Investicija į butą nuomai: ne kriminalizuokime, bet skatinkime
Tokios prielaidos rinkos priežiūros ir reguliavimo institucijas verčia imtis veiksmų – Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) žada nagrinėti skelbimus ir bausti surastus nelegalius nuomotojus, Lietuvos bankas kaistančiai nuomos rinkai žada įjungti kondicionierių.
Iš esmės toks siūlomų veiksmų rinkinys reiškia, kad rinką siekiama suvaržyti. Tačiau, mano galva, ją reikėtų skatinti, sutvarkant įstatymus, mokestinę bazę ir skatinant patį nuomos verslą ar propaguojant NT kaip taupymo instrumentą.
Statistika
Visų pirma, neturime statistikos apie nuomos rinką. Jos tiesiog nėra, nors reiktų. Registrų centras nerenka informacijos apie vieno savininko valdomų būstų skaičių. Manau, galima būtų tokią statistiką rinkti per notarus. Ji būtų daug tikslesnė nei namų ūkių statistika, kurią dabar periodiškai rengia Statistikos departamentas.
Pavyzdžiui, Šiaurės Amerikoje tai daroma per Nacionalinę NT brokerių asociaciją (NAR). Bet ten viskas renkama per bendrą sistemą, brokeriai licencijuoti, pardavimai ir statistika vienoje sistemoje, todėl gali matyti net tokius rodiklius, kaip objekto buvimo rinkoje laikas rinkoje ( kiek laiko trunka parduoti-išnuomoti daiktą ir ar tas laikas trumpėja ar ilgėja). Lietuvoje, deja, bet kokios pastangos įteisinti brokerių licencijavimą ir sutvarkyti šį segmentą buvo bevaisės, nes valdžiai tai atrodo nelabai prasminga.
Registrų centras turi pakankamai gerą statistiką apie sandorius. Kodėl nežengus žingsnio toliau ir nepradėjus rinkti statistinės informacijos apie gyventojų turimų turto objektų kiekį, tam kad būtų aiškiau, kiek vadinamojo „antro turto” yra rinkoje? Tą žinodami, galėtumėm tiksliau skaičiuoti apie mokesčių potencialą, o priežiūros institucijos galėtų logiškiau vertinti reguliavimo poreikį Aišku, yra tam tikrų niuansų (bendrasavininkiai ir pan.), tačiau tai tik formato klausimas, kurį galima išspręsti. Toks sprendimas būtų naudingesnis nei programėlių kūrimas ir aklai kuriamos sistemos administravimas.
Šiuo metu vienintelė apčiuopiama egzistuojanti statistika yra Registrų centre registruojamos nuomos sutartys, tačiau realybėje tokiu būdu registruojama minimali nuomos sutarčių dalis ir tai dažniausiai juridinių asmenų sudaromos sutartys. Nieko keisto, nes procesas visiškai neskatina fizinių asmenų gaišti laiką tokioms sutartims registruoti. Juolab, kad jei būstas įsigytas su paskola, registruojant nuomos sutartį bus reikalingas dar ir formalus banko leidimas. Ir dar. Registrų centras deklaruoja neva neregistruotos sutartys neturi jokios juridinės galios, tačiau tai nėra tiesa. Iš ptaktikos galime pasakyti, kad turi.
Specializuoti nuomos projektai
Jų irgi praktiškai nėra. Užsienyje įprasta statyti būstą ne pardavimui, o nuomai. Tokios specializacijos bendrovės padėtų civilizuoti rinką, aiškiau nustatyti kainų ribas, sukurti lengvai analizuojamą duomenų bazę.
Tiesa, jau teko nugirsti apie kai kurių NT plėtotojų planus įgyvendinti būsto nuomai projektus ir tai yra labai gerai – galima tikėtis profesionalesnės nuomos rinkos. Tokią verslo formą reikėtų skatinti.
Taupymo instrumentas
Ekonomistai sako, kad NT nuomai yra gana saugi ir stabilias pajamas generuojanti investicinė veikla. Maža to, net 71% mūsų apklausoje dalyvavusių šalies gyventojų teigia, kad laimėję milijoną jie pinigus pirmiausia investuotų į NT. Iš esmės, NT galėtų tapti vienu iš taupymo instrumentų senatvei ir tokia veikla turėtų būti skatinama, o ne ribojama.
