Iki šiol sandėlių nepardavinėjusi „Sirin Development“ imasi statybų kitiems: „Nenorime būti savanaudžiai“

TAIP PAT SKAITYKITE: „Sirin Development“ vadovas Lenkijoje investuoti neskuba: yra ką veikti Baltijos šalyse

Lietuvos industrinio NT segmente esate ne vieninteliai žaidėjai, kiti gal orientuojasi į mažesnius objektus. Bet kuriuo atveju nuomininkas turi iš ko pasirinkti. Kaip jūs apibūdintumėte konkurencinę aplinką?

Šiandien mes konkuruojame su senais sandėliais, konkuruojame su sandėliais, iš kurių išeina didieji žaidėjai, pasistatę naujus. Taip pat turime kelis konkurentus, kurie stato ir naujas patalpas. Mes matome (didžiausią – VŽ) vystymą Kaune, Vilniuje.

Šis verslas nėra lengvas, ciklas yra ilgas, konkurencija tikrai yra. Negaliu sakyti, kad jos nėra.

Kaip manote, kaip ji pasikeis per šiuos metus? Ar užteks visiems nuomininkų?

Nuomininkų tikrai visiems užteks. Vieniems seksis geriau, kitiems prasčiau, ir viskas priklausys nuo to, kokį produktą tu turi.

Vos padidėjus vakansijai iki 5% jau girdime, kad čia nuomininko rinka. Ne, man atrodo, kad iki 5% vakansija rinkoje yra normali.

Reikia kalbėti ne tik apie pasiūlą ir paklausą, bet ir technologinę pažangą. Daug bendrovių žiūrės, kaip automatizuoti savo sandėliavimą, robotizuoti procesus, pritaikyti dirbtinį intelektą ir ne visose senose patalpose pavyks tai padaryti. Klientai norės ateiti į naujas patalpas.

Dar vienas veiksnys – tvarumo reikalavimai ir CO2 emisijos. Nuo 2025 m. didelės kompanijos pradės daryti tvarumo auditus ir turės skaičiuoti savo emisijas. Jei sėdi sename pastate, kurio energinis efektyvumas yra B, C arba jis visiškai kiauras, CO2 emisijos ir dujų suvartojimas šildyti bus labai didelis. Todėl, norėdami būti tvarūs, jie turės rinktis kitas patalpas.

Turėtų susimąstyti savininkai, kurie turi senus ir netvarius pastatus. Jau praėjo tas laikas, kai fondas gali pasivadinti žaliu ir pirkti 20 metų senumo pastatus, nes tie pastatai vien dėl to, kad nusipirksi sertifikatą, netaps žalesni. Tas pastatas vis tiek yra 20 metų senumo ir jis vis tiek yra pastatytas taip, kaip yra pastatytas. Čia kaip su automobiliu, tu gali kapitaliai rekonstruoti seną žigulį, bet atsisėdus į naują komforto bus daugiau.

Sandėlis nėra architektūros šedevras ir 20 metų senumo pastatą tikrai galima atnaujinti: apšiltinti, sumontuoti saulės kolektorius, šilumos siurblius.

Tai, ką jūs sakote, yra vadinamasis greenwashing (angl. žaliasis smegenų plovimas – VŽ). Taip, seną pastatą galima sertifikuoti, bet jei kalbame apie elektros suvartojimą, jis vis tiek bus didesnis.

Be to, atnaujinimai kainuoja, o kas mokės? Tai pagrindinis klausimas. Atnaujinimas kainuoja pernelyg brangiai. Jei turėčiau seną sandėlį, sertifikatą gal bandyčiau gauti, bet nebandyčiau apsimetinėti, kad jis yra naujas. 

Kol rinka nesupranta to, tol galima pabandyti sakyti, kad mano pastatas vienodai žalias. Kai 2025 m. visi suskaičiuos savo CO2 emisijas, viskas bus labai aišku. 

Manau, kad pasiūla išsiskirstys. Klientams, kuriems reikia mažesnės kokybės, tikrai galės rasti pigesnių sandėlių. Natūralu, kad statybines medžiagas, daiktus, kurie yra mažiau jautrūs temperatūriniams skirtumams, tikrai galima laikyti ir B klasės sandėliuose.

Nėra blogai, kad dalis pastatų bus B klasės, jie turės mažesnę kainodarą, bet klientai, kuriems svarbus tvarumas, kokybė, rinksis naujus sandėlius.

Kokia yra situacija su sklypais plėtrai? Ar sudėtinga jų rasti? 

Sklypų kainos per keletą metų po COVID-19 labai paaugo. Sandorių sumažėjo, bet šiandien matome, kad tie, kas nori parduoti sklypus, kainas koreguoja. Tačiau, palyginti su Europa, Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje yra nemažai vietos, kur galima nusipirkti žemės ir statyti sandėlius. 

Ar jūs ieškote? 

Taip, mes nuolat ieškome. Mes esame viso ciklo vystytojas, turime 150 ha ploto žemės banką keturiuose miestuose.

