Kas tai? Eksperto įžvalgos

Namų darbai prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą

Publikuota: 2018-04-09

Apsisprendimas investuoti į nekilnojamąjį turtą neapsiriboja jo paieška, ketinimų įforminimu ir įsigijimu. Būsimas pirkėjas apsisprendžia ne tik dėl to, kokį NT įsigyti ir už kiek, bet vertina ir kitas aplinkybes, kurios gali turėti reikšmingos įtakos bei teisinių padarinių sudarius NT pirkimo-pardavimo sutartį ir jau naudojantis įsigytu turtu.

Pirkėjai vis dažniau atkreipia dėmesį į įsigyjamo NT duomenis, registruotus Nekilnojamojo turto registre. Praktikoje neretai susiduriama su situacijomis, kai faktinė turto būklė skiriasi nuo duomenų, kurie yra įregistruoti viešuosiuose registruose, ypač jei jis buvo rekonstruotas ar atlikti kiti statybos darbai. Siekiant išvengti ginčų su pardavėju, valstybės institucijomis ar kitais asmenimis dėl statybos teisėtumo bei kokybės, svarbu, kad atlikti įsigyjamo NT statybos darbai atitiktų teisės aktų reikalavimus, o turtas teisės aktų nustatyta tvarka būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.

Statybos dokumentacijai įvertinti pirkėjas gali pasitelkti ir atitinkamus specialistus, o NT pirkimo-pardavimo sutartyje rekomenduotina numatyti pardavėjo garantiją dėl statybos teisėtumo.

Dar iki sudarant NT pirkimo-pardavimo sutartį svarbu sužinoti ir Nekilnojamojo turto registre registruotą NT naudojimo paskirtį - ar faktinė situacija atitinka pardavėjo pareiškimus ir ar Nekilnojamojo turto registre patalpa įregistruota kaip gyvenamosios paskirties (jei ketinamą įsigyti tokią), o ne, pavyzdžiui, gamybos, pramonės paskirties (įskaitant kūrybines dirbtuves) ar poilsio paskirties ir pan.

Hipotekos, arešto, kitų teisių į įsigyjamą nekilnojamąjį turtą patikrinimas

Jau įprasta, kad, įsigyjant NT, domimasi, ar turtas nėra įkeistas, areštuotas, ar nėra apribota savininko teisė juo disponuoti. Jei nekilnojamasis turtas yra įkeistas, tai savaime neužkerta kelio sudaryti NT pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu hipotekos (įkeitimo) sutartyje nenustatyta kitaip ir yra gaunamas atitinkamas kreditoriaus sutikimas, o pirkėjas sutinka prisiimti galimas rizikas. Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeisto NT pirkimo-pardavimo sutartyje būtų numatyta aiški tvarka ir terminai, kaip toks įkeitimas (hipoteka) bus panaikintas.

Pirkėjui ne mažiau svarbu išsiaiškinti ir tai, ar tretieji asmenys neturi kitų Nekilnojamojo turto registre įregistruotų daiktinių teisių į planuojamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, tokių kaip nuoma, panauda, servitutas ir pan.  

Atsižvelgiant į tai, kad pagal teisės aktus nėra privaloma visas trečiųjų asmenų daiktines teises, įskaitant nuomą ir panaudą, registruoti Nekilnojamojo turto registre, visuomet rekomenduotina pasidomėti, ar pardavėjas tokių sutarčių nėra sudaręs, o atitinkamą pardavėjo patvirtinimą (pareiškimą) numatyti ir NT pirkimo-pardavimo sutartyje.

Paprastai, jei nuomos sutartis nenustato kitaip, perleidus NT ir nesant sutartyje numatyto pagrindo nuomos sutartį nutraukti, Nekilnojamojo turto registre įregistruota nuomos sutartis ir jos pagrindu susiklostę teisiniai santykiai lieka galioti naujam savininkui, taigi tokiu atveju pirkėjui tikslinga susipažinti ir su nuomos sutarties sąlygomis, nuomos mokesčio dydžiu, mokėjimo terminais, nutraukimo tvarka ir pan.