Priežiūros institucijos komunikuoja, kad būsto, įsigyjamo nuomai, rinka šiuo metu yra artima perkaitimui. Nežinau, kas lemia tokias prielaidas, nes mūsų patirtis sako, kad investuojantys į būstą privatūs asmenys tikisi ilgalaikės 4-5% metinės grąžos, o ne greito spekuliacinio pirkimo-pardavimo. Užsienio patirtis rodo, kad įsigyjamo investicijai būsto dalis neturėtų viršyti 30% bendros būsto rinkos. Mūsų patirtis rodo, kad šiuo metu šis santykis yra mažesnis.
Vieno iš stambiausių NT plėtotojų „Eika” duomenimis, jų naujos statybos projektuose investuotojai sudaro 30%. Ir beveik visi jie būstą įsigyja už nuosavas lėšas. Galbūt galima daryti prielaidą, kad ir kituose Vilniaus naujos statybos projektuose investuotojų santykis panašus, tačiau dar egzistuoja ir antrinė rinka, ir likusioji Lietuvos dalis, kur investuotojų į būstą nuomai yra labai mažai arba nėra apskritai.
Taigi, plėtotojų patirtis rodo, kad būstas nuomai įsigyjamas dažniausiai nuosavomis lėšomis, be banko paskolos. Tad net jei žinotumėm (nors nežinome), kad šis segmentas labiausiai kaitino NT rinką, tai tokios priemonės kaip dar didesnis bankų suvaržymas ar pradinio įnašo didinimas šiam segmentui neturės absoliučiai jokios įtakos. Šis segmentas yra mažiau jautrus ir rinkos svyravimui. Tuo tarpu ir taip jautrus segmentas, pavyzdžiui, jaunos šeimos, kurioms jau dabar yra iššūkis susitaupyti pradiniam įnašui, dar labiau nutols nuo svajonės turėti būstą. Ir priartės prie apsisprendimo emigruoti.
Nelegali nuoma
Reikia suprasti, kad Lietuvoje nėra nelegalios nuomos. Teoriškai, nelegali nuoma galėtų būti tuomet, kai kaimynas davė raktą, kad atostogų metu palaistytumėte jo gėles, o jūs gavę raktus ir slapta susitarę su nuomininku išnuomojote jo butą. Kiek tokių atvejų žinote?
Bet kuriuo kitu atveju, jei savininkas nuomoja sau priklausantį būstą, tai – legali veikla. Ir visiškai nesvarbu, ar jis tai padarė pasirašydamas nuomos sutartį, ar tik žodiniu susitarimu, nes LR civilinis kodeksas, nors ir su apribojimais, tačiau žodinių susitarimų nedraudžia. Turėtume suvokti, kad nelegaliame sandoryje dalyvauja dvi šalys ir bent viena jų veikia nelegaliai.
Šiuo atveju abi šalys atlieka visiškai legalius veiksmus – nuomoja ir nuomojasi turtą. Tačiau būsto savininkui atsiranda prievolė mokėti mokesčius už iš nuomos gautas pajamas. Jei jis to nedaro, jis nusižengia mokestiniams įstatymams, tačiau jo sandoris su nuomininku dėl to netampa nelegaliu.
Taigi, problema, kurią reikia spręsti, nėra nelegali nuoma. Problema yra mokesčių už nuomos paslaugas surinkimas.
Jau girdėjome, kad kuriamos programėlės, kurios padės išaiškinti nemokančius mokesčių nuomotojus sekant skelbimus internete Manau, kad tai beprasmiškas užsiėmimas, nežinant nei rinkos apimties, nei toje rinkoje esančio mokestinio potencialo.
Mokesčiai
Nuomotojas gali rinktis mokėti 15% gyventojų pajamų mokesčio tarifą arba nusipirkti verslo liudijimą, kurio kaina metams svyruoja priklausomai nuo savivaldybės. Vilniuje 680 Eur, Kaune 520 Eur, Klaipėdoje viso labo 1 Eur.
