Investuotojai žvalgosi papildomo kapitalo: nusileidome į dugną, laikas pirkti NT

Investicijų valdytojos fondas „Eften Real Estate Fund“ praėjusią savaitę pradėjo platinti naują akcijų emisiją ir siekia pritraukti 19 mln. Eur kapitalo numatytiems įsigijimams.

L Žilys VŽ sako, jog pirmas geras ženklas, kad jau galima pradėti vėl investuoti, buvo pasikeitę NT objektų pardavėjų lūkesčiai.

„Prasidėjus COVID-19, karui, pasitraukus užsienio kapitalui, investicinių sandorių rinka realiai sustojo ir dar dabar stovi. Pardavėjų lūkesčiai ilgą laiką nebandė vytis tų kelių likusių investuotojų, bet šiandien jau matome, kad tie lūkesčiai mums kaip pirkėjams pasidarė patrauklūs. Taigi pirmiausia matome gerų galimybių, jų net jau esame užsifiksavę, investuoti. Ten, kur grąža mums jau yra suprantama ir tenkina, NT objektai yra saugūs ir stabilūs, bei gauname bankų finansavimą“, – paklaustas, kodėl nusprendė pritraukti kapitalo naujiems įsigijimams, sako jis.

L. Žilys kol kas neįvardija suplanuotų pirkinių, tačiau priduria, kad turi ne tik sutartų sandorių, bet ir daugiau nusižiūrėtų objektų.

Geri ženklai

Visgi, kiek tiksliai pasikeitė pardavėjų lūkesčiai, pasak jo, sunku apibrėžti, nes situacijos individualios.

„Lūkesčiai yra smarkiai pasikeitę, matome tikrai reikšmingų pokyčių. Vieno skaičiaus neįvardysiu, nes tai būtų spekuliacija. Kaip ir vienos priežasties nėra. Kas vysto, turbūt nori atlaisvinti kapitalą ir vystyti toliau. Natūralu, kai ilgą laiką niekas nevyksta, o poreikį galvoje nešioji, pribrandini jį iki tam tikros ribos ir realizuoji pagal to meto galimybes“, – apie pasikeitusių pardavėjų pozicijų priežastis svarsto investicijų valdytojas.

Kitas svarbus aspektas, jau budinantis investuotojus, anot pašnekovo, yra mažėjanti pinigų kaina ir auganti konkurencija tarp bankų.

„Akivaizdžiai matome, kad EURIBOR mažėja ir net greičiau, nei galima buvo tikėtis. Tokią tendenciją matome ir perspektyvoje. Tai grąžos kontekste yra pagrindinis faktorius. Matome ir bankų konkurenciją, nes, nevykstant naujiems sandoriams, jų paskolų NT portfeliai amortizuojasi ir gauname mums labai maloniai atrodančią konkurenciją tarp bankų, norinčių finansuoti kokybiškus NT projektus. Matome tokio dydžio palūkanų maržą, kokios nematėme per visą „Eften Capital“ istoriją“, – tvirtina jis.

L. Žilio žodžiais, sudėjus visus šiuos veiksnius, galima konstatuoti, kad rinka jau pasiekė dugną ir turi perspektyvų sulaukti atšokimo kaip Skandinavija ar kilimo kaip Lenkija.

„Darome prielaidą, kad tas pat bus ir Baltijos šalių regione, – kalba jis. – Tai reiškia, kad dabar geriausias laikas geriausiomis sąlygomis įsigyti NT objektus su mažiausia konkurencija tarp pirkėjų ir finansuoti sandorius.“

„Eften Capital“ fondai visose Baltijos šalyse valdo nemažus diversifikuotus NT portfelius, o jų dalis Lietuvoje taip pat gana reikšminga. Paklaustas, kaip turtas atlaikė sudėtingus pastarųjų metų iššūkius, L. Žilys neslepia, kad labiausiai paveiktas buvo biurų segmentas. Esą jame didžiausia vakansija ir lėčiausias nuomos kainų augimas.

„Prekybos ir industrinis segmentai praktiškai reikšmingo poveikio nepajautė. Prekyba stabiliai auga, o industrinis segmentas stabilus. Pastarajame turime nemažai ilgalaikių sutarčių, dalis yra vadinamųjų „parduok ir nuomokis“ (angl. lease back), 10–15 metų trukmės. Prekyba šiame portfelyje, sakyčiau, yra mūsų arkliukas“, – pasakoja jis.

Biurai mažiausiai patrauklūs

Matyt, todėl pritrauktą naują kapitalą planuojama investuoti būtent šiuos segmentuose, nes verslo centrai investuotojų akyse dar mažiau patrauklūs.

„Į vieną lentyną dėčiau prekybos ir industrinį segmentus. Žinoma, jie abu gali būti labai platūs: nuo didžiulio prekybos centro mieste iki regioninės parduotuvės, aptarnaujančios tam tikrą teritoriją. Žinoma, kiekvieną objektą vertiname individualiai, bet šie du segmentai šiandien yra stabiliausi ir patraukliausi“, – tvirtina L. Žilys.

„Eften Real Estate Fund“ netoli Tartu Estijoje šiemet planuoja atidaryti ką tik baigtus statyti senjorų namus. Tai bus trečias toks objektas fondo portfelyje, ir nors ši turto klasė, anot L. Žilio, turi perspektyvų ateityje, kol kas plėtoti ją Lietuvoje ir Latvijoje nėra paprasta.

„Labai skiriasi rinkos: Estijoje turime stiprų operatorių, su kuriuo kartu plečiamės, o Lietuvoje ir Latvijoje tokio kol kas neradome“, – aiškina jis.

