas šiame segmente, vadovė, teigia, kad būsto nuomai poreikis Vilniuje augs, nes jis vis dar gana sunkiai įperkamas.

„Kita priežastis – į Vilnių grįžta daugiau lietuvių, nei emigruoja, jie jau kuria gyvenimą čia. Be to, planuojama, kad laikinai gyventi su šeimomis atvyks užsieniečių, susijusių su gynybos sektoriumi“, – kalba ji.

R. Reginis tvirtina, kad sostinės nuomos segmentas jau po truputį pratinasi prie Vokietijos brigados, kurios atstovai 2024 m. sudarė pirmuosius nuomos sandorius. 

„Jų apimtis nebuvo didelė, todėl tai iš esmės neturėjo poveikio rinkai. Planuojama, kad 2025 m. į Lietuvą atvyks jau apie 500 karių, o tai galėtų būti papildomas stimulas ir ypač erdvesnio būsto segmente“, – mano jis.

Kainos augs

Kainų eilutėje kone du trečdaliai (65%) apklaustųjų tikisi augimo, o prieš metus panaši dalis (67,9%) prognozavo stabilumą. Dabar pastarųjų liko 35%. Kainų mažėjimo nesitiki niekas.

R. Reginio nuomone, 2025 m. nuomos segmentas didmiesčiuose išliks subalansuotas ir nepasižymės didesniais kainų pokyčiais: „2024 m. vidutinis metinis nuomos kainų augimas siekė apie 4%. Tai rodo, kad rinka išliko aktyvi ir subalansuota.“

V. Žutautaitė prognozuoja, kad, laikantis dideliam co-living ir tradicinės nuomos projektų užimtumui, kainos didės.

„Dėl augančios ekonomikos ir ribotos pasiūlos Vilniuje co-living kainos 2025 m. turėtų didėti apie 5–7%“, – sako ji.

Apklausa rodo, kad gerokai išaugo (nuo 57,1% iki 70%) sektoriaus dalyvių dalis, mananti, kad šio segmento perspektyvos ribotos. Manančių, kad jos puikios, dalis susitraukė nuo 25% iki 20%, o, pavyzdžiui, dar 2022 m. pabaigoje jų buvo 33,3%.

Anot V. Žutautaitės, co-living segmentas Lietuvoje skaičiuoja jau penktus metus, tad jis nebėra visiška naujovė. 

„Klientai jį gerai supranta, o didžiausias nuomos skelbimų portalas jau įvedė net atskirą skiltį tik tokio turto nuomos skelbimams, tai dar labiau padidino jų matomumą ir pripažinimą rinkoje. Co-living paklausus tarp jaunų profesionalų, studentų, į Lietuvą atvykstančių tarptautinių įmonių darbuotojų. Taip pat matome grįžtančius klientus, o nauji renkasi projektus pagal rekomendacijas“, – prielaidas teigiamoms perspektyvoms vardija ji.

Patrauklus tapo Kaunas

Patraukliausia co-living projektus plėtoti Vilniuje (46,4%) ir Kaune (32,1%), imtis būsto nuomai projektų taip pat – atitinkamai 65% ir 35%. Įdomu tai, kad būsto nuomai projektus rinkos dalyviai laiko patrauklesniais plėtrai nei bendruomeniško gyvenimo būstą. Apskritai šį segmentą nepatraukliu plėtrai laiko vos dešimtadalis.

Vilniuje co-living plėtros patrauklumas kiek sumažėjo, nuo 46,4% iki 45%, tačiau būsto nuomos išaugo nuo 53,6% iki 65%. Kaune fiksuojamas didesnis šuolis: co-living patrauklumas augo nuo 21,4% iki 32,1%, būsto nuomos – nuo 14,3% iki 35%. 

R. Reginis sako, kad 2025 m. sostinėje duris atvers bent keli nauji nuomai skirti projektai, kurie pasiūlys apie 200 būstų. 

„Taigi Vilniuje artimiausiu metu jų nepritrūks, todėl patrauklesnių plėtros galimybių atsiranda Kaune. Šis miestas turi nemažą augimo potencialą, ypač profesionaliai valdomų projektų segmente“, – aiškina jis.

V. Orkinė sako, kad investuotojų planuose – projektai Baltijos šalyse ir Lenkijoje: „Planuojame ir toliau skirti dėmesio co-living projektams, tam įkūrėme fondą ir ieškome strategiją atitinkančių projektų vystymui ar konversijai. Bendruomeniško gyvenimo projektai patrauklūs tuo, kad studentas ar mokslus baigęs ir karjerą pradedantis jaunas profesionalas gauna ne tik šiuolaikišką plotą gyventi, bet ir bendruomenę, taip pat daug paslaugų, kurioms atskirai reikėtų didesnio biudžeto.“

Rizika – konkurencija

2025 m., kaip ir pernai, didžiausiomis rizikomis segmente vadinama konkurencija su fiziniais asmenimis ir šešėline rinka (80%), galimas ekonomikos sulėtėjimas (40%), per didelės kainos (25%). Palyginti su metais anksčiau, labiausiai išaugo konkurencijos rizika – nuo 60,7%.

Visgi R. Reginis atkreipia dėmesį, kad besiplečiantis profesionaliai valdomų ir nuomininkams daug platesnį lankstumą siūlantis segmentas gali paskatinti ir privačius investuotojus lanksčiau pažvelgti į santykius su nuomininkais.

„Žinoma, tas pokytis nebus greitas, tačiau jeigu rinkoje tam tikru momentu susidarytų pasiūlos perviršis, privatūs nuomotojai turėtų reaguoti pasiūlydami žemesnę nuomos kainą, praplėsdami potencialių nuomininkų ratą ar siūlydami lankstesnes nuomos sąlygas“, – sako jis.