12% palūkanos – už skolinimą agresyviai plečiamai nišinei NT verslo idėjai

Viešą obligacijų siūlymą įgyvendina investicijų smulkių verslo patalpų vystytoja „NordSpace“.

6 mln. Eur emisiją suplanavusi bendrovė pirmame etape siekia pasiskolinti iki 3 mln. Eur. Už 2 metų trukmės neužtikrintas obligacijas siūlomos 12% fiksuotos metinės palūkanos, mokamos kas pusmetį.

Pritrauktas lėšas bendrovė panaudos plėtrai Lietuvoje, Latvijoje ir Lenkijoje.

Šiuo metu „Nordspace“ turi 11 verslo parkų su daugiau kaip 33.000 kv. m bendro ploto. Iki metų pabaigos bendrovė planuoja išplėsti plotą iki 60.000 kv. m.

Emitento investuotojai ir forma

„Nordspace“ akcininkais yra 16 fizinių ir juridinių asmenų. Didžiausias jų – 46% akcijų turinti UAB „TB investicijos“, kurios savininkas yra „Nordspace“ ir sutelktinio finansavimo platformos „Nordstreet“ vienas įkūrėjų Tadas Budrikis.

20% emitentės valdo UAB „Nordspace“, kurios 45% priklauso minėtai „TB investicijos“, 45% – „Incap Ou“, priklausanti Linui Kliukui, 10% – Mindaugui Butnoriui.

Dar su 22% emitentės akcininku yra Lino Kliuko kontroliuojama UAB „Aro grupė“.

Emitentę valdo investicijų valdymo bendrovė „Aggresive Capital“, kurios vienintelis akcininkas per UAB „Agresyvus kapitalas“ yra Kęstutis Ivanauskas.

Prieš savaitę, palaiminus Lietuvos bankui, emitentė pakeitė statusą ir tapo atvirojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicine bendrove (ATIISIB). Iki šiol buvo uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicinė bendrovė (UTIISIB).

Atvirasis tipas leidžia investicinės bendrovės akcininkams pareikalauti jų dalies išpirkimo ir pasitraukti.

„Teoriškai turime pranašumą, kad rizika išskaidyta per visus fondo aktyvus. Čia gali būti minusas, kad fondas gauna didelę išpirkimo paraišką, bet neturi likvidaus turto“, – įspėja Domas Klimavičius, Šiaulių banko Finansų rinkų departamento grupės vadovas.

Investicinės bendrovės įstatuose aprašytose investicijų išpirkimo sąlygose numatytas bent pusmečio terminas akcininkų išpirkimui.

„Likvidumo rizikas valdysime planuodami investicijas, planuodami išlaidas ir pajamas, valdydami pinigų srautus. Taip pat nuo pat fondo įkūrimo darome dvi naujų akcijų emisijas per metus, pritraukdami papildomo kapitalo, – „Verslo žinioms“ aiškina Pijus Labanauskas, „Nordspace“ finansų direktorius. – Fondo konvertavimas į atvirojo tipo suteikia investuotojams galimybę išsipirkti investicijas du kartus per metus, bet vienu išpirkimu galima prašyti išpirkti tik iki 10% visų fondo akcijų. Taip pat pagrindiniams fondo įkūrėjams priklauso 89% akcijų, todėl investuotojų, norinčių išsipirkti savo investicijas, suma taip pat negali būti didelė.“

Finansų vadovas tikina, kad dabar per metus į investicinę bendrovę yra įnešama daugiau naujo kapitalo, negu gali būti išperkama.

Sąlygos ir rizikos

„12% palūkanos yra tikrai patrauklu, tačiau svarbu suvokti, už ką jos mokamos“, – įspėja Vismantė Šepetienė, FMĮ „Evernord“ direktorė.  

Kapitalo rinkos profesionalei imponuoja, kad obligacijos leidžiamos fondo struktūroje, nes tai užtikrina Lietuvos banko priežiūrą.

