Ekspertas: mes ir investuotojai manome, kad biurų segmentas jau pasiekė dugną

Denisas Reinas, NT paslaugų bendrovės „CBRE Baltics“ direktoriaus pavaduotojas, lapkričio pabaigoje vykusioje Lietuvos banko metinėje NT konferencijoje, sakė, jog dar niekuomet nebuvo taip, kad biurų segmentą komercinio NT investuotojai matytų kaip rizikingesnį už kitus NT segmentus. 

„Pastaruosius 15 metų susidomėjimas biurais buvo labai didelis, bet situacija keičiasi: 2018–2019 m. investicijos į gyvenamąjį NT nuomai labai sparčiai didėjo ir COVID-19 metu dideli sandoriai buvo sudaryti būtent šiame segmente. Taip pat dominuoti pradėjo logistikos ir industrinis segmentas“, – kalbėjo jis.

Anot D. Reino, šiuo metu ekspertams ir investuotojams, atrodo, kad biurų segmentas yra „visiškame dugne“.

„Europa niekada nematė tokių mažų investicijų šiame segmente ir tai tiesiogiai susiję su rizika. Ne visi investuotojai supranta, kaip nuomininkai elgsis ateinančius 5–10 metų. Investicijų lygis, kuris yra šiandien, yra net žemesnis nei 2009 m.“, – pabrėžė jis.

„CBRE Baltics“ duomenimis, šiemet investuotojai Europoje sudarė verslo centrų sandorių už 27 mlrd. Eur, kai 2023 m. šių sandorių apimtis siekė 38 mlrd. Eur, o, pavyzdžiui, 2019 m. – 136 mlrd. Eur.

Ne viskas vien blogai

D. Reino teigimu, tiek JAV, tiek Europoje prognozės komerciniam NT yra pozityvios, o pagerėjimą turėtume matyti jau nuo 2025 m. pirmojo ketvirčio.

Esą šiuo metu, dar nesibaigus metams, komercinio NT sandorių apimtis Europoje yra 2013 m. lygyje ir siekia 123 mlrd. Eur.

„Tačiau mes prognozuojame, kad 10–12% viršysime 2023 m. rezultatą, kuris siekė 165 mlrd. Eur. Tik Vidurio ir Rytų Europoje investicijų apimtis 2024 m. turėtų siekti 9,3 mlrd. Eur, kas rodo, jog susidomėjimas regionu sugrįžta. Daugiausiai (investuojama – VŽ) į biurų, prekybos bei industrinį segmentus, ir (apimtis – VŽ) pasiskirsto labai panašiai, kas rodo, kad kreditoriai ir investuotojai kreipia vis daugiau dėmesio į kitas (ne biurų – VŽ) turto klases“, – sakė D. Reinas, pridurdamas, jog Baltijos šalyse sandorių apimtis pagal prognozes turėtų peržengti 1 mlrd. Eur ribą.

Jo žodžiais, gana karštas paskutinis 2024 m. ketvirtis nusimato Lenkijoje, kur daug sandorių juda arba jau yra prie pabaigos. Taip pat šiemet šioje šalyje sudarytas didžiausias biurų sandoris visoje Europoje: Švedijos investicijų kompanija „Eastnine“ už 280 mln. Eur įsigijo verslo centrą Varšuvoje.

Pasak eksperto, ir iš Baltijos šalių pasitraukę investuotojų pinigai keliauja į Lenkiją ir Rumuniją, nes mūsų regione turtas neatpigo taip, kaip kitose šalyse. 

„Ar atpigs? Galbūt ne, bet su mažėjančiu EURIBOR, situacija (investicinių sandorių segmente – VŽ) turėtų gerėti“, – pabrėžė jis.

Dėl ko neramu

Anot D. Reino, palyginti su kitomis šalimis, Baltijos šalyse biurų statoma rekordiškai daug ir tai esą ekspertams kelia nerimo.

„Kyla klausimų, ar visas tas plotas bus užpildytas? Nuo 2019 m. vidutinė biurų sandorio apimtis sumažėjo perpus. Kalbant apie ateinančių dvejų metų perspektyvą, matome, kad vis mažiau žmonių taiko vienos darbo vietos vienam darbuotojui politiką ir šis segmentas labai stipriai pasikeis“, – sakė jis.

Eksperto teigimu, tendencijos biurų segmente yra labai banguotos ir per pastaruosius 5 metus jam teko išgyventi daug pokyčių. 

„Pavyzdžiui, 2020–2021 m. didelis kiekis baltarusiškų kompanijų, persikėlusių į Vilnių, kai kuriuos NT plėtotojus tiesiog išgelbėjo, nes be šių nuomininkų situacija šiandien galbūt būtų gerokai liūdnesnė“, – tvirtino D. Reinas.