Pirkėjui taip pat svarbu atkreipti dėmesį į kitus Nekilnojamojo turto registre įregistruotus juridinius faktus, susijusius su įsigyjamu nekilnojamuoju turtu, pavyzdžiui, apie įsiteisėjusius teismo sprendimus ir nutartis, turinčius įtakos įregistruoto nekilnojamojo daikto teisiniam statusui.

Keliems asmenims priklausančio nekilnojamojo turto dalies įsigijimas

Neretai siūloma už patrauklią kainą įsigyti nekilnojamojo turto dalį. Planuojant įsigyti NT, kuris priklauso keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, būtina įvertinti tokio turto naudojimo galimybes ateityje: turtas, priklausantis bendrosios dalinės nuosavybės teise, valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kita vertus, naudinga sužinoti, ar bendraturčiai nėra susitarę dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio NT naudojimosi tvarkos. Jei toks susitarimas yra patvirtintas notariškai ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, jis yra privalomas ir naujajam savininkui, kuris vėliau įgyja dalį NT bendrosios dalinės nuosavybės teise.

NT priklausymas keliems bendraturčiams svarbus ir kitu aspektu. Pagal Civilinio kodekso nuostatas, bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą NT dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių. Pirkėjui svarbu, kad pardavėjas tinkamai įvykdytų pareigą informuoti kitus bendraturčius apie parduodamą dalį ir, kad būtų gauti bendraturčių atsisakymai pasinaudoti pirmenybės teise, priešingu atveju bendraturtis įgyja teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Pažymėtina, kad žemės sklypo perleidimo atveju teisės aktai pirmumo teisės įsigyti šį turtą nesieja išimtinai su šio priklausymu bendrosios nuosavybės teise. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo klausimus reglamentuojantys teisės aktai nustato platesnį ratą asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą. Pavyzdžiui, asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių. Tuo tarpu pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę taip pat turi asmuo, atitinkantis teisės aktų reikalavimus ir naudojęs parduodamą žemės sklypą pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį (sutartis) ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus ir (arba) nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Įsigyto nekilnojamojo turto naudojimo perspektyvų įvertinimas

Siekdami išvengti nemalonių staigmenų, pirkėjai paprastai taip pat pasitikrina, ar teisės aktai nenustato kokių nors planuotos veiklos apribojimų įsigyjamam NT ar teritorijai, kurioje yra šis turtas. Taip pat svarbu žinoti,  kokios yra specialiosios žemės naudojimo sąlygos, ar NT nėra kultūros paveldo objektas, ar NT nėra sanitarinės apsaugos zonoje, kultūros paveldo vertybės vietovėje ar kitokio pobūdžio saugomoje teritorijoje. Be kita ko, turint konkrečių planų dėl NT pertvarkymo ar žemės sklypo naudojimo paskirties būdo keitimo, būtina pasidomėti ir galiojančiais teritorijų planavimo dokumentais.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

„Girteka“ imasi būstinės statybos Vilniuje – investuoja 60 mln. Eur

Krovinių gabenimo UAB „Girteka logistics“ investuoja į naują būstinę Vilniuje, kurioje po kelerių metų...

Ieško, kas už 2,1 mln. Eur sutvarkytų Gedimino kalną  1

Lietuvos nacionalinis muziejus antrą kartą skelbia Gedimino kalno sutvarkymo konkursą – pernykštis neįvyko...

„3 burė“ įvertinta aukščiausiu LEED sertifikatu 1

Vilniaus biurų komplekso „3 burės“ trečiasis pastatas įvertintas aukščiausiu tarptautinės tvarių pastatų...

Inovatyvūs gaminiai ir spalvų sprendimai – Baltijos šalių rinkai Verslo tribūna

Didžiosios Britanijos aplinkotvarkos specialistai įvardindami 2019 m. vyrausiančias aplinkotvarkos...

„BaltCap“ investicija – senelių namai 4

Didžiausias Baltijos šalyse privačių fondų valdytojas „BaltCap“ investuoja į senelių namus.

