Daugiabučių renovacija: ar išdrįsime vietoje pavienių sprendimų rinktis realią modernizaciją?

Kaip turėtų atrodyti modernizuoti kvartalai kalbama daug ir senai. Geriausi šalies urbanistai ir architektai ne vienerius metus surėmę pečius diskutuoja, kaip ištaisyti tą žalą, kurią mūsų urbanistikai atnešė sovietmetis. Priminsiu, kad vienas iš tikslų tuomet buvo atskirti žmones, laikyti juos „užimtus“ patogiai nepatogiose celėse su minimalia bendravimui ir bendradarbiavimui skirta aplinka. Šiandien, būdami vakarietiški, svajojame apie kaimynystei draugiškus kiemus, pėsčiųjų ir dviračių takus, patogias automobilių statymo erdves, terasas ir saulės baterijas ant stogų, gal net kabančius sodus. Tačiau tiesa ta, kad kvartalų projektų ir galimybių studijų jau sukurta pakankamai, o stringame ties starto linija – trūksta valstybės lyderystės pagaliau padėti parašą griežtai ir į tikslą (o ne tik pavienio savininko interesą) orientuotai daugiabučių modernizacijai.  

Pažvelkime į pagrindinius renovacijos dirgiklius ir kokį pokytį galėtume turėti tiesiog suefektyvinę ir standartizavę procesus.  

1. Inicijavimo etapas. Būtent jame dažnai išsenka bent pusė renovacijos entuziastų kantrybės, nepriklausomai nuo to, ar inicijuoja bendrijos atstovai, ar patyrusi daugiabutį administruojanti įmonė. Pirminiam renovacijos projektui parengti reikalingas daugumos savininkų (50+1%) pritarimas. Jei pavyksta susitarti ir gauti jų parašus, pereinama prie namui priklausančio sklypo formavimo proceso. Ir čia teritorijų planavimo kontekste išlenda senasis palikimas, kai, deja, didelė dalis namų neturi iš anksto priskirtų sklypų. Šį klausimą išspręsti gali užtrukti metus, o tai tikrai neprideda entuziazmo.  

Išeitis? Projektavimą ir sklypų priskyrimą standartizuoti arba priskirti sklypus lygiagrečiai projekto rengimo metu. Tai padėtų mažinti miestų planavimo ir statybos procesų nežinančių savininkų baimę ir iš to kylantį  pasipriešinimą. Juo labiau kad teisėkūros įrankiai yra ir tereikia minimalių kosmetinių pataisymų. 

2. Kaina ir nesutarimai dėl jos. Šiuo metu valstybė (su ES pagalba) finansuoja ~30% namo renovacijos išlaidų. Todėl savininkams tenkanti finansinė našta išlieka itin reikšminga – jie valdo situaciją. Destrukcijos į finansų planavimą įneša ir aukščiau aprašyti inicijavimo etapai: reali kaina paaiškėja tik parengus projektą, suradus statybos darbų rangovą. Tuomet savininkams dažniausiai tenka susitaikyti, kad dėl sugaišto laiko realios išlaidos reikšmingai skiriasi nuo preliminarių, vertintų proceso pradžioje. Šiame etape kartais pražūva likęs iniciatoriaus kantrybės resursas.  

Išeitis? Perkonstruoti finansų inžineriją. Šiuo metu modernizacijos procesas orientuotas į savininkus, jų lėšų „liūto dalį“.  Tačiau valstybės prisidėjimas turėtų būti gerokai didesnis, nes energetiškai efektyvų daiktą išlaikyti kainuoja pigiau nei mokėti šildymo ir kitų komunalinių išlaidų kompensacijas. Tokiu būdu garantuotume mažesnį savininkų norą revizuoti procesą, o modernizacijos šeimininku taptų valstybė.  

3. Priežiūra. Renovacijos administratorius dažnai tėra lėšų skirstytojas ir, be abejo, emocijų laidininkas, už savo darbus gaunantis fiksuotą gan simbolinį įkainį, kurio pagrindinę dalį į sąskaitas įtraukia tik fizinei renovacijai įsibėgėjus. Tačiau vis dar dažai nutinka, kad emocijų pike savininkai ima ir pakeičia administratorių (ar bendrijos pirmininką). Norinčiųjų perimti renovaciją jau procese (kai baisiausi ir ilgiausi etapai įveikti) tikrai netrūksta. Šiuo atveju reguliacija yra tokia, kad renovacijos administratorius lieka visiškai neapsaugotas, t. y. užtenka simbolinių skundų per pilnatį, kad sutartis būtų nutraukta ir sunkiuosius etapus perėjęs administratorius lieka be didelės dalies apmokėjimo už nuveiktą darbą.  

