Kas tai? Eksperto įžvalgos

Namų darbai prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą

Publikuota: 2018-04-09

Apsisprendimas investuoti į nekilnojamąjį turtą neapsiriboja jo paieška, ketinimų įforminimu ir įsigijimu. Būsimas pirkėjas apsisprendžia ne tik dėl to, kokį NT įsigyti ir už kiek, bet vertina ir kitas aplinkybes, kurios gali turėti reikšmingos įtakos bei teisinių padarinių sudarius NT pirkimo-pardavimo sutartį ir jau naudojantis įsigytu turtu.

Pirkėjai vis dažniau atkreipia dėmesį į įsigyjamo NT duomenis, registruotus Nekilnojamojo turto registre. Praktikoje neretai susiduriama su situacijomis, kai faktinė turto būklė skiriasi nuo duomenų, kurie yra įregistruoti viešuosiuose registruose, ypač jei jis buvo rekonstruotas ar atlikti kiti statybos darbai. Siekiant išvengti ginčų su pardavėju, valstybės institucijomis ar kitais asmenimis dėl statybos teisėtumo bei kokybės, svarbu, kad atlikti įsigyjamo NT statybos darbai atitiktų teisės aktų reikalavimus, o turtas teisės aktų nustatyta tvarka būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.

Statybos dokumentacijai įvertinti pirkėjas gali pasitelkti ir atitinkamus specialistus, o NT pirkimo-pardavimo sutartyje rekomenduotina numatyti pardavėjo garantiją dėl statybos teisėtumo.

Dar iki sudarant NT pirkimo-pardavimo sutartį svarbu sužinoti ir Nekilnojamojo turto registre registruotą NT naudojimo paskirtį - ar faktinė situacija atitinka pardavėjo pareiškimus ir ar Nekilnojamojo turto registre patalpa įregistruota kaip gyvenamosios paskirties (jei ketinamą įsigyti tokią), o ne, pavyzdžiui, gamybos, pramonės paskirties (įskaitant kūrybines dirbtuves) ar poilsio paskirties ir pan.

Hipotekos, arešto, kitų teisių į įsigyjamą nekilnojamąjį turtą patikrinimas

Jau įprasta, kad, įsigyjant NT, domimasi, ar turtas nėra įkeistas, areštuotas, ar nėra apribota savininko teisė juo disponuoti. Jei nekilnojamasis turtas yra įkeistas, tai savaime neužkerta kelio sudaryti NT pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu hipotekos (įkeitimo) sutartyje nenustatyta kitaip ir yra gaunamas atitinkamas kreditoriaus sutikimas, o pirkėjas sutinka prisiimti galimas rizikas. Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeisto NT pirkimo-pardavimo sutartyje būtų numatyta aiški tvarka ir terminai, kaip toks įkeitimas (hipoteka) bus panaikintas.

Pirkėjui ne mažiau svarbu išsiaiškinti ir tai, ar tretieji asmenys neturi kitų Nekilnojamojo turto registre įregistruotų daiktinių teisių į planuojamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, tokių kaip nuoma, panauda, servitutas ir pan.  

Atsižvelgiant į tai, kad pagal teisės aktus nėra privaloma visas trečiųjų asmenų daiktines teises, įskaitant nuomą ir panaudą, registruoti Nekilnojamojo turto registre, visuomet rekomenduotina pasidomėti, ar pardavėjas tokių sutarčių nėra sudaręs, o atitinkamą pardavėjo patvirtinimą (pareiškimą) numatyti ir NT pirkimo-pardavimo sutartyje.

Paprastai, jei nuomos sutartis nenustato kitaip, perleidus NT ir nesant sutartyje numatyto pagrindo nuomos sutartį nutraukti, Nekilnojamojo turto registre įregistruota nuomos sutartis ir jos pagrindu susiklostę teisiniai santykiai lieka galioti naujam savininkui, taigi tokiu atveju pirkėjui tikslinga susipažinti ir su nuomos sutarties sąlygomis, nuomos mokesčio dydžiu, mokėjimo terminais, nutraukimo tvarka ir pan.

