Kas tai? Eksperto įžvalgos

Darnaus verslo vystymas NT sektoriuje: teisinė ir finansinė rizikos

Publikuota: 2020-03-04
Advokatų kontoros WINT partnerė dr. Olga Petroševičiene.
svg svg
Advokatų kontoros WINT partnerė dr. Olga Petroševičiene.

Nekilnojamojo turto vystytojai, ne aukciono būdu išsinuomotoje valstybinėje žemėje pasiryžę vietoje sovietinių fabrikų ar gamyklų vaiduoklių pastatyti gražių ir patogių gyvenamųjų namų ar reakreacinės paskirties pastatų, neišvengiamai susiduria su rizikomis, kurias dramomis paverčia prieštaringa teismų praktika. NT rinkos dalyviai turi vilčių, kad naujas LR žemės įstatymo projektas pagerins padėtį, nors baiminasi naujos finansinės naštos.

Advokatų kontoros WINT partnerė dr. Olga Petroševičiene, sukaupusi daugiau nei 15 metų darbo su garsiausiais šalies NT projektais patirtį, atkreipia dėmėsį, kad visų NT vystytojų laukia vienodi pavojai, skiriasi tik jų intensyvumas. 

„Nacionalinės žemės tarnyba (NŽT) yra vienintelė valstybinės žemės patikėtinė ir nuomotoja. Ji gali vienašališkai nutraukti vastybinės žemės nuomos sutartį. Formalus pagrindas tai padaryti įrašytas Vyriausybės Nutarime Nr. 260 yra „žemės sklypo naudojimas ne pagal paskirtį“, – aiškina dr. Petroševičienė. Advokatė perspėja, kad pasinaudojusi šia formuluote, NŽT valstybinės žemės nuomos sutartį gali nutraukti bet kuriame projekto vystymo etape.  

Dar sunkiau kalbėti apie teisėtą vystytojų lūkesčių apsaugą ar darnią plėtrą tampa tada, kai susiduriama su tokius atvejus nagrinėjančią vieną kitai prieštaraujančia teismų praktika. Dabar net jei teismo nutartis yra palanki NT vystytojui, gali atsirasti ir aukštesnės instancijos kita nutartis visiškai paneigianti pirmąją.

Problemos užprogramuotos

NT vystytojui, ketinančiam vietoje apleisto sovietmečio pastato, esančio ne fabrikui, o miestiečių gyvenimui labiau tinkančioje gražioje vietoje prie upės ar miško, pastatyti gyvenamųjų mažaaukščių namų, kaip numatyta teritorijų planavimo dokumentuose, neišvengs teisinių ir finansinių rizikų.

Pirmiausia iš fabriko savininko ar kelių savininkų reikės nupirkti toje teritorijoje stovinčius pastatus. Tie pastatai stovi valstybinės žemės sklype, o pastatų savininkai yra sudarę valstybinės žemės nuomos sutartį su NŽT, kuri teismų praktikoje vadinama „lengvatinė“.

Pasak dr. Petroševičienės, finansinė problema atsiranda todėl, kad realiame gyvenime ir pardavėjas, ir pirkėjas susitaria dėl kainos, kuri yra faktiškai mokama ne už statinių griaučius, bet už žemės sklypą — parduodant statinius yra perduodama teisė į valstybinės žemės lengvatinę nuomą. Kad ši teisė būtų perduota pirkėjui, pardavėjas turi kreiptis į NŽT ir gauti pastarosios sutikimą sandoriui, t. y., sutikimą, kad perleidus pastatus pirkėjui, bus padaryti pakeitimai nuomos sutartyje arba bus sudaryta nauja nuomos sutartis su nauju pastatų savininku.

„Čia susiduriama su naujais keblumais – pasitaiko atvejų, kai NŽT nesudaro sutarties su pirkėju, argumentuodama, pvz., kad tam trūksta sklype pastatų arba pastatati yra tik pagalbiniai, neturintys aiškios funkcinės paskirties“, – perspėja WINT partnerė.

Trys kritiniai etapai

Pirmas dalykas kurį reikia padaryti NT vystytojai nusipirkus, pvz., buvusio kailių fabriko statinius, yra pakeisti žemės sklypo paskirtį – iš gamybinės į gyvenamąją ir naujus kadastro duomenis užregistruoti Registrų centre. Pats laikas pakeisti žemės nuomos sutartį.

„Ir šiame etape NT vystytojas vėl susiduria su teisine rizika. NŽT gali neduoti sutikimo, argumentuodama, jog nuomos sutartyje yra viena paskirtis, o Registrų centre įregistruota jau kita paskirtis, t. y., formaliai NT vystytojas naudoja žemę ne pagal paskirtį“, — sako dr. Petroševičienė.

