Atspariajam logistikos NT segmentui 2025 m. kyla paslėptos vakansijos grėsmė

Tokias tendencijas atskleidė naujausia ketvirtą kartą VŽ atlikta apklausa, kuriai gruodį atsakymus pateikė virš 70 sektoriaus ekspertų, plėtotojų, investuotojų, NT valdytojų, tarpininkų, finansuotojų ir kitų profesionalų.

Du trečdaliai NT sektoriaus dalyvių (66,7%) tikisi, kad 2025 m. logistikos ir sandėlių paklausa išliks stabili, dar ketvirtadalis (25%) laukia paklausos augimo. Palyginkime: 2024 m. kiek mažiau (54,5%) prognozavo stabilumą, o gerokai didesnė dalis (36,4%) paklausos mažėjimą.

Lūkesčiai dėl pasiūlos geresni: 58,36% tikisi jos didėjimo, trečdalis (33,3%) – stabilumo. 2023 m. pabaigoje kiek didesnė dalis tikėjosi stabilumo, mažesnė – augimo (atitinkamai 36,4% ir 54,5%).

Prognozės dėl vakansijos išlieka nedžiuginančios, nes 50% mano, kad ji augs (buvo 54,6%), 41,7% laukia stabilumo (buvo 41%), o neišnuomoto ploto mažėjimą prognozuoja 8,3% rinkos dalyvių.

Laukiama ir nuomos kainų stabilumo (42%), bet tokių dalis sumažėjo nuo 77,3%. Visgi labiau išaugo dalis, besitikinčių nuomos kainų augimo 2025 m., nuo 13,6% iki 33%.

Regimantas Kacevičius, NT paslaugų bendrovės „Colliers International Advisors“ partneris, sako besitikintis, kad 2025 m. bus dar vieni permainingi metai.

„Sprendimų priėmimą lydės neapibrėžtumas įvairiomis kryptimis, o faktorių – tiek neigiamų, tiek teigiamų – paletė turbūt plati kaip niekada. Nors lūkesčiai dėl tiesioginės geopolitinės rizikos reikšmingai pagerėjo, vidaus ekonomika atrodo gana neblogai, nuomininkų planus bent iš dalies stabdo neužtikrintumas dėl didžiųjų regiono ekonomikų, augančio JAV protekcionizmo su visa eile galimų pasekmių“, – sako jis.

Ekspertas prognozuoja augsiantį laisvo ploto rodiklį ir, tikėtina, šiokį tokį spaudimą nuomos kainoms. O nuomininkams, pasak jo, bus daugiau pasirinkimo, patrauklesnės kainos bei lankstesnės sąlygos.

Tiki paklausa

Laurynas Kuzavas, NT plėtros bendrovės „Sirin development“ vadovas, VŽ sako manantis, kad logistikos sektorius ir jo NT 2025 m. Lietuvoje bus formuojami ekonominės bei geopolitinės situacijos, dirbtinio intelekto, automatizavimo bei skaitmenizavimo, tvarumo ir besikeičiančių klientų poreikių.

„Prognozė, kad Baltijos šalių ekonomika atsigaus jau 2024 m., pasitvirtino tik iš dalies. Lietuvos rodikliai augo, tačiau kitose Baltijos šalyse tebevyrauja sąstingis. Ekonomikos atsigavimą prognozuočiau 2025 m. trečiąjį ketvirtį. Kartu didės ir modernių sandėlių paklausa, o tai lems ir nuomos kainų kilimą“, – sako jis.

Anot L. Kuzavo, šiemet laukiama augimo prekybos sektoriuje, kur po pandemijos sąstingio didžiosios įmonės tvarkė vidinius procesus ir logistines grandines. 

„Dabar verslai ruošiasi pakilimui, tam prireiks modernių sandėlių. Efektyvių sprendimų pageidaus ir sparčiai augantis e. komercijos sektorius, o nuomotis sandėlius šiuo metu palanku, nes jų pasiūla yra didesnė, kainos – konkurencingos“, – mano jis.

Mindaugas Jusius, UAB „Investicijų valdymas Prosperus“ fondo „PREF IV“ valdytojas, VŽ sako, kad industrinis ir ypač logistikos segmentas 2025 m. turi stiprų paklausos pagrindą. 

„Šis sektorius įrodė, kad sugeba išlikti itin verslus net ir sudėtingiausiomis sąlygomis. Dėl geopolitinių įtampų trūkinėjančios tiekimo grandinės lemia, kad verslams tenka saugoti daugiau žaliavų ir produkcijos namų rinkose. E. komercija išlaiko ir palaipsniui užima vis didesnę dalį prekių pardavimuose, tad vakansija sandėliuose yra nedidelė“, – sako jis.

Pašnekovas prognozuoja, kad 2025 m. patalpų užimtumas išliks didelis, o nuomos kainos turės tendenciją didėti. 

„Tai pirmiausia siejame su stabilia paklausa ir maža vakansija. Be to, pramonės sektoriaus nuomos kainos iki šiol augo lėčiau nei vidutinė infliacija šalyje. Galiausiai aukštos statybų savikainos ir riboti kapitalo ištekliai riboja galimybes rinkai pateikti naują, pigesnę pasiūlą“, – aiškina M. Jusius.

Karo poveikis jaučiamas labiau

Pusė (50%, kaip ir metais anksčiau) rinkos dalyvių tikisi, kad 2025 m. segmente situacija bus įprasta, ketvirtadalis (25%) prognozuoja jos aktyvumą. 2023 m. pabaigoje to tikėjosi gerokai mažiau apklaustųjų – 9,1%, o 31,8% laukė stagnacijos.

M. Jusius sako investicinių sandorių segmente nesitikintis didelio aktyvumo.

„Industrinis turtas išsiskiria tuo, kad tai ilgesnio termino investicijos. Natūralu, kad čia dominuoja didesni instituciniai investuotojai. Šiuo metu jų aktyvumas Baltijos šalių regione yra reikšmingai sumažėjęs, dominuoja vietiniai pasiturintys privatūs investuotojai, kurių prioritetas dažnai yra trumpesnio termino investicijos. Tad ar matysime daugiau sandorių ir aktyvumo, priklausys nuo to, ar sugrįš pensijų fondai ir kiti instituciniai investuotojai“, – kalba„Investicijų valdymas Prosperus“ fondo „PREF IV“ valdytojas.

Karo Ukrainoje poveikis jaučiamas dar labiau. Du trečdaliai dalyvavusių VŽ apklausoje (66,6%) sako, kad dėl to dar daugiau menko patalpų paklausa, o 16,7% tvirtina, kad paklausa šiek tiek didėjo, ir tokia pati dalis teigia pokyčių nepajutę. Prieš metus paklausos sumažėjimą jautė iki 40% apklaustųjų, tiek pat teigė, kad paklausos pokyčių dėl karo nebuvo.

Patrauklumas plėtoti projektus Vilniaus regione kiek didėjo, Kauno – traukėsi, tačiau išliko gana nemažas – po 58,3%, Klaipėdos regione šoktelėjo kiek daugiau, iki 16,7%, o kituose regionuose toliau traukėsi.

R. Kacevičius sako, jog visgi akivaizdžiai jaučia tam tikrą spaudimą plėtoti naujus projektus, kad nebūtų praleistos progos, kurių sukūrė ši suirutė ar kitos aplinkybės, ir dėl anksčiau ar vėliau būsiančio atsigavimo.

„Gera žinia, kad sandėlių vystytojai pastaruoju metu buvo tikrai aktyvūs ir, regis, artimiausiu metu tempo stipriai nemažins. Dabartinis to rezultatas – metus pasitinkame su šviežiai pabaigtomis arba baigiamomis apie 100.000 kv. m nuomai skirto sandėlių ploto statybomis Vilniuje ir apie 40.000 kv. m – Kaune“, – komentuoja jis.

Pašnekovas priduria, kad paklausa šiuos plotus absorbavo gana neblogai – neišnuomota apie trečdalis ploto.

Kaupiasi paslėpta vakansija

L. Kuzavas teigia, kad jo vadovaujama „Sirin development“ 2025 m. segmente planuoja beveik 100 mln. Eur investicijas bei 124.000 kv. m ploto statybas. 2024 m. įmonė pastatė 101.000 kv. m sandėlių.

Dabar didžiausią dalį (66.000 kv. m) bendrovė planuoja pasiūlyti Vilniuje, dar 32.000 kv. m Kaune ir 26.000 kv. m Rygoje.

„Šiemet klientams pradėsime aktyviai siūlyti ir sandėlių, pritaikytų konkrečių nuomininkų poreikiams, statybos paslaugą (angl. built to suit). Apskritai, turėdami sukauptą sklypų portfelį, paruoštą plėtrai, jaučiamės pasiruošę stiprinti pozicijas Baltijos šalyse“, – sako jis.

R. Kacevičius visgi įspėja ir apie paslėptos vakansijos aspektą.

„Tiek dėl nuomininkų migracijos, tiek dėl kelių didesnių dalyvių planuojamo persikėlimo į naujus savo reikmėms statomus logistikos centrus 2026 m., ypač Vilniuje, formuojasi gana didelė paslėpta vakansija. Ir, atsižvelgiant į tai, kad 2025 m. antrojoje pusėje laukiama dar apie 50.000 kv. m nuomai skirto ploto užbaigimo, akivaizdu, kad šiais metais bus dar stipresnės nuomininkų pozicijos“, – kalba jis.

R. Kacevičius priduria, kad Klaipėdoje reikšmingų pokyčių nebus, nes regione jau trečius metus sandėlių plotas praktiškai neauga ir iš dalies čia tvarkomasi su reikšminga paslėpta vakansija.