Rinkos
08:44
Su „Vlantana“ susijusi „Stonus Invest“ prie Klaipėdos planuoja logistikos centrą Premium 1

Bendrovė „Stonus Invest“ Klaipėdos rajone, šalia autostrados Vilnius–Klaipėda, ketina statyti naują...

„Eikos“ rangos verslas šovė į viršų, planuose – daugiau bendrabučių Premium 2

Praėjusiais metais nekilnojamojo turto (NT) įmonių grupėje „Eika“ į viršų šovė rangos verslas. Vis dėlto...

 Populiarėjantis pastatų BREEAM standartas – keliama kartelė vystytojams Verslo tribūna 2

Mūsų šalyje BREEAM standartu įvertintų pastatų kol kas – vienetai. Vis dėlto specialistai teigia, kad šis...

Išmani Lietuva
2019.04.16
„Luminor“ aukcione išparduoda turto už 7,8 mln. Eur 1

Bankas „Luminor“ e. aukcione ruošiasi parduoti 53 nekilnojamojo turto (NT) objektus, kurių bendra pradinė...

Statyba ir NT
2019.04.16
„Ober-Haus“: butų kainos kovą didmiesčiuose augo 5% 6

Bendras butų kainų lygis penkiuose Lietuvos didmiesčiuose per 12 mėnesių nuo kovo buvo paaugęs 5%.

Statyba ir NT
2019.04.16
„Akropolio Group“ įmonė skolinasi 140 mln. Eur 9

UAB „Ozo turtas“, kuriai priklauso Vilniaus prekybos centras (PC) „Akropolis“, iš kelių bankų skolinasi 140...

Statyba ir NT
2019.04.16
Naujam daugiabučių renovacijos etapui – beveik trečdalis milijardo Verslo tribūna

Investicijos į naują senos statybos daugiabučių namų renovacijos etapą Lietuvoje turėtų siekti 304 mln. eurų.

Statyba ir NT
2019.04.16
Renesansas statybų aikštelėse – sugrįžta gelžbetonio konstrukcijos Premium

Augantys statybų tempai ir didėjančios sąnaudos NT plėtotojus verčia ieškoti vis efektyvesnių statybos būdų –...

Statyba ir NT
2019.04.16
Reikalavimą pagal galiojančias vartojimo kredito sutartis gali perimti ne kiekvienas kreditorius Verslo tribūna

Civilinis kodeksas prievolę apibrėžia kaip teisinį santykį, kurio viena šalis (skolininkas) privalo atlikti...

Finansai
2019.04.15
Teismo prašoma uždrausti rekonstruoti sostinės Sporto rūmus 8

Izraelyje gyvenantis litvakas prašo teismo uždrausti Turto bankui rekonstruoti Sporto rūmus nurodydamas, kad...

Statyba ir NT
2019.04.15
Vyriausybė VDU leido parduoti 2 mln. Eur vertės pastatus  2

Vyriausybė atvėrė kelią Vytauto Didžiojo universitetui (VDU) parduoti buvusio Aleksandro Stulginskio...

Statyba ir NT
2019.04.15
Įmonės vadovus veda į teismą dėl pavaldinio žūties darbe

Vienos įmonės vadovai bus teisiami dėl nelaimingo atsitikimo, kurio metu darbo vietoje žuvo darbuotojas.

Statyba ir NT
2019.04.15
Ieško rangovo Neries kairiajai krantinei tvarkyti 5

Vilniaus miesto savivaldybė paskelbė konkursą rangovui atrinkti, kuris už 5,4 mln. Eur (be PVM) imtųsi dalies...

Statyba ir NT
2019.04.15
Vilniaus „Paupio“ biuruose iškėlė vainiką 2

Ant nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Darnu Group“ sostinės centre plėtojamo verslo centro iškeltas...

Statyba ir NT
2019.04.15
Daugiabučių renovacijos projektui – apdovanojimas už dizainą   4

Šiuolaikinio dizaino Europos konkurso „EU Mies Award” 2019 m. pagrindiniu nugalėtoju paskelbtas trijų...

Statyba ir NT
2019.04.15

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau