Nesiskųsk, kad prastas butas, nes gausi baudą: Estijos NT plėtotoja į sutartis įtraukia savotiškų punktų

Henri Laksas, bendrovės vadovas, tvirtina, kad jo kompanija tikrai nenaudoja sutarčių sąlygų prieš klientą.

10.000 Eur bauda

Dviejose „Hepsor“ sutartyse, kurias gavo „Aripaev“, yra įtraukta sąlyga, kad pirkėjas ir pardavėjas negali socialiniuose tinkluose ar žniasklaidoje skelbti „neigiamų ar menkinančių“ atsiliepimų vienas apie kitą. Numatyta, kad tokią informaciją galima skelbti tik tokiu atveju, jei teiginius pripažino teismas.

Jei pirkėjas arba pardavėjas pažeidžia šią taisyklę, privalo atlyginti žalą kitai pusei – sumokėti 10.000 Eur baudą. Ji gali būti skiriama pakartotinai už kiekvieną pažeidimą.

Pavyzdžiui, jei pirkėjas parašytų tris socialinių tinklų įrašus su neigiama informacija apie „Hepsor“ ir vieną kartą apie problemas papasakotų žiniasklaidai, pagal sutartį NT kompanija galėtų jam skirti 40.000 Eur baudą.

H. Laksas teigia, kad „Hepsor“ tikrai neskirs baudų klientams už įrašus socialiniuose tinkluose.

„Šios sąlygos esmė ta, kad, jei klientui kyla rūpesčių, ateitų pasikalbėti su mumis tiesiogiai. Mes niekada neįgyvendinome šios išlygos“, – sakė H. Laksas.

Angela Kase, advokatų kontoros „Walless“ teisininkė, sakė suprantanti, kad NT plėtotojams reikia suvaldyti nepagrįstą šmeižtą, nes, deja, yra pirkėjų, kurie skleidžia realybės neatitinkančią informaciją. Tačiau ji mano, kad 10.000 Eur bauda yra nepagrįsta.

„Tokia didelė bauda veikiau kelia klausimą, ar plėtotojas, kuris, atrodo, pirmiausia, bando nutildyti pirkėją, apskritai yra vertas pasitikėjimo“, – sakė ji.

A. Kase pripažino, kad pirkėjai paprastai pašalina neigiamus įrašus, kai pareikalaujama tai padaryti, o jei kreipiasi į teismą, ginčai vidutiniškai trunka iki penkerių metų.

Andresas Kivi, advokatas iš kontoros „Hedman“, pripažino, kad vos vienas nepavykęs projektas gali sugriauti NT plėtotojo reputaciją ir apsunkinti pardavimus kituose. Tačiau ir A. Kivi mano, kad įstatymai neleidžia taip riboti saviraiškos laisvės.

„Jei pirkėjui neleidžiama naudotis žodžio laisvės teise, baiminantis sutartinės baudos arba jos įgyvendinimas pernelyg apsunkintas, tikėtina, kad tai moralei prieštaraujantis susitarimas, kuris yra niekinis“, – mano jis.

Neigiami atsiliepimai yra neišvengiami

Andero Lauriui, NT plėtros kompanijos „Liven“ vadovui, keista, kad kitas plėtotojas grasina klientams baudomis už neigiamus atsiliepimus.

„Tai atrodo tiesiog juokinga“, – stebisi A. Lauris.

Jo nuomone, remiantis tokia logika, viešbučiai ir restoranai galėtų uždrausti savo klientams palikti blogus atsiliepimus „Booking“ arba „Google“ platformose.

„Nesu tikras, ar tai teisėta, kad tikrai galima taip daryti“, – abejoja jis ir mano, kad pats būdamas klientu būtinai paprašytų išsamesnių paaiškinimų, kodėl į sutartį įrašyta tokia bauda.

A. Lauris mano, kad reikia susitaikyti su tuo, kad šiais laikas grįžtamasis ryšys daugelyje sričių yra viešas.

„Kartais, žinoma, sunku skaityti atsiliepimus, kartais jie gali būti nesąžiningi, juose gali slypėti kita prasmė, kad galbūt kažkas negavo to, ko norėjo, bet tai neišvengiama“, – samprotavo jis.

Dėl garantijos

Plėtotojai butams paprastai suteikia 2 metų garantiją. Per šį laikotarpį atsiradusius statybos defektus rangovas pašalina savo sąskaita. Procesas yra toks: aptikę defektų, pirkėjai turi informuoti pardavėją. Pastarasis, įvertinęs defektus, nusprendžia, ar jų taisymą organizuoti iškart, ar luktelti ir visus juos šalinti garantinio laikotarpio pabaigoje.

