Ko laukiame brangaus būsto segmente 2025 m.: nuo paklausos stabilumo iki senai nematytų projektų

2024 m. brangiausių butų sandorių apžvalgą galite skaityti šiame VŽ straipsnyje.

Agnė Navickienė, NT agentūros „Solds“ įkūrėja ir vadovė, pernai dirbusi ne su vienu didžiausiu sandoriu, VŽ sako, jog šiuos metus taip pat pradeda pozityviomis nuotaikomis.

„2025 m. žada būti ne mažiau aktyvūs, jeigu nebus netikėtų turbulencijų, kurios turėtų įtakos brangiausio NT pirkėjų sprendimams. Jie turtą perka ne tik asmeniniams poreikiams – tai yra ir konservatyvi investavimo forma. Beje, investuotojai jau buvo kurį laiką atsitraukę, tačiau pradėjo grįžti nuo 2024 m. pavasario. Bendrai kalbant, rinkos augimas turėtų būti nuosaikus, nebus didelių perversmų. Žvelgdami į paskutinį pusmetį tikimės stabilaus augimo“, – pasakoja ji.

Atrado Vilnių

Pašnekovė sako jau turinti bent porą klientų, kurie ieško virš 200 kv. m ploto butų, o jų biudžetai siekia iki 3 mln. Eur. Vis dėlto A. Navickienė priduria sandorių nesitikinti labai greitai dėl segmento specifikos. 

„Klientai nori gauti viską: privatumą, vaizdą, aukštas lubas, patogų parkavimą kokiems 4 automobiliams, sandėliukų. Iš esmės, kad būtų kaip name. Bet rasti pasiūlymų sunku, kas reiškia, kad viskas vyksta lėčiau ir sulaukiame kažko antrinėje rinkoje arba pas plėtotojus. Taigi dirbant su brangiu NT, reikia daugiau kantrybės“, – aiškina ji.

A. Navickienės žodžiais, populiariausia prekė šiame segmente – butai virš 120 kv. m ploto, turintys 3 miegamuosius, darbo kambarį, esantys geroje lokacijoje, pageidautina, naujos statybos ir kainuojantys apie 1,5 mln. Eur.

„Vilnius jau kelerius metus demonstruoja brandžią prabangaus NT rinką, jaučiame didesnį susidomėjimą iš užsienio pirkėjų. Jie renkasi Vilnių kaip patrauklų gyventi miestą, kuriame galima gyventi kokybiškai, čia saugu. Tai yra tam tikra nauja pirkėjų niša, manau, kad ji didės“, – paklausta apie pirkėjų ratą sako ji.

Šie pirkėjai – iš Vokietijos, Jungtinės Karalystės, JAV, Singapūro, Liuksemburgo, Australijos, Maltos, Italijos, dažnai susituokę su lietuviais, tačiau yra ir pavienių asmenų. Aktyviai tokiu turtu domisi ir emigravę lietuviai, ypač jei gali dirbti ar valdyti verslus nuotoliu.

„Nemaža dalis klientų taip pat supranta, kad NT perka ne visam gyvenimui. Net ir 15 metų nebeskaičiuoja, dažniausiai 6–7 metams“, – apie besikeičiantį požiūrį kalba A. Navickienė.

Pirkdami brangų NT, 8 iš 10 žiūri kaip į investiciją, jie mato galimybę padidinti objekto vertę per laiką. Tai reiškia, kad kai reikės pardavinėti, jis jau bus brangesnis. Svarbu rasti kokybę siūlantį plėtotoją, aplinką, – sako A. Navickienė.

Ji sako, kad svarbi tendencija, jog vis dažniau prabangaus būsto projektų imasi ir NT plėtotojai.

„Atsirado kokybiško, naujos statybos, atitinkančio reiklaus kliento poreikius NT. Kai kurie gerą reputaciją turintys plėtotojai jau siūlo ir tokius projektus iš brėžinių, vyksta rezervacijos. Bet tai lemia ilgametė reputacija, nes patirčių klientai turėjo visokių ir dabar labai renkasi su kuo (pasirašyti sutartį – VŽ). Tikrai yra klientų, galinčių sumokėti, bet reikia produktų pasiūlos“, – tvirtina A. Navickienė.