Norime būti ten, kur reikia klientui, prie pagrindinių infrastruktūros mazgų. Mums žemė labai svarbi. Galbūt kas nors dėl spekuliacijų labai norėtų žemės brangimo, bet sakyčiau, kad prieš kelerius metus ji labai pabrango dėl stock-office (angl. prekybinių sandėlių), kurie pagal savo specifiką gali mokėti didesnę kainą už žemę. O sandėlio nuoma nedidelė, apie 5–5,5 Eur/kv. m, tad mokėti daug už žemę būtų beprotybė. 

O statybų kaina turėtų nesikeisti. Bet svyravimų per metus tikrai bus, jei bus pasirašyta taika Ukrainoje, visi tikėsis, kad tos kainos šaus, bet, mano supratimu, ilguoju laikotarpiu kainos liks tokios pačios.

Lietuvoje turime daug infrastruktūros, gynybos projektų. Statybos bendrovės nori juose dalyvauti, daryti didelius projektus, o ne eiti už 3 mln. statyti sandėlio.

Turbūt bus sunkiau derėtis dėl kainų, bet tokie objektai palaiko gyvastį ir konkurencinę aplinką.

Žiūrint į medžiagas, Skandinavija ir Vokietija, kur mūsų bendrovės eksportuodavo metalo konstrukcijas, gelžbetonio gaminius, vis dar yra sustojusios.

Jūs nemanote, kad susidarys situacija: mes darome karinius miestelius, didelius infrastruktūros projektus, atsigauna ekonomika, sugrįžta investuotojai prie savo projektų ir tada auga statybos kainos?

Aš manau, kad statybininkai to norėtų. Statybininkai bandys pasinaudoti paklausos ir pasiūlos disbalansu, bet to disbalanso nebus daug.

Kitas dalykas – nebūčiau toks optimistas dėl investuotojų. Geopolitinė situacija ne metams ir ne dvejiems nukėlė investicijas kompanijų, kurios planavo čia ateiti. Lenkijoje tikrai nėra tokio atsigavimo, o ji tikrai yra labiau išsivysčiusi nei Baltijos šalys.

Gerai yra tai, kad turime vietos investuotojų ir kapitalo. Ir bus įdomu pamatyti, kaip vietos kapitalas sėkmingai bus įdarbintas.

Stebuklingo atsigavimo labai greitai nematau. Juolab kad nėra eilės investuotojų ir fondų, kurie nori pirkti NT Lietuvoje. Manau, kad metai bus pozityvūs, bet nebus tokie dideli augimo prasme.

Minėjote, kad norite būti prie visų svarbiausių logistikos mazgų. Jei paimtume Lietuvą, esate Vilniuje, Kaune, ar svarstote apie plėtrą į kitus miestus kaip Panevėžys, Klaipėda?

Mes keliaujame kartu su klientu. Su meile Lietuvai ir mūsų regionui mūsų trys šalys kartu yra mažesnės nei Suomija. Kalbėdamas apie logistikos mazgus, aš atsargus. Kažkada sakydavome, kad esame tranzitas į Rytus. Bet jei kas nors atsiverstų vadovėlį, suprastų, kad Lietuva nėra tranzito šalis.

Šiandien logistikos prasme yra svarbūs du miestai – Vilnius ir Kaunas. Jei bus daugiau kompanijų, kurios rinksis Panevėžį ar Klaipėdą, mes tikrai ten būsime.

Kita vertus, dabar nusprendėme teikti naują paslaugą, anksčiau statydavome sandėlius savo logistikos parkuose, o dabar nusprendėme statyti built to suit projektus, tad jei klientai norės kitur, pastatytume.

O jau turite pasirašę sutarčių?

Kelias turime. Su JAV dronų gamintoja „Edgeautonomy“ Rygoje ir Suomijos kapitalo aliumininių gaminių gamintoja „Inlook“ Lietuvoje. Sutartys pasirašytos dėl daugiau nei 28.000 kv. m ploto sandėlių ir administracinės paskirties patalpų vystymo, mūsų investicijos šiuose projektuose sieks beveik 17 mln. Eur. 

Turime ir dar vieną, apie kurią atskleisti galėsiu kiek vėliau.

O kas jus paskatino imtis šios krypties plėtros?

Turime nemažą potencialą, gerą įdirbį, galime pasiūlyti gerą kainą, todėl nenorime būti savanaudžiai, nes matome klientų, kurie to nori, galime rasti susitarimą, kur abi šalys gautų naudos.

Sąlygas padiktavo pati rinka, nes esame didžiausi statytojai, nepardavinėjame sandėlių, bet matome, kad yra dalis verslų, kurie nori turėti NT savo balanse.

Logistikos parkais tebetikite?

Taip, tai nėra mūsų išradimas, visame pasaulyje logistikos parkas laimi prieš mažus sandėlius dėl vienos priežasties: verslui reikalinga galimybė augti ir susitraukti.

Kitas dalykas, kai pats pastatai tą pastatą, tu į jį investuoji, ne visada gali žinoti, kas yra modernu ir kokios yra tendencijos. Natūralu, kad logistikos bendrovės žino, kaip ką sandėliuoti, bet jos su NT retai susiduria. Tad mes kaip vystytojas galime pasiūlyti geriausią produktą.

Mes ir savo parke galime padaryti built to suit, bet čia dar bus naujovė, kad pastatysime, kur klientas norės.