Emitentė investuotojams nesuteikia jokių užtikrinimo priemonių. Kovenantų sąraše pasižadama išlaikyti bent 25% nuosavo kapitalo lygį, ne didesnį kaip 70% skolos ir turto vertės (LTV) lygį konsoliduotame balanse.

Emitento finansuose žadama išlaikyti ne didesnį kaip 2,5 grynosios skolos ir nuosavo kapitalo santykį. Taip pat įsipareigojama emisijos metu nesiimti veiklos pertvarkymo ar likvidavimo, nemokėti dividendų.

„Dėl to ir tenka mokėti 12%, nes obligacijos neužtikrintos, o emitentas – naujokas su nauju verslo modeliu“, – įvertina D. Klimavičius, siūlydamas iš šios emisijos nesitikėti „konservatyvių“ kovenantų.

„Nes tiesiog nėra erdvės, – sako kapitalo rinkos profesionalas. – Svarbu, kad būtų užtikrinta, jog lėšos bus naudojamos verslo plėtrai, o ne dividendams ar refinansavimui. Šiuo atveju klientas turi aiškų projektų sąrašą, ką nori su pinigais nuveikti. Čia jau investuotojui spręsti, ar pavyks emitentui operatyviai įdarbinti lėšas, pasiekti aukštą užimtumą ir generuoti gerą pinigų srautą, o jei ne – koks tokio turto likvidumas ir ar jis adekvačiai įvertintas.“

Emitentė nurodo, kad kiekvieno verslo parko finansavimui derinamas 30% nuosavas kapitalas ir 70% skolintas iš kredito unijų ir bankų.

Neištyrinėta niša

Lietuvoje – Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje – išsibarstę 8 „Nordspace“ objektai, susidedantys iš keliasdešimties nedidelių patalpų smulkiu verslu užsiimantiems nuomininkams. Lietuvoje iš pritrauktų lėšų suplanuoti 4 objektai ir 3 – franšizės partnerių.

Rygoje, kur veikia 2 objektai, suplanuoti dar 3 projektai. Varšuvoje, kur veikia vienas projektas, suplanuoti dar 3 su ilgalaikiu tikslu išplėtoti 10–20 objektų.

Emitentė skaičiuoja, kad 11 veikiančių projektų užimtumas siekia 44%, kuris ilgiausiai veikiančiuose projektuose per maždaug 2 metus veiklos pasiekia 95%. Iš trumpos istorijos bendrovė ekstrapoliuoja, kad iki 2026 m. pabaigos viso šiuo metu veikiančio portfelio užimtumas išaugs nuo 44% iki 80%.

Naujai pastatytų objektų užimtumas 2026 m. dar turėtų siekti 30%.

Investicinė bendrovė franšizės partneriams kalba apie 15–30% grąžą iš tokių projektų.

„Šiuo metu pastebime augančią mažų, daugiafunkcių komercinių patalpų paklausą. Siekdami tęsti savo plėtros planus ir sustiprinti savo pozicijas Baltijos šalyse bei Lenkijoje, norime pritraukti papildomo kapitalo“, – teigia P. Labanauskas.

Emitentas šias 40–90 kv. m patalpas, nuomojamas smulkiam verslui, apibūdina kaip „verslo boksus“.

Labiau taip negu ne, klausiamas, ar sutinka su emitento investicine teze šioje turto klasėje, atsako Regimantas Kacevičius, „Colliers International Advisers“ partneris.  

„Iki šio smulkių verslo patalpų atsiradimo sprendimas verslui būdavo veikti nuosavame būste, kai kuriais atvejais nuomojamame būste, naudojamame ne gyvenimui, bet veiklai, garažuose, kažkokiose labiau arba mažiau tam pritaikytose patalpos pramoninėse zonose. Tai, kad smulkūs verslai nuomojasi, rodo, kad toks poreikis yra, – sako R. Kacevičius. –  Jų užimtumai gana nemaži, o tai atspindi, kad rinka tokį produktą sutinka teigiamai.“

Tiesa, į klausimą apie smulkių verslo patalpų nuomos perspektyvas atsakyti sudėtinga dėl pernelyg trumpos paslaugos istorijos. Emitentė nurodo, kad tiesioginių konkurentų Vilniuje ir Rygoje šio tipo patalpoms neturi.

