Kas tai? Eksperto įžvalgos

Namų darbai prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą

Publikuota: 2018-04-09

Apsisprendimas investuoti į nekilnojamąjį turtą neapsiriboja jo paieška, ketinimų įforminimu ir įsigijimu. Būsimas pirkėjas apsisprendžia ne tik dėl to, kokį NT įsigyti ir už kiek, bet vertina ir kitas aplinkybes, kurios gali turėti reikšmingos įtakos bei teisinių padarinių sudarius NT pirkimo-pardavimo sutartį ir jau naudojantis įsigytu turtu.

Pirkėjai vis dažniau atkreipia dėmesį į įsigyjamo NT duomenis, registruotus Nekilnojamojo turto registre. Praktikoje neretai susiduriama su situacijomis, kai faktinė turto būklė skiriasi nuo duomenų, kurie yra įregistruoti viešuosiuose registruose, ypač jei jis buvo rekonstruotas ar atlikti kiti statybos darbai. Siekiant išvengti ginčų su pardavėju, valstybės institucijomis ar kitais asmenimis dėl statybos teisėtumo bei kokybės, svarbu, kad atlikti įsigyjamo NT statybos darbai atitiktų teisės aktų reikalavimus, o turtas teisės aktų nustatyta tvarka būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.

Statybos dokumentacijai įvertinti pirkėjas gali pasitelkti ir atitinkamus specialistus, o NT pirkimo-pardavimo sutartyje rekomenduotina numatyti pardavėjo garantiją dėl statybos teisėtumo.

Dar iki sudarant NT pirkimo-pardavimo sutartį svarbu sužinoti ir Nekilnojamojo turto registre registruotą NT naudojimo paskirtį - ar faktinė situacija atitinka pardavėjo pareiškimus ir ar Nekilnojamojo turto registre patalpa įregistruota kaip gyvenamosios paskirties (jei ketinamą įsigyti tokią), o ne, pavyzdžiui, gamybos, pramonės paskirties (įskaitant kūrybines dirbtuves) ar poilsio paskirties ir pan.

Hipotekos, arešto, kitų teisių į įsigyjamą nekilnojamąjį turtą patikrinimas

Jau įprasta, kad, įsigyjant NT, domimasi, ar turtas nėra įkeistas, areštuotas, ar nėra apribota savininko teisė juo disponuoti. Jei nekilnojamasis turtas yra įkeistas, tai savaime neužkerta kelio sudaryti NT pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu hipotekos (įkeitimo) sutartyje nenustatyta kitaip ir yra gaunamas atitinkamas kreditoriaus sutikimas, o pirkėjas sutinka prisiimti galimas rizikas. Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeisto NT pirkimo-pardavimo sutartyje būtų numatyta aiški tvarka ir terminai, kaip toks įkeitimas (hipoteka) bus panaikintas.

Pirkėjui ne mažiau svarbu išsiaiškinti ir tai, ar tretieji asmenys neturi kitų Nekilnojamojo turto registre įregistruotų daiktinių teisių į planuojamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, tokių kaip nuoma, panauda, servitutas ir pan.  

Atsižvelgiant į tai, kad pagal teisės aktus nėra privaloma visas trečiųjų asmenų daiktines teises, įskaitant nuomą ir panaudą, registruoti Nekilnojamojo turto registre, visuomet rekomenduotina pasidomėti, ar pardavėjas tokių sutarčių nėra sudaręs, o atitinkamą pardavėjo patvirtinimą (pareiškimą) numatyti ir NT pirkimo-pardavimo sutartyje.

Paprastai, jei nuomos sutartis nenustato kitaip, perleidus NT ir nesant sutartyje numatyto pagrindo nuomos sutartį nutraukti, Nekilnojamojo turto registre įregistruota nuomos sutartis ir jos pagrindu susiklostę teisiniai santykiai lieka galioti naujam savininkui, taigi tokiu atveju pirkėjui tikslinga susipažinti ir su nuomos sutarties sąlygomis, nuomos mokesčio dydžiu, mokėjimo terminais, nutraukimo tvarka ir pan.

