Paradoksalūs dėsningumai teritorijų planavimo procese

Publikuota: 2020-07-18
STT nuotr.
svg svg
STT nuotr.
Specialiųjų tyrimų tarnybos direktoriaus pavaduotoja

Žvėryno betono luitas, Vilniaus Žalgirio stadionas, aikštelė prie Seimo rūmų, Konstitucijos pr., Lvovo g., Birželio 23-osios g., Subačiaus g., Paupio g. atvejai viešai aptarti jau ne kartą. Tokių ar panašių atvejų, kai vietoj prastos būklės statinio atsiranda visiškai kito pavidalo, paskirties ir, žinoma, rinkos vertės pastatai, Vilniuje daugiau nei trys.

Tad, vadovaujantis posakiu, kad vienas kartas gali būti atsitiktinumas, du kartai dar gali būti sutapimas, bet jei kartai trys, tai jau reikia ieškoti dėsningumo, STT nutarė paieškoti ne tik dėsningumų, bet ir priežasčių, kurios leido jiems atsirasti. Žinoma, savo kompetencijos ribose – atlikdami korupcijos rizikos analizę.

Pirmas dėsningumas

Visi minėti objektai ir daugelis kitų, kuriuos aptikome ir vertinome analizės metu, yra būtent valstybinėje žemėje. Ši valstybinė žemė išnuomojama ir ne bet kaip, o lengvatinėmis sąlygomis, t. y. be aukciono ar kitos viešos, konkurencingos procedūros, kuri nuomos sutarties sąlygas (visų pirma – kainą) bent jau priartintų prie rinkos kainų. Pretekstas – privačių asmenų nuosavybės arba nuomos teise valdomi statiniai, esantys valstybinėje žemėje. Kartais – jau esantys tik dokumentuose, o nuo žemės paviršiaus seniai nunykę.

Ne veltui šiuos statinius įvardiju kaip pretekstą – įvertinus jų būklę ir dokumentuose nurodytą paskirtį (garažai, sandėliai, boilerinės, transformatorinės, požeminis tualetas, tvora, aikštelė ir daugybė kitų daiktų, kurie  gali egzistuoti kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas), sunku patikėti, kad šių statinių įsigijimo tikslas yra jų pačių naudojimas pagal tą ar panašią paskirtį, kuriai jie pastatyti.  Dažnai tikroji priežastis  – įgyti teisę lengvatinėmis sąlygomis išsinuomoti valstybinę žemę.

Nemokami naujienlaiškiai į savo el. pašto dėžutę:













Svarbiausios dienos naujienos trumpai:



 

Klausimą, kaip pagal paskirtį galima naudoti šiuos statinius, ir kiek tikėtina, kad jų įgijėjas būtent tai ir ketina daryti, palikime atvirą skaitytojų vertinimui:

Antras dėsningumas

Kas vyksta toliau, įgijus tokį turto vienetą, o kartu – ir teisę lengvatinėmis sąlygomis nuomoti valstybinę žemę jo naudojimui pagal paskirtį? Čia atsiskleidžia kitas dėsningumas – keičiama paskirtis. Dominuoja, žinoma, administracinė, biurų paskirtis, gyvenamoji statyba ir panašiai. Pats savaime žemės sklypo ar kito nekilnojamo daikto paskirties keitimas nėra blogybė, tačiau tokių keitimų procedūros ir teisiniai padariniai kelia papildomų klausimų.

Dėl procedūrų – tai gali būti daroma vienasmeniu savivaldybės administracijos direktoriaus sprendimu, nesant pakankamai aiškių kriterijų, kada ir kokie keitimai galimi, o visuomenei nesudarant galimybės teikti savo pastebėjimus dėl ketinamos nustatyti paskirties ar naudojimo būdo.

