Kas tai? Eksperto įžvalgos

Namų darbai prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą

Reklama publikuota: 2018-04-09
svg svg

Apsisprendimas investuoti į nekilnojamąjį turtą neapsiriboja jo paieška, ketinimų įforminimu ir įsigijimu. Būsimas pirkėjas apsisprendžia ne tik dėl to, kokį NT įsigyti ir už kiek, bet vertina ir kitas aplinkybes, kurios gali turėti reikšmingos įtakos bei teisinių padarinių sudarius NT pirkimo-pardavimo sutartį ir jau naudojantis įsigytu turtu.

Pirkėjai vis dažniau atkreipia dėmesį į įsigyjamo NT duomenis, registruotus Nekilnojamojo turto registre. Praktikoje neretai susiduriama su situacijomis, kai faktinė turto būklė skiriasi nuo duomenų, kurie yra įregistruoti viešuosiuose registruose, ypač jei jis buvo rekonstruotas ar atlikti kiti statybos darbai. Siekiant išvengti ginčų su pardavėju, valstybės institucijomis ar kitais asmenimis dėl statybos teisėtumo bei kokybės, svarbu, kad atlikti įsigyjamo NT statybos darbai atitiktų teisės aktų reikalavimus, o turtas teisės aktų nustatyta tvarka būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.

Statybos dokumentacijai įvertinti pirkėjas gali pasitelkti ir atitinkamus specialistus, o NT pirkimo-pardavimo sutartyje rekomenduotina numatyti pardavėjo garantiją dėl statybos teisėtumo.

Dar iki sudarant NT pirkimo-pardavimo sutartį svarbu sužinoti ir Nekilnojamojo turto registre registruotą NT naudojimo paskirtį - ar faktinė situacija atitinka pardavėjo pareiškimus ir ar Nekilnojamojo turto registre patalpa įregistruota kaip gyvenamosios paskirties (jei ketinamą įsigyti tokią), o ne, pavyzdžiui, gamybos, pramonės paskirties (įskaitant kūrybines dirbtuves) ar poilsio paskirties ir pan.

Hipotekos, arešto, kitų teisių į įsigyjamą nekilnojamąjį turtą patikrinimas

Jau įprasta, kad, įsigyjant NT, domimasi, ar turtas nėra įkeistas, areštuotas, ar nėra apribota savininko teisė juo disponuoti. Jei nekilnojamasis turtas yra įkeistas, tai savaime neužkerta kelio sudaryti NT pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu hipotekos (įkeitimo) sutartyje nenustatyta kitaip ir yra gaunamas atitinkamas kreditoriaus sutikimas, o pirkėjas sutinka prisiimti galimas rizikas. Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeisto NT pirkimo-pardavimo sutartyje būtų numatyta aiški tvarka ir terminai, kaip toks įkeitimas (hipoteka) bus panaikintas.

Nemokami naujienlaiškiai į savo el. pašto dėžutę:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 

Pirkėjui ne mažiau svarbu išsiaiškinti ir tai, ar tretieji asmenys neturi kitų Nekilnojamojo turto registre įregistruotų daiktinių teisių į planuojamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, tokių kaip nuoma, panauda, servitutas ir pan.  

Atsižvelgiant į tai, kad pagal teisės aktus nėra privaloma visas trečiųjų asmenų daiktines teises, įskaitant nuomą ir panaudą, registruoti Nekilnojamojo turto registre, visuomet rekomenduotina pasidomėti, ar pardavėjas tokių sutarčių nėra sudaręs, o atitinkamą pardavėjo patvirtinimą (pareiškimą) numatyti ir NT pirkimo-pardavimo sutartyje.

Paprastai, jei nuomos sutartis nenustato kitaip, perleidus NT ir nesant sutartyje numatyto pagrindo nuomos sutartį nutraukti, Nekilnojamojo turto registre įregistruota nuomos sutartis ir jos pagrindu susiklostę teisiniai santykiai lieka galioti naujam savininkui, taigi tokiu atveju pirkėjui tikslinga susipažinti ir su nuomos sutarties sąlygomis, nuomos mokesčio dydžiu, mokėjimo terminais, nutraukimo tvarka ir pan.