Pirkėjui taip pat svarbu atkreipti dėmesį į kitus Nekilnojamojo turto registre įregistruotus juridinius faktus, susijusius su įsigyjamu nekilnojamuoju turtu, pavyzdžiui, apie įsiteisėjusius teismo sprendimus ir nutartis, turinčius įtakos įregistruoto nekilnojamojo daikto teisiniam statusui.

Keliems asmenims priklausančio nekilnojamojo turto dalies įsigijimas

Neretai siūloma už patrauklią kainą įsigyti nekilnojamojo turto dalį. Planuojant įsigyti NT, kuris priklauso keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, būtina įvertinti tokio turto naudojimo galimybes ateityje: turtas, priklausantis bendrosios dalinės nuosavybės teise, valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kita vertus, naudinga sužinoti, ar bendraturčiai nėra susitarę dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio NT naudojimosi tvarkos. Jei toks susitarimas yra patvirtintas notariškai ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, jis yra privalomas ir naujajam savininkui, kuris vėliau įgyja dalį NT bendrosios dalinės nuosavybės teise.

NT priklausymas keliems bendraturčiams svarbus ir kitu aspektu. Pagal Civilinio kodekso nuostatas, bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą NT dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių. Pirkėjui svarbu, kad pardavėjas tinkamai įvykdytų pareigą informuoti kitus bendraturčius apie parduodamą dalį ir, kad būtų gauti bendraturčių atsisakymai pasinaudoti pirmenybės teise, priešingu atveju bendraturtis įgyja teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Pažymėtina, kad žemės sklypo perleidimo atveju teisės aktai pirmumo teisės įsigyti šį turtą nesieja išimtinai su šio priklausymu bendrosios nuosavybės teise. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo klausimus reglamentuojantys teisės aktai nustato platesnį ratą asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą. Pavyzdžiui, asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių. Tuo tarpu pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę taip pat turi asmuo, atitinkantis teisės aktų reikalavimus ir naudojęs parduodamą žemės sklypą pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį (sutartis) ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus ir (arba) nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Įsigyto nekilnojamojo turto naudojimo perspektyvų įvertinimas

Siekdami išvengti nemalonių staigmenų, pirkėjai paprastai taip pat pasitikrina, ar teisės aktai nenustato kokių nors planuotos veiklos apribojimų įsigyjamam NT ar teritorijai, kurioje yra šis turtas. Taip pat svarbu žinoti,  kokios yra specialiosios žemės naudojimo sąlygos, ar NT nėra kultūros paveldo objektas, ar NT nėra sanitarinės apsaugos zonoje, kultūros paveldo vertybės vietovėje ar kitokio pobūdžio saugomoje teritorijoje. Be kita ko, turint konkrečių planų dėl NT pertvarkymo ar žemės sklypo naudojimo paskirties būdo keitimo, būtina pasidomėti ir galiojančiais teritorijų planavimo dokumentais.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Namų darbai prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą Rėmėjo turinys 1

Apsisprendimas investuoti į nekilnojamąjį turtą neapsiriboja jo paieška, ketinimų įforminimu ir įsigijimu.

Statyba ir NT
2018.04.09
„Hanner“: investicijos į A klasę atsipirks po 119 metų 31

Aukštesni energinio efektyvumo standartai didina būstų kainas, o jų atnešamas sutaupymas –  nedidelis, teigia...

Statyba ir NT
2018.04.09
BDAR: kaip ruošiasi ir ko bijo viešbučiai Premium 1

Viešbučių valdytojai tvirtina darbus, reikalingus prisitaikyti prie milžiniškomis baudomis grasinančio ES...

„Eikos“ apklausa: svarbiausi kriterijai renkantis būstą

Svarbiausi kriterijai renkantis būsto projektą yra bendrovės reputacija, vieta ir aplinka, o renkantis...

Statyba ir NT
2018.04.08
Biurų rinka: veiksmas iš Vilniaus keliasi į Kauną 3

Po pastarųjų dviejų itin aktyvių metų Vilniaus biurų rinka pereina į nuosaikesnio augimo etapą. Lietuvos...

Statyba ir NT
2018.04.07
„Ober-Haus“: 2017 m. būsto rinkoje – vieni rezultatyviausių istorijoje 4

2017 m. būsto rinkoje buvusio sunkmečio – nė kvapo, 2017 m. būsto rinkos apžvalgoje konstatuoja „Ober-Haus“.