Dar keisčiau dėl teisinių pasekmių. Jei žemė buvo išnuomota naudojimui pagal tiesioginę statinio paskirtį, tai šios paskirties nelikus, būtų logiška, jei neliktų ir nuomos teisės (ar bent jau teisės nuomotis lengvatinėmis sąlygomis, kylančios būtent iš poreikio naudoti statinius pagal šią paskirtį). Tačiau taip įvyksta toli gražu ne visada. Gausu atvejų, kai nors statinio, o kartu – ir jam naudoti išnuomoto žemės sklypo paskirtis pasikeičia iš esmės, teisė nuomoti valstybinę žemę lieka galioti.

Maža to – valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti keičiama, joje numatant naująją paskirtį, kas savo ruožtu reiškia galimybę statyti ir (arba) rekonstruoti. Dažnai – neatpažįstamai pakeičiant ne tik paskirtį, bet ir aukštį, tūrį, užstatymo intensyvumą ir kitus parametrus, po ko neatpažįstamai pasikeičia ne tik minėtas garažas, sandėlis, boilerinė ar kitas nekilnojamasis daiktas, bet ir visa apylinkė. Žinoma – prieš tai gavus ir teisės aktų nustatyta tvarka suderinus statybą leidžiančius dokumentus.

Paradoksalu, tačiau konkrečiam tikslui (statinio naudojimui pagal tiesioginę paskirtį) išnuomota žemė toliau sėkmingai nuomojama nelikus nei šio tikslo, nei didžia dalimi paties pastato.

Trečias dėsningumas

Pasinaudojant aptarta galimybe lengvatinėmis sąlygomis išsinuomoti valstybinę žemę ir tęsti jos nuomą praktiškai nepriklausomai nuo statinių, kurių eksploatavimui ši žemė išnuomota, išlikimo ir tolesnio naudojimo aplinkybių, įgyjama išimtinė teisė – įgyvendinti NT plėtros projektus atitinkamoje teritorijoje. Išimtinumas pasireiškia, visų pirma, tuo, kad dėl tokios teisės nekonkuruojama su kitais suinteresuotais asmenimis – kitais potencialiais NT vystytojais.

Be to, teritorijų planavimo ir (arba) statybą leidžiančių dokumentų išdavimo procedūros, taikomos tokiais atvejais, dažnai yra supaprastintos, nepakankamai viešos, sprendimai priimami vienasmeniškai ir pan. Šie procedūriniai ypatumai išsamiai aptarti atliktoje korupcijos rizikos analizėje, tačiau apibendrintai galima pasakyti, kad jų visuma vertinama, kaip rimtas rizikos veiksnys tiek aplinkinių vietovių gyventojų bendruomenės bei apskritai viešojo intereso apsaugos, tiek ir korupcijos požiūriu.

Tačiau svarbu ne tik tai, kam ir kokiai veiklai suteikiama, o vėliau keičiama nuomos teisė, tačiau ir kokiomis sąlygomis, tiksliau – už kiek. Tokiomis aplinkybėmis išnuomotos valstybinės žemės nuomos sutartyse ilgainiui pasikeičia daug kas – naudojimo paskirtis būdas, leistini statyti statiniai, nuomotojas ir daug kitų reikšmingų veiksnių. Tačiau tai toli gražu ne visada atsispindi nuomos kainoje, kuri dažnai nėra tokia dinamiška ir ilgainiui praranda ryšį su realia rinkos verte ir nauda, kurią gauna NT vystytojas. Pavyzdžiui, nustatytas atvejis, kai nuomininkas, kuris nuomojasi iš valstybės be aukciono 8 žemės sklypus, kurių bendra vertė apie 6 mln. Eur, per metus sumokėjo nepilnus 9 tūkst. Eur žemės nuomos mokesčio, kas sudaro 0,15 procento nuo sklypų vertės.

Skamba paradoksaliai, tačiau veikia puikiai. Kaip tai įmanoma?