Pirkėjui taip pat svarbu atkreipti dėmesį į kitus Nekilnojamojo turto registre įregistruotus juridinius faktus, susijusius su įsigyjamu nekilnojamuoju turtu, pavyzdžiui, apie įsiteisėjusius teismo sprendimus ir nutartis, turinčius įtakos įregistruoto nekilnojamojo daikto teisiniam statusui.

Keliems asmenims priklausančio nekilnojamojo turto dalies įsigijimas

Neretai siūloma už patrauklią kainą įsigyti nekilnojamojo turto dalį. Planuojant įsigyti NT, kuris priklauso keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, būtina įvertinti tokio turto naudojimo galimybes ateityje: turtas, priklausantis bendrosios dalinės nuosavybės teise, valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kita vertus, naudinga sužinoti, ar bendraturčiai nėra susitarę dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio NT naudojimosi tvarkos. Jei toks susitarimas yra patvirtintas notariškai ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, jis yra privalomas ir naujajam savininkui, kuris vėliau įgyja dalį NT bendrosios dalinės nuosavybės teise.

NT priklausymas keliems bendraturčiams svarbus ir kitu aspektu. Pagal Civilinio kodekso nuostatas, bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą NT dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių. Pirkėjui svarbu, kad pardavėjas tinkamai įvykdytų pareigą informuoti kitus bendraturčius apie parduodamą dalį ir, kad būtų gauti bendraturčių atsisakymai pasinaudoti pirmenybės teise, priešingu atveju bendraturtis įgyja teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Pažymėtina, kad žemės sklypo perleidimo atveju teisės aktai pirmumo teisės įsigyti šį turtą nesieja išimtinai su šio priklausymu bendrosios nuosavybės teise. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo klausimus reglamentuojantys teisės aktai nustato platesnį ratą asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą. Pavyzdžiui, asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių. Tuo tarpu pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę taip pat turi asmuo, atitinkantis teisės aktų reikalavimus ir naudojęs parduodamą žemės sklypą pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį (sutartis) ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus ir (arba) nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Įsigyto nekilnojamojo turto naudojimo perspektyvų įvertinimas

Siekdami išvengti nemalonių staigmenų, pirkėjai paprastai taip pat pasitikrina, ar teisės aktai nenustato kokių nors planuotos veiklos apribojimų įsigyjamam NT ar teritorijai, kurioje yra šis turtas. Taip pat svarbu žinoti,  kokios yra specialiosios žemės naudojimo sąlygos, ar NT nėra kultūros paveldo objektas, ar NT nėra sanitarinės apsaugos zonoje, kultūros paveldo vertybės vietovėje ar kitokio pobūdžio saugomoje teritorijoje. Be kita ko, turint konkrečių planų dėl NT pertvarkymo ar žemės sklypo naudojimo paskirties būdo keitimo, būtina pasidomėti ir galiojančiais teritorijų planavimo dokumentais.

Sekite NT rinkos naujienas ir tendencijas „Facebook“ puslapyje „VŽ Nekilnojamasis turtas“

Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Gauk nemokamą STATYBOS IR NT savaitraštį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:















Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Didžiausias „Spartos“ akcininkas – „Eugestos“ ir „Forto“ savininkas, svarstoma iškelti gamybą Premium 4

Kojinių gamintoja AB „Sparta“ turi naujus akcininkus ir generalinį direktorių.

Pramonė
12:04
Didžiausias biurų nuomos sandoris: „Technopolio“ statomame komplekse įsikurs SEB 7

Didžiausia biurų valdytoja Vilniuje – Suomijos kapitalo UAB „Technopolis Lietuva“ – pradeda naujo biurų...

Neringos valdžia priešinasi pastatų Gintaro įlankoje pardavimui 4

Neringos miesto valdžia ketina prašyti Vyriausybės, kad būtų užkirstas kelias galimam valstybei priklausančio...

Statybų sąnaudos per metus pabrango 2,8% 2

Per metus (2018 m. spalio mėn., palyginti su 2017 m. spalio mėn.) statybos sąnaudų elementų kainos padidėjo...

