Iškalbingiau už tūkstantį žodžių: Vilniuje iš pirmo karto išduota 5% statybos leidimų

Ne vienus metus nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai Vilniuje skundžiasi ilgais teritorijų planavimo, projektų derinimo ir statybos leidimų išdavimo procesais. Jiems antrina ir kolegos iš kitų didžiųjų miestų, sakydami, kad situacija panaši visur.

Apie tai, kad Vilniuje itin didelė biurokratija derinant projektus ir išduodant statybos leidimus, VŽ ne kartą kalbėjo visų didžiųjų nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių vadovai: „Hanner“, „Eikos“, „Darnu Group“, „Citus“, „Realco“, „Galio Group“, „Omberg Group“, „Bonava Lietuvos“ ir t. t. Pavyzdžiui, 2024 m. pradžioje didieji skelbė planuojantys vidutiniškai penktadaliu mažesnes investicijas, o kaip pagrindines to priežastis įvardijo ir sulėtėjusią paklausą, ir nesibaigiančią biurokratiją.

Vis dėlto oficialios statistikos, kiek užtrunka projektų derinimas ar statybos leidimų išdavimas, pavyzdžiui, sostinės savivaldybė neskelbė, nors ir užsimindavo jos turinti.

Lapkritį, norėdama iliustruoti, kad situaciją pakeis nauja statybos leidimų išdavimo tvarka, Aplinkos ministerija paskelbė tokią sistemos „Infostatyba“ užfiksuotą statistiką skirtinguose miestuose, kuri ne vienam sektoriaus dalyviui ir ekspertui sukėlė nuostabą.

Dar blogiau, kad ne tik sektoriaus dalyviai, bet ir pačios savivaldybės abejoja, ar nauja statybos leidimų išdavimo tvarka iš esmės pagerins padėtį.

Iki leidimo – bent metai

Bet grįžkime prie statistikos. Ministerija viešai paskelbė duomenis, kurių imtis – nuo 2023 m. kovo iki šio rugsėjo pabaigos, o į pakartotinius VŽ prašymus pateikti kitokius pjūvius ar detalesnę analizę nuo lapkričio 19 d. neatsakė.

Visgi jos skelbiami duomenys rodo, kad septyniuose didžiuosiuose miestuose, turint jau patvirtintus projektinius pasiūlymus, gauti statybos leidimą vidutiniškai užtrunka pusmetį. Trumpiausiai – Alytuje (157 dienas), ilgiausiai – Marijampolėje (197 dienas). Visgi iš esmės miestuose situacija labai panaši.

Kiek kitaip atrodo galimybė gauti statybos leidimą, analizuojant iš kelinto karto jis išduodamas. Mažiausia tikimybė gauti leidimą yra Vilniuje – čia iš pirmo karto jis išduodamas 7% atvejų, didžiausia Marijampolėje – 43,6%. Visgi šie duomenys rodo, kad nė viename didmiestyje nė pusė prašymų išduoti statybos leidimą nebūna tenkinami iš pirmo karto.

Anot Aplinkos ministerijos, kasmet vidutiniškai išduodama apie 13.000 statybos leidimų. Vilnius nurodo, jog pernai išdavė 12% visų šalyje išduotų leidimų, o šiemet – jau kiek daugiau nei 1.000.

Sostinės savivaldybė, paprašyta VŽ, palygino statybos leidimų išdavimo statistiką. Ji rodo, kad pernai per 10 mėnesių gauta 6.160 prašymų ir 7% statybos leidimai išduoti iš pirmo karto, šiemet gautas labai panašus skaičius prašymų – 6.114, tačiau leidimai pirmu kartu išduoti mažiau atvejų – 5%.

Pagal iki šiol galiojusią tvarką, kreipiantis dėl leidimo, jau turėjo būti atlikta daug laiko užimančių formalumų: patvirtinta projektinių pasiūlymų rengimo užduotis, gautos prisijungimo sąlygos, parengti projektiniai pasiūlymai, jie aptarti su visuomene, gautas jų patvirtinimas bei specialieji reikalavimai, parengtas techninis projektas. Visa tai gali trukti iki pusmečio, – pabrėžia Aplinkos ministerija.

Laura Kairienė, Vilniaus vyriausioji architektė, lapkritį išplatintame pranešime aiškino, jog skaičiai rodo, kad „mums rūpi, kokie projektai įgyvendinami mieste, kuria kryptimi jis plėtojamas“, o kaip savivaldybės atstovaujamą viešąjį interesą įvardijo gyventojų poreikius.

„Vertiname architektūros kokybę, susisiekimo galimybes, želdynus, viešųjų paslaugų prieinamumą, žvelgiame plačiau – kokį miestą kuria tie projektai, kaip jie atrodo visumoje. Dauguma plėtotojų linksta kalbėti, kad ilgesni statybos leidimų procesai išbrangina projektus ir kaina kyla vartotojams. Vis dėlto skubėjimas lemia nekokybiškų projektų „praleidimą“. O ilguoju laikotarpiu nekokybiška aplinka patiems gyventojams kainuoja daugiau“, – teigė L. Kairienė ir kaip pagrindinį to pavyzdį nurodė vadinamąjį Perkūnkiemio kvartalą.

95% žioplių?

Visgi, VŽ paklausus, ar gali būti taip, kad 95% statytojų gali neturėti gebėjimų pateikti kokybiškus dokumentus ir galbūt situaciją labiau lemia per dideli reikalavimai, savivaldybė pripažino, jog priežasčių trikdžiams yra daugiau.

Tai ir didėjantys reikalavimai, tačiau esą įtakos turi ir pačios savivaldybės vidaus pokyčiai, dėl kurių projektų vertinimas tapo griežtesnis.