Taip pat skaitykite: Neišjuda sunkiausia statybos rūšis Lietuvoje: rangovams kviečia policiją, o darbų vadovai palūžta

Išeitis? Numatyti, kad renovaciją administruojantys ir prižiūrintys subjektai galėtų būti keičiami tik dėl konkrečių/aiškių pažeidimų ar nevykdomų įsipareigojimų, kuriuos nustato priežiūros institucijos. Antra, tikslinga apskritai peržiūrėti, kokias susijusias funkcijas gali vykdyti renovacijos administratoriai ir įgalinti juos ne tik administruoti bei išrašyti sąskaitas, bet ir iš esmės valdyti projektą, biudžetą, atsakyti už galutinę biudžeto eilutę. 

4. Baimė griauti. Net optimistiškiausiais skaičiavimais, „chruščiovkių“ galiojimo terminas siekė apie 50 metų, todėl akivaizdu, kad jų laikas sutiksėjęs. Dar seniau statyti namai, ypač žaliais tinklais paramstyti balkonai senamiesčiuose, irgi simbolizuoja, kad daugumos senų daugiabučių būklė yra apgailėtina. Šiai dienai renovavome tik 5.300 vnt. arba 20% portfelio, vadinasi 24.000 namų yra arba greit taps pavojingi gyventi, jei jų remontas nebus peržiūrėtas iš esmės. 

Išeitis? Renovacija (arba perstatymas) nuo avarinio momento turėtų tapti privaloma. Čia reikėtų ir didesnės Statybos inspekcijos bei kitų prižiūrinčių institucijų atsakomybės. Klausiate, kiek savininkams ar valstybei kainuotų ta drąsi idėja nugriauti ir pastatyti naują daugiabutį? Į procesą įtraukus NT vystytojus viskas būtų daug paprasčiau: pavyzdžiui, naujame sklype savivaldybės iniciatyva statomas 150 butų daugiaaukštis, 50 butų atiduodant senojo namo savininkams už renovacijos kainą, o likusius 100 vystytojas parduotų savarankiškai. Skamba jau visai ne utopiškai, ar ne? Reikia tik glaudesnio viešo ir privataus sektorių bendradarbiavimo. Kitaip tariant – pasitikėjimo vieni kitais.  

5. Kvartalinė renovacija. Yra tokia patarlė: „Jei nori judėti greitai – eik vienas, jei nori eiti toli – eik kartu“. Tačiau Lietuvos atveju nejudame nei greitai, nei toli, nes neišnaudojame Vakarų Europoje jau seniai išrasto dviračio – kvartalinės renovacijos. Būtent toks modernizavimo modelis galėtų kardinaliai pakeisti miestų veidą. Renovuojant pavienius daugiabučius pats pastatas tampa šiltesnis ir ekonomiškesnis, tačiau aplinka nesikeičia. Kiemai lieka ankšti ir chaotiški, automobilių stovėjimo vietų trūksta, o bendrosios erdvės išlieka tokios pat nusidėvėjusios, kaip ir prieš kelis dešimtmečius. 

Išeitis? Centralizuoti ir standartizuoti renovacijos sprendimus, padidinti valstybės finansavimą, priimti realius įstatymus dėl pastatų avarinės būklės pripažinimo, įgalinti savivaldą griauti ir statyti, įtraukti privatų kapitalą ir nekilnojamojo turto vystytojams parodyti naudą bei grąžą antrinėje būsto rinkoje. 

Vienintelė dalis, kuri daugiabučių renovacijos temoje vis dar labiausiai skamba utopiškai – tai valdžios institucijų drąsa realiais teisėkūros įrankiais mažinti butų savininkų individualius sprendimus. Kol tokios drąsos neatsiras, visos ambicingos idėjos ir stalčiuose gulinčios galimybių studijos toliau strigs starto etape. Šiandien būtina keisti požiūrį į renovaciją – vietoje savanoriško ir individualaus savininkų apsisprendimo modelio reikia aiškių teisės aktų, kurie įpareigotų savininkus atnaujinti ar net perstatyti namus, kai jų būklė tampa kritinė. 

Komentaro autorė – Julija Abromavičienė, valdybų narė, įmonių pokyčių valdymo strategė