Prielaidų tokiam valstybinės žemės naudojimui, sunkiai suderinamam su viešuoju interesu ir pagrindiniais valstybės turto naudojimo principais, toli ieškoti nereikia. Jos užkoduotos konkrečiose, STT jau ne kartą kritikuotose Žemės įstatymo bei keliuose jį įgyvendinančiuose poįstatyminiuose teisės aktuose bei šių teisės aktų pagrindu susiklosčiusioje ydingoje tam tikrų šiuose procesuose dalyvaujančių institucijų praktikoje.

Kritikuodami šią praktiką nenorime pasakyti, kad esamos padėties (kitaip tariant – griuvėsio komerciškai patrauklioje vietoje) išlaikymas visais atvejais yra gėris, o NT plėtra ir pelno iš šios veiklos gavimas – blogis. Vis dėlto tai turėtų vykti darniai su aplinka, vietos bendruomenės poreikiais ir viešuoju interesu, valstybei už jos turto – žemės – naudojimą gaunant didžiausią galimą grąžą. Šiuo tikslu aptartą nuomos praktiką turėtų pakeisti viešos konkurencingos procedūros, o nuomos kaina ir kitos sąlygos atitikti NT plėtros potencialą.

Kiekviena situacija – unikali ir jos susiklostymo aplinkybės vertintinos individualiai. Šia apžvalga nesiekiame pateikti konkrečių paminėtų objektų vertinimo, ginčyti ir (arba) kelti abejonių dėl su jais susijusių sprendimų teisėtumo.

Rūta Kaziliūnaitė yra Specialiųjų tyrimų tarnybos Korupcijos prevencijos valdybos viršininkė

Autoriaus nuomonė nebūtinai sutampa su redakcijos pozicija.

Pasirinkite jus dominančias įmones ir temas – asmeniniu naujienlaiškiu informuosime iškart, kai jos bus minimos „Verslo žiniose“, „Sodros“, Registrų centro ir kt. šaltiniuose.

Tema „Statyba ir NT“
Norite pasiūlyti temą, turite pastabų, pasiūlymų ar klausimų? Parašykite „Verslo žinių“ redaktoriams.

Jei norite suteikti konfidencialios informacijos, rašykite vyr. redaktoriui rolandas.barysas@verslozinios.lt

Ispanijos kompanijai nepavyksta užginčyti tilto per Nerį rangos konkurso

Pirmosios instancijos teismas atmetė Ispanijos kompanijos „Puentes y Calzadas Insfraestructuras“ pretenzijas,...

Statyba ir NT
2022.08.19
„Ober-Haus“: butų kainos toliau auga

Šią liepą, palyginus su birželiu, butų kainos Lietuvos didmiesčiuose didėjo 2,6%, o metinis jų augimas siekė...

Statyba ir NT
2022.08.19
Teismas nurodė „Lietuvos geležinkeliams“ sutrumpinti sutarties su „Corpus A“ trukmę

Valstybės valdomi „Lietuvos geležinkeliai“ turėtų nuo trejų iki vienerių metų sutrumpinti pastatų Šiauliuose...

Statyba ir NT
2022.08.19
Naujų biurų badas Kaune gali stabdyti įmonių plėtrą Premium 8

Kauno biurų rinka kuriasi naujam plėtros etapui, tačiau kraustytis nekantraujančios įmonės dar turės palaukti...

Statyba ir NT
2022.08.19
Prokurorai teisme ginčija Rusijos piliečių sudarytus sklypų Druskininkuose sandorius

Prokurorai kreipėsi į teismą, siekdami užginčyti penkių sklypų Druskininkuose sandorius, kuriuos netiesiogiai...

Statyba ir NT
2022.08.18
„Kenova Group“ išsirinko idėją pastatui sostinės Žvėryne

UAB „Kenova Group“ skelbtą uždarą kviestinį architektūros konkursą komercinės paskirties pastatui sostinės...

Statyba ir NT
2022.08.18
Galingos vėjo elektrinės telkiasi šiaurinėje Lietuvoje Premium 9

Aplink Panevėžį, Biržus ir Pasvalį projektuojami didelės galios vėjo jėgainių parkai, rodo birželio ir liepos...