VMI duomenimis, gyventojų, įsigijusių šios rūšies verslo liudijimus, skaičius auga ir šiuo metu Lietuvoje tokių yra 6.307. (Vilniuje 3.306, Kaune 635, Klaipėdoje 830). Šie skaičiai prieštarauja teiginiams, kad nuolat daugėja besiverčiančių nuoma ir nemokančių mokesčių asmenų. Drįsčiau teigti, kad, pavyzdžiui, Klaipėdoje tokios problemos tikrai neturėtų egzistuoti.
Stebint mokesčių už nuomos veiklą struktūrą negali nekilti klausimas, o kokiais gi principais ir logika ji apskritai sudaryta?
VERSLO TRIBŪNA
Rygoje kylančio verslo kvartalo „Preses Nama Kvartāls“ projekto vystytojas AS „PN Project“ spalio 31 d. baigia platinti penktąją obligacijų emisiją. Investuotojams siūloma 10 % metinė grąža su palūkanų išmokomis kas pusmetį. Projektą Rygoje plėtoja Lietuvos investicijų valdymo bendrovės „Lords LB Asset Management” per įsteigtą Latvijos bendrovę „PN Project“.
Pirmoji Lietuvoje investavimo ir finansavimo platforma „Savy“ 2025 metus vadina lūžio tašku. Per pirmuosius tris metų ketvirčius platforma suteikė 31,4 mln. eurų paskolų – tai 49 % daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Šis augimas – spartesnis nei bet kada anksčiau: per devynis mėnesius suteikta daugiau paskolų nei per visus 2024-uosius.
Antroje šių metų pusėje Baltijos šalių ir Lenkijos atsinaujinančios energetikos rinkoje matomas aiškus pagyvėjimas, sako 8,5 proc. pajamingumo obligacijas šiuo metu siūlančios investicinės bendrovės „Atsinaujinančios energetikos investicijos“ (AEI) valdytojas Mantas Auruškevičius. Po kelių santūresnių metų į regioną sugrįžta užsienio investuotojai, ieškantys tiek veikiančių, tiek vystymo stadijoje esančių žaliosios energetikos projektų.
Rygoje kylančio verslo kvartalo „Preses Nama Kvartāls“ projekto vystytojas AS „PN Project“ paskelbė apie penktosios obligacijų emisijos pradžią. Investuotojams siūloma 10 % metinė grąža su palūkanų išmokomis kas pusmetį. Kadangi statybos darbai jau pasistūmėjo į antrąją statybų fazę, o pusė reikiamo finansavimo obligacijomis jau pritraukta, projektas pereina į kitą vystymo etapą. Šios emisijos pritrauktos lėšos bus daugiausia naudojamos anksčiau išleistų UAB „Preses nams“ obligacijų refinansavimui bei statybos darbų finansavimui.
Tikėtina, kad nuomos pajamas VMI vertina lygiai taip pat, kaip ir į individualios veiklos verslo pajamas, iš čia ir standartinis 15% tarifas.
Tačiau nuoma yra ne tik pajamos bet ir išlaidos bei turto nusidėvėjimas, todėl pajamų mokestį reiktų skaičiuoti nuo pelno. Tarkime, vykdant individualią veiklą galimas automatinis 30% išlaidų nurašymas.
Nereikia pamiršti, kad nuomotojas patiria periodines remonto ir atnaujinimo sąnaudas kurie mažina jo grynąsias pajamas, tačiau apmokestinant į tai nėra atsižvelgiama.
Manau, dabartinė sistema yra iš esmės ydinga. Ji veiktų geriau ir VMI surinktų daugiau mokesčių, jei nuomos pajamos būtų apmokestinamos ne 15%, o 5-7% ir būtu viena ir aiški struktūra – arba fiksuotas mokestis arba procentinė dalis nuo pelno.
Fiksuotas patento mokestis yra patrauklus daug turto nuomojantiems, nes mokestinė našta su kiekvienu papildomu turtu progresyviai mažėja. Tokiems turto savininkams šis mokestis nėra skausmingas ir tikėtina, kad iš šios grupės mažai kas rizikuoja nemokėti mokesčių. Tuo tarpu gyventojams, nuomojantiems vos vieną būstą, mokesčių dalis (išskyrus Klaipėdą) yra neadekvačiai didelė ir tai skatina šešėlį.
Audrius Gudanavičius yra NT agentūros „DNB būstas” vadovas