Miestų potencialas

Raimondas Reginis, NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas, sako, jog po rekordais pasižymėjusių 2024 m., šiemet tokių sandorių tikėtis sudėtinga.

„Jeigu bendras NT kainų lygis ir toliau augs, o plėtotojai sugebės pasiūlyti dar labiau išskirtinio būsto, galime sulaukti dar didesnių kainų segmente“, – teigia jis, pridurdamas, kad dabar rinka laukia sandorių šiuo metu sostinėje statomuose projektuose „Sanguškų parkas“, „Vilniaus džiazas“, „Bellini“, „Žygimantų 12“, „Gedimino 37“, „Šaltinių namai (Miesto vilos)“, „Algirdo 3“ ir pan.

Eksperto nuomone, Kaunas ir Klaipėda dar turi nemažai potencialo augti kainoms, nes šių miestų centruose dar yra nemažai galimybių plėtoti tikrai įdomių projektų. 

„Geras pavyzdys – statomas projektas Kaune, vietoje buvusios „Merkurijaus“ parduotuvės. Pastaraisiais metais šiame mieste dominavo sandoriai viename didžiausių kvartalų „Piliamiestis“. Čia siūloma nemažai erdvių butų su vaizdų į upę ar Kauno pilį. 2024 m. buvo sandoris, kuriuo šiame projekte parduota 10 butų su parkavimo vietomis ir sandėliukais už daugiau nei 0,5 mln. Eur“, – pasakoja jis.

Klaipėdoje, pasak R. Reginio, milijoninių sandorių pernai nebuvo, o didžiausia kvadratinio metro kaina fiksuojama projekte „Kopos Žuvėdra“.

„Mieste brangiausių butų segmentas tiesiog apribotas kokybiškos pasiūlos nebuvimu, todėl pirkėjai, norintys gyventi miesto centre, išskirtinių butų turi dairytis antrinėje rinkoje arba laukti naujų projektų. Šiuo metu viltys sudėtos į plėtojamus kelis didelius projektus: „Memelio miestą“ ir „Bastionų namus“. Vėlesni jų etapai turėtų įgauti papildomos vertės ir galėsime stebėti panašų efektą kaip ir brangiausiuose Vilniaus ar Kauno projektuose“, – prognozuoja R. Reginis.

Susidomėjimas neslūgsta

Viktoras Zubrecovas, NT plėtros bendrovės „Releven“ direktoriaus pavaduotojas, VŽ sako, jog 2024 m. brangaus būsto sandorių rezultatai nėra atsitiktinumas.

„Yra tam tikras kiekis žmonių, kurie turi tokias galimybes ir jų skaičius auga. Be to, keičiasi poreikiai: kuriasi šeimos, skiriasi, užauga vaikai ir t.t. Todėl vyksta migracija, taigi ir klientai grįžta. Visgi rinka išlieka sekli. Čia ne Ispanija, ne Londonas, kur gali pastatyti 1.500 kv. m ploto vilą ir po savaitės reikia išimti skelbimą. Turime geopolitinės kaimynystės niuansus ir tai daro įtaką. Vadinasi, turime vietinių pirkėjų arba užsieniečių, kurie liko Lietuvoje“, – interviu VŽ, kurį galėsite skaityti ateinančią savaitę, kalba jis.

Bendrovė 2024 m. pradėjo statyti prestižinių būstų projektą „Sanguškų parkas“ ir šiuo metu yra sudariusi preliminarias sutartis dėl 35% pasiūlytų turtinių vienetų pardavimo.

„Pardavimai einasi taip, kaip susiplanavome. Daugiau sutarčių gal nenorėčiau turėti, nes tai turbūt reikštų, kad per pigiai parduodame, – sako V. Zubrecovas. – Visuose mūsų projektuose, kurie yra prabangesnės klasės, pirma ateina pirkti pačių geriausių ir pačių pigiausių butų. Taigi vieni ateina klausdami, nesvarbu, koks ir kur, duokite man pigiausią, o kiti – kuris čia geriausias su gražiausiu vaizdu. Tai šie pirkėjai jau pasirodė tik gavus statybos leidimą“.