„Į šitą klausią niekas neatsakys aiškiai, nes tam tikra prasme segmentas naujas. Geriausiai atsakys istorija, kuri šiuo metu kuriama ir kaupiama. Dar reikės pakaupti, kad būtų galima aiškiau šį segmentą skaityti, suprasti ir prognozuoti“, – pripažįsta NT sektoriaus ekspertas.

Emitentė nurodo, kad „verslo boksų“ nuomos kainos Vilniuje svyruoja tarp 13 Eur ir 14 Eur už 1 kv. m. Būsimų projektų Lietuvoje ir Latvijoje numos kainos sieks 10–11 Eur už 1 kv. m, o viso portfelio vidurkis turėtų siekti 12 Eur už 1 kv. m.

„Kalbant apie tokio dydžio plotus, aktualiau ne tiek nuomos kaina už kvadratinį metrą, kiek mėnesinė kaina absoliučia suma. Nuomininkui 600 Eur per mėnesį ar 550 Eur turbūt kardinalaus skirtumo nesudaro, – sako R. Kacevičius. – Kiek analizavome tokius projektus, nuomos kainos atrodo tokios nežemos, be papildomo rezervo didėti trumpuoju laikotarpiu, palyginti su kokiomis nors rinkos alternatyvomis, nors jų ir nelabai yra.“

[infogram id="2e1f105a-fb29-4f79-82a8-70040b655aed" prefix="naa" format="interactive" title="Nordspace finansai"]

Mažų patalpų nuomos smulkiam verslui projektai susiduria su didesne ekonominio ciklo pokyčių rizika, kuriai itin jautri tikslinė nuomininkų auditorija.

„Kai kalbame apie keliasdešimties kvadratinių metų, pavyzdžiui, sandėliavimo erdvės, nuomą, jeigu verslo perspektyvos artimiausiu metu atrodo mažiau aiškios, tai gali tiesiog grįžti į namus su keliasdešimt kvadratų ir metus kitus luktelėti sandėliuodamas savo prekes namuose, jeigu yra vietos, ar garaže ir nepatirti kelių šimtų eurų sąnaudų per mėnesį“, – sako R. Kacevičius.

Smulkių patalpų verslui nuoma taip pat gali reikšti didesnį nuomininkų apyvartumą, nepastovumą, palyginti su ilgesnėmis sutartimis nuomojant didesnes komercines patalpas.

„Ten turbūt tų pačių verslų perspektyvose neapibrėžtumo gali būti šiek tiek daugiau negu mums labiau įprastuose komerciniuose segmentuose, pradedant stock-office, sandėliais, biurais, prekybinėmis patalpomis, kur dažniausiai yra šiek tiek labiau pažengę ir prognozuojami verslai“, – sako „Colliers“ partneris.

Emitentė, šiuo metu rinkoje nematanti konkurentų, save pozicionuoja nišoje tarp garažų ir prekybinių-sandėliavimo patalų, apibūdinamų „stock-office“ terminu.

„Stock office“ atveju rinka auga pastaruoju metu šiek tiek greičiau, negu gali absorbuoti (pasiūlą ploto – VŽ), – teigia R. Kacevičius ir konstatuoja, kad 2025 m. Lietuvos „stock-office“ rinkoje bus naujai pastatyto ir statomo ploto absorbavimo metai. – Rinka per kelerius metus Lietuvoje išaugo apie pora šimtų tūkstančių kvadratinių metų ir daugiau. Matome, kad pasiūla augo greičiau nei paklausa, ir naujai išvystyti projektai neužsipildė taip greitai, kaip pradžioje buvo tikėtasi.“

Pastarasis segmentas nesitikima, kad sudarytų konkurenciją naujam nišiniam emitentės turtui, mat, kaip atskiria pašnekovas, „principas, statyba, pastatai kitokie“.