Lietuvos bankas: tokį būsto paskolų palūkanų augimą lėmė konkurencijos sumažėjimas 14

Lietuvos banko (LB) teigimu, vien tik reikalavimas bankams kaupti papildomą rezervą negalėjo sąlygoti tokio...

Statyba ir NT
2018.11.29
Raseinių valdžia ieškos privataus administratoriaus rekonstruotam turgui Premium

Raseinių rajono valdžia ieško privačios įmonės, kuri apsiimtų administruoti šiuo metu rekonstruojamą Raseinių...

LB ekonomistas: JAV obligacijos – pelningesnės už biurus Europoje 5

Komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinka Europoje yra pervertinta, o pajamingumas sumažėjęs tiek, kad kai...

Statyba ir NT
2018.11.29
N. Mačiulis: ateitis priklauso nuo to, kaip pasaulis tvarkysis su Trumpu 10

Lietuvos gyventojai turi priežasčių būti nusiteikę optimistiškai dėl savo finansinės ateities. Tačiau...

Statyba ir NT
2018.11.29
Ž. Mauricas: jei pasaulyje bus NT korekcija, Lietuvos rinka išsilaikys neilgai 28

Pasaulio NT rinkos augimas kitąmet, tikėtina, sumažės iki infliacijos lygio, o šios tendencijos anksčiau ar...

Statyba ir NT
2018.11.29
V. Vasiliauskas apie NT rinką: turime gerų žinių, turime ir įspėjimų 22

Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka – pakankamai aktyvi ir tvari, tačiau geri laikai amžinai nesitęs,...

Statyba ir NT
2018.11.29
Statybos eksportas auga, bet statistika to nerodo Premium

Lietuvos statybos bendrovės užsienyje gauna vis daugiau užsakymų, o jau tradicinėmis tapusias Skandinavijos...

Statyba ir NT
2018.11.29
„Hanner“ Vilniuje suplanavo butus, bet stato sandėliuką Premium 11

Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) nori nutraukti valstybinės žemės, kurioje „Hanner“ planuoja plėtoti...

Statyba ir NT
2018.11.29
Koncertų salės ant Tauro kalno konkurse laukia architektūros žvaigždžių 5

Ateinančių metų pavasarį turėtų paaiškėti, kaip atrodys ant sostinės Tauro kalno planuojama statyti nauja...

Statyba ir NT
2018.11.28
DIY plėtra – pasitikėjimas ekonomika ir apsauga nuo konkurentų

Nors šiemet Lietuvoje auga visi komercinio nekilnojamojo turto (NT) segmentai, didelį šuolį rodo „pasidaryk...

Statyba ir NT
2018.11.28
Parduodamas buvęs SEB pastatas Panevėžyje 1

Panevėžio centre esantis administracinis pastatas, kuriame anksčiau veikė AB SEB bankas, parduodamas aukcione.

Statyba ir NT
2018.11.28
Pigūs pinigai į Lietuvos NT rinką atnešė visų laikų rekordą Premium 7

Investicinių komercinio nekilnojamojo turto (NT) sandorių sumai Lietuvoje pasiekus visų laikų rekordą,...

Statyba ir NT
2018.11.28
Pažangią įmonę pirmauti verčia besivejantys konkurentai Rėmėjo turinys 1

„Šiandien esame kompetentingi statybų srities ekspertai, tačiau jais išlikti nepaprasta, todėl vykdome...

Verslo aplinka
2018.11.28
Seime – ginčai dėl netesybų už pradelstas būsto paskolas 2

Delspinigiai bankams už pradelstas būsto paskolų įmokas netrukus gali sumažėti, tačiau dar neaišku kiek – kol...

Finansai
2018.11.27
Klaipėdos „Viremida“ savo teritorijoje planuoja daugiabučius, investicijos – 8 mln. Eur Premium 3

Statybos, inžinerijos ir NT plėtros bendroves valdanti UAB „Viremida Group“ Klaipėdoje, prie Malūno...

Statyba ir NT
2018.11.27
Iš naujo teikiamas Maskvos namų Vilniuje projektas 19

Maskvos namus sostinės Juozapavičiaus gatvėje planuojanti įstaiga iš naujo derinimui teikia šiuo metu statomo...

Statyba ir NT
2018.11.27

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau