Kodėl vystytojai renkasi sutelktinio finansavimo platformas?

Nuo 2016 m. įstatymu reglamentuojama ir Lietuvos banko prižiūrima sutelktinio finansavimo rinka tapo gyventojams patraukliu būdu auginti kapitalą. Dešimtimis procentų kasmet augantis sektorius investuotojams siūlo solidžias 7-11% metines palūkanas ir 30-50% už paskolą didesnės vertės turto įkeitimą. 

Bet pirmais veiklos metais sutelktinis finansavimas išties buvo nepažįstamas ne tik investuotojams, bet ir NT vystytojams. Todėl pirmiausia platformomis ėmė naudotis smulkesni, nedidelius daugiabučius ar kotedžus plėtojantys projektų savininkai. Ir tik po keleto metų, rinkai stiprėjant ir bręstant, į sutelktinio finansavimo ekosistemą ėmė drąsiau eiti ir stambesni, patyrę bei rinkoje atpažįstami vardai. 

Vienas tokių vystytojų – 11 metų rinkoje veikianti „Rinvest“ įmonių grupė, per šį laiką išplėtojusi 33 daugiabučių ir kotedžų projektus Vilniuje. Pasak kompanijos plėtros vadovo Giedriaus Kražausko, „Rinvest“ projektų finansavimui visais laikais naudojo įvairiausius šaltinius ar jų derinius: bankinį ir kredito unijų kapitalą, obligacijas, akcininkų ar susijusių asmenų paskolas verslui, o pastaruosius keletą metų – ir sutelktinį finansavimą. 

„Visi būdai turi savo privalumų ir trūkumų, o tarp savęs jie daugiausia skiriasi kaina, paskolos dydžio galimybėmis, reikalavimais projekto stadijai, užstatams ir, žinoma, sprendimo finansuoti priėmimo greičiu. Sutelktinį finansavimą nutarėme išbandyti tada, kai tradiciniais finansuotojai negalėjo prisitaikyti prie vieno projekto specifikos. Tuo metu turėjome nuostatą, kad platformos labiau tinkamos mikro projektams finansuoti, tačiau stambiam daugiabučiui reikalinga suma buvo sėkmingai surinkta, o į projektą buvo profesionaliai įsigilinta. Galbūt tai kiek brangesnis finansavimo būdas, tačiau sprendimai priimami greičiau, galima atvirai ir argumentuotai derėtis, o greitesnis ir lankstesnis finansavimas dažniausiai reiškia ir greitesnį projekto įgyvendinimą. Džiaugiamės ir tuo, kad platformos investuotojai gali uždirbti bei reikšmingai prisidėti prie projekto įgyvendinimo“, – komentuoja G. Kražauskas. 

„Rinvest“ grupė per kelis pastaruosius metus sėkmingai išvystė ir toliau vysto 3 projektus bendradarbiaudama su sutelktinio finansavimo platforma „Röntgen“. 

Svarbios detalės 

Panašius argumentus dėsto ir UAB „Prime Real Estate“ akcininkas Rimvydas Baranauskas. Jo bendrovė 2019 m. pabaigoje – 2020 m. pradžioje dviem etapais atostogų būsto projektui „Birštono vilos“ sutelkė tuo metu didžiausią Lietuvoje sumą NT finansuoti – 181 investuotojas 20-24 mėnesių laikotarpiui bendrai  pasiskolino 2,4 mln. EUR sumą. 

R. Baranausko teigimu, ieškoti alternatyvių projekto finansavimo šaltinių daugiau kaip 20-ies metų patirtį turinčią bendrovę paskatino netenkinančios bankinio finansavimo sąlygos. 

„Per įmonės veiklos istoriją esame naudojęsi privačių investuotojų paskolomis bei mezanino finansavimo instrumentais, taip pat bankiniu finansavimu. Tradiciškai, projektus pradėję brangesniu privačiu finansavimu, juos užbaigdavome pigesniu, tačiau mažiau lanksčiu ir solidesnio užtikrinimo reikalaujančiu bankiniu finansavimu“, – sako R. Baranauskas. 

Pasak jo, savo esme sutelktinis finansavimas labai gerai tinka NT projektams, kadangi suteikia daugiau lankstumo vystytojui, tačiau apjungia ir bankinio finansavimo užtikrinimo hipoteka principus, kas ženkliai sumažina riziką investuotojams. O kalbėdamas apie sutelktinio finansavimo privalumus ir trūkumus lyginant su bankais, R. Baranauskas pabrėžia lankstumo faktorių bei po bankinėmis „žemesnėmis palūkanomis“ slypinčias detales. 

„Bankinės palūkanos nominaliai atrodo mažesnės, tačiau yra plika akimi nematomų mokesčių: įsipareigojimo mokestis už nepanaudotą paskolos dalį, išankstinio grąžinimo mokestis, sutarčių pakeitimo mokesčiai, sutarties pasirašymo mokestis. Kai paskolos suma sąlyginai maža, šie mokesčiai, nors ir vienkartiniai, gali smarkiai išauginti skolinimosi kaštus. Manau, kad vystymo projekte palūkanų dydžio skirtumas nėra toks reikšmingas, kadangi bendroje statybos sąmatoje palūkanos sudaro daug mažesnę dalį nei tarkim langai. Žinoma, mažesnės palūkanos visada yra sutaupymas, bet šis sutaupymas yra materialiai nedidelis įvertinus greičio ir lankstumo suteikiamas naudas. Svarbus ne gaunamo finansavimo palūkanų dydis, o absoliutūs paskolos kaštai“, – sako R. Baranauskas, pridedantis, kad 2022 m. vystytojai turi daug rimtesnių iššūkių nei finansavimo sąnaudos. 

Tarp sutelktinio finansavimo mechanizmo trūkumų jis mini vis dar gana jauną rinką, platformų negalėjimo garantuoti, kad norima suma bus sutelkta net paskelbus projektą, didesnes palūkanas. Vis dėlto visa tai daugiau ar mažiau atsveria greitis, lankstūs procesai ir projekto žinomumo didinimas – į objektą investavę žmonės tampa savotiškais jo „ambasadoriais“, nes yra suinteresuoti jo sėkme. 

„Per platformas reikia viešai atskleisti daug detalių apie verslo planą. Tai gali ne visiems patikti, bet manau, kad skaidrumas visuomet yra privalumas, kuris kokybiškiems projektams bei profesionalioms komandoms ilgainiui tik padeda“, – tvirtina R. Baranauskas. 

Vertė abiem pusėms 

Kaip teigia sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ finansavimo vadovė Natalija Kozikienė, dauguma investuotojų gerai supranta skolinamų pinigų kelią – už juos vystytojas plėtoja projektą, o paskolą grąžina iš avansų, pardavimų arba ją refinansuodamas. Vis dėlto investuotojų klausimas „kodėl ne banke“ tebėra dažnai girdimas. 

„Jau ne vienus metus Lietuvoje veikiantys bankai sąmoningai vengė vystymo fazės ir skolindavo nebent itin daug išankstinių pardavimų turintiems ar didelius pajamų srautus generuojantiems NT objektams. Tai iš dalies lėmė nulinių indėlių palūkanų aplinka, dėl kurios bankai atitinkamai netoleravo jokios rizikos. Suprantama, kad NT vystymo fazėje neapibrėžtumų yra daugiau, tačiau iš investuotojo perspektyvos, jei turtas nėra pervertintas, 30-50% už paskolą didesnės vertės įkeitimas investuotojams turėtų amortizuoti net reikšmingus rinkos sukrėtimus“, – sako N. Kozikienė. 

Pasak jos, sutelktinio finansavimo mechanizme vis mieliau dalyvaujantys vystytojai, ypač vidutiniai ir stambieji, tai jau vertina kaip tvarią, kitiems kapitalo šaltiniams lygiavertę priemonę, o nuo to laimi investuotojai, galintys dalyvauti anksčiau tik profesionalams prieinamuose projektuose. 

„Vystytojai visais laikais skolindavosi – iš bankų, fondų, įmonių, per obligacijas ir kitomis formomis. Absoliuti dauguma jų, kaip ir išsamūs projektų pristatymai, vertingo turto įkeitimas ar solidi grąža, anksčiau buvo prieinama tik profesionaliems investuotojams. Sutelktinis finansavimas technologijų dėka demokratizavo ir kiekvienam žmogui atvėrė skolinimą NT verslui, nepriklausomai nuo turimo kapitalo kiekio. Todėl natūralu, kad išbandę šią naujovę, tiek investuotojai, tiek vystytojai ją ima laikyti įprasta ir nedaug kuo besiskiriančia nuo ankstesnių skolinimo ir skolinimosi būdų“, – sako N. Kozikienė. 

Jos teigimu, sutelktinis finansavimas NT projektų vystytojams suteikia ne tik galimybę gauti paskolą statybos darbų vykdymui, bet ir pasiekti didesnį žinomumą ir papildomai reklamuoti savo projektą viešojoje erdvėje. Taip pat, pasitaiko atvejų, kuomet platformos investuotojai nusprendžia įsigyti finansuojamo projekto butą arba kotedžą, kadangi yra gerai susipažinę su projekto informacija ir yra labiau užtikrinti dėl projekto kokybės bei užbaigimo. 

„Net ir stambieji verslininkai neretai susiduria su problema, kai yra pasiekę skolinimo limitų lubas tradicinėse kredito įstaigose, kur jie įprastai skolinasi projektų vystymui. Tokiu atveju, ieškant papildomo likvidumo, pvz., apyvartinio kapitalo poreikiui finansuoti arba naujo projekto pradinėms investicijoms, sutelktinio finansavimo platformos gali būti labai naudingos. Juo labiau, kad investuotojai itin palankiai vertina stambių statybos ir nekilnojamojo turto vystytojų projektus. Galimybę investuoti į tokio verslo plėtrą investuotojai vertina kaip išskirtinę privilegiją, kurią anksčiau turėjo tik komerciniai bankai arba specializuotos paskolų bendrovės. Stambių įmonių (arba įmonių grupių) projektai gali būti finansuojami tiek suteikiant paskolas su nekilnojamojo turto įkeitimu, tiek platinant obligacijas arba teikiant apyvartinių lėšų paskolas“, – komentuoja „Röntgen“ finansavimo vadovė.