Statyba ir NT
2018.04.06
„Dauniškis“ ir KO labiausiai didžiuojasi „Lidl“ statybomis Rėmėjo turinys

Utenoje įsikūrusi pastatų statybos bendrovė „Dauniškis“ ir KO jau šešiolika metų sėkmingai dirba...

Statyba ir NT
2018.04.06
„Lietuvos geležinkeliai“ parduos poilsines Ignalinoje ir Giruliuose

„Lietuvos geležinkeliai“ ruošiasi parduoti bendrovės darbuotojams skirtas poilsines Giruliuose ir Ignalinoje,...

Statyba ir NT
2018.04.06
Susireikšminę formalistai korporacijų nesudomina Premium 3

Retas Lietuvoje skelbiamas viešųjų pirkimų konkursas tarptautinėms kompanijoms atrodo įdomus ir svarbus,...

Verslo aplinka
2018.04.06
NT plėtotojai į Vilnių perspektyviai žvelgia dėl demografijos 10

Artimiausius penkerius metus Vilniaus gyventojų skaičius augs – į sostinę toliau kelsis ne tik jauni, bet ir...

Statyba ir NT
2018.04.05
„Eika“ žengia į Kauną: su „Etapas Group“ ruošia bendrabutį studentams Premium 17

Vilniuje veikianti nekilnojamojo turto (NT) plėtros ir statybos grupė „Eika“ imasi pirmojo projekto Kaune. Su...

Statyba ir NT
2018.04.05
Krašto apsaugos statiniams – paprastesnė statybos leidimų procedūra 3

Krašto apsaugos reikmėms skirtos infrastruktūros plėtros terminus tikimasi gerokai sutrumpinti, supaprastinus...

Statyba ir NT
2018.04.04
Kaune pradėta Savanorių prospekto rekonstrukcija

Kauno UAB „Autokausta“ pradėjo Kauno Savanorių prospekto rekonstrukcijos darbus. Darbų, kuriuos planuojama...

Statyba ir NT
2018.04.04
Neapmokestinamų komandiruotpinigių korta – mušta Premium

Europos Sąjungoje (ES) yra paplitęs verslo modelis, kai į kitą ES šalį dirbti siunčiamiems darbuotojams...

Finansai
2018.04.04
Verslo gelbėjimas ar tyčinis bankrotas – kartais tik interpretacijos reikalas Premium 2

Norėdami išgelbėti su sunkumais susidūrusią įmonę vadovai neretai pirmiausia stengiasi atsiskaityti su tais...

Verslo aplinka
2018.04.04
Apleista Vilniaus teritorija po poros metų virs japonišku sodu 27

Apleistoje 5 ha Vilniaus teritorijoje tarp Geležinio Vilko, Lvovo ir Linkmenų gatvių po poros metų bus...

Laisvalaikis
2018.04.03
„Eika“: būsto kaina Vilniuje augo 8

NT plėtros ir statybos bendrovės „Eika“ ketvirčio apžvalgoje teigiama, jog per 2018 m. I ketvirtį vidutinė...

Statyba ir NT
2018.04.03
Motyvacija: geresni pardavimai – ilgesni penktadieniai Premium

Valdant skirtingas sritis apimantį verslą, išauga ir reikalingų priimti sprendimų rizika, kurios iškart...

„Hanner“: paklausiausi – dviejų kambarių butai sostinės Naujamiestyje 10

Nekilnojamo turto projektų plėtotoja UAB „Hanner“ per pirmąjį metų ketvirtį pardavė 145 naujus butus. Pernai...

Statyba ir NT
2018.04.03
Už konkurencijos pažeidimus – sankcijos 3 įmonių vadovams 2

Vilniaus apygardos administracinis teismas (VAAT) dėl konkurencijos pažeidimų trims įmonių vadovams apribojo...

Statyba ir NT
2018.04.03

Verslo žinių pasiūlymai

Siekdami pagerinti Jūsų naršymo kokybę, statistiniais ir rinkodaros tikslais šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“), kuriuos galite bet kada atšaukti.
Sutinku Plačiau