Jei šis etapas pasibaigia sėkmingai ir žemės nuomos sutartis yra sudaroma / pakeičiama, NT vystytojas atsiduria kitame etape, kuriame jo laukia atvirkščias neatitikimas dokumentuose – sklypo paskirtis jau gyvenamoji, o jame stovi fabrikas-vaiduoklis, kurio paskirtis — gamybinė. Taigi, formaliai ir vėl pažeidžiamas Vyriausybės Nutarimas Nr. 260. Tai, kad prieš sandorį ta pati NŽT sutiko su sklypo būdo keitimu, nieko nereiškia ir pažeidimo nepanaikina – juk sklypą lengvatinėmis sąlygomis NŽT išnuomojo, kad jis būtų naudojamas pagal paskirtį.

Sėkmingai praėjęs šį etapą, NT vystytojas turėtų pasirūpinti statybos leidimu ir lygiagrečiai pradėti griauti esamus pastatus. Tačiau juos nugriovus atsiduriama ypatingai blogame trečiajame etape, nes apskritai nebelieka pagrindo valstybinei žemei išsinuomoti – valstybinė žemė gali būti išnuomojama tik tiems asmenims, kuriems nuosavybės teise priklauso statiniai toje valstybinėje žemėje.

Taigi yra trys kritiniai NT vystymo momentai, kur yra susiduriama su didele NŽT , kaip valstybinės žemės patikėtine.

Rizika lemia nestabilumą

Pasak dr. Petroševičienės, nors visi supranta, kad turi praeiti tam tikras laiko tarpas, kol pakeičiama žemės paskirtis ar kol senų pastatų vietoje išauga nauji, tačiau nagrinėdamas žemės nuomos bylas Lietuvos Aukščiausias Teismas (LAT) priima įvairius – palankius ir nepalankius NT vystytojams sprendimus.

Pavyzdžiui, NT vystytojui nepalankiose galutinėse nutartyse LAT teigia: „kai valstybinės žemės sklypas išnuomotas jame esantiems statiniams eksploatuoti, šių statinių išnykimas reiškia, kad nebeliko teisėto lengvatinės valstybinės žemės nuomos pagrindo“ arba „ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą“.

Tačiau LAT yra priėmęs ir NT vystytojams palankių nutarčių: „būtina sistemiškai įvertinti sutarties nuostatas – išnuomotame sklype nuomininkei suteikiama statybos teisė, laikantis sutartyje nurodytų apribojimų ir sąlygų“ arba „vien to fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudojo išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka nuomos sutarties nutraukimui – taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių“.

Žinomi atvejai, kai analogiškus atvejus NŽT išsprendžia skirtingai, nors tai teisėje vargu ar įmanoma: pvz., viename mieste vietoje ilgą laiką buvusios stovėjimo aikštelės jau stovi verslo centras, nes aikštelė tiko būti pagrindu žemės nuomos sutarčiai, o kitame mieste NŽT nutraukė žemės nuomos sutartį su NT vystytoju ir neleido vietoje stovėjimo aikštelės statyti verslo centro.

„Nors sutarčių nutraukimas nėra masinis reiškinys, bet jų pasitako, todėl egzistuojanti tvarka nėra nei tvari, nei stabili. Situacija kur kas palankesnė, jei savivaldybė konkrečioje teritorijoje yra priėmusi sprendimą, kad ši teritorija yra konversinė. Vilniaus Markučių rajonas, kur sovietmečiu gražioje gamtoje  buvo pristatyta daugybė gamyklų, yra vienas ryškiausių konversijos pavyzdžių Vilniaus mieste“, — sako WINT advokatų kontoros advokatė.

Įstatymo pakeitimo projektas nepalankus finansiškai

Yra parengtas pirmas negalutinis žemės įstatymo pakeitimo projektas, kuriame šios problemos turėtų būti išspręstos. Jis, tikėtina, bus pateiktas Seimui kovo mėnesį ir, jeigu bus priimtas be emsinių pakeitimų, įsigalioti turėtų 2021 m. sausio 1 d.

Projekte numatyta, jog išnuomotame žemės sklype leidžiama statyti naujus ar rekonstruoti esamus  statinius, jei nuomos sutartyje nėra draudimo tai daryti.

Kita vertus, projekte numatyta, kad už naujus pastatus NT vystytojas turės nemažai susimokėti. Dabar įstatymo pakeitimuose numatyta, kad, jei užstatytas plotas didėja daugiau kaip 10% ir (ar) pastato bendrasis plotas didėja daugiau kaip 20%, tai valstybinės žemės nuomos mokesčio priedas, kurį turi sumokėti NT vystytojas siekia 50% nuo sklypo vidutinės rinkos vertės (masinis vertinimas, t.y., NŽT kaina).

