Paradoksalūs dėsningumai teritorijų planavimo procese

Tad, vadovaujantis posakiu, kad vienas kartas gali būti atsitiktinumas, du kartai dar gali būti sutapimas, bet jei kartai trys, tai jau reikia ieškoti dėsningumo, STT nutarė paieškoti ne tik dėsningumų, bet ir priežasčių, kurios leido jiems atsirasti. Žinoma, savo kompetencijos ribose – atlikdami korupcijos rizikos analizę.

Pirmas dėsningumas

Visi minėti objektai ir daugelis kitų, kuriuos aptikome ir vertinome analizės metu, yra būtent valstybinėje žemėje. Ši valstybinė žemė išnuomojama ir ne bet kaip, o lengvatinėmis sąlygomis, t. y. be aukciono ar kitos viešos, konkurencingos procedūros, kuri nuomos sutarties sąlygas (visų pirma – kainą) bent jau priartintų prie rinkos kainų. Pretekstas – privačių asmenų nuosavybės arba nuomos teise valdomi statiniai, esantys valstybinėje žemėje. Kartais – jau esantys tik dokumentuose, o nuo žemės paviršiaus seniai nunykę.

Ne veltui šiuos statinius įvardiju kaip pretekstą – įvertinus jų būklę ir dokumentuose nurodytą paskirtį (garažai, sandėliai, boilerinės, transformatorinės, požeminis tualetas, tvora, aikštelė ir daugybė kitų daiktų, kurie  gali egzistuoti kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas), sunku patikėti, kad šių statinių įsigijimo tikslas yra jų pačių naudojimas pagal tą ar panašią paskirtį, kuriai jie pastatyti.  Dažnai tikroji priežastis  – įgyti teisę lengvatinėmis sąlygomis išsinuomoti valstybinę žemę.

Klausimą, kaip pagal paskirtį galima naudoti šiuos statinius, ir kiek tikėtina, kad jų įgijėjas būtent tai ir ketina daryti, palikime atvirą skaitytojų vertinimui:

Antras dėsningumas

Kas vyksta toliau, įgijus tokį turto vienetą, o kartu – ir teisę lengvatinėmis sąlygomis nuomoti valstybinę žemę jo naudojimui pagal paskirtį? Čia atsiskleidžia kitas dėsningumas – keičiama paskirtis. Dominuoja, žinoma, administracinė, biurų paskirtis, gyvenamoji statyba ir panašiai. Pats savaime žemės sklypo ar kito nekilnojamo daikto paskirties keitimas nėra blogybė, tačiau tokių keitimų procedūros ir teisiniai padariniai kelia papildomų klausimų.

Dėl procedūrų – tai gali būti daroma vienasmeniu savivaldybės administracijos direktoriaus sprendimu, nesant pakankamai aiškių kriterijų, kada ir kokie keitimai galimi, o visuomenei nesudarant galimybės teikti savo pastebėjimus dėl ketinamos nustatyti paskirties ar naudojimo būdo.

Dar keisčiau dėl teisinių pasekmių. Jei žemė buvo išnuomota naudojimui pagal tiesioginę statinio paskirtį, tai šios paskirties nelikus, būtų logiška, jei neliktų ir nuomos teisės (ar bent jau teisės nuomotis lengvatinėmis sąlygomis, kylančios būtent iš poreikio naudoti statinius pagal šią paskirtį). Tačiau taip įvyksta toli gražu ne visada. Gausu atvejų, kai nors statinio, o kartu – ir jam naudoti išnuomoto žemės sklypo paskirtis pasikeičia iš esmės, teisė nuomoti valstybinę žemę lieka galioti.

Maža to – valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti keičiama, joje numatant naująją paskirtį, kas savo ruožtu reiškia galimybę statyti ir (arba) rekonstruoti. Dažnai – neatpažįstamai pakeičiant ne tik paskirtį, bet ir aukštį, tūrį, užstatymo intensyvumą ir kitus parametrus, po ko neatpažįstamai pasikeičia ne tik minėtas garažas, sandėlis, boilerinė ar kitas nekilnojamasis daiktas, bet ir visa apylinkė. Žinoma – prieš tai gavus ir teisės aktų nustatyta tvarka suderinus statybą leidžiančius dokumentus.

