Kokie saugikliai būtini renkantis būstą ir jo statytoją

Publikuota: 2019-07-24

Ekspertai atkreipia dėmesį, kad pastaruoju metu vis daugiau būstų stato nepatyrę nekilnojamojo turto (NT) vystytojai. Dėl to pirkėjui atsiranda rizika, ar projektas bus baigtas, ar pasieks sutartyje numatytus techninius parametrus. Su kokiomis rizikomis dažniausiai susiduria pirkėjas ir į ką jis privalo atkreipti dėmesį rinkdamasis būstą bei jo vystytoją, atskleidžia Deividas Žukas, vieno iš lyderiaujančių specializuotų bankų Europoje „Bigbank“ Verslo paskolų skyriaus vadovas.

„Bigbank“ teikia verslo paskolas įmonėms, tarp jų – ir nekilnojamojo turto (NT) vystymui. Iš jūsų patirties, į ką pirmiausiai turi atkreipti dėmesį NT pirkėjas, kuris renkasi butą ar kitą būstą iš NT vystytojo?

Kiekvienas pirkėjas rinkdamasis sau būstą ieško tokio, kuris atitiktų jo interesus, tačiau reikėtų nepamiršti, kad anksčiau ar vėliau šis turtas, tikėtina, bus perparduodamas, kadangi dažnas Lietuvos gyventojas pakeičia būstą per savo gyvenimą bent kelis kartus dėl besikeičiančių poreikių ir finansinių galimybių. Todėl reikėtų rinktis kompromisą tarp jūsų poreikius atitinkančio būsto ir gero likvidumo – tai jums leis papildomai uždirbti ateityje. Įsirengiant patalpas geriau reikėtų formuoti bendrą interjerą iš detalių ir baldų, kiek įmanoma vengti nestandartinių sprendimų.

Rinkdamiesi ką pirkti, atkreipkite dėmesį: kas projektą plėtoja, kokia vystytojo patirtis. Taip pat, pasidomėkite patalpų paskirtimi, kad ši nebūtų negyvenamoji – tai apsunkintų banko paskolos gavimą, sumažintų turto likvidumą, apmokestintų turtą NT mokesčiu ir pablogintų jo kokybę dėl keliamų mažesnių reikalavimų tokio turto savybėms.

Kaimynystė ir infrastruktūra – kiti kriterijai, kuriuos reikėtų turėti omenyje. Jeigu priešais tavo langus yra žalias laukas, ateityje gali tikėtis kaimynų. Reikėtų pasidomėti, kokie projektai ir planai yra numatyti aplinkui.

Kokie kriterijai rodo, kad NT vystytojas patikimas, ir priešingai – kurie, kad vystytojo galimybės baigti projektą kelia abejonių?

Vienas iš kriterijų yra vystytojo patirtis. Kuo ji didesnė ir kuo vystytų projektų istorija sėkmingesnė, tuo labiau didėja tikimybė, kad projektas bus įvykdytas. Reikėtų nepabijoti pardavėjo pasiteirauti apie buvusius projektus ir juos apžiūrėti, nuvykus visada galima pabendrauti su gyventojais, kurie gali atskleisti svarbių detalių: projekto brokus ir ar jie taisomi, ar laikomasi nustatytų terminų, ar projektą baigus jis atitiko sutartyje aprašytas savybes ir vizualizacijas.

Kelti įtarimų gali ir didelis vystytojo prašomas avansas, kuris standartinėje praktikoje neturėtų būti didesnis nei 15% nuo turto pardavimo kainos. Kartais pirkėjas pasidomi vystymo įmonės istorija – tai sveikintina. Tačiau nereiktų išsigąsti pastebėjus, kad įmonės istorija nėra ilga, o pelno nuostolio ataskaita su minuso ženklu. Dažnas vystytojas kiekvienam naujam NT projektui atidaro vis naują specialios paskirties įmonę. Tokios įmonės apsaugo jų steigėjus nuo finansinės rizikos, susijusios su dinamiška rinkos prigimtimi, ir leidžia mažinti mokėtinus mokesčius. Taip pat su tokia struktūra lengviau gauti finansavimą bei atskirti projekto apskaitą. Pirkėjui reikėtų tik pasidomėti, kas galimus statybų brokus taisys ateityje, kol galioja garantija.