„Hepsor“ sutartyje nurodyta, kad, pasibaigus 24 mėnesių garantiniam laikotarpiui, pirkėjas turi du mėnesius pateikti pretenzijas. A. Kase pabrėžia, kad pagal įstatymą pirkėjas tam turi trejus metus.

„Hepsor“ direktorius pažymi, kad pirkėjas dėl šios sutarties sąlygos nieko nepraranda, nes pagal įstatymą garantija paslėptiems defektams vis tiek galioja 5 metus, o, pavyzdžiui, stogo dangai – 10 metų.

Mes savo sutartimi nekeičiame ir negalime pakeisti įstatymo. Čia vidaus apdailai labiau taikoma ši nuostata, – kalbėjo jis.

H. Laksas pabrėžė, kad pirkėjas gali kreiptis į „Hepsor“ su problemomis ir pasibaigus garantijai, o sprendimas visada bus rastas.

A. Kase įžvelgia riziką, kad du mėnesiai yra per trumpas laikotarpis galimoms problemoms išspręsti. Pavyzdžiui, jei vystytojas per tuos du mėnesius neperžiūri ir nepripažįsta trūkumų, pirkėjui per tokį trumpą laiką gali neateiti į galvą kreiptis į teismą, o po tų kelių mėnesių jis teisiškai nebegali nieko reikalauti.

A. Kivi taip pat mano, kad dviejų mėnesių terminas pretenzijoms pateikti negali nepagrįstai pakenkti pirkėjui. 

SPV niuansai

Trečiasis abejotinas sutarties punktas yra dėl atsakomybės už garantinius ir kitus įsipareigojimus.

Įprasta, kad NT plėtotojai kiekvienam projektui sukuria specialią projekto bendrovę (SPV), per kurią valdomi konkretaus objekto pinigų srautai, sudaromos sutartys su pirkėjais.

Tačiau, A. Kase teigimu, atsiranda pavojingas požiūris, kai NT plėtotojai jau sutartyse apibrėžia, kad likviduos SPV pardavęs butus, jei generalinis rangovas garantiniu raštu pažada pats ištaisyti atsiradusius ar atsirasiančius statybos defektus.

Pasak A. Kase, dėl to pirkėjas gali atsidurti nedėkingoje padėtyje, jei sutartyje nenurodyta, kas yra generalinis rangovas.

Blogiausiu atveju pirkėjas gali atsidurti tokioje situacijoje, kai pas jį su garantiniu raštu rankose pasirodo statybos bendrovė „X“. Pardavėjas sako, kad „X“ buvo generalinis rangovas, o pirkėjas niekaip negali to patikrinti. Po to SPV likviduojama, dar vėliau – ir „X“. Arba „X“ neužsidaro, bet taip pat nevykdo savo įsipareigojimų, nes jau ilgą laiką yra nemoki, – pateikia pavyzdį A. Kase.

Tokiu atveju pirkėjas nebeturėtų iš ko reikalauti atsakomybės, nes likvidavus SPV, kontroliuojančioji kompanija neperima jos įsipareigojimų.

H. Laksas pažymėjo, kad „Hepsor“ savo SPV likviduoja ne anksčiau kaip po 24 mėn. nuo projekto pabaigos, „veikiau vėliau“.

Plinta gudručiai

„Aripaev“ taip pat peržiūrėjo NT plėtros kompanijų „Liven“, „Kaamos Kinnisvara“ ir „Fund Ehitus“ sutartis, ir jose tokių punktų nebuvo.

A. Kase pasakojo, kad praktikoje jau ir kiti plėtotojai nusimato tokius punktus, kaip ir „Hepsor“, tačiau ji negalėjo atskleisti, kompanijų pavadinimo. Teisininkė mano, kad save ir savo klientus gerbiantis NT plėtotojas nenaudotų tokių teisiškai abejotinų sąlygų, kurios gali būti ir beprasmės.

„Estija tokia maža, kad verta išlaikyti pirkėjo pasitikėjimą: statyti tinkamai ir pašalinti bet kokius trūkumus, jei jų atsiranda“, – sakė A. Kase.

H. Laksas teigė, kad klientas jiems yra karalius: „Visada stengiamės kuo geriau aptarnauti klientą. Visada darome šiek tiek daugiau, taip žiūrime ir į garantiją.“