Neišjuda sunkiausia statybos rūšis Lietuvoje: rangovams kviečia policiją, o darbų vadovai palūžta

2024 m. Lietuvoje renovuota kone penktadaliu (19,8%) daugiau pastatų – 333. Statybininkai pažymi, kad ši sritis jiems tapo neprognozuojama dėl nekokybiškų projektų, suinteresuotų grupių gausos ir „banguojančios“ darbų apimties. Aiškumo siekiama nustatant fiksuotą įkainį, tačiau administratoriai įspėja, kad gali prastėti darbų kokybė.

Laura Lukoševičienė, Aplinkos ministerijos Būsto politikos grupės vadovė, pripažįsta, kad tikslas renovuoti 1.000 daugiabučių per metus lieka ambicingas, bet nepraranda vilties, kad šį rodiklį galima pasiekti artimiausiu metu.

Anot jos, kelios iš priemonių – rengiamas Nacionalinis pastatų renovacijos planas, taip pat kvartalinis atnaujinimo modelis.

„Siūloma ne tik daugiabučių ir visuomeninių pastatų renovacija, bet ir visos gyvenamosios aplinkos bei infrastruktūros atnaujinimas. Toks požiūris užtikrina ne tik energinio efektyvumo didinimą, bet ir socioekonominius bei aplinkosauginius sprendimus, skatinant aktyvesnį butų savininkų ir savivaldybių įsitraukimą“, – komentuoja ji.

Anot jos, dabar kuriamas ilgalaikis tvaraus finansavimo modelis, kuris užtikrintų stabilų ir racionalų renovacijos finansavimą labiausiai energiškai neefektyviems pastatams.

Statybininkų požiūris

Donatas Milaknis, rangos AB Panevėžio statybos tresto projektų vadovas, sako, kad įmonė nuo 2015 m. Lietuvoje įgyvendino daugiau nei 50 daugiabučių renovacijos projektų, o šiuo metu vykdo dar 10-ies.

„Iššūkiai susiję su gyventojų įsitraukimu ir bendradarbiavimu. Kai kurie nenoriai priima sprendimus, o kai kuriais atvejais net aktyviai trukdo darbams. Tai apsunkina projekto eigą ir gali lemti vėlavimus“, – teigia jis.

O Rolandas Kasperavičius, UAB „RNDV Statyba“ generalinis direktorius, daugiabučių atnaujinimą apibūdina kaip „pradedančiųjų statybą“.

„Daugiausia tai paprastojo remonto projektai. Todėl „statybos elitui“, kol laikai geri, tai nepatraukli sritis tiek dėl pelningumo, tiek dėl paties objekto patrauklumo“, – sako pašnekovas.

Vis dėlto jis mano, kad renovacija vien dėl suinteresuotųjų šalių skaičiaus yra sunkiausia statybos rūšis.

„Investicinio plano klaidos, techninio darbo projekto išbaigtumas, techninio prižiūrėtojo nekompetencija gula ant rangovo pečių. Klaidų taisymai, techninio darbo projekto pakeitimai kartais reikalauja naujo savininkų balsavimo ir agentūros pritarimo“, – problemas vardija jis.

Anot R. Kasperavičiaus, renovacija yra „kaip krepšinis“, nes „visi joje ekspertai“.

„Tiek namo gyventojai, tiek kaimynai pasakoja, kaip daryti, neretai apšaukia, iškviečia policiją ar rašo skundą savivaldybei, kuri privalo reaguoti, nesvarbu, skundas pagrįstas ar ne. Toks dėmesys trukdo išlaikyti gerus statybos vadovus, nes jie palūžta psichologiškai ir atsisako dirbti“, – tikina jis.

Projektų niuansai

D. Milaknis teigia, kad kai rangovai patys projektuoja ir atlieka darbus, procesas yra sklandesnis.

„Jei projektuoja renovacijos administratorius, pasirinkęs projektavimo įmonę mažiausios kainos principu, neretai susiduriame su klaidomis ir neatitikimais“, – komentuoja jis.

Su tuo sutinka ir R. Kasperavičius. Jis taip pat mano, kad renovacijos administratoriai turėtų skirti daugiau pastangų ir įtikinti gyventojus, kad taupyti medžiagoms ar architektūriniams sprendiniams neverta.

„Dažnai tai suprantama jau ties finišu, kai viskas buvo taupoma, o rezultatas nedžiugina“, – pasakoja jis.

Taip pat R. Kasperavičius akcentuoja, kad didžioji dalis projektų įgavo „štampavimo“ formą.

„Neišbaigti, netikslūs projektai ne tik apsunkina statybą, bet dažnai būdavo veiksnys atsisakyti dalyvauti konkurse, nes per daug neaiškumų, o pradėjus renovaciją labai sunku ką nors keisti“, – tikina jis.

Kaip įtikinti gyventojus

Ieva Šakalienė, už renovaciją atsakingos Kauno būsto modernizavimo agentūros vadovė, VŽ pripažįsta, kad gyventojai iki šiol vadovaujasi mitais, susijusiais su atnaujinimu.

„Kiekvieną savaitę mūsų specialistai organizuoja susitikimus su kauniečiais ir neigiame realybės neatitinkančius mitus. Praėjusiais metais tokių susitikimų surengėme beveik 300. Esame įsitikinę, kad komunikacija – raktas į tikslą“, – tikina ji.

Anot I. Šakalienės, Kaune jau taikoma kvartalinės renovacijos idėja, veikia programa sutvarkyti ir aplink namą esančias rekreacines erdves.

„Paprastai kalbant, jei namų grupė nusprendžia modernizuoti savo namus, miestas įrengia jiems svajonių kiemą. Ir mes kalbame ne apie aplopytas dangas, o apie visą naują aplinką“, – sako ji.