Agresyvi plėtra

„Verslo boksų“ koncepciją su lengvai transformuojama erdve, automatizuotu valdymu kaip „įdomų ir modernų sprendimą“ įvertinusi V. Šepetienė įspėja dėl dviejų rizikų derinio – „Nordspace“ plėtra įgyvendinama agresyviai ir pasitelkiant „išimtinai“ išorės investuotojų finansavimą.

„Tikėtina, kad užbaigus projektas bus iš naujo įvertintas ir galės pretenduoti į pigesnį bankų finansavimą, tačiau įgyvendinimo stadijoje riziką didina tiek plėtros dinamika, tiek plėtros finansavimo modelis, – vertina „Evernord“ direktorė. – Duomenys rodo, kad vėliausiai pastatyti objektai kol kas gana menkai užpildyti nuomininkų – plėtros dinamika lenkia nuomos dinamiką.“

Savaitės pradžioje bendrovė skelbė apie Rygoje atidarytus du 3.404 kv. m ir 2.113 kv. m verslo parkus, į kuriuos investuota 10 mln. Eur. Į kitus projektus Latvijoje įmonė planuoja iš viso investuoti 20 mln. Eur.

Turto (ne)likvidumas

Potencialiems investuotojams klausimų kelia nišinio „verslo boksų“ turto realizavimo perspektyvos, jei emitentė susidurtų su sunkumais vykdydama įsipareigojimus.

Nesitikima, kad atskirais objektais išsibarstęs verslo parkų portfelis galėtų sudominti institucinius investuotojus, kuriems gali pritrūkti verslo atvejo istorijos.

„Tokiame koncepte yra didesnis nuomininkų apyvartumas, trumpesnės nuomos sutartys ir daug mažiau pastovumo ir nuspėjamumo. Klausimas ir dėl tokių projektų įsigijimo finansavimo, – aiškina R. Kacevičius. – Tokiam konceptui reikia bent vieno 5 metų ciklo pamatyti, kokį užimtumą jis stabiliai gali išlaikyti. Kol kas dabar neaišku, ypač kai pastarieji metai nenuspėjami buvo.“

Alternatyvus būdas – realizuoti smulkias verslo patalpas atskirais turtiniais vienetais smulkiems verslams iš pačių nuomininkų segmento.

„Tai būtų gana imlu darbui, bet, iš kitos pusės, tai galėtų būti gana reali galimybė. Pas mus nemažai verslų nori turėti NT balanse“, – galimybę įžvelgia „Colliers“ partneris.

Smulkiausieji nelaukiami

Viešas „Nordspace“ 6 mln. Eur emisijos pirmos 3 mln. Eur dalies siūlymas vyks iki kovo 28 d. Priimamos ne mažesnės kaip 10.000 Eur investuotojų paraiškos.

Emitentė žada listinguoti išleistas obligacijas alternatyvioje rinkoje „First North“.

Obligacijų platinimu užsiima finansų konsultacijų bendrovė „Redgate Capital“.

„Minimali investavimo suma labiau indikuoja, kad labai maži investuotojai nėra laukiami, tikimasi dėmesio iš didesnių investuotojų. Iš tiesų, platinimo laikotarpis gana trumpas, galbūt jau yra užkulisinių susitarimų su inkariniais investuotojais, – nurodo D. Klimavičius. – Suma nedidelė, o pavedimus pateikti galima per visus biržos tarpininkus – neturėtų kilti problemų.“

[infogram id="fe7c7e12-ff7c-46c6-adb3-9b7ffd248321" prefix="mWh" format="interactive" title="Nordspace viešas obligacijų siūlymas"]