Tuo metu diskusijoje dalyvavusi Anastasija Pocienė, investicijų bendrovės „Lords LB Asset Management“ fondų valdytoja, sakė, besivilianti, jog užimtumas verslo centruose išliks stabilus ar didės.

„Jau kelerius metus matome tendenciją, kad aukščiausio lygio vadovai stengiasi sugrąžinti darbuotojus į biurus. Yra padarytas tyrimas, kad šios kartos žmonių didžiausia problema yra vienišumas – jie, būdami uždaryti, dirbdami namuose, jaučiasi vieniši. Todėl populiarėja tokios turto klasės kaip co-living, kitas bendruomenių turtas ir pan. Matome norą sugrąžinti darbuotojus, aktyvumą kitose turto klasėse, kartu norisi, kad užimtumas verslo centruose bent jau išliktų toks pat arba didėtų“, – teigė ji.

Kas baido investuotojus

Julius Dovidonis, NT plėtros bendrovės „Realco“ vadovas, diskusijoje kalbėjo, jog laukiant didelių investuotojų reikia atkreipti dėmesį į tai, kad jiems svarbus pačios NT rinkos likvidumas. 

„Dabar jau pasiekiame (investuotojų – VŽ) norimą dydį, bet problema yra likvidumas. Kodėl turėtų įsigyti 50–100 mln. Eur vertės objektą, juk kai norės jį nusimesti, reikės kankintis? Tai gal geriau deda savo investicijas į Lenkiją – didesnę, likvidesnę, geopolitiškai saugesnę – kur pardavimas gali būti daug lengvesnis. Tad geopolitinės situacijos veiksnys tikrai veikia, o kitas dalykas – rinkos dydis ir jo lemiamas likvidumas“, – teigė jis.

Visgi viena iš problemų plėtojant tokius projektus jis įvardija sunkiai prieinamą bankų finansavimą.

„Jų finansavimas neprarado svarbos ir mes jį labai norėtume turėti, bet akivaizdu, kad bankai kelia tam tikrus reikalavimus, nes mato šį segmentą (verslo centrų – VŽ) kaip gana rizikinga. Tai tiesiog projekto startinėse vystymo stadijose, net ir norint, neįmanoma pasirinkti bankų finansavimo, nes neatitinka projektas jokių banko keliamų kriterijų. Tada belieka ieškoti kitų alternatyvų: eiti į fondinę struktūrą arba, ką mes ir darome, platinti obligacijas“, – pasakojo J. Dovidonis.

Diskusijoje dalyvavęs Mindaugas Rudys, Šiaulių banko Paslaugų vystymo tarnybos vadovas, teigė, jog nuo 2025 m. situacija šiuo klausimu bus dar sudėtingesnė.

„Nuo 2025 m. įsigaliojantys Bazelio reikalavimai dar labiau sugriežtina reikalavimus. Tai reiškia, kad pradinės stadijos labiau migruos į alternatyvius įrankius, nes komerciniams bankams kapitalo reikalavimai pradinėje finansavimo stadijoje auga“, – sakė jis.

Ką pirktų?

D. Reino teigimu, investuotojams, besidomintiems Baltijos šalimis, perspektyvios atrodo visos turto klasės ir sudėtingiausia tik su verslo centrais.

„Mes daug bendraujame su JAV, Jungtinės Karalystės, Belgijos, Vokietijos investuotojais ir jie domisi. Didžiausia problema – trūksta produktų, nes nevietiniai investuotojai nelabai nori eiti į naujas šalis dėl 10–15 mln. Eur vertės turto. Jeigu jie nori parodyti susidomėjimą, tai turto kaina turi prasidėti nuo 50 mln. Eur. Tokių investuotojų turime, jie domisi mažmeninės prekybos, viešbučių, gyvenamojo NT nuomai segmentais“, – vardija jis.

Taip pat, anot jo, labai domimasi senjorų namų segmentu, duomenų centrais. 

Kartu jis sakė, jog pastaraisiais metais tarp investuotojų populiarus buvęs logistikos ir industrinis segmentas patiria tam tikrų iššūkių.

„Pirmiausia, Baltijos šalyse trūksta stiprių nuomininkų. Pavyzdžiui, 40 mln. Eur vertės gamykla – savininkas nori ją parduoti investuotojui ir toliau nuomotis, bet didžiausia problema, kad, kaip nuomininkas, jis per silpnas arba neturi garantijų. Investuotojas galvoja, jei nuomininkas bankrutuos, kuo aš galiu greitai jį pakeisti? O kai kuriuos objektus labai sunku būtų pritaikyti naujai veiklai“, – pasakoja D. Reinas.

Bankrotų pastaruoju metu netrūksta ir logistikos sektoriuje.

„Mes labai analizuojame įmonių finansines ataskaitas, kokios yra jų maržos. Turbūt situacija nėra tokia, kokią mes visi norėtume matyti“, – sako D. Reinas.