Pramonė
2022.08.18
Spekuliantams Palangos būsto rinkoje ateina tamsesnės dienos Premium 16

Po praėjusių metų nekilnojamojo turto (NT) bumo Palangoje, kai į karštą traukinį šoko net patys brokeriai,...

Statyba ir NT
2022.08.18
„Summus Capital“ šiemet gavo 18,2 mln. Eur pajamų

Estijos investicijų bendrovė „Summus Capital“, Lietuvoje valdanti tokius objektus kaip prekybos kompleksas...

Statyba ir NT
2022.08.18
D. Dundulis: kiekviena krizė kaip reikiant išjudina smegenis, o šiuo metu ir yra krizė Premium 4

Dainiaus Dundulio, „Norfos“ įmonių grupės pagrindinio akcininko, vertinimu, visos tinklo parduotuvės,...

Prekyba
2022.08.18
„Gelvonų terasų“ pirkėjai piketavo prie Statybos inspekcijos, pastaroji kaltina teisės aktus

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, išdavusi leidimą daugiabučio „Gelvonų terasos“...

Statyba ir NT
2022.08.17
Taline per metus butai brango ketvirtadaliu, NT sandorių mažėja

Estijoje liepą užfiksuoti 3.900 nekilnojamojo turto (NT) pirkimo-pardavimo sandoriai – 15% mažiau nei birželį...

Statyba ir NT
2022.08.17
Latvijos viešbučius antrąjį ketvirtį aplankė 2,3 karto daugiau svečių

Latvijos viešbučiai ir kitos viešojo apgyvendinimo įstaigos per antrąjį šių metų ketvirtį sulaukė 556.300...

Statyba ir NT
2022.08.17
Statybos inspekcija perduoda estafetę prokurorams, butų Vilniaus Šeškinėje pirkėjai nenuleidžia rankų Premium 1

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija nusprendė toliau nesibylinėti dėl daugiabučio „Gelvonų...

Statyba ir NT
2022.08.17
APVA priima paraiškas daugiabučių namų vidaus šildymo ir karšto vandens sistemų modernizavimui Verslo tribūna

Aplinkos projektų valdymo agentūra (APVA) nuo š. m. liepos 28 d. iš Lietuvos gyventojų laukia paraiškų...

Statyba ir NT
2022.08.17
STT: savivaldybės būstus gali parduoti neskaidriai 2

Savivaldybėms sudarytos sąlygos neskaidriai parduoti jų valdomą būstą, teigia Specialiųjų tyrimų tarnyba...

Statyba ir NT
2022.08.16
Statistikos departamentas: šiemet statybos darbų atlikta 3,3% daugiau

Sausį–birželį statybos darbų šalyje atlikta už 1,9 mlrd. Eur – pašalinus sezono ir darbo dienų skaičiaus...

Statyba ir NT
2022.08.16
Pernykštė pandemija „Lietpak“ augimo nesustabdė Premium

Brangusios žaliavos ir paslaugos bei padidėjusi produkcijos realizacija plastikinių pakuočių gamybos UAB...

Pramonė
2022.08.16
Karas visų investicijų nestabdo, projektuojamos naujos gamyklos Premium 9

Investicijos į gamybą nestoja. Vilniaus rajone polimerinę pakuotę maisto ir ne maisto pramonei gaminanti UAB...

Pramonė
2022.08.16
Lietuva artėja prie medinės statybos: liko paskutiniai žingsniai, ruoštis metas ir verslui Premium 13

Vyriausybė linksta prie sprendimo nuo 2024 m. visuomeninius pastatus Lietuvoje iš dalies statyti iš medienos...

Statyba ir NT
2022.08.16

Verslo žinių pasiūlymai

Šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. „cookies“). Jie padeda atpažinti prisijungusius vartotojus, matuoti auditorijos dydį ir naršymo įpročius; taip mes galime keisti svetainę, kad ji būtų jums patogesnė.
Valdyti Sutinku