Su kokiomis rizikomis dažniausiai susiduria ar gali susidurti NT vystytojas ir pirkėjas?

Pagrindinės rizikos, kad, pirmiausiai, projektas nebus laiku baigtas, o tai gali jį pabranginti. Vystytojai dažnai moka palūkanas bankams, o taip pat turi fiksuotas įmonės bei statybos aikštelės išlaidas. Kuo ilgiau užsitęsia projektas, tuo labiau didėja šios išlaidų eilutės ir, atitinkamai, mažėja pelnas. Tokiu atveju vystytojas ne visuomet turi rezervo ar motyvacijos šioms nenumatytoms išlaidom kompensuoti. Vystytojus raginame vertinti projektus konservatyviai, visuomet nusimatyti bent 5–10% statybų rezervą.

Teisiniai projekto aspektai taipogi viena iš rizikų, į kurią reikėtų atkreipti dėmesį. Kartais projektas yra pradedamas statyti arba net pardavinėti, kai nėra statybų leidimo. Vystytojui prieš perkant turtą rekomenduojame įsivertinti statybų leidimo galimybes, kadangi kreditą dažniausiai išmokame tik kai šis dokumentas yra pateiktas bankui.

Pirkėjui prieš mokant avansą irgi siūlytume paprašyti pateikti statybų leidimo kopiją, kurio galiojimą paprasta patikrinti tinklapyje „Info Statyba“. Projektui koją pakišti gali net ir aplinkiniai gyventojai, kurie gali pristabdyti ar net sustabdyti projektus. Tačiau nuo šios rizikos apdraudžia tik tinkamai sutvarkyti statybų dokumentai. Pirkėjui šią riziką sumažintų būsto įsigijimas jau statyboms įgavus pagreitį.

Kiek reikšmingos būsto ar kito NT pirkimo sutartys, į ką jose atkreiptinas ypatingas dėmesys, kas svarbiausia pirkėjui?

Jeigu preliminari pirkimo pardavimo sutartis yra vieno lapo, jau galite pradėti abejoti visiška jūsų interesų apsauga. Sutartis idealiu atveju apima ne tik esmę, bet ir projekto detales. Turėtų būti aprašytos naudojamos medžiagos, projekto savybės bei aplinkos sutvarkymas. Kartais sutartyse matome bendrinius aprašymus, pavyzdžiui, vaikų žaidimo aikštelė, kurios detalizavimas ties šiais žodžiais ir baigiasi. Todėl būna atvejų, kad užbaigus projektą matome vaikams skirtus vos kelis turėklus. Atkeipkite dėmesį į projekto terminus ir baudas. Jeigu jūs sumokate avansinį mokėjimą ir sutarties sąlygos nėra vykdomos, reikėtų turėti galimybę sutartį nutraukti, susigrąžinti avansą ir pareikalauti baudų, kurios turėtų būti lygios bent sumokėto avanso ar rezervavimo mokesčio dydžiui.

Kiek reikšminga, kad NT projekto vystymą (ne)finansuoja bankas?

Rinkoje yra įvairių projektų, vieni su skolintu kapitalu, kiti be. Jeigu projektas vystomas nuosavomis lėšomis, kyla klausimas, ar vystytojas turės pakankamai nuosavo kapitalo. Jeigu tai vienas iš didžiųjų NT vystytojų, turbūt galime kiek ramiau dėti parašą. Tačiau bankinis finansavimas pirkėjui leidžia jaustis kiek saugiau, kadangi finansinės institucijos tokius projektus kontroliuoja, o esant keblumams padeda juos išspręsti dėl turimo intereso.

Gauk nemokamą VERSLO naujienlaiškį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą

Rašyti komentarą

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Plačiau