Nuomojamos valstybinės žemės naudojimo paskirties, būdo keitimas – pagrindas nutraukti nuomos sutartį, į ką reikėtų atkreipti dėmesį nuomininkui?
Bendra valstybinės žemės nuomos taisyklė – nuoma aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį, tačiau teisės aktai nustato išimtis ir sąlygas valstybinės žemės nuomai be aukciono. Viena iš išimčių – tai teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio valstybinės žemės sklypo nuoma be aukciono, jeigu sklypas užstatytas asmeniui nuosavybės teise priklausančiais ar nuomojamais statiniais ir būtinas šiems statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.
Valstybinės žemės sklypų, nuomojamų statiniams statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio naudojimo trukmę, tačiau bet kuriuo atveju nuomos terminas negali būti ilgesnis nei 99 metai. Nuomininkai turi teisę naudoti išnuomotą valstybinės žemės sklypą savo veiklai vykdyti nepažeisdami nustatytos pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdo, laikydamiesi kitų veiklos apribojimų bei sąlygų. Žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą nuomotojo reikalavimu sutartyje bei įstatymų numatytais atvejais.
Žemės įstatymas įtvirtina, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu: (i) nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje nurodytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba (ii) yra keičiama pagrindinė žemės sklypo naudojimo paskirtis ir (ar) būdas (išskyrus atvejus, kai galimybė keisti paskirtį ir (ar) būdą numatyta nuomos sutartyje).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) 2023 m. balandžio 6 d. nutartyje[1] pasisakė dėl be aukciono sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva, kai nuomininkas pakeičia žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą.
LAT pažymėjo, kad tais atvejais, kai remiantis valstybinės žemės nuomos sutartyje numatyta galimybe keisti nuomojamo valstybinės žemės sklypo paskirtį, būdą šis pakeičiamas ir, turint galiojantį statybą leidžiantį dokumentą, rekonstruojamas žemės sklype esantis statinys bei pakeičiama jo paskirtis, nuomos sutartis keistina, kad ji atitiktų asmens nuosavybės teise turimo valstybinės žemės sklype esančio statinio paskirtį, o ne nutrauktina. Nuomos sutartyje nesant įtvirtintos galimybės keisti nuomojamo valstybinės žemės sklypo paskirtį ir (ar) būdą, gali būti sprendžiama dėl nuomos sutarties nutraukimo ir naujos sutarties sudarymo teisės aktų nustatyta tvarka. Taigi valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimas aptartu Žemės įstatymo numatytu pagrindu nereiškia, kad statinių savininkas netenka teisės kreiptis dėl valstybinės žemės, reikalingos pagal paskirtį teisėtai pastatytiems statiniams naudoti, nuomos.
Nutartyje LAT atkreipė dėmesį, kad antrasis aptartas nuomos sutarties nutraukimo pagrindas dėl keičiamos pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo pagal Žemės įstatymą siejamas su paskirties ir (ar) būdo keitimu, kai tokia teisė nuomos sutartyje nuomininkui nenustatyta.
LAT nutartyje vadovavosi kilusio ginčo metu galiojusiomis teisės aktų nuostatomis ir nors 2022 m. kovo mėn. įsigaliojo Žemės įstatymo pakeitimai dėl naujos statybos, statinių rekonstravimo nuomojamame valstybiniame žemės sklype, pagrindinės žemės sklypo naudojimo paskirties, būdo keitimo, LAT išaiškinimai svarbūs ir aktualūs šiuo metu galiojančių teisės aktų taikymui ir aiškinimui.
Teisės aktų nustatyta tvarka nuomojamame valstybiniame žemės sklype gali būti statomi nauji, rekonstruojami esami statiniai, jeigu tokia teisė nuomininkui numatyta nuomos sutartyje ir nauja statyba ar rekonstravimas galimas pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą bei galiojančius teritorijų planavimo dokumentus. Nuomos sutartyje nenumatytus pastatytus statinius nuomininkas turi nugriauti ir sutvarkyti žemės sklypą.
2022 m. kovo mėn. įsigalioję Žemės įstatymo pakeitimai įtvirtina, kad valstybinės žemės nuomos sutartyje ar jos pakeitime numatoma ne tik galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą, bet ir paskirtis ir (ar) būdas, į kuriuos gali būti keičiama, taip pat detalizuota nuomos sutarties nutraukimo tvarka, jeigu per 2 metus valstybinės žemės sklypas ne tik nepradedamas naudoti pagal pakeistus pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą, bet taip pat nėra naudojamas pagal iki pakeitimo nustatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą.
Valstybinės žemės nuomininkams neretai kyla praktinių klausimų dėl galimybių keisti nuomojamo valstybinio žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Taigi visų pirma reikėtų įvertinti, ar galiojanti nuomos sutartis numato atitinkamas teises. Atsižvelgiant į pasikeitusį reglamentavimą, svarbu įsitikinti, kad nuomos sutartyje numatyta galimybė pakeisti žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą į pageidaujamą. Nors aptariami pakeitimai įsigaliojo daugiau nei prieš metus, pastebima, kad praktikoje nebuvo spėta laiku pasirengti pakeitimų įgyvendinimui, ne visos po pakeitimų įsigaliojimo sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys numato visus įstatymo reikalaujamus aspektus, pasigendama nuorodų, į kokią pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą gali būti keičiama individualiu atveju. Taigi prieš inicijuojant žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo keitimo procedūras, reikėtų įvertinti, ar valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro sąlygas pageidaujamiems pakeitimams, jeigu ne – visų pirma reikėtų inicijuoti atitinkamus sutarties pakeitimus. Atsižvelgiant į procesų ypatumus, situacijai įvertinti paprastai pasitelkiami konsultantai, nes pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo keitimo bei su tuo susiję procesai yra kompleksiniai, aptariami keitimai nėra savitiksliai, atliekami turint tikslą statyti, rekonstruoti statinius, todėl tinkamas teisinis situacijos vertinimas svarbus siekiant išvengti galimų ginčų dėl atliktų veiksmų teisėtumo ir nuomos teisinių santykių tęstinumo.
[1] 2023 m. balandžio 6 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-77-611/2023