Pašnekovas sako, kad kiekvieną savaitę sulaukia apie 15–20 užklausų, o vienas didžiausių iššūkių – išaugusi brangių projektų savikaina, taigi kartu ir būsto kaina.

„Pirmiausia, išsitempė laikas iki statybų pradžios, jis pasidarė labai ilgas, per jį priauginame daugybę kaštų. Reikalavimai statybai dabar labai dideli ir tai didina kaštus. Kitas dalykas, kai pradedi kalbėti apie unikalesnę architektūrą, ypatingą vietą, ne tik namą, bet ir aplinkos sutvarkymo sprendimus – visa tai kainuoja“, – pasakoja V. Zubrecovas, pridurdamas, jog pirkėjai tam nepasiruošę ir reikės laiko.

Jei prieš kelerius metus kalbėjome apie prabangius butus nuo 6.000 Eur/kv. m, tai dabar matome, kad Šnipiškėse (ne prestižinės klasės – VŽ) butai parduodami už maždaug 5.000 Eur/kv. m. Tai jei norime turėti išskirtinį būstą su geru vaizdu, aukštomis lubomis, natūraliai jo savikaina nebesigauna 5.000 Eur/kv. m, o siekia jau 8.000–9.000 Eur/kv. m. Pirkėjai tą dar sunkiai priima, – sako V. Zubrecovas.

Ką dar pasiūlys

„Releven“ šiemet Vilniaus CBD turėtų pradėti statyti naują projektą „Horizontai“, kuriame bus 22 aukštų pastatas su 100 prestižinės klasės butų.

„Apie prestižinę klasę kalbu gana atsargiai, nes tai kompleksinis produktas. Nėra taip, kad Senamiestyje ar centre pastačiau namą ir butai jau prestižiniai. Mano supratimu, yra ne visai taip. „Horizontų“ A korpusą darome taip, kad jis turėtų viską, ką turi prestižinis, unikalus namas: vietą, architektūrą, interjerą, paslaugas, erdves ir t.t. Kaip rinka tai priims – pamatysime“, – paklaustas apie planus sako V. Zubrecovas.

Anot jo, prestižinės klasės projektuose tokie elementai kaip konsjeržas ar sutvarkyta aplinka yra būtini.

„Žmogus, kuris gali sau leisti įsigyti tokį būstą, nori patekti į aplinką, kur ir kiti gali sau tą leisti. Jei turiu didelį butą viršutiniame aukšte, noriu kad visas namas tvarkytųsi tiek, kiek reikia. Bet jeigu kaimynams per brangu, jie nori pataupyti, tuomet gaunasi toks kompromisas. O prestižinės klasės klientas nenori daryti kompromisų – jis nori gauti to, ko nori ir ko jaučiasi vertas. Ir jis pasirengęs už tai sumokėti. Todėl mes visa tai turime pasiūlyti. Ir tai nėra tik pastato vieta ar didelis penthauzas“, – paklaustas apie šios klasės būsto specifiką aiškina plėtotojas.

A. Navickienė antrina, kad šio būsto pirkėjams svarbu, kaip atrodo ne tik jų butas, bet ir visas namas ar jų kompleksas, teritorija. 

„Tad aktualu, kiek plėtotojai į tai investuoja. Pastebiu, kad pastaruoju metu jie šiuo klausimu pasitempę, – sako ji. – Pirkėjų poreikiai labai skirtingi, visgi bendras vardiklis, kad žmonės ieško geresnio varianto nei turi dabar. Jiems reikia kokybiško, ilgalaikėje perspektyvoje vertę išlaikysiančio turto. Butas, pageidautina, naujos statybos. Klientai, mokėdami didesnę kainą, nori, kad buitis būtų sutvarkyta nuo–iki, jie taip pat nelinkę į didelius pakeitimus, rekonstrukcijas“.