Pirkėjui taip pat svarbu atkreipti dėmesį į kitus Nekilnojamojo turto registre įregistruotus juridinius faktus, susijusius su įsigyjamu nekilnojamuoju turtu, pavyzdžiui, apie įsiteisėjusius teismo sprendimus ir nutartis, turinčius įtakos įregistruoto nekilnojamojo daikto teisiniam statusui.

Keliems asmenims priklausančio nekilnojamojo turto dalies įsigijimas

Neretai siūloma už patrauklią kainą įsigyti nekilnojamojo turto dalį. Planuojant įsigyti NT, kuris priklauso keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, būtina įvertinti tokio turto naudojimo galimybes ateityje: turtas, priklausantis bendrosios dalinės nuosavybės teise, valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kita vertus, naudinga sužinoti, ar bendraturčiai nėra susitarę dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio NT naudojimosi tvarkos. Jei toks susitarimas yra patvirtintas notariškai ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, jis yra privalomas ir naujajam savininkui, kuris vėliau įgyja dalį NT bendrosios dalinės nuosavybės teise.

NT priklausymas keliems bendraturčiams svarbus ir kitu aspektu. Pagal Civilinio kodekso nuostatas, bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą NT dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių. Pirkėjui svarbu, kad pardavėjas tinkamai įvykdytų pareigą informuoti kitus bendraturčius apie parduodamą dalį ir, kad būtų gauti bendraturčių atsisakymai pasinaudoti pirmenybės teise, priešingu atveju bendraturtis įgyja teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Pažymėtina, kad žemės sklypo perleidimo atveju teisės aktai pirmumo teisės įsigyti šį turtą nesieja išimtinai su šio priklausymu bendrosios nuosavybės teise. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo klausimus reglamentuojantys teisės aktai nustato platesnį ratą asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą. Pavyzdžiui, asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių. Tuo tarpu pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę taip pat turi asmuo, atitinkantis teisės aktų reikalavimus ir naudojęs parduodamą žemės sklypą pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį (sutartis) ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus ir (arba) nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Įsigyto nekilnojamojo turto naudojimo perspektyvų įvertinimas

Siekdami išvengti nemalonių staigmenų, pirkėjai paprastai taip pat pasitikrina, ar teisės aktai nenustato kokių nors planuotos veiklos apribojimų įsigyjamam NT ar teritorijai, kurioje yra šis turtas. Taip pat svarbu žinoti,  kokios yra specialiosios žemės naudojimo sąlygos, ar NT nėra kultūros paveldo objektas, ar NT nėra sanitarinės apsaugos zonoje, kultūros paveldo vertybės vietovėje ar kitokio pobūdžio saugomoje teritorijoje. Be kita ko, turint konkrečių planų dėl NT pertvarkymo ar žemės sklypo naudojimo paskirties būdo keitimo, būtina pasidomėti ir galiojančiais teritorijų planavimo dokumentais.

Pasirinkite jus dominančias įmones ir temas – asmeniniu naujienlaiškiu informuosime iškart, kai jos bus minimos „Verslo žiniose“, „Sodros“, Registrų centro ir kt. šaltiniuose.

Tema „Statyba ir NT“
Svarbiausi NT projektai, kuriuos stebėsime 2023 m. Premium

Per pastaruosius, itin aktyvius nekilnojamojo turto (NT) sektoriui metus Lietuvoje suplanuotas ne vienas itin...

„Inreal“: siekiant skatinti būsto pardavimus, kainas gali tekti mažinti 5

Gruodį, palyginti su atitinkamu laikotarpiu pernai, Vilniuje pirminėje rinkoje butų pardavimai mažėjo 78%,...

PC „Europa“ valdytoja už 4 mln. Eur perleido savo automobilių aikštelės dalį

Investicijų bendrovės „Northern Horizon Capital“ fondas pranešė nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovei...

Utenos rajono savivaldybė ieško idėjų parkams atnaujinti

Utena siekia išsiaiškinti, kaip atnaujinti ir toliau vystyti miesto viešąsias erdves.

Statyba ir NT
2023.01.01
TOP 10 statybos ir NT rubrikoje 2022 m. skaitytojų įvertintų tekstų

Pateikiame 2022 m. daugiausia „Verslo žinių“ skaitytojų dėmesio sulaukusių publikacijų statybos ir NT...