Kauno būsto modernizavimo agentūros vadovė teigia, kad bendraujant su gyventojais bandoma įvardyti ir naudas.

„Gyventojus džiugina tiek iki 70% sumažėjusios šildymo sąskaitos, tiek ir kardinaliai pasikeitusi gyvenimo kokybė. Skaičiuojama, kad jie 80% mažiau išleidžia daugiabučio priežiūrai. Niekas negalėtų paneigti, kad modernizavus daugiabutį padidėja ir jo vertė. Tad gyventojai, sugalvoję butą parduoti ar išnuomoti, tai padaryti gali uždirbdami nuo 15 iki 25% daugiau“, – sako pašnekovė.

Visgi, būsto vertė padidėja ne visada, sako Saulius Vagonis, NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

„Renovuoto būsto kainą labai lemia du dalykai: pirma, kada atlikta renovacija. Yra tokių namų, kurie renovuoti prieš 15 metų, per tą laiką renovacija paseno, be to, kai kurios renovacijos buvo nelabai kokybiškai atliekamos. Išeina taip: de facto namas renovuotas, kokiais 2015 m., o realiai jis savo savybėmis nesiskiria nuo seno daugiabučio“, – sako ekspertas.

Jis pažymi, kad svarbus ir išmokėjimo už renovaciją faktas.

„Jei teoriškai lygintume du tokios pačios būklės butus tame pačiame rajone, tik vienas renovuotame name, o kitas – ne. Jei renovacija išmokėta, pirkėjas perka jos naudą: visuose miestuose kainos skirtumas, palyginti su nerenovuotu, yra 5–15%. Jei renovacija neišmokėta, yra įsipareigojimas mokėti kas mėnesį tam tikrą sumą, skirtumas gali būti ir 0%“, – teigia S. Vagonis.

Anot jo, tokia tendencija matoma visuose miestuose.

Fiksuoti įkainiai

Per pastaruosius metus, siekdama spartinti daugiabučių atnaujinimą, Aplinkos ministerija nusprendė taikyti fiksuotą įkainį.

Aplinkos projektų valdymo agentūros duomenimis, nuo fiksuoto įkainio kvietimo paskelbimo 2024 m. spalį apie 200 daugiabučių rengia investicijų planus ir ruošiasi teikti paraiškas. Tikimasi, kad iki 2025 m. rudens bus sulaukta paraiškų už visą kvietimui skirtą lėšų sumą – 165 mln. Eur.

VŽ primena, kad su fiksuotu įkainiu numatoma konkreti valstybės paramos dalis už atnaujinto daugiabučio naudingojo ploto kv. m. Iki šiol parama būdavo skiriama subsidijos būdu, APVA skiriant 30% projekto vertės.

„Fiksuotas įkainis užtikrina, kad gyventojai žinos, kiek lėšų gali tikėtis, o tai padeda išvengti netikėtumų. Taip pat leidžia tiksliau planuoti biudžetą – tai ne mažiau svarbu valstybės atžvilgiu“, – pažymi Gintarė Burbienė, APVA Pastatų modernizavimo departamento direktorė.

Kalbėdama apie fiksuotą įkainį, L. Lukoševičienė mano, kad jis sumažins administracinę naštą tiek administratoriams, tiek institucijoms.

„Pavyzdžiui, mokėjimo prašymų per trejų metų projekto įgyvendinimo laikotarpį sumažės nuo 40 iki 4, o tai reikš mažiau biurokratinių procedūrų ir spartesnį mokėjimų procesą“, – sako ji.

I. Šakalienė įspėja, kad fiksuoto įkainio priemonė gali suprastinti renovacijos kokybę.

„Jei žmonės renkasi pigesnes medžiagas ir taupo kitoms priemonėms, natūraliai kenčia kokybė. Todėl labai svarbus ir gyventojų sąmoningumas bei noras, kad būstas tarnautų dar ilgus metus“, – sako ji.

Statistika

Remiantis APVA duomenimis, procentine dalimi daugiausia visų renovuotinų namų atnaujinta Birštone (63% – 45 daugiabučiai), Palangoje (49% – 146 daugiabučiai) ir Druskininkuose (43% – 118 daugiabučių).

Iš didmiesčių, kur ir yra daugiausia renovuotinų namų, situacija geriausia Klaipėdoje – čia atnaujinti 255 namai (14,6%), Kaune – 299 (6,9%), Vilniuje – 316 (6,1%).

„Šiose savivaldybėse renovuotinų namų skaičiuojame daugiau nei 10.000, vien tik Vilniuje – arti 6.000, todėl jų 2024 m. rezultatai šiek tiek mažiau džiugina“, – komentuoja APVA Pastatų modernizavimo departamento direktorė.

G. Burbienės teigimu, vidutinė atnaujinimo darbų kaina, tenkanti 1 kv. m, siekia 355 Eur (vertinant 2013–2024 m. laikotarpį).

„Per 2024 m. užbaigti 333 projektai, kurių vidutinė rangos darbų kaina – 381 Eur/kv. m“, – sako ji.

Įprastai namui atnaujinti yra skiriama 30% rangos darbų vertės parama, taip pat numatomos kitos priemonės, pavyzdžiui, iki 20% siekianti parama šildymo sistemai. 

Anot G. Burbienės, jei vidutinis renovuotas namas yra 1.500 kv. m ploto, vidutinė rangos darbų kaina 600.000 Eur, parama vidutiniškai siekia 32%, arba apie 192.000 Eur.

„Bet tai labai preliminaru, viskas priklauso nuo konkrečių priemonių ir kainos“, – sako ji.