Paradoksalu, tačiau konkrečiam tikslui (statinio naudojimui pagal tiesioginę paskirtį) išnuomota žemė toliau sėkmingai nuomojama nelikus nei šio tikslo, nei didžia dalimi paties pastato.

Trečias dėsningumas

Pasinaudojant aptarta galimybe lengvatinėmis sąlygomis išsinuomoti valstybinę žemę ir tęsti jos nuomą praktiškai nepriklausomai nuo statinių, kurių eksploatavimui ši žemė išnuomota, išlikimo ir tolesnio naudojimo aplinkybių, įgyjama išimtinė teisė – įgyvendinti NT plėtros projektus atitinkamoje teritorijoje. Išimtinumas pasireiškia, visų pirma, tuo, kad dėl tokios teisės nekonkuruojama su kitais suinteresuotais asmenimis – kitais potencialiais NT vystytojais.

Be to, teritorijų planavimo ir (arba) statybą leidžiančių dokumentų išdavimo procedūros, taikomos tokiais atvejais, dažnai yra supaprastintos, nepakankamai viešos, sprendimai priimami vienasmeniškai ir pan. Šie procedūriniai ypatumai išsamiai aptarti atliktoje korupcijos rizikos analizėje, tačiau apibendrintai galima pasakyti, kad jų visuma vertinama, kaip rimtas rizikos veiksnys tiek aplinkinių vietovių gyventojų bendruomenės bei apskritai viešojo intereso apsaugos, tiek ir korupcijos požiūriu.

Tačiau svarbu ne tik tai, kam ir kokiai veiklai suteikiama, o vėliau keičiama nuomos teisė, tačiau ir kokiomis sąlygomis, tiksliau – už kiek. Tokiomis aplinkybėmis išnuomotos valstybinės žemės nuomos sutartyse ilgainiui pasikeičia daug kas – naudojimo paskirtis būdas, leistini statyti statiniai, nuomotojas ir daug kitų reikšmingų veiksnių. Tačiau tai toli gražu ne visada atsispindi nuomos kainoje, kuri dažnai nėra tokia dinamiška ir ilgainiui praranda ryšį su realia rinkos verte ir nauda, kurią gauna NT vystytojas. Pavyzdžiui, nustatytas atvejis, kai nuomininkas, kuris nuomojasi iš valstybės be aukciono 8 žemės sklypus, kurių bendra vertė apie 6 mln. Eur, per metus sumokėjo nepilnus 9 tūkst. Eur žemės nuomos mokesčio, kas sudaro 0,15 procento nuo sklypų vertės.

Skamba paradoksaliai, tačiau veikia puikiai. Kaip tai įmanoma?

Prielaidų tokiam valstybinės žemės naudojimui, sunkiai suderinamam su viešuoju interesu ir pagrindiniais valstybės turto naudojimo principais, toli ieškoti nereikia. Jos užkoduotos konkrečiose, STT jau ne kartą kritikuotose Žemės įstatymo bei keliuose jį įgyvendinančiuose poįstatyminiuose teisės aktuose bei šių teisės aktų pagrindu susiklosčiusioje ydingoje tam tikrų šiuose procesuose dalyvaujančių institucijų praktikoje.

Kritikuodami šią praktiką nenorime pasakyti, kad esamos padėties (kitaip tariant – griuvėsio komerciškai patrauklioje vietoje) išlaikymas visais atvejais yra gėris, o NT plėtra ir pelno iš šios veiklos gavimas – blogis. Vis dėlto tai turėtų vykti darniai su aplinka, vietos bendruomenės poreikiais ir viešuoju interesu, valstybei už jos turto – žemės – naudojimą gaunant didžiausią galimą grąžą. Šiuo tikslu aptartą nuomos praktiką turėtų pakeisti viešos konkurencingos procedūros, o nuomos kaina ir kitos sąlygos atitikti NT plėtros potencialą.

Kiekviena situacija – unikali ir jos susiklostymo aplinkybės vertintinos individualiai. Šia apžvalga nesiekiame pateikti konkrečių paminėtų objektų vertinimo, ginčyti ir (arba) kelti abejonių dėl su jais susijusių sprendimų teisėtumo.

Rūta Kaziliūnaitė yra Specialiųjų tyrimų tarnybos Korupcijos prevencijos valdybos viršininkė