Esą 2022 m. Specialiųjų tyrimų tarnyba po analizės įvertino, kad išduodant statybos leidimus nebuvo kontrolės.

„Susiklostydavo situacijos, kai tas pats specialistas tikrindavo projektinius dokumentus, techninį projektą, teikė pastabas ir išduodavo statybos leidimą. 2023 m. pabaigoje leidimų išdavimo procese įvesta kontrolė – sprendimus dėl dokumentų išdavimo priima nebe vienas specialistas“, – aiškina savivaldybė.

Visgi savivaldybė mano, kad didelės dalies techninio pobūdžio pastabų pavyktų išvengti, jei „Infostatyba“ automatiškai patikrintų duomenis ir tiesiog neleistų teikti dokumentų su klaidomis ar su priedais netinkamose skiltyse.

„Infostatyboje“ prašymo pildymas yra gana komplikuotas, todėl dažnai nepavyksta iš pirmo karto tinkamai pateikti ir suderinti projektų. Nagrinėjant prašymą dėl statybos leidimo vertina ir kitos institucijos: Nacionalinis visuomenės sveikatos centras, ESO ir t. t. Jos taip pat teikia pastabas, dėl to prašymas gali būti atmestas, – teigia savivaldybė.

Anot L. Kairienės, didžioji dalis projektų Vilniuje atmetami dėl netinkamai pateiktų dokumentų.

„Svarbu paminėti, kad techninio projekto ir dokumentacijos apimtis yra itin didelė. Pavyzdžiui, daugiabučio techninio projekto bendroji dalis gali sudaryti 400 lapų, todėl tiek dokumentų rengimas, tiek tikrinimas užtrunka ir reikalauja kruopštumo. Sostinėje plėtros ir statybos mastai gerokai didesni, todėl ir specialistams tenka didesnis krūvis“, – nurodo savivaldybė.

Projektai irgi stringa

Didžioji dalis savivaldybėse išduodamų leidimų yra kitiems inžineriniams statiniams, vienbučiams ar dvibučiams namams, nuotekų bei vandentiekio tinklams. Visgi nemažą dalį sudaro ir daugiabučių projektai, kurių, pavyzdžiui, sostinėje priskaičiuojama 889.

Dar liepą VŽ išanalizuoti NT plėtros bendrovės „Citus“ kaupiami duomenys apie sostinėje statomus būsto projektus leidžia matyti situaciją šiame segmente. Jie rodo, kad iš 228 stebimų projektų per 2021–2024 m. statybos leidimus gavo 25, o juose bus 3.670 butų.

Analizė taip pat rodo, kad vidutiniškai nuo projektinių pasiūlymų paviešinimo iki jų patvirtinimo praeina 2,3 mėnesio, o tuomet iki statybos leidimo – 14,2 mėnesio. Kitaip tariant, vidutiniškai nuo projekto pristatymo visuomenei iki galimybės pradėti jį statyti praeina 16,5 mėnesio, arba kone pusantrų metų.

„Infostatybos“ duomenimis, daugelyje didmiesčių geresnė situacija yra su projektinių pasiūlymų derinimu. Didesnėje dalyje miestų iš pirmo karto suderinama daugiau nei 80% pasiūlymų. Tačiau sostinėje ši dalis sudaro mažiausiai ir nesiekia 28%. Tai blogiausias rodiklis iš visų miestų, net antroje vietoje esančiame Alytuje ši dalis sudaro apie 43,6%.

Ar kas nors pasikeis

Aplinkos ministerija tvirtina, kad nuo lapkričio įsigaliojusi nauja statybos leidimų išdavimo tvarka sutrumpins terminus. Vis dėlto nei statytojai, nei sostinės savivaldybė nemano, kad dėl to situacija iš esmės pagerės. 

„Savivaldybės specialistai nuogąstauja, kad projektų vertinimo laikas gali pailgėti, nes numatyti esminiai pakeitimai „Infostatyboje“. Nors pokyčiai jau ant nosies, Aplinkos ministerija dar nesupažindinusi su jais savivaldybių specialistų“, – pakeitimų įsigaliojimo išvakarėse nurodė Vilniaus miestas. 

Vėliau savivaldybė VŽ prognozavo, kad turėtų sumažėti prašymų skaičius, nes mažėja procedūrų ir atvejų, kai reikia statybos leidimo. Visgi mažėsiančio krūvio nesitikima.

„Stebime indikacijas iš NT plėtotojų, kad bus siekiama projektinius pasiūlymus suderinti iki prašymo išduoti statybos leidimą per „Infostatybą“. Toks noras suprantamas, nes, investavus daug laiko ir finansų į naujos (didesnės – VŽ) sudėties projektinių pasiūlymų arba techninio projekto parengimą bei įkėlus prašymą išduoti statybos leidimą, nesinori gauti esminių pastabų ir kartoti procedūrų. Tad neatmetame, kad nors oficialių prašymų gausime mažiau, bet daugės prašymų, gaunamų Viešojo administravimo įstatyme nustatyta tvarka“, – nurodo savivaldybė.

Taip pat prognozuojama, kad jos specialistams didės krūvis išduodant specialiuosiuos reikalavimus. 

„Pagal naują tvarką to prašydamas besikreipiantis neprivalės pateikti nei planuojamo statinio eskizo, nei urbanistinio konteksto analizės, kurie yra esminis įrankis užstatymo rodikliams nustatyti. Todėl našta atlikti urbanistinio konteksto analizę teks savivaldybėms“, – nurodo Vilniaus miesto savivaldybė.

Be to, manoma, kad procesas ilgės, nes vyriausiesiems architektams priskirta kur kas daugiau administracinės naštos.