Paklaustas, kaip greitai prognozuoja NT sektorių atsigausiant, jis aiškina, kad stagnacija baigėsi, bet dar neaišku, ar netrukus matysime atsigavimą, ar teks susitaikyti su nauja realybe.

„Mūsų rinka labai maža ir jaučiame, kad ji pradės atsigauti, kai tik pradėsime pirkti. Šiandien kapitalo rinkoje nėra daug, o savininkams kažkada ateina spaudimas parduoti ir tie sandoriai natūraliai pradės vykti. Mes nesitikime labai didelio atsigavimo, nelaukiame, kad užsienio kapitalas sugrįš per dieną ir į tas vėžes, prie kurių buvo pripratę iki pandemijos. Grįžimas užtruks. Bet kad rinka sujudės, įkvėps oro ir sandoriai pradės vykti, mes tikimės. Ir sprendžiam tai vertindami save, kitus rinkos dalyvius, kurie turi kapitalo“, – teigia L. Žilys.

Fondų valdytojai laukia 2025 m.

Yordanas Georgievas, NT paslaugų bendrovės „Colliers International Advisors“ Investicijų departamento vadovas, VŽ sako, kad dauguma fondų valdytojų neskuba sudaryti sandorių ir laukia 2025 m.

„Net jei pabandytum juos spustelėti sudaryti sandorį šiemet, jie greičiausiai pasakytų „Ne, mes norėtume palaukti“. Akivaizdu, jog susiformavo lūkesčiai, kad bankų palūkanos teigiamai paveiks situaciją. O fondai visuomet turi ką nors pirkti ir ką nors parduoti. Tai jų verslo esmė, bet šiemet jie dar nenori skubėti sudaryti sandorių. Tikiu, kad 2025 m. turėtų būti labiau dinamiški“, – interviu VŽ, kurį galėsite skaityti vėliau šią savaitę, sako jis.

Vis dėlto L. Žilio poziciją Y. Georgievas linkęs palaikyti.

„Tiesą sakant, kalbėdamasis su fondų valdytojais, bandau jiems paaiškinti būtent tuos pačius dalykus. Jei jų prielaidos yra teisingos ir 2025 m. bus rožiniai bei klestintys, galite įsivaizduoti, kiek objektų bus pasiūlyta įsigyti. Kaip manote, ar tuomet gausite tokią kainą, kokios tikitės šiuo metu? Kai kurie žmonės apie tai susimąsto. Nenoriu minėti jokių pavadinimų, tačiau didžioji dalis fondų valdytojų laukia 2025 m., lyg už tai gautų kokį bonusą“, – pasakoja pašnekovas.

„Bet jei gali gauti geresnį pasiūlymą dabar, geriau ir pradėti (sudaryti sandorius – VŽ) dabar. Kam laukti kitų metų? Jei nori 6,5% pajamingumo (angl. yield), ir tokį gauni dabar, kas pasikeis 2025 m.? Niekas. O jei visos prognozės išsipildys, viskas gali pasikeisti: ir pajamingumas, ir turto vertė“, – priduria Y. Georgievas.

Paklaustas apie Suomijos komercinio NT kompanijos „Citycon“ ir „Eften Capital“ fondo „Eften Real Estate Fund 5“ su partneriais praėjusią savaitę sutarto preliminariai 129 mln. Eur vertės prekybos centro „Kristiine“ Taline sandorį, Y. Georgievas sako, kad šis pernelyg šviežias ir dar neužbaigtas, kad galima būtų analizuoti detales.

„Tai gana didelis sandoris, vis dar atliekami patikrinimai, po kurių kaina gali šiek tiek kisti. Tai įprastas procesas“, – teigia jis.

Investuotojų klubas

„Citycon“ teigia, kad pirkėjui pritaikė 9% nuolaidą, vertinant turto balansinę vertę. Anot Y. Georgievo, kol kas dar anksti pasakyti ne tik tikslią kainą, bet ir pajamingumą.

„Kažkas sako, kad nuolaida siekia 8,1%. Kai viskas taip šviežia, negali patikrinti visos informacijos, tam reikia daugiau laiko. Kalbant iš patirties, greičiau nuolaida siekia 8,5%. Gali būti faktorių, kurie turėjo tam įtakos. Pavyzdžiui, jei viena iš šalių, nenoriu sakyti, kad skubėjo sudaryti sandorį, bet galbūt jautė tam tikrą spaudimą jį sudaryti kuo greičiau, nes artėjo tam tikri terminai, tai lėmė tokią patrauklią kainą. 8,5% nuolaida būtų gana sąžininga“, – mano jis.

Y. Georgievas sako, kad įdomu tai, jog sandoriui „Eften Capital“ komanda subūrė investuotojų klubą.

„Jei ne „Eften“, sandoris greičiausiai nebūtų įvykęs, nes tokiais atvejais reikia ko nors, kas valdytų visą procesą, suorganizuotų visas puses. Gerai, kad „Eften“ valdė visą procesą, nes jie yra profesionalūs, dideli fondų valdytojai“, – kalba pašnekovas.

Paklaustas, ar sektoriaus dalyviai turėtų šį sandorį vertinti kaip pozityvų ženklą dėl atsigavimo, jis ragina neskubėti daryti išvadų iš vieno susitarimo.

„Reikia daugiau sandorių, kad galėtume geriau suprasti rinką ir jos kryptį. Estijos rinka šiuo metu nėra labai dinamiška. Kai kalbuosi su kolegomis šioje šalyje, jie taip pat gana rezervuotai nusiteikę“, – teigia Y. Georgievas.