Jei užstatytas plotas nedidėja/sumažėja ir (ar) pastato bendrasis plotas nedidėja/sumažėja, tai valstybinės žemės nuomos mokesčio priedas – 10% nuo sklypo vidutinės rinkos vertės.

Žemės nuomos mokesčio priedas mokamas už vieną žemės sklypą vieną kartą. Priedas turi būti sumokėtas per 3 mėn. nuo statybos leidimo išdavimo, jei vėluojama – skaičiuojami  0,02% dydžio delspinigiai, o jei vėluojama sumokėti ilgiau kaip 6 mėnesius – valstybinės žemės nuomos sutartis nutraukiama.

“Gerai yra tai, kad dalį šiandienos problemų pakeistas įstatymas turėtų išspręsti, — sako dr. Petroševičienė. — Kita vertus, reikalavimas už satinių ploto padidėjimą sumokėti valstybei gali būti ne tik skausmingas NT vystytojui, bet, akivaizdu, kad jis padidins kainą, kurią greičiausiai turės padengti galutinis pirkėjas, arba pirmųjų sandorių kaina taps mažesnė“.

WINT patarimai NT vystytojui

1. Viską reikia daryti operatyviai (negalima valstybinėje žemėje vystyt projekto 10 metų)

2. NT vystyti tik turint finansinį pagrindą (negalima pradėti sandorį dar vaikštant po bankus ieškant finansavimo)

3. Užtikrinti, kad procesas būtų kuo sklandesnis

4. Jeigu šiame prcese dar vyktų naujas sandoris, pvz., NT vystytojas nuspręstų parduoti, tai pirkėjas turi protingai struktūrizuoti tokį sandorį: pvz., strategiškai kainą išsidėlioti ir galutinę kainos dalį sumokėti tada, kai bus aišku, jog projekto niekas nebenutrauks ir nuomos sutartis liks galiojanti

5. Įvertinti tai, kad jei konkrečioje planuojamoje vystyti teritorijoje yra patvirtintas konversijos projektas, tai rizikos laipsnis yra kiek mažesnis (nors nepamiršti, kad už konversiją formaliai atsakinga savivaldybė, o sutartis gali nutraukti NŽT)

Gauk nemokamą VERSLO naujienlaiškį į savo el.pašto dėžutę:

Pasirinkite Jus dominančius NEMOKAMUS savaitraščius:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 
Rašyti komentarą 0
„Maxima LT“: verslas turi būti ekologiškai sąmoningas Verslo tribūna 1

Didžioji dauguma šiuolaikinių įmonių į savo misiją įterpia tvarumo siekį, tačiau tik nedidelė dalis jų žino,...

Tvarus verslas
2020.10.01
„Vilniaus vandenys“ perdirbtą nuotekų dumblą naudoja miškų tręšimui Verslo tribūna 3

Valant miesto nuotekas, valymo įrenginiuose lieka nuotekų dumblo, kuris susidaro proceso metu. Įprastai ši...

Tvarus verslas
2020.09.30
Strateginiai „Švyturys – Utenos alus“ tvarumo sprendimai: pelnytas išskirtinis statusas – tik kelio pradžia Verslo tribūna

„Švyturys-Utenos alus“ yra pirmoji alaus darykla šalyje ir antroji visoje pasaulinėje „Carslberg“ grupėje,...

Tvarus verslas
2020.09.29
Tvarumas versle – nebe įvaizdžio, o verslo sėkmės klausimas Verslo tribūna

Dar neseniai kova su klimato kaita apsiribojo tokiais simboliniais veiksmais, kaip šviesos išjungimas vienai...

Tvarus verslas
2020.09.28
Kokios tvaraus valdymo praktikos gali prisidėti prie verslo sėkmės? Verslo tribūna 3

Remiantis naujausiais „Nasdaq European Data“ duomenimis, net 90 proc. šio naujojo šimtmečio kartos...

Tvarus verslas
2020.09.24
Tvarus verslo perdavimas: būtina gerai pasiruošti Verslo tribūna

Per du pastaruosius dešimtmečius Lietuvoje susikūrė daug sėkmingų verslų, kurių savininkai šiuo metu svarsto...

Tvarus verslas
2020.09.17
Daugiau nei 5 milijonai priežasčių kurti tvarų verslą  Verslo tribūna

Vis daugiau žmonių iš verslų reikalauja atsakingo požiūrio į aplinką ir planetą. „Harvard Business Review“...

Tvarus verslas
2020.09.15

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Sutinku Valdyti slapukus