Statyba ir NT
2022.12.31
„Akropolis“ Vilniuje planuoja priestatą, derina jį su visuomene

Prekybos centrus valdančios bendrovės „Akropolis Group“ planuose – ne tik naujas komercinis kvartalas,...

Prekyba
2022.12.31
Gruodį pradėti ir baigti NT projektai Premium

Gruodį Vilniuje pradėta būsto projekto plėtra, baigtos kito gyvenamojo objekto statybos. Kaune pastatyta...

Statyba ir NT
2022.12.31
Prezidentas vetavo ūkininkų sodybų statybas griežtinančias pataisas 9

Gitanas Nausėda, prezidentas, vetavo Ūkininko ūkio įstatymo pataisas, griežtinusias sodybų statybas.

Verslo aplinka
2022.12.30
„Realco“ išsirinko viziją 700 butų kvartalui sostinės Lazdynuose 3

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Realco“ išrinko geriausią architektūros idėją dideliam būsto...

Statyba ir NT
2022.12.30
„Leonhard Weiss“ ir „Autokausta“ toliau bylinėjasi dėl darbų „Rail Baltica“ projekte

Europinio geležinkelio „Rail Baltica“ atšakos Kaunas–Palemonas generalinei rangovei, Vokietijos kapitalo...

Statyba ir NT
2022.12.30
RC žada daugiau NT paslaugų nuotoliniu būdu 1

Nuo sausio pradžios gyventojai Registrų centre (RC) galės savarankiškai, neišeidami iš namų gauti su savo...

Verslo aplinka
2022.12.29
NT agentūrų asociacija: kreipėmės dėl konsultacijos, gavome tyrimą ir baudų Premium 19

Konkurencijos tarybai ketvirtadienį paskelbus apie beveik 1 mln. Eur baudų, skirtų trims dešimtims Lietuvos...

Statyba ir NT
2022.12.29
„Eika“: 2022 m. plėtotojai Vilniuje susitarė dėl 67% mažiau butų 3

Jei 2021 m. pabaigoje nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Eika“ skelbė, kad statytojai sostinėje sudarė...

Statyba ir NT
2022.12.29
Konkurencijos taryba NT agentūroms skyrė kone 1 mln. Eur baudų 10

Konkurencijos taryba pranešė po tyrimo nusprendusi, kad 39 Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) agentūros,...

Statyba ir NT
2022.12.29
„BaltCap“ fondas imsis Šiaulių policijos komisariato PPP

Investicijų bendrovės „BaltCap“ fondas su Policijos departamentu pasirašė sutartį dėl Šiaulių apskrities...

Statyba ir NT
2022.12.29
Statybos Latvijoje per metus brango penktadaliu

Lapkritį Latvijoje statybų kainos buvo vidutiniškai 19,5% didesnės nei pernai tuo pačiu metu, pranešė...

Statyba ir NT
2022.12.29
2023 m. NT sektoriaus juodasis arkliukas: viltys dedamos į būsto nuomą Premium

Smarkiai sumažėjus būsto įperkamumui ir prognozuojant ekonomikos lėtėjimą, klestėjimo laikotarpį išgyvenęs...

Statyba ir NT
2022.12.29
Pro fabrikų, saulės ir vėjo elektrinių projektus alkūnėmis kelią skinasi būsima biodujų pramonė Premium

Šie metai nelepino pranešimų apie naujų fabrikų statybas skaičiumi, o kai kas statybų planus pristabdo arba...

Pramonė
2022.12.29
A. Barštys. 2022 metų NT tiesos, kurios negalios 2023-iaisiais 8

Vakarėlis eina link pabaigos. Kažkas primokėjo DJ’ui, kad pagrotų dar kelias dainas, bet kaimynas už sienos...

Nuomonės
2022.12.28
Vėluojančių „Rail Baltica“ statybų Estijoje sąmata pabrango 50%

Išaugusios statybų kainos tarptautinės geležinkelio magistralės ruožo statybos kainą padidino 50%, iki beveik...

Logistika
2022.12